Sprzedaż mieszkania z zameldowaną osobą

Czy zameldowanie blokuje sprzedaż mieszkania?

Nie. Meldunek jest wpisem ewidencyjnym, który potwierdza pobyt osoby pod określonym adresem. Nie przesądza o własności mieszkania, nie tworzy prawa najmu i nie daje samodzielnego prawa do dalszego zamieszkiwania. Właściciel może więc sprzedać lokal, nawet jeżeli ktoś jest w nim zameldowany.

W praktyce problemem nie jest jednak sam meldunek, lecz faktyczne zamieszkiwanie tej osoby w lokalu. Kupujący może nie chcieć nabyć mieszkania, w którym przebywa domownik odmawiający wyprowadzki. Notariusz nie powinien utożsamiać meldunku z prawem do lokalu, ale rozsądny kupujący będzie pytał, czy lokal zostanie wydany pusty i czy nie ma osób, które mogą kwestionować obowiązek wyprowadzki.

Z tego powodu przed transakcją warto rozdzielić dwie sprawy: administracyjne wymeldowanie oraz cywilnoprawne opróżnienie lokalu. To drugie bywa ważniejsze, bo nawet osoba wymeldowana może nadal fizycznie zajmować mieszkanie.

Kiedy można wymeldować osobę bez jej zgody?

Podstawą wymeldowania z urzędu lub na wniosek właściciela jest przede wszystkim art. 35 ustawy o ewidencji ludności. Organ gminy może wydać decyzję w sprawie wymeldowania obywatela polskiego, który opuścił miejsce pobytu stałego albo czasowego i nie dopełnił obowiązku wymeldowania.

To oznacza, że sam konflikt z właścicielem, zaległości w opłatach, chęć sprzedaży mieszkania albo odmowa podpisania dokumentów nie wystarczą do wymeldowania, jeżeli osoba faktycznie nadal mieszka w lokalu. W postępowaniu administracyjnym urząd bada, czy nastąpiło rzeczywiste, trwałe i dobrowolne opuszczenie miejsca pobytu. Mogą mieć znaczenie zeznania świadków, dokumenty, korespondencja, protokoły, informacje o nowym miejscu pobytu albo dowody, że dana osoba od dłuższego czasu nie korzysta z lokalu.

Jeżeli domownik wyprowadził się, ale nadal figuruje pod starym adresem, właściciel może złożyć wniosek do urzędu gminy lub miasta właściwego dla położenia lokalu. Warto dołączyć dokument potwierdzający własność mieszkania oraz dowody opuszczenia lokalu. Podobne znaczenie może mieć uporządkowanie meldunku przed sprzedażą, jeżeli osoba zameldowana faktycznie już tam nie mieszka.

Co zrobić, gdy osoba zameldowana nadal mieszka w lokalu?

Jeżeli syn żony nadal mieszka w mieszkaniu, samo postępowanie meldunkowe nie rozwiąże problemu. Trzeba ustalić, na jakiej podstawie tam przebywa. W sprawach rodzinnych często nie ma umowy pisemnej, a korzystanie z lokalu opiera się na dorozumianej zgodzie właścicieli. Taka zgoda może być traktowana jako użyczenie albo inny stosunek faktycznego korzystania z lokalu.

Właściciel powinien najpierw wezwać domownika na piśmie do uregulowania zaległości, opuszczenia lokalu i wydania kluczy w określonym terminie. Jeżeli wcześniej istniała zgoda na mieszkanie, należy ją wyraźnie odwołać lub wypowiedzieć, wskazując konkretny termin wyprowadzki. Pismo najlepiej doręczyć tak, aby można było wykazać datę odbioru albo próbę doręczenia.

Jeżeli osoba mimo wezwania nie opuści mieszkania, właściciel co do zasady powinien wystąpić do sądu z pozwem o opróżnienie lokalu, potocznie określanym jako pozew o eksmisję. Podstawą roszczenia właściciela może być art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Szczegółową ścieżkę dotyczącą lokalu nadal zajmowanego przez domownika opisujemy w materiale o eksmisji osoby zameldowanej z mieszkania.

W sprawie o eksmisję sąd bada nie tylko własność lokalu, ale także to, czy pozwany ma tytuł prawny do mieszkania oraz czy w wyroku trzeba rozstrzygnąć o uprawnieniu do najmu socjalnego lokalu. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego, sytuacji rodzinnej, zdrowotnej i majątkowej osoby zajmującej lokal.

Czy można sprzedać mieszkanie, gdy lokator nie chce się wyprowadzić?

Sprzedaż jest możliwa, ale wymaga ostrożności. Jeżeli mieszkanie jest własnością sprzedających, mogą oni zawrzeć umowę sprzedaży. Nabywca wstąpi jednak w sytuację faktyczną związaną z lokalem, czyli może kupić mieszkanie zajęte przez osobę, która odmawia wyprowadzki. To obniża atrakcyjność lokalu, może wpływać na cenę i często zniechęca bank finansujący zakup.

W umowie przedwstępnej albo sprzedaży trzeba uczciwie opisać stan lokalu, w szczególności to, czy mieszkanie jest wolne od osób i rzeczy, czy ktoś jest zameldowany, czy ktoś faktycznie w nim mieszka i kiedy lokal zostanie wydany kupującemu. Ukrywanie takiej informacji może prowadzić do roszczeń kupującego.

Jeżeli lokal jest obciążony kredytem hipotecznym, trzeba równolegle ustalić z bankiem zasady spłaty zadłużenia ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Zwykle potrzebne są zaświadczenia z banku o saldzie zadłużenia, numerze rachunku do spłaty oraz dokumenty pozwalające później wykreślić hipotekę. Sama obecność osoby zameldowanej nie znosi obowiązków wobec banku.

Jak przygotować sprawę krok po kroku?

Właściciele powinni działać równolegle w trzech kierunkach. Po pierwsze, należy zebrać dokumenty dotyczące własności, kredytu, opłat i zaległości syna. Po drugie, trzeba pisemnie uregulować relację z osobą mieszkającą w lokalu: odwołać zgodę na dalsze korzystanie, wyznaczyć termin wyprowadzki i zażądać wydania lokalu. Po trzecie, jeżeli osoba faktycznie opuści lokal, można złożyć wniosek o wymeldowanie.

Jeżeli syn jest winien właścicielom pieniądze za raty kredytu, czynsz, prąd, gaz lub inne opłaty, warto zebrać potwierdzenia przelewów, rozliczenia i korespondencję. Dług można próbować potwierdzić pisemnym uznaniem długu albo dochodzić go w osobnym postępowaniu o zapłatę. Nie należy jednak mieszać roszczeń pieniężnych z samym meldunkiem. Meldunek nie jest zabezpieczeniem długu ani instrumentem nacisku.

Właściciel nie powinien wymieniać zamków podczas nieobecności domownika, wyrzucać jego rzeczy, odcinać mediów ani stosować presji fizycznej. Takie działania mogą pogorszyć sytuację procesową właściciela i narazić go na zarzuty naruszenia posiadania, dóbr osobistych albo miru domowego.

FAQ

Czy osoba zameldowana może zablokować sprzedaż mieszkania?

Samo zameldowanie nie blokuje sprzedaży. Problem powstaje wtedy, gdy osoba zameldowana rzeczywiście mieszka w lokalu i nie chce go opuścić. Wtedy kupujący może domagać się wydania pustego lokalu albo obniżyć cenę.

Czy właściciel może sam wymeldować dorosłego syna?

Właściciel może złożyć wniosek o wymeldowanie, ale urząd nie wymeldowuje automatycznie tylko dlatego, że właściciel tego chce. Decydujące jest to, czy osoba opuściła lokal i nie dopełniła obowiązku wymeldowania.

Co, jeśli osoba zameldowana nadal mieszka w mieszkaniu?

Wtedy zasadniczo trzeba rozwiązać problem cywilnoprawny, czyli zakończyć podstawę korzystania z lokalu i doprowadzić do jego wydania. Jeżeli osoba nie wyprowadzi się dobrowolnie, konieczne może być postępowanie sądowe o opróżnienie lokalu.

Czy można odciąć prąd albo wymienić zamki, żeby zmusić domownika do wyprowadzki?

Nie jest to bezpieczne rozwiązanie. Samodzielne usuwanie osoby z lokalu, wyrzucanie rzeczy, odcinanie mediów albo wymiana zamków może narazić właściciela na odpowiedzialność i utrudnić późniejsze postępowanie.

Czy zaległości za czynsz i kredyt pomagają w wymeldowaniu?

Zaległości mogą uzasadniać wypowiedzenie zgody na dalsze korzystanie z mieszkania i dochodzenie zapłaty, ale same w sobie nie przesądzają o wymeldowaniu. Dla wymeldowania kluczowe jest faktyczne opuszczenie lokalu.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, w szczególności art. 33 i art. 35: tekst ustawy w ISAP.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 222 § 1: tekst ustawy w ISAP.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: tekst ustawy w ISAP.