Niedotrzymanie warunków ugody sądowej - jak wyegzekwować ugodę?

Ugoda sądowa jako podstawa egzekucji

Ugoda zawarta przed sądem ma istotne znaczenie praktyczne, ponieważ zgodnie z art. 777 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego jest tytułem egzekucyjnym. Oznacza to, że jeżeli w ugodzie zapisano konkretny obowiązek, na przykład opróżnienie i wydanie nieruchomości w określonym terminie, wierzyciel nie musi od razu wytaczać nowego procesu o eksmisję.

Do wszczęcia egzekucji nie wystarcza jednak sama ugoda. Z art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego wynika, że podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. W praktyce trzeba więc złożyć do sądu wniosek o nadanie ugodzie sądowej klauzuli wykonalności. Co do zasady klauzulę nadaje sąd pierwszej instancji, w którym sprawa się toczyła, na podstawie art. 781 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

W opisanej sytuacji kluczowe jest sprawdzenie dokładnej treści ugody. Najbezpieczniejszy dla egzekucji jest zapis, że syn wraz z rodziną ma obowiązek opróżnić, opuścić i wydać oznaczony lokal albo nieruchomość do konkretnej daty. Jeżeli ugoda zawiera jedynie ogólne stwierdzenie, że strony deklarują wyprowadzkę, komornik może uznać, że obowiązek nie jest dostatecznie określony.

Kiedy komornik może wykonać ugodę?

Komornik wykonuje tylko taki obowiązek, który wynika z tytułu wykonawczego w sposób jasny i możliwy do przymusowego wykonania. W sprawach dotyczących lokalu najważniejsze jest, aby z ugody wynikało, kto, jaki lokal lub nieruchomość i w jakim terminie ma opuścić oraz wydać wierzycielowi.

Wniosek do komornika powinien obejmować żądanie wykonania konkretnego obowiązku wynikającego z ugody, dołączenie tytułu wykonawczego oraz wskazanie lokalu lub nieruchomości, której dotyczy sprawa. Jeżeli sprawa dotyczy lokalu mieszkalnego, egzekucja będzie prowadzona według szczególnych zasad dotyczących opróżnienia pomieszczenia.

Jeżeli potrzebna jest szersza wiedza o czynnościach sądu i komornika, pomocne może być omówienie działu postępowanie cywilne.

Egzekucja opróżnienia lokalu po ugodzie

Zgodnie z art. 1046 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość albo opróżnić pomieszczenie, komornik wzywa go do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie, a po bezskutecznym upływie tego terminu dokonuje czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

Jeżeli lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, zastosowanie ma art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Z przepisu tego wynika, że gdy z tytułu wykonawczego nie wynika prawo dłużnika do najmu socjalnego lokalu ani prawo do lokalu zamiennego, komornik usuwa dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli takiego miejsca nie ma, komornik wstrzymuje czynności do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia, z zastrzeżeniem dalszych reguł wynikających z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Obecność małoletnich dzieci nie powoduje automatycznie, że eksmisja jest niedopuszczalna. Ma natomiast znaczenie dla sposobu wykonania czynności. Komornik nie powinien wykonywać opróżnienia lokalu w sposób prowadzący do usunięcia rodziny bez zachowania wymogów z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce może to oznaczać oczekiwanie na wskazanie tymczasowego pomieszczenia przez gminę albo ustalenie, że dłużnik ma realną możliwość zamieszkania w innym lokalu.

Wierzyciel może przyspieszyć postępowanie, jeżeli wskaże komornikowi lokal lub pomieszczenie, do którego dłużnicy mogą zostać przeniesieni, o ile miejsce to spełnia wymogi prawne i dłużnik ma do niego tytuł albo może tam legalnie zamieszkać. Nie należy natomiast samodzielnie wymieniać zamków, odcinać mediów ani wynosić rzeczy dłużnika bez udziału komornika. Takie działania mogą prowadzić do zarzutów naruszenia posiadania na podstawie art. 344 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, a w skrajnych przypadkach także do odpowiedzialności odszkodowawczej.

Meldunek a prawo do mieszkania

Meldunek nie daje prawa własności, prawa najmu ani innego tytułu do korzystania z lokalu. Wynika to z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, zgodnie z którym zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała.

Osoba, która opuszcza miejsce pobytu stałego albo czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu, powinna się wymeldować. Obowiązek ten wynika z art. 33 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności. Jeżeli osoba faktycznie opuściła lokal, ale nie dokonała wymeldowania, właściciel może złożyć do organu gminy wniosek o wymeldowanie w trybie administracyjnym. Podstawą decyzji o wymeldowaniu jest art. 35 ustawy o ewidencji ludności.

Trzeba jednak rozróżnić dwie sytuacje. Jeżeli syn z rodziną nadal faktycznie mieszka w lokalu, samo postępowanie meldunkowe nie doprowadzi do ich usunięcia. Najpierw trzeba doprowadzić do opuszczenia lokalu albo przeprowadzić egzekucję. Dopiero po faktycznym opuszczeniu lokalu wymeldowanie administracyjne ma realne podstawy.

Co zrobić, jeżeli ugoda jest zbyt ogólna?

Jeżeli komornik odmówi podjęcia czynności albo wskaże, że ugoda nie określa obowiązku w sposób nadający się do wykonania, właściciel powinien rozważyć wystąpienie z osobnym roszczeniem. Jeżeli mama jest właścicielem nieruchomości, podstawą żądania wydania rzeczy może być art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W sprawach lokali mieszkalnych może pojawić się także roszczenie o odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stanowi, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Jeżeli w ugodzie syn otrzymał spłatę i jednocześnie zobowiązał się do opuszczenia lokalu, można również rozważyć wezwanie go do dobrowolnego wykonania ugody, zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie oraz pokrycia kosztów egzekucji. Pismo powinno być rzeczowe, wskazywać podstawę prawną i wyznaczać krótki termin na dobrowolne wykonanie obowiązku.

Jak przygotować się do egzekucji?

Przed złożeniem wniosku egzekucyjnego warto wykonać kilka praktycznych czynności:

• uzyskać odpis ugody sądowej z klauzulą wykonalności,
• sprawdzić, czy w ugodzie wskazano osoby zobowiązane do wyprowadzki, adres lokalu i termin,
• przygotować dowody, że termin minął, a lokal nadal jest zajmowany,
• ustalić, czy dłużnik ma inny lokal, do którego może się przenieść,
• rozważyć wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu i wydania kluczy.

Jeżeli w lokalu mieszkają również żona syna i dzieci, należy sprawdzić, czy są wymienieni w ugodzie jako osoby zobowiązane do opuszczenia lokalu. Jeżeli ugoda obciąża tylko syna, a pozostali domownicy nie są objęci tytułem wykonawczym, może powstać problem z egzekucją wobec tych osób. Wtedy konieczna może być dodatkowa analiza albo osobne postępowanie.

FAQ

Czy ugoda sądowa wystarczy do eksmisji?

Ugoda sądowa może wystarczyć, jeżeli precyzyjnie określa obowiązek opróżnienia i wydania lokalu. Zgodnie z art. 777 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego jest tytułem egzekucyjnym, ale przed egzekucją trzeba uzyskać klauzulę wykonalności na podstawie art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy małe dzieci chronią przed eksmisją?

Nie chronią bezwzględnie przed egzekucją. Powodują jednak, że komornik musi szczególnie starannie stosować art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, w tym zasady dotyczące tymczasowego pomieszczenia albo innego miejsca, do którego rodzina może zostać usunięta.

Czy można wymeldować osobę, która nadal mieszka w lokalu?

Co do zasady nie. Art. 35 ustawy o ewidencji ludności dotyczy sytuacji, gdy osoba opuściła miejsce pobytu, ale nie dopełniła obowiązku wymeldowania. Jeżeli osoba nadal faktycznie mieszka w lokalu, konieczne jest najpierw rozwiązanie problemu posiadania lokalu.

Czy właściciel może sam zmienić zamki?

Nie jest to bezpieczne. Samodzielne usunięcie domowników, wymiana zamków albo wyniesienie rzeczy bez komornika może zostać potraktowane jako naruszenie posiadania w rozumieniu art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego i prowadzić do dodatkowego sporu.

Co zrobić, gdy komornik uzna ugodę za niewykonalną?

Należy przeanalizować treść ugody i przyczynę odmowy. Jeżeli obowiązek jest zbyt ogólny, właściciel może potrzebować osobnego pozwu o wydanie nieruchomości albo opróżnienie lokalu, w szczególności na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• Art. 776, art. 777 § 1 pkt 1, art. 781 § 1, art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 222 § 1 i art. 344 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 28 ust. 4, art. 33 ust. 1 i art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.