Darowizna mieszkania aktem notarialnym a zaświadczenie z urzędu skarbowego

Darowizna mieszkania od rodziców w akcie notarialnym

Jeżeli córka otrzymała mieszkanie od rodzica albo rodziców, należy ją traktować jako zstępną. Zstępni należą do kręgu osób objętych zwolnieniem przewidzianym w art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Przepis ten obejmuje nabycie przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

Co do zasady art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wymaga zgłoszenia nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy. Jednak przy darowiźnie mieszkania dokonanej w formie aktu notarialnego działa ważny wyjątek. Zgodnie z art. 4a ust. 4 pkt 2 tej ustawy obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo gdy w tej formie zostało złożone oświadczenie woli jednej ze stron.

W praktyce oznacza to, że jeżeli w 2008 r. córka otrzymała od rodziców mieszkanie na podstawie aktu notarialnego, brak zgłoszenia SD-Z2 nie powinien pozbawiać jej zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Notariusz sporządzający akt przekazuje właściwe informacje do urzędu skarbowego i pełni określone obowiązki płatnika wynikające z ustawy.

Dlaczego notariusz żąda zaświadczenia z urzędu skarbowego?

Żądanie notariusza jest prawidłowe i wynika wprost z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przedmiotem aktu notarialnego ma być zbycie albo obciążenie rzeczy lub praw majątkowych uzyskanych między innymi tytułem darowizny, notariusz może dokonać czynności tylko za uprzednią pisemną zgodą naczelnika urzędu skarbowego albo po przedstawieniu zaświadczenia wydanego przez naczelnika urzędu skarbowego.

Zaświadczenie powinno potwierdzać jedną z trzech okoliczności wskazanych w art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn: że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.

W opisanej sytuacji najczęściej chodzi o zaświadczenie o zwolnieniu nabycia z podatku. Nie jest to ponowne zgłaszanie darowizny, lecz urzędowe potwierdzenie dla notariusza, że przeszkoda podatkowa nie blokuje sprzedaży mieszkania.

Zobacz również: jeżeli problem dotyczy darowizny niezgłoszonej po terminie, przydatne może być omówienie sytuacji, gdy potrzebne jest zaświadczenie o zwolnieniu, ale wystąpiło spóźnione zgłoszenie.

Jak uzyskać zaświadczenie potrzebne do sprzedaży mieszkania?

Wniosek o zaświadczenie składa się do naczelnika urzędu skarbowego właściwego w sprawie podatku od spadków i darowizn. Podstawą wydawania zaświadczeń są art. 306a § 1 i art. 306b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Organ podatkowy wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o nie, jeżeli urzędowe potwierdzenie określonych faktów albo stanu prawnego wynika z przepisu prawa albo gdy osoba ma interes prawny w uzyskaniu zaświadczenia.

Do wniosku warto dołączyć albo przygotować do okazania:

• wypis aktu notarialnego darowizny mieszkania z 2008 r.,
• dane darczyńcy i obdarowanej,
• numer księgi wieczystej lokalu,
• informację, że zaświadczenie jest potrzebne do sprzedaży mieszkania,
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej, jeżeli urząd jej wymaga w danej sprawie.

Opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia wynosi zasadniczo 17 zł na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej oraz części II załącznika do tej ustawy. W praktyce przed złożeniem wniosku warto sprawdzić numer rachunku bankowego właściwej gminy lub miasta, bo opłata skarbowa jest wpłacana na rachunek organu gminy, a nie zawsze bezpośrednio na konto urzędu skarbowego.

Jeżeli podatnik złoży wniosek do niewłaściwego organu, organ powinien przekazać go według właściwości na podstawie art. 170 § 1 Ordynacji podatkowej. Może to jednak wydłużyć całą procedurę, dlatego przed sprzedażą warto ustalić właściwy urząd z notariuszem albo bezpośrednio z urzędem skarbowym.

Co, jeżeli córka nie składała SD-Z2?

Przy darowiźnie mieszkania od rodziców dokonanej aktem notarialnym brak SD-Z2 nie powinien być problemem. Wynika to bezpośrednio z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W takiej sytuacji córka może spokojnie wystąpić o zaświadczenie. Wniosek nie jest przyznaniem się do uchybienia, lecz zwykłą czynnością potrzebną do sporządzenia aktu sprzedaży.

Inaczej wyglądałaby sprawa, gdyby darowizna nie była dokonana w formie aktu notarialnego, na przykład dotyczyłaby pieniędzy przekazanych przelewem albo udziału w prawie nabytego bez udziału notariusza. Wtedy trzeba badać, czy powstał obowiązek złożenia SD-Z2, czy zachowano sześciomiesięczny termin z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn oraz czy spełniono warunek udokumentowania przekazania środków określony w art. 4a ust. 1 pkt 2 tej ustawy.

W przypadku wątpliwości co do zwolnienia z podatku pomocne jest także sprawdzenie, jakie są praktyczne obowiązki po darowiźnie, zwłaszcza gdy podatnik chce uniknąć problemów przy późniejszym załatwianiu spraw w urzędzie skarbowym albo u notariusza.

Sprzedaż mieszkania z darowizny a podatek dochodowy

Zaświadczenie z urzędu skarbowego wymagane przez notariusza dotyczy podatku od spadków i darowizn, a nie podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. To dwa różne podatki i dwie różne podstawy prawne.

W podatku dochodowym od osób fizycznych istotny jest art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten przewiduje, że odpłatne zbycie nieruchomości może stanowić źródło przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte w darowiźnie w 2008 r., pięcioletni termin liczony od końca 2008 r. upłynął 31 grudnia 2013 r. Sprzedaż dokonana później co do zasady nie podlega opodatkowaniu PIT z tego tytułu. Gdyby jednak sprzedaż otrzymanego mieszkania następowała przed upływem 5 lat, trzeba byłoby rozważyć zasady opodatkowania i ewentualną ulgę mieszkaniową. Szerzej omawia to materiał o tym, jak wygląda sprzedaż z darowizny przed upływem pięcioletniego terminu.

Najczęstsze sytuacje w praktyce

FAQ

Czy darowiznę mieszkania od rodziców w akcie notarialnym trzeba zgłaszać na SD-Z2?

Nie. Jeżeli darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego, obowiązek zgłoszenia nie obejmuje takiego nabycia. Wynika to z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czy notariusz może odmówić sporządzenia aktu sprzedaży bez zaświadczenia z US?

Tak. Art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn nakazuje notariuszowi żądać zaświadczenia albo pisemnej zgody naczelnika urzędu skarbowego, gdy przedmiotem sprzedaży jest rzecz lub prawo nabyte tytułem darowizny.

Czy wniosek o zaświadczenie oznacza, że urząd naliczy podatek?

Nie musi. Jeżeli darowizna od rodziców była dokonana aktem notarialnym i spełnione są warunki zwolnienia, urząd powinien wydać zaświadczenie potwierdzające zwolnienie. Podatek może pojawić się dopiero wtedy, gdy z dokumentów wynika, że zwolnienie nie przysługiwało.

Ile trwa wydanie zaświadczenia?

Ordynacja podatkowa przewiduje w art. 306a i art. 306b procedurę wydawania zaświadczeń. W praktyce wiele urzędów wydaje je w ciągu kilku dni, ale czas zależy od kompletności dokumentów i tego, czy urząd ma w aktach informacje z aktu notarialnego.

Czy sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie w 2008 r. powoduje PIT?

Co do zasady nie, jeżeli sprzedaż następuje po 31 grudnia 2013 r. Z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Podsumowanie

W opisanej sprawie córka powinna wystąpić do urzędu skarbowego o zaświadczenie wymagane przez notariusza. Jeżeli mieszkanie otrzymała od rodziców w 2008 r. na podstawie aktu notarialnego, brak SD-Z2 nie powinien stanowić problemu, ponieważ art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn wyłącza obowiązek zgłoszenia takiej darowizny.

Do wniosku warto dołączyć wypis aktu notarialnego darowizny i wskazać, że zaświadczenie jest potrzebne do sprzedaży lokalu. Dopiero po jego uzyskaniu notariusz będzie mógł bezpiecznie sporządzić akt sprzedaży.

Źródła

• Art. 4a ust. 1, art. 4a ust. 4 pkt 2 oraz art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 306a § 1, art. 306b § 1 oraz art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.
• Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b oraz część II załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej.