Warunki dzierżawy w umowie z nadleśnictwem
Mocą umowy wydzierżawiający oddał Panu grunt leśny w dzierżawę, zaś Pan zobowiązał się do korzystania z niego wyłączenie w celach rekreacyjno-wypoczynkowych. § X umowy wskazuje, że Pana nakładem na owym gruncie leśnym istnieje domek letniskowy trwale związany z gruntem.
Pan wniósł o cesję umowy dzierżawy na inną osobę. Wydzierżawiający zaś odmówił zgody, ale uzasadnił to w mojej ocenie nietrafnie. Wskazuje on, że powodem odmowy jest przeznaczenie gruntu jako leśny i dlatego odmawia, zaś w samej umowie przecież wyraźnie zobowiązał Pana do tego, aby z gruntu korzystać w celach właśnie rekreacyjno-wypoczynkowych.
Domek letniskowy jako ruchoma część składowa gruntu
Nie zmienia to jednak faktu, że tutaj odmowa cesji wynika z faktu, że domek jest trwale związany z gruntem. Nie mógł Pan zatem sprzedać domku bez gruntu (taka sprzedaż jest nieważna). Skoro bowiem umowa wskazuje, że domek jest z gruntem trwale związany, to nie można nim rozporządzać w oderwaniu od gruntu: można sprzedać tylko domek i grunt na którym stoi. Pan zaś nie jest właścicielem gruntu i nie może nim rozporządzać, w tym sprzedawać go i mienia, które na nim się znajduje i jest z nim trwale związane. Wynika to również z Kodeksu cywilnego (K.c.), tj. z art. 191 K.c.: Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Przesłanki wyłączenia zwrotu świadczenia
Domek w momencie jego powstania stał się zatem częścią składową działki, na której stoi, i wraz z nią jest własnością właściciela działki. § X wskazuje, że to Pana nakładem został postawiony, więc co najwyżej może Pan rozważyć roszczenie wobec wydzierżawiającego o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, nienależnego świadczenia (art. 405 K.c. i 410 K.c.). Zwracam jednak uwagę na treść art. 411 K.c., który stanowi, że: Nie można żądać zwrotu świadczenia: 1) jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej. W Pańskiej umowie dzierżawy nie ma zapisu zaś, że postawił pan domek z zastrzeżeniem zwrotu nakładów na niego, zatem gdyby doszło do sporu, sąd zapewne uznałby, że Pan dobrowolnie domek postawił, nie zabezpieczył w umowie prawa do zwrotu kosztów jego postawienia, a więc utracił roszczenie o zwrot nakładów na niego. Tym bardziej nie ma podstaw, by nadleśnictwo domek „odkupiło”, bo z mocy prawa poprzez zapis, że jest trwale związany z gruntem, przeszło na ich własność, a w umowie Pan nie zadbał o zapis, że zwrócą za to jakiekolwiek koszty w razie rozwiązania umowy.
Przeniesienie dzierżawy za zgodą nadleśnictwa
Nadleśnictwo może wyrazić zgodę na cesję dzierżawy na inną osobę (może, nie musi), ale nie z uwagi na sprzedaż domku, bo Pan go sprzedać nie może, gdyż ten domek w myśl zasady superficies solo cedit dzieli losy gruntu, czyli jest własnością Lasów, i tylko Lasy mają prawo go sprzedać.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Przykłady
Odmowa cesji umowy dzierżawy z powodu braku jednoznacznych zapisów
Pan Jan przez wiele lat użytkował domek letniskowy na dzierżawionym gruncie należącym do nadleśnictwa. Chciał sprzedać domek i przenieść umowę dzierżawy na nowego właściciela. Nadleśnictwo odmówiło, argumentując, że grunt, zgodnie z ewidencją, ma przeznaczenie leśne, co jest niezgodne z jego wykorzystywaniem w celach rekreacyjnych. Pan Jan nie przewidział w umowie zapisu regulującego zwrot nakładów w przypadku rozwiązania dzierżawy, co uniemożliwiło mu dochodzenie swoich roszczeń.
Brak roszczenia o zwrot kosztów budowy domku
Pani Maria postawiła domek letniskowy na gruncie dzierżawionym od nadleśnictwa, licząc, że kiedyś będzie mogła go sprzedać wraz z prawem do użytkowania gruntu. Po latach chciała dokonać cesji umowy dzierżawy, ale nadleśnictwo odmówiło. Pani Maria dowiedziała się, że domek, jako trwale związany z gruntem, należy do właściciela działki, a w jej umowie brakowało zapisów gwarantujących zwrot kosztów budowy domku.
Konflikt dotyczący własności domku
Pan Piotr zainwestował oszczędności w domek letniskowy na gruncie dzierżawionym od nadleśnictwa. Kiedy nadleśnictwo odmówiło zgody na cesję umowy dzierżawy, Pan Piotr planował sprzedać domek jako ruchomość. Prawnicy wskazali mu jednak, że domek jest trwale związany z gruntem i stał się jego częścią składową, więc nie może być przedmiotem odrębnej sprzedaży. Pan Piotr musiał zrezygnować ze swoich planów i podjął rozmowy o rozwiązaniu umowy z nadleśnictwem.
Podsumowanie
Dzierżawienie gruntu od nadleśnictwa wiąże się z wieloma ograniczeniami prawnymi, szczególnie w przypadku chęci cesji umowy lub sprzedaży domku letniskowego. Domek trwale związany z gruntem staje się jego częścią składową, co ogranicza możliwości swobodnego dysponowania nim przez dzierżawcę. Kluczowe jest staranne zabezpieczenie swoich interesów w umowie dzierżawy, aby uniknąć późniejszych trudności.
Oferta porad prawnych
Oferujemy pomoc w analizie umów dzierżawy i sporządzaniu pism związanych z cesją umowy lub dochodzeniem zwrotu nakładów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
