Wezwanie do nadzoru budowlanego w sprawie za bliskiej odległości okien szczytowych od granicy

Usytuowanie okien przed 30 laty

Jak wynika z opisu, budynek czy też okna wykonano 30 lat temu, a więc przed wejściem w życie obecnie obowiązującego prawa. Daje to Panu pewne możliwości obrony.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”. Podobnie stanowiły przepisy poprzednio obowiązujące przepisy Zastosowanie znajduje art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego z 1974 r. Zgodnie z nim „obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część:

1) znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub

2) powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia”.

Zmiany lub przeróbki budynku

Natomiast w świetle art. 40 Prawa budowlanego z 1974 r. „w przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności określone w art. 37 tejże ustawy odpowiedni organ wydaje decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z przepisami”.

Z powyższego wynika, że jedynie wykluczenie przesłanek przymusowej rozbiórki wymienionych w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego z 1974 r. daje możliwość zalegalizowania samowolnie wykonanego obiektu – po ewentualnym dokonaniu zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem. Wyjaśniono, że „przewidziana w art. 37 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego z 1974 r. zgodność z przepisami budowlanymi dotyczy okresu realizacji budowy, natomiast zgodność z przepisami o planowaniu przestrzennym dotyczy daty podejmowania zaskarżonej decyzji” (wyrok NSA z 4 stycznia 2012 r. sygn. akt II OSK 1978/10). W związku z powyższym należy dokonać analizy obiektu pod kątem jego zgodności z przepisami określającymi warunki techniczne w dacie jego budowy i w przypadku ich naruszenia nakazać dostosowanie budynku do przepisów aktualnie obowiązujących.

Artykuł 40 Prawa budowlanego z 1974 r. stanowi, że „w przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności określone w art. 37, właściwy terenowy organ administracji państwowej wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z prawem”.

Otwór okienny znajdujący się w ścianie szczytowej budynku mieszkalnego, jeśli nie jest odsunięty od granicy na wymaganą odległość 4 m, narusza przepis § 272 ust. 3 warunków technicznych z 2002 roku.

Jednak dla Pana najlepszą linią obrony jest data usytuowania budynku i okien.

Umiejscowienie okien w domu

Bowiem, o ile przepisy z 1974 roku były mniej rygorystyczne w tym zakresie i usytuowanie budynku z otworami bliżej granicy mogłoby przejść, o tyle, jeśli wykuto te okna – bez względu na datę, zastosowanie będzie miał art. 51 ust. 1 obecnie obowiązującego Prawa budowlanego z 1994 r., znajdującego zastosowanie w sytuacji stwierdzenia zaistnienia w sprawie, któregoś z przypadków, o jakich mowa w art. 50 ust. 1 pkt 1–4 Prawa budowlanego z 1994 r.

Niestety przepisy Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, także wymagały odległości 4 m od granicy.

Odległości mogły być mniejsze w zabudowie śródmiejskiej – plombowej.

Jeśli projekt domu przewidywał te okna i spełniają one ówczesne warunki przeciwpożarowe – nie powinno być problemu. Jeśli są zbyt blisko granicy albo nie były przewidziane projektem o pozwoleniem, to obawiam się, że otrzyma Pan nakaz ich zamurowania materiałem ognioodpornym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Apelacyjnego z dnia 4 stycznia 2012 r. sygn. akt II OSK 1978/10