Dom od rodziców a długi małżonka – jak chronić nieruchomość

Majątek wspólny i osobisty przy umowie dożywocia

W opisanej sytuacji najważniejsze jest odróżnienie darowizny od umowy o dożywocie. To nie są te same instytucje. Umowę o dożywocie reguluje art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa dożywocia ma charakter odpłatny i wzajemny. Z tego powodu nieruchomość nabyta w ten sposób nie korzysta z zasady przewidzianej dla darowizn w art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Ten przepis zalicza do majątku osobistego przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej. Nie obejmuje natomiast umowy dożywocia.

Dlatego jeżeli nieruchomość została nabyta w czasie trwania wspólności ustawowej, to co do zasady wchodzi do majątku wspólnego na podstawie art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Samo zastrzeżenie w akcie notarialnym, że nieruchomość ma wejść do majątku osobistego jednego małżonka, nie zawsze wystarczy, jeżeli dana czynność prawna nie mieści się w katalogu z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego albo nie została sfinansowana z majątku osobistego na zasadzie surogacji z art. 33 pkt 10 tej ustawy. W praktyce decydują więc dokładna treść aktu, sposób rozliczeń oraz źródło środków.

Czy wierzyciel męża może zająć dom?

Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej sprawy. To zależy przede wszystkim od tego:

• kiedy powstał dług,
• czy zobowiązanie zostało zaciągnięte za Pani zgodą,
• czy chodzi o zobowiązanie prywatne, podatkowe, składkowe czy związane z działalnością gospodarczą,
• czy wierzyciel ma już tytuł wykonawczy także przeciwko Pani,
• czy trwa jeszcze wspólność ustawowa, czy już ustała,
• czy doszło do podziału majątku.

Zasadą jest, że za zobowiązania jednego małżonka wierzyciel może prowadzić egzekucję z jego majątku osobistego. Do majątku wspólnego może sięgać tylko w granicach wynikających z art. 41 § 1 i § 2 ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zgodnie z art. 41 § 1, jeżeli jeden z małżonków zaciągnął zobowiązanie za zgodą drugiego małżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego. Natomiast według art. 41 § 2, jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka albo zobowiązanie dotyczy jego majątku osobistego, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę, dochodów z innej działalności zarobkowej, korzyści z praw autorskich i praw pokrewnych, praw własności przemysłowej oraz innych praw twórcy, a w przypadku przedsiębiorcy także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa.

To oznacza, że brak Pani zgody na dane zobowiązanie może mieć bardzo duże znaczenie. Sam fakt, że mąż został prawomocnie skazany za przestępstwo, nie powoduje automatycznie, że nieruchomość jest całkowicie bezpieczna, ale może mieć istotne znaczenie dowodowe przy wykazywaniu, że działał samodzielnie, wbrew Pani wiedzy i bez Pani akceptacji.

Jeżeli egzekucja miałaby zostać skierowana do nieruchomości należącej do majątku wspólnego, komornik działa na podstawie tytułu wykonawczego i przepisów postępowania cywilnego. W praktyce wierzyciel musi mieć odpowiednią podstawę do sięgnięcia do majątku wspólnego, a nie tylko do majątku osobistego dłużnika.

Czy po rozwodzie albo rozdzielności majątkowej dom będzie bezpieczny?

Sam rozwód albo samo ustanowienie rozdzielności majątkowej nie usuwa automatycznie wcześniej istniejącej odpowiedzialności. Z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego wspólność ustawowa ustaje, ale pozostaje majątek wspólny, który następnie może być dzielony. Podobnie jest przy umownej rozdzielności majątkowej zawartej u notariusza albo przy rozdzielności ustanowionej wyrokiem sądu na podstawie art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli dług powstał w czasie trwania wspólności ustawowej, późniejsze jej zniesienie nie zawsze uniemożliwi wierzycielowi podejmowanie działań. Bardzo ważne są więc daty: powstania zobowiązania, uzyskania tytułu wykonawczego, ustania wspólności i ewentualnego podziału majątku.

W praktyce często potrzebna jest analiza, czy wierzyciel może prowadzić egzekucję z udziału dłużnika w majątku po ustaniu wspólności oraz czy nie zachodzą podstawy do obrony przez powództwo przeciwegzekucyjne albo skargę na czynności komornika — zależnie od etapu sprawy.

Jeżeli rozważa Pani wcześniejsze albo aktualne działania ochronne, warto przeczytać także materiał o tym, czy przepisanie nieruchomości a egzekucja rzeczywiście daje bezpieczeństwo. Pozorne lub spóźnione przenoszenie majątku może zostać zakwestionowane przez wierzyciela.

Czy można cofnąć albo rozwiązać umowę dożywocia?

Co do zasady umowy dożywocia nie da się po prostu jednostronnie „cofnąć”. Możliwe są tylko rozwiązania przewidziane przez ustawę albo zgodne porozumienie stron, o ile nie narusza ono praw osób trzecich.

Najważniejsze przepisy to art. 913 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 913 § 1, jeżeli między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać, aby pozostawali nadal w bezpośredniej styczności, sąd może na żądanie jednej ze stron zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Natomiast zgodnie z art. 913 § 2, w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika — jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości — rozwiązać umowę o dożywocie.

To bardzo ważne: rozwiązanie umowy dożywocia jest wyjątkiem. Samo zagrożenie egzekucją, rozwód albo konflikt majątkowy małżonków zwykle nie wystarczą. Sądy badają przede wszystkim relację między dożywotnikiem a zobowiązanym, czyli np. czy dochodzi do rażącego konfliktu, przemocy, porzucenia dożywotnika albo trwałego niewykonywania obowiązków z umowy.

Jeżeli rodzice nadal mieszkają w nieruchomości i ich prawa z dożywocia są zagrożone, to trzeba osobno ocenić, czy istnieją podstawy do żądania zamiany uprawnień na rentę albo rozwiązania umowy. Takie roszczenie nie służy jednak co do zasady do „wyprowadzenia” nieruchomości z majątku wspólnego tylko po to, by utrudnić zaspokojenie wierzycieli.

Jakie działania praktyczne warto podjąć od razu?

W Pani sytuacji najrozsądniejsze są działania równoległe, a nie skupienie się wyłącznie na rozwiązaniu umowy dożywocia.

1. Proszę zgromadzić dokumenty – akt notarialny dożywocia, odpis księgi wieczystej, dokumenty rozwodowe, ewentualną umowę majątkową małżeńską, pisma od komornika, wezwania od wierzycieli, wyrok karny i uzasadnienie.
2. Trzeba ustalić rodzaj każdego długu – inaczej ocenia się zobowiązania cywilne, inaczej publicznoprawne, a jeszcze inaczej odpowiedzialność związaną z działalnością gospodarczą.
3. Należy sprawdzić, czy wyrażała Pani zgodę na konkretne zobowiązania – ma to znaczenie wprost na gruncie art. 41 § 1 K.r.o.
4. Warto przeanalizować księgę wieczystą – czy pojawiły się ostrzeżenia, wzmianki, hipoteki przymusowe, zajęcia.
5. Jeżeli toczy się egzekucja, trzeba zbadać, czy istnieją podstawy do obrony procesowej lub egzekucyjnej, a nie tylko „ratowania” nieruchomości nową czynnością notarialną.
6. Po ustaniu wspólności majątkowej trzeba rozważyć podział majątku, ale z uwzględnieniem tego, że nie może on służyć pokrzywdzeniu wierzycieli.

Czego nie zakładać z góry?

Nie warto przyjmować automatycznie, że:

• skoro mąż działał bez Pani wiedzy, to dom na pewno jest całkowicie bezpieczny,
• skoro nieruchomość była „od rodziców”, to na pewno należy do majątku osobistego,
• rozwód sam rozwiąże problem wierzycieli,
• rozwiązanie dożywocia da się szybko przeprowadzić tylko po to, by uniknąć egzekucji.

Każda z tych kwestii zależy od konkretnego stanu faktycznego i dokumentów. W szczególności o przynależności nieruchomości do majątku wspólnego lub osobistego nie decyduje sama nazwa użyta przez strony, lecz rzeczywista podstawa prawna nabycia i treść czynności.

FAQ

Czy dom od rodziców zawsze należy do majątku osobistego?

Nie. Tylko nabycie przez darowiznę, dziedziczenie albo zapis co do zasady wchodzi do majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Umowa dożywocia jest co do zasady odpłatna, więc zwykle podlega innym zasadom.

Czy komornik może zająć cały dom za długi męża?

Nie zawsze. To zależy od podstawy odpowiedzialności, treści tytułu wykonawczego i tego, czy wierzyciel może sięgnąć do majątku wspólnego zgodnie z art. 41 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy rozwód chroni przed dawnymi długami małżonka?

Nie automatycznie. Rozwód powoduje ustanie wspólności ustawowej, ale nie przekreśla skutków zobowiązań powstałych wcześniej. Trzeba badać daty i rodzaj długu.

Czy rodzice mogą odwołać dożywocie tak jak darowiznę?

Nie. Dożywocie nie podlega odwołaniu na zasadach właściwych dla darowizny. Możliwa jest zmiana uprawnień na rentę albo rozwiązanie umowy przez sąd w przypadkach z art. 913 Kodeksu cywilnego.

Czy przepisanie domu po pojawieniu się długów rozwiązuje problem?

Często nie. Jeżeli czynność miałaby pokrzywdzić wierzycieli, może zostać zakwestionowana. Dlatego najpierw trzeba ocenić ryzyko i dostępne środki obrony.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

3. Art. 31 i art. 41 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy; art. 908 i art. 913 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.