Okna zbyt blisko granicy działki a wezwanie nadzoru budowlanego

Wezwanie z nadzoru budowlanego - od czego zacząć?

Wezwanie do złożenia wyjaśnień nie oznacza jeszcze, że organ wyda nakaz zamurowania okien. To zwykle etap ustalania faktów: kiedy powstał budynek, kiedy wykonano otwory okienne, czy były objęte projektem, czy dla robót była wymagana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie i czy roboty naruszały przepisy techniczno-budowlane.

W odpowiedzi na wezwanie warto nie ograniczać się do krótkiego oświadczenia. Należy przedstawić dokumenty i dowody, które pokazują historię budynku. Przydatne są w szczególności:

• decyzja o pozwoleniu na budowę i zatwierdzony projekt budowlany, jeżeli są dostępne,
• inwentaryzacja budynku, szkice, rzuty elewacji, mapy i dokumenty geodezyjne,
• stare zdjęcia, rachunki, protokoły odbiorów, dokumenty podatkowe lub ubezpieczeniowe,
• oświadczenia poprzednich właścicieli, sąsiadów albo wykonawców, jeżeli mogą potwierdzić datę istnienia okien,
• informacja, czy po nabyciu domu w 2017 r. wykonywano jakiekolwiek roboty przy ścianie szczytowej.

Jeżeli nie ma Pan akt budowlanych, warto wnioskować do organu administracji architektoniczno-budowlanej lub archiwum starostwa o udostępnienie akt sprawy budowlanej. W postępowaniu administracyjnym strona ma prawo brać czynny udział w sprawie, przeglądać akta i wypowiadać się co do dowodów - wynika to z art. 10 § 1 oraz art. 73 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego.

Aktualna zasada: ściana z oknami co do zasady 4 m od granicy

Obecnie podstawową regulację zawiera § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten przewiduje, że budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż 4 m, gdy jest zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy. Dla ściany bez okien i drzwi zasadą jest 3 m - § 12 ust. 1 pkt 2 tego rozporządzenia.

W praktyce oznacza to, że ściana szczytowa z oknami położona bliżej niż 4 m od granicy może zostać uznana za niezgodną z wymaganiami techniczno-budowlanymi. Generalne odległości od granicy działki opisaliśmy szerzej w osobnym materiale.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje: po pierwsze - budynek i okna wykonane zgodnie z dawnym pozwoleniem oraz dawnymi przepisami; po drugie - późniejsze wybicie lub powiększenie okien bez wymaganej procedury. Od tej kwalifikacji zależy dalszy tryb działania nadzoru budowlanego.

Dlaczego data wykonania okien jest kluczowa?

Jeżeli okna wykonano w latach 90., trzeba ustalić dokładniej, czy roboty miały miejsce przed 1 stycznia 1995 r., czy po tej dacie. Ma to znaczenie, ponieważ 1 stycznia 1995 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie tej ustawy albo w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne, stosuje się przepisy dotychczasowe. W praktyce oznacza to, że w wielu sprawach dotyczących samowoli budowlanych sprzed 1 stycznia 1995 r. organy nadal analizują przepisy ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane.

Jeżeli natomiast okna wybito, powiększono albo przebudowano już po 1 stycznia 1995 r., organ może stosować aktualną ustawę - Prawo budowlane, w szczególności mechanizmy z art. 50 i art. 51 tej ustawy, jeżeli uzna, że doszło do wykonania robót budowlanych bez wymaganej decyzji, zgłoszenia albo z naruszeniem przepisów.

Samowola sprzed 1995 r. i przepisy Prawa budowlanego z 1974 r.

Jeżeli organ ustali, że sporne roboty wykonano przed 1 stycznia 1995 r., znaczenie mogą mieć art. 37 i art. 40 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane. Art. 37 ust. 1 tej ustawy przewidywał przymusową rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli obiekt był wybudowany niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie budowy i zachodziły określone przesłanki, m.in. niezgodność z przeznaczeniem terenu albo niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

Jeżeli nie zachodziły przesłanki z art. 37 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane, zastosowanie mógł mieć art. 40 tej ustawy, który pozwalał organowi nakazać wykonanie zmian lub przeróbek niezbędnych do doprowadzenia obiektu, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z prawem.

W orzecznictwie przyjmuje się, że przy ocenie samowoli z okresu obowiązywania ustawy z 1974 r. zgodność z przepisami budowlanymi ocenia się według przepisów z okresu realizacji budowy, natomiast kwestie planistyczne mogą być oceniane według stanu z daty orzekania. Tak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 1978/10.

Roboty wykonane po 1 stycznia 1995 r. - art. 50 i 51 Prawa budowlanego

Jeżeli nadzór budowlany uzna, że wykonanie okien było robotą budowlaną przeprowadzoną po wejściu w życie obecnej ustawy, może badać sprawę na podstawie art. 50 i art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Art. 50 ust. 1 tej ustawy dotyczy m.in. robót wykonywanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, bez wymaganego zgłoszenia, w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia albo w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji, projekcie lub przepisach.

Na podstawie art. 51 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane organ może m.in. nakazać zaniechanie dalszych robót, wykonanie określonych czynności lub robót w celu doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem, a w określonych przypadkach także nakazać rozbiórkę części obiektu albo przywrócenie stanu poprzedniego. W sprawie okien położonych za blisko granicy takim środkiem bywa nakaz ich zamurowania lub wykonania przegrody spełniającej wymagania przeciwpożarowe, ale zawsze zależy to od konkretnej dokumentacji, odległości i oceny technicznej.

Jeżeli organ potraktuje sprawę jako samowolę budowlaną dotyczącą robót sprzed ponad 20 lat, warto sprawdzić, czy w danym stanie faktycznym wchodzi w grę uproszczona legalizacja po 20 latach, o której mowa w art. 49f ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Nie jest to jednak automatyczne umorzenie sprawy i nie zastępuje analizy, czy właściwy jest tryb obecnej ustawy, czy przepisy poprzednie.

Czy brak reakcji sąsiada przez 30 lat ma znaczenie?

To, że sąsiad przez 30 lat nie zgłaszał zastrzeżeń, samo w sobie nie legalizuje okien. Przepisy Prawa budowlanego nie przewidują prostego przedawnienia obowiązków administracyjnych tylko dlatego, że sąsiad wcześniej nie składał skargi. Organ nadzoru budowlanego może wszcząć czynności również po wielu latach, jeżeli poweźmie informację o możliwym naruszeniu.

Upływ czasu może jednak pomóc dowodowo. Jeżeli okna istniały od dawna, a sąsiedzi, poprzedni właściciele lub dokumenty archiwalne to potwierdzają, można wykazywać, że nie są to nowe roboty, lecz element budynku istniejący od czasu jego budowy albo od bardzo odległego okresu. To może przesądzać o zastosowaniu przepisów z 1974 r. albo o konieczności oceny zgodności z dawnym projektem.

Jak przygotować wyjaśnienia do nadzoru budowlanego?

W piśmie do nadzoru budowlanego warto uporządkować fakty chronologicznie. Najlepiej wskazać, kiedy budynek został wybudowany, kiedy Pan nabył nieruchomość, czy po nabyciu wykonywał Pan prace przy oknach, jakie dokumenty są w Pana posiadaniu i jakie dowody potwierdzają istnienie okien od wielu lat.

Praktyczna struktura pisma może wyglądać następująco:

1. oznaczenie sprawy i odpowiedź na wezwanie organu,
2. opis historii budynku i okien,
3. wskazanie, że po nabyciu nieruchomości nie wykonano robót przy ścianie szczytowej - jeżeli tak było,
4. powołanie dokumentów i załączników,
5. wniosek o dopuszczenie dowodów, np. z dokumentacji archiwalnej lub oględzin,
6. wniosek o umożliwienie zapoznania się z aktami sprawy na podstawie art. 73 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, jeżeli nie zna Pan jeszcze pełnych zarzutów,
7. w razie potrzeby - wniosek o przedłużenie terminu na złożenie dokumentów.

Jeżeli termin z wezwania jest zbyt krótki, można wnieść o jego przedłużenie, uzasadniając to koniecznością pozyskania akt archiwalnych, projektu lub dokumentów od poprzednich właścicieli. Warto przy tym odpowiedzieć w terminie choćby częściowo, aby nie sprawiać wrażenia bierności.

Co może zrobić nadzór budowlany?

Rozstrzygnięcie zależy od ustaleń faktycznych. Organ może zakończyć sprawę bez nakazów, jeżeli ustali, że okna są zgodne z zatwierdzonym projektem i przepisami właściwymi dla daty budowy. Może też żądać dokumentów, przeprowadzić oględziny, zobowiązać właściciela do przedstawienia ekspertyzy lub inwentaryzacji, a w dalszej kolejności wydać decyzję nakazującą określone roboty.

Jeżeli zostanie wydana decyzja administracyjna niekorzystna dla właściciela, co do zasady przysługuje od niej odwołanie na podstawie art. 127 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Termin do wniesienia odwołania wynosi 14 dni od doręczenia decyzji, co wynika z art. 129 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. W odwołaniu można kwestionować ustalenia faktyczne, dobór trybu postępowania, ocenę dowodów i zakres nałożonych obowiązków.

FAQ

Czy okna z lat 90. trzeba automatycznie zamurować?

Nie. Najpierw trzeba ustalić, kiedy i na jakiej podstawie powstały. Jeżeli były w zatwierdzonym projekcie i wykonano je zgodnie z dawnymi przepisami, istnieją argumenty obronne. Nakaz zamurowania jest możliwy głównie wtedy, gdy organ stwierdzi samowolne wykonanie otworów albo brak możliwości doprowadzenia stanu do zgodności z prawem w inny sposób.

Czy po 30 latach samowola budowlana się przedawnia?

Nie ma prostego przedawnienia w tym sensie, że organ zawsze musi umorzyć sprawę po upływie określonego czasu. Upływ ponad 20 lat może jednak mieć znaczenie dla trybu postępowania, w tym dla ewentualnej uproszczonej legalizacji z art. 49f ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, jeżeli w konkretnej sprawie ten tryb jest dopuszczalny.

Czy sąsiad może po latach skutecznie zgłosić sprawę do nadzoru?

Tak. Sąsiad może zawiadomić nadzór budowlany także po wielu latach. Sam fakt późnego zgłoszenia nie przesądza jednak wyniku sprawy. Organ musi ustalić rzeczywisty stan faktyczny, podstawę prawną i datę wykonania robót.

Co zrobić, jeżeli nie mam projektu domu?

Warto wystąpić do starostwa, urzędu miasta albo archiwum o odszukanie akt budowlanych. Równolegle można zbierać inne dowody: stare zdjęcia, mapy, dokumenty geodezyjne, oświadczenia świadków i inwentaryzację budowlaną. Brak projektu utrudnia sprawę, ale nie zamyka możliwości obrony.

Czy jako obecny właściciel odpowiadam za roboty wykonane przez poprzednika?

Decyzje naprawcze w prawie budowlanym mogą być kierowane nie tylko do inwestora, lecz także do właściciela lub zarządcy obiektu, zależnie od trybu i treści obowiązku. Dlatego obecny właściciel powinien aktywnie uczestniczyć w postępowaniu, nawet jeżeli sam nie wykonywał spornych robót.

Podsumowanie

W sprawie okien szczytowych położonych zbyt blisko granicy najważniejsze jest ustalenie, czy okna istniały legalnie od czasu budowy, czy zostały wykonane później jako samodzielna przeróbka. Aktualne przepisy przewidują co do zasady wymagane 4 metry od granicy dla ściany z otworami, ale starsze stany faktyczne trzeba oceniać z uwzględnieniem daty robót i właściwych przepisów przejściowych.

Do nadzoru budowlanego należy przygotować konkretne wyjaśnienia i dowody. Najlepiej wykazać, że po nabyciu domu nie wykonywano robót przy oknach, a ich istnienie wynika z dawnego projektu albo wieloletniego, udokumentowanego stanu budynku. Jeżeli dokumenty są niepełne, trzeba zawnioskować o akta archiwalne i przedstawić dowody zastępcze.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, w szczególności art. 28 ust. 1, art. 49f, art. 50, art. 51 i art. 103 ust. 2.
2. Ustawa z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane, w szczególności art. 37 i art. 40.
3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności § 12 ust. 1 pkt 1 i 2.
4. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności art. 10 § 1, art. 73 § 1, art. 127 § 1 i art. 129 § 2.
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 1978/10.