

Wezwanie do nadzoru budowlanego w sprawie za bliskiej odległości okien szczytowych od granicy• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion |
Mam wezwanie od nadzoru budowlanego odnośnie wyjaśnienia okien szczytowych. Okna były wstawiane w latach 90. i nie mają zachowanej odległości 4 m od granicy sąsiada. Sąsiad zgłosił to po 30 latach; do tej pory nie przeszkadzało mu to. Ja przejąłem dom w 2017 roku. Chciałbym się przygotować na to wyjaśnienie. Jakie mam możliwości obrony? |
![]() |
Usytuowanie okien przed 30 latyJak wynika z opisu, budynek czy też okna wykonano 30 lat temu, a więc przed wejściem w życie obecnie obowiązującego prawa. Daje to Panu pewne możliwości obrony.
Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”. Podobnie stanowiły przepisy poprzednio obowiązujące przepisy Zastosowanie znajduje art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego z 1974 r. Zgodnie z nim „obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część: 1) znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub 2) powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia”. Zmiany lub przeróbki budynkuNatomiast w świetle art. 40 Prawa budowlanego z 1974 r. „w przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności określone w art. 37 tejże ustawy odpowiedni organ wydaje decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z przepisami”.
Z powyższego wynika, że jedynie wykluczenie przesłanek przymusowej rozbiórki wymienionych w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego z 1974 r. daje możliwość zalegalizowania samowolnie wykonanego obiektu – po ewentualnym dokonaniu zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem. Wyjaśniono, że „przewidziana w art. 37 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego z 1974 r. zgodność z przepisami budowlanymi dotyczy okresu realizacji budowy, natomiast zgodność z przepisami o planowaniu przestrzennym dotyczy daty podejmowania zaskarżonej decyzji” (wyrok NSA z 4 stycznia 2012 r. sygn. akt II OSK 1978/10). W związku z powyższym należy dokonać analizy obiektu pod kątem jego zgodności z przepisami określającymi warunki techniczne w dacie jego budowy i w przypadku ich naruszenia nakazać dostosowanie budynku do przepisów aktualnie obowiązujących.
Artykuł 40 Prawa budowlanego z 1974 r. stanowi, że „w przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności określone w art. 37, właściwy terenowy organ administracji państwowej wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z prawem”.
Otwór okienny znajdujący się w ścianie szczytowej budynku mieszkalnego, jeśli nie jest odsunięty od granicy na wymaganą odległość 4 m, narusza przepis § 272 ust. 3 warunków technicznych z 2002 roku.
Jednak dla Pana najlepszą linią obrony jest data usytuowania budynku i okien. Umiejscowienie okien w domuBowiem, o ile przepisy z 1974 roku były mniej rygorystyczne w tym zakresie i usytuowanie budynku z otworami bliżej granicy mogłoby przejść, o tyle, jeśli wykuto te okna – bez względu na datę, zastosowanie będzie miał art. 51 ust. 1 obecnie obowiązującego Prawa budowlanego z 1994 r., znajdującego zastosowanie w sytuacji stwierdzenia zaistnienia w sprawie, któregoś z przypadków, o jakich mowa w art. 50 ust. 1 pkt 1–4 Prawa budowlanego z 1994 r.
Niestety przepisy Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, także wymagały odległości 4 m od granicy. Odległości mogły być mniejsze w zabudowie śródmiejskiej – plombowej.
Jeśli projekt domu przewidywał te okna i spełniają one ówczesne warunki przeciwpożarowe – nie powinno być problemu. Jeśli są zbyt blisko granicy albo nie były przewidziane projektem o pozwoleniem, to obawiam się, że otrzyma Pan nakaz ich zamurowania materiałem ognioodpornym. PrzykładyPani Anna kupiła dom z lat 80. od starszego małżeństwa. Po kilku latach sąsiad, z którym zawsze miała poprawne relacje, zgłosił do nadzoru budowlanego, że okna na piętrze wychodzą zbyt blisko jego działki. Pani Anna nie miała świadomości, że to może być problem — tym bardziej, że od dekad nikomu to nie przeszkadzało.
Pan Marek przejął w spadku dom rodziców, wybudowany w 1991 roku. Nie zmieniał jego konstrukcji, ale w 2024 roku otrzymał pismo z urzędu w związku ze skargą nowego właściciela sąsiedniej działki. Spór dotyczył okien w ścianie szczytowej, które — zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami — znajdują się zbyt blisko granicy.
Małżeństwo Kowalskich wyremontowało odziedziczony po dziadkach dom, nie ruszając ścian ani układu okien. Po kilkudziesięciu latach, gdy sąsiednia działka zmieniła właściciela, nowy sąsiad złożył skargę do nadzoru. Okazało się, że okna zamontowane kilkadziesiąt lat temu nie spełniają współczesnych wymagań odległości od granicy działki. PodsumowanieW przypadku wezwania do nadzoru budowlanego dotyczącego okien usytuowanych zbyt blisko granicy, kluczowe znaczenie ma data ich wykonania oraz zgodność z przepisami obowiązującymi w momencie budowy. Nawet jeśli obecne przepisy są bardziej rygorystyczne, starsze realizacje mogą korzystać z ochrony praw nabytych. Istotne jest także, czy w międzyczasie nie wprowadzono zmian naruszających zgodność z dawnym projektem. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy i dobrze przygotowanego wyjaśnienia przed organem nadzoru. Oferta porad prawnychJeżeli znalazłeś się w podobnej sytuacji i potrzebujesz indywidualnej analizy prawnej lub pomocy w przygotowaniu wyjaśnień do nadzoru budowlanego, skorzystaj z naszych porad prawnych online. Prześlij opis sprawy, a doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sytuację i wskaże możliwe rozwiązania, pomagając Ci skutecznie zadbać o swoje prawa. Źródła:1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online ![]() O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm. |
|
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale