Niedopłata za media po zakończeniu umowy najmu

Obowiązek przedstawienia wyliczeń

Umowa najmu w § 3 ust. 2 podaje, iż „rozliczenia rzeczywistego zużycia strony dokonywać będą na podstawie odczytów liczników lub odpowiednich faktur i rozliczeń w okresach półrocznych”. W mojej ocenie taki zapis jest nieprecyzyjny i rodzi wątpliwości interpretacyjne, które Pani ma obecnie. Wątpliwości jednak tylko co do sposobu wykonywania wzajemnych obowiązków stron – nie co do obowiązku zapłaty. Przede wszystkim Pani zrozumiała ww. zapis, iż co pół roku powinno przyjść do Pani rozliczenie.

Interpretacja zapisów, czy to ustawy, czy umowy, może się odbywać na dwa podstawowe sposoby, czyli inaczej mówiąc, dwoma rodzajami wykładni. Wykładnia językowa opiera się na dosłownym brzmieniu i czytaniu danego zapisu.

Wyliczenia, dokumenty i faktury

Z Pani umowy, według tej wykładni, wynika, przede wszystkim, że rozliczenie będzie się odbywać na podstawie odczytów liczników lub odpowiednich faktur i rozliczeń. Słowo „lub” oznacza, że nie jest/był formalnie konieczny dokument faktury, gdyż umowa dopuszcza sam odczyt liczników. A zatem wynajmujący mógł dostarczyć same rozliczenia bez faktur dokonane na podstawie odczytów liczników. Co więcej, Pani sama mogła odczytać liczniki, skoro znała ich stan wyjściowy z protokołu zdawczo-odbiorczego.

Idąc dalej, ale cały czas zgodnie z wykładnią językową, to z kolei, wybierając opcję „faktur i rozliczeń w okresach półrocznych” dochodzimy do zaskakującego wniosku, iż ta opcja na pewno generuje obowiązek okazania faktury, ale już niekoniecznie, co pół roku. Dlatego, że okres półroczny podany jest za słowem „rozliczeń” i może sugerować, że dotyczy tylko rozliczeń. A te właśnie rozliczenia w okresach półrocznych Pani dostała, tylko na koniec najmu. Zgodziłbym się, że powinny być dostarczone także same faktury, zgodnie z tą wykładnią, ale mogą być właśnie dostarczone teraz, a nie wcześniej.

Zgodnie z kolei z wykładnią celowościową, oznacza to, iż interpretacji dokonujemy pod kątem celu, jakiemu przepis służy. I tutaj także są wątpliwości, gdyż nie wiemy, co dokładnie strony umowy najmu miały na myśli, skoro żadna z nich w toku jej trwania nie zrobiła nic, aby ten cel wyjaśnić i zrealizować. Ale nie oznacza to też, iż cel podstawowy, czyli rozliczenie opłat, zniknął.

Pani podaje, że myślała o rozliczeniu co pół roku, „i przedstawieniu odpowiednich dokumentów/faktur. Jednak nie były mi one przedstawiane przez cały czas najmu, więc myślałam, że zaliczka pokrywa wszystkie koszty”.

Niestety to nie jest argument prawnie właściwy. Zawarła Pani umowę, co oznacza dwie strony, które muszą na podstawie jej zasad współdziałać. Stanowią o tym podstawowe przepisy Kodeksu cywilnego.

„Art. 354 [Sposób wykonania zobowiązania. Obowiązek współdziałania]

§ 1. Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

§ 2. W taki sam sposób powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania wierzyciel.

Art. 355 [Należyta staranność]

§ 1. Dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność).

§ 2. Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności”.

Sposób rozliczeń

W podanym wyżej § 5 ust. 3 umowy określa się sposób rozliczeń, jakie przyjmują na siebie strony. A zatem Pani także powinna wykazywać należytą staranność w wykonaniu tego zapisu i np. formalnie zapytać wynajmującego o te dokumenty, skoro ich nie przedstawił. Jak już wspomniałem, mogła Pani także sama odczytać liczniki, aby kontrolować stan użycia mediów. To był taki sam jego obowiązek, jak i Pani – zwracam jeszcze raz uwagę na zapis „strony dokonywać będą na podstawie” – czyli razem.

Reasumując, uważam, iż obie strony popełniły błędy w wykonywaniu umowy w kwestii dokumentowania rozliczeń za media w najmowanym lokalu, ale nie niweczy to obowiązku zapłaty, co do zasady. Można poprosić o faktury za energię i sprawdzić według nich stan licznika oraz cenę i tak samo sprawdzić samemu stan licznika wody z otrzymanym rozliczeniem.

W Pani przypadku, w mojej ocenie, nie będzie można także do najstarszych długów zastosować specjalnych terminów przedawnienia, tylko podstawowy z art. 118 Kodeksu cywilnego:

„Art. 118 [Terminy] Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Te specjalne terminy określone są w art. 554 i 612 Kodeksu cywilnego:

Art. 554 [Przedawnienie] Roszczenia z tytułu sprzedaży dokonanej w zakresie działalności przedsiębiorstwa sprzedawcy, roszczenia rzemieślników z takiego tytułu oraz roszczenia prowadzących gospodarstwa rolne z tytułu sprzedaży płodów rolnych i leśnych przedawniają się z upływem lat dwóch.

Art. 612 [Odesłanie] W przedmiotach nieuregulowanych przepisami niniejszego tytułu, do praw i obowiązków dostawcy i odbiorcy stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży”.

Pierwszy z nich stosuje się wprost do sprzedaży energii elektrycznej, a drugi pośrednio do dostawy wody. W Pani sytuacji wydaje się jednak, że żadna z tych form nie ma miejsca, gdyż wynajmujący nie może być uznany za przedsiębiorstwo dostarczające wodę i prąd. A zatem, w mojej ocenie, ciąży na Pani cały czas obowiązek zapłaty zużytych mediów.