Zakup nieruchomości na przetargu bez zgody małżonka

Czy małżonek może sam wystartować w przetargu na nieruchomość?

Sam udział jednego małżonka w przetargu nie zawsze wymaga podpisu drugiego małżonka już na etapie licytacji lub składania oferty. Kluczowe jest jednak to, do jakiego majątku nieruchomość ma być nabyta i z jakich środków ma zostać zapłacona cena.

Jeżeli małżonków łączy ustawowa wspólność majątkowa, przedmioty nabyte w czasie trwania małżeństwa co do zasady wchodzą do majątku wspólnego. Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do czynności prawnej prowadzącej do odpłatnego nabycia nieruchomości albo użytkowania wieczystego.

W praktyce organizator przetargu albo notariusz może żądać zgody współmałżonka, oświadczenia o nabyciu do majątku osobistego albo dokumentów potwierdzających rozdzielność majątkową. Jeżeli takie wymaganie wynikało z ogłoszenia, regulaminu przetargu albo z okoliczności sprawy, dopuszczenie uczestnika bez właściwych dokumentów może być argumentem za zaskarżeniem czynności przetargowych.

Zgoda małżonka a nabycie do majątku wspólnego albo osobistego

Jeżeli nieruchomość ma zostać nabyta do majątku wspólnego, brak zgody drugiego małżonka jest poważnym problemem. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy cena ma być zapłacona ze wspólnych oszczędności, wspólnego kredytu albo z innych składników majątku wspólnego.

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy uczestnik przetargu chce nabyć nieruchomość wyłącznie do majątku osobistego, np. ze środków należących do jego majątku osobistego. Samo oświadczenie może jednak nie wystarczyć, jeżeli okoliczności wskazują, że faktycznie używane są środki wspólne albo że małżonek próbuje obejść zasady zarządu majątkiem wspólnym. Podobne problemy pojawiają się przy sprawach takich jak zakup nieruchomości bez zgody albo nabywanie nieruchomości bez jasnego wskazania źródła finansowania.

Brak zgody małżonka nie zawsze działa tak samo. Jeżeli chodzi o umowę wymagającą zgody, jej ważność zależy od potwierdzenia przez drugiego małżonka. Druga strona może wyznaczyć odpowiedni termin do potwierdzenia umowy, a po jego bezskutecznym upływie staje się wolna. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody jest natomiast nieważna.

Czy można odzyskać wadium, gdy żona albo mąż nie zgadza się na zakup?

Odzyskanie wadium zależy przede wszystkim od regulaminu przetargu, treści ogłoszenia, etapu sprawy oraz przyczyny, dla której nie dochodzi do zawarcia aktu notarialnego. Sam fakt, że po wygraniu przetargu drugi małżonek odmawia zgody na zakup, nie oznacza automatycznie, że organizator musi zwrócić wadium.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organizator zawiadamia osobę ustaloną jako nabywca o miejscu i terminie zawarcia umowy najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Termin zawarcia umowy nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia zawiadomienia. Jeżeli nabywca bez usprawiedliwienia nie przystąpi do zawarcia umowy, organizator może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi.

Jeżeli jednak problem wynika z błędu po stronie organizatora — na przykład dopuszczono do przetargu osobę, która według warunków przetargu powinna przedstawić zgodę małżonka albo inne dokumenty — uczestnik może próbować wykazać, że zachodzi podstawa do zaskarżenia czynności przetargowych. Wtedy celem jest nie samo odstąpienie od zakupu, lecz wykazanie nieprawidłowości w procedurze.

Jak zaskarżyć czynności przetargowe?

Uczestnik przetargu może zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu w terminie 7 dni. Termin liczy się od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego albo od doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego.

Jeżeli przetarg dotyczył nieruchomości Skarbu Państwa, skargę kieruje się do wojewody. Jeżeli nieruchomość należała do jednostki samorządu terytorialnego, właściwy jest organ wykonawczy tej jednostki, np. wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. W szczególnych przypadkach dotyczących określonych nieruchomości państwowych skargę rozpoznaje minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Po wniesieniu skargi właściwy organ powinien wstrzymać czynności związane ze zbyciem nieruchomości. Organ rozpatrujący skargę może uznać ją za zasadną i nakazać powtórzenie czynności przetargowych, unieważnić przetarg albo uznać skargę za niezasadną.

Co zrobić, gdy drugi małżonek odmawia zgody po wygranym przetargu?

Najpierw trzeba ustalić, czy zgoda małżonka rzeczywiście była wymagana. Jeżeli nieruchomość miała zostać nabyta do majątku osobistego jednego małżonka, należy przygotować dokumenty potwierdzające źródło finansowania. Jeżeli jednak zakup miał nastąpić do majątku wspólnego, zgoda drugiego małżonka jest co do zasady potrzebna.

Jeżeli drugi małżonek odmawia zgody, a zakup jest uzasadniony dobrem rodziny, małżonek zainteresowany transakcją może rozważyć wystąpienie do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności na podstawie art. 39 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W praktyce problemem może być krótki termin wyznaczony przez organizatora na zawarcie aktu, dlatego taki wariant wymaga szybkiej oceny i kontaktu z organizatorem przetargu.

Jeżeli z kolei sprawa dotyczy nabycia w tajemnicy przed małżonkiem albo ukrywania celu transakcji, trzeba liczyć się z późniejszymi sporami o skład majątku wspólnego, rozliczenia nakładów i ewentualne uszczuplanie majątku. Osobny problem może powstać także wtedy, gdy przedmiotem transakcji był zakup działki w tajemnicy i dopiero po czasie trzeba ustalać, czy działka należy do majątku wspólnego, czy osobistego.

Kiedy brak zgody może być usprawiedliwioną przyczyną niepodpisania aktu?

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich spraw. Jeżeli organizator wiedział, że nieruchomość ma być nabywana przez małżonka pozostającego we wspólności majątkowej, a mimo to nie zażądał wymaganej zgody albo oświadczenia, argument o błędzie proceduralnym może być istotny. Jeżeli jednak uczestnik przetargu sam złożył oświadczenia, że działa prawidłowo, zna warunki przetargu i przystąpi do umowy, późniejsza odmowa małżonka może zostać potraktowana jako ryzyko po stronie uczestnika.

Dlatego przed żądaniem zwrotu wadium trzeba przeanalizować nie tylko przepisy, lecz także dokumenty przetargowe. Najważniejsze będą: treść ogłoszenia, warunki przetargu, wymogi wobec małżonków, protokół z przetargu, treść zawiadomienia o terminie aktu oraz korespondencja dotycząca odmowy zawarcia umowy.

FAQ

Podsumowanie

W sprawie udziału w przetargu bez zgody współmałżonka nie wystarczy stwierdzić, że żona albo mąż nie chce podpisać aktu. Trzeba ustalić, czy nieruchomość miała wejść do majątku wspólnego, czy osobistego, jakie dokumenty były wymagane w przetargu i czy organizator prawidłowo dopuścił uczestnika. Szansa na odzyskanie wadium jest największa wtedy, gdy doszło do odwołania, unieważnienia przetargu albo istotnego błędu proceduralnego. Jeżeli natomiast zwycięzca bez usprawiedliwienia nie przystąpi do aktu, wadium może nie zostać zwrócone.

Źródła

• art. 31, art. 33, art. 36, art. 37, art. 39 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego — tekst jednolity: Dz. U. 2026 poz. 236
• art. 40 i art. 41 ustawy o gospodarce nieruchomościami — tekst jednolity: Dz. U. 2026 poz. 399
• § 4, § 10-12 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości — tekst jednolity: Dz. U. 2014 poz. 1490