Wyprowadzka z mieszkania komunalnego na czas remontu

Wyprowadzka z mieszkania komunalnego na czas koniecznego remontu

Podstawowa regulacja znajduje się w art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok.

Ten sam art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje także dwa ważne zabezpieczenia dla lokatora. Po pierwsze, po upływie terminu przeniesienia właściciel ma obowiązek udostępnić lokatorowi naprawiony lokal w ramach istniejącego stosunku prawnego. Po drugie, czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

Oznacza to, że sama wyprowadzka na czas remontu nie powinna powodować utraty prawa do mieszkania komunalnego, jeżeli odbywa się w trybie art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów i jeżeli po zakończeniu remontu najemca wraca do naprawionego lokalu na podstawie dotychczasowej umowy najmu.

Czym jest lokal zamienny i kiedy można kwestionować jego standard?

Definicję lokalu zamiennego zawiera art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony co najmniej w takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal dotychczasowy, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczasowym. Warunek ten uznaje się za spełniony także wtedy, gdy na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m² tej powierzchni.

Jeżeli gmina proponuje lokal, który nie spełnia wymogów z art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, najemca może pisemnie zgłosić zastrzeżenia i zażądać wskazania lokalu odpowiadającego ustawowej definicji lokalu zamiennego. Samo subiektywne niezadowolenie z lokalizacji, piętra, rozkładu pomieszczeń czy niższego komfortu nie zawsze wystarczy do skutecznej odmowy. Znaczenie ma to, czy lokal spełnia minimalne kryteria ustawowe oraz czy jego stan pozwala na bezpieczne zamieszkanie.

Czy można nie przyjąć lokalu zamiennego i zamieszkać u znajomej?

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje wprost sytuacji, w której najemca nie chce korzystać z lokalu zamiennego zapewnionego przez gminę, ponieważ ma możliwość czasowego zamieszkania u znajomej lub rodziny. Nie oznacza to jednak, że takie rozwiązanie jest zakazane. Najbezpieczniej jest zawrzeć z gminą pisemne porozumienie.

Podstawą takiego porozumienia może być art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, który wyraża zasadę swobody umów. Strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W praktyce gmina i najemca mogą więc uzgodnić, że najemca na czas remontu nie korzysta z lokalu zamiennego, lecz czasowo mieszka w innym miejscu, a po zakończeniu remontu wraca do dotychczasowego mieszkania.

Takie porozumienie powinno wyraźnie wskazywać, że najemca nie zrzeka się praw z umowy najmu, nie wypowiada umowy, nie rezygnuje z lokalu komunalnego i zachowuje prawo powrotu po zakończeniu naprawy. Warto także ustalić, gdzie gmina będzie doręczać pisma w czasie remontu oraz w jaki sposób poinformuje najemcę o gotowości lokalu do ponownego zasiedlenia.

Czy wynajem mieszkania na wolnym rynku może zaszkodzić najemcy lokalu komunalnego?

Sam fakt czasowego wynajęcia mieszkania na wolnym rynku nie powoduje automatycznie utraty prawa do mieszkania komunalnego. Ryzyko zależy jednak od okoliczności: długości najmu, treści porozumień z gminą, sposobu ponoszenia opłat za lokal komunalny, zgłoszonego adresu do korespondencji oraz lokalnych zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Trzeba pamiętać, że art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów nakłada na gminę obowiązek tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, a art. 4 ust. 2 tej ustawy stanowi, że gmina zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne oraz zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. Dlatego długotrwały najem rynkowy, zwłaszcza finansowany bez trudności, może skłonić gminę do badania, czy najemca nadal spełnia lokalne kryteria korzystania z zasobu komunalnego. Sama krótkotrwała umowa zawarta wyłącznie na czas remontu nie powinna być jednak utożsamiana z trwałą rezygnacją z mieszkania komunalnego, jeżeli została prawidłowo udokumentowana.

W praktyce najemca powinien unikać sytuacji, w której bez uzgodnienia z gminą nie odbiera korespondencji, nie płaci należnych opłat albo pozostawia niejasność co do tego, czy zamierza wrócić do lokalu. Obowiązek płacenia czynszu wynika z istoty umowy najmu określonej w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Co zrobić, gdy lokal zamienny nie spełnia wymogów?

Jeżeli lokal zamienny jest w złym stanie technicznym, nie ma podstawowych urządzeń, ma zbyt małą powierzchnię albo znajduje się poza miejscowością, w której położone jest dotychczasowe mieszkanie, najemca powinien złożyć do gminy pisemne zastrzeżenia. W piśmie warto powołać art. 2 ust. 1 pkt 6 oraz art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów i dokładnie opisać, na czym polega niezgodność propozycji z ustawą.

Jeżeli spór dotyczy tego, czy lokal faktycznie nadaje się do zamieszkania, przydatne mogą być zdjęcia, protokół oględzin, korespondencja z administracją, opinia techniczna albo dokumentacja medyczna, gdy stan lokalu ma znaczenie dla zdrowia lokatora. W razie sporu sądowego znaczenie będzie miało nie tylko to, że lokal nie odpowiada oczekiwaniom najemcy, lecz przede wszystkim to, czy nie spełnia ustawowych kryteriów lokalu zamiennego.

Jak zabezpieczyć swoje prawo powrotu do mieszkania?

Najemca powinien zadbać o dokumenty. Najbezpieczniejsze rozwiązanie to pisemne porozumienie z gminą albo aneks do umowy najmu, w którym zostaną opisane zasady czasowej wyprowadzki. Dokument powinien zawierać co najmniej: wskazanie lokalu remontowanego, przewidywany termin opuszczenia lokalu, przewidywany termin zakończenia remontu, adres do korespondencji, potwierdzenie kontynuacji najmu oraz zobowiązanie gminy do ponownego udostępnienia naprawionego lokalu.

Warto również zachować potwierdzenia płatności czynszu i innych opłat. Jeżeli gmina zgodzi się na niekorzystanie z lokalu zamiennego, dobrze jest ustalić, czy i w jakim zakresie najemca będzie ponosił opłaty za lokal dotychczasowy oraz czy gmina zwraca jakiekolwiek koszty przeprowadzki. Art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi o przeniesieniu do lokalu zamiennego na koszt właściciela, ale nie rozstrzyga szczegółowo wszystkich kosztów, gdy najemca wybiera inne miejsce pobytu za zgodą gminy.

FAQ

Czy muszę wyprowadzić się z mieszkania komunalnego na czas remontu stropu?

Tak, jeżeli rodzaj koniecznej naprawy wymaga opróżnienia lokalu. Wynika to z art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Remont stropu zazwyczaj może uzasadniać czasową wyprowadzkę, jeżeli dalsze zamieszkiwanie zagraża bezpieczeństwu lub uniemożliwia wykonanie prac.

Czy lokal zamienny musi mieć taki sam standard jak moje mieszkanie?

Nie musi być identyczny pod każdym względem, ale musi spełniać ustawową definicję lokalu zamiennego z art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Znaczenie mają między innymi miejscowość, wyposażenie w urządzenia techniczne oraz wymagana powierzchnia pokoi.

Czy mogę odmówić lokalu zamiennego, bo mi się nie podoba?

Sama ocena, że lokal nie spełnia oczekiwań, może nie wystarczyć. Bezpieczna odmowa powinna opierać się na konkretnych zarzutach, na przykład niezgodności z art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów albo złym stanie technicznym lokalu. Zastrzeżenia należy złożyć na piśmie.

Czy mogę zamieszkać u znajomej zamiast w lokalu zamiennym?

Można próbować uzgodnić takie rozwiązanie z gminą, ale najlepiej zrobić to pisemnie. W porozumieniu powinno być wyraźnie zapisane, że wyprowadzka jest tymczasowa, umowa najmu nadal trwa, a po remoncie najemca wraca do dotychczasowego lokalu.

Czy po roku gmina musi oddać mi wyremontowane mieszkanie?

Art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że przeniesienie do lokalu zamiennego może trwać nie dłużej niż rok, a po upływie tego terminu właściciel ma obowiązek udostępnić lokatorowi naprawiony lokal w ramach istniejącego stosunku prawnego.

Podsumowanie

Najemca mieszkania komunalnego może zostać zobowiązany do czasowej wyprowadzki, jeżeli konieczna naprawa wymaga opróżnienia lokalu. Gmina jako właściciel powinna zapewnić lokal zamienny spełniający wymogi z art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, a przeniesienie nie może trwać dłużej niż rok. Czynsz za lokal zamienny nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

Jeżeli najemca nie chce korzystać z zaproponowanego lokalu zamiennego i woli zamieszkać u znajomej albo wynająć mieszkanie prywatnie, powinien zawrzeć z gminą pisemne porozumienie. Bez takiego dokumentu może powstać spór o to, czy opuszczenie mieszkania miało wyłącznie czasowy charakter i czy najemca nadal zamierza korzystać z lokalu komunalnego po remoncie.

Źródła

• Art. 2 ust. 1 pkt 6, art. 4 ust. 1 i 2 oraz art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 353¹ oraz art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.