Zabezpieczenie zwrotu zadatku w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Wpłacanie i zwrot zadatku

Co do zasady, zgodnie z art. 394 ustawy Kodeks cywilny: „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

Następnie, wskazuje, że przesłany urywek umowy nie dotyczy całości uregulowania (to, co zostało przesłane, dotyczy sytuacji, gdy nie dojdzie do finalizacji transakcji), które strony przyjęły dla rozliczenia zadatku, proszę o przesłanie całości umowy, albo chociaż całości zapisów, dotyczących zadatku, tak żeby można było rzetelnie odpowiedzieć na zadane pytanie.

Jednocześnie wskazuję, że jeżeli macie Państwo ustalone, że oddajecie zadatek przy podpisaniu umowy przedwstępnej, to tak powinniście postąpić. Dlaczego analityk bankowy tak zażądał, niech to uzasadni i wyjaśni, proszę przedstawić mu zapisy umowy, która mówi o momencie zwrotu zadatku.

Ustalenia stron umowy

Zdecydowanie odradzam, żeby podpisywać oświadczenie zawierające nieprawdę, bowiem jeżeli poświadczy Pani coś swoim podpisem, to będzie tak, jakby przyznała Pani ten fakt zawarty w oświadczeniu (czyli że przyjęła Pani określona sumę pieniędzy, a w rzeczywistości nie przyjęła Pani żadnych pieniędzy), ciężko byłoby dochodzić tego roszczenia w sądzie, ewentualnie za pomocą zeznań świadków.

Analityk mógł to wcześniej zaznaczyć, inaczej skonstruowalibyście zapisy umowy, które mówią wprost zwrot zostaje dokonany w danym momencie, ewentualnie żeby się zabezpieczyć, należałoby zawrzeć aneks do umowy, zmieniając zapisy dotyczące zwrotu zadatku.

§ 4 ust. 2 umowy mówi o sytuacji, że w przypadku gdy nie dojdzie do wykonania umowy, rozumiem tu – sprzedaży mieszkania, to wtedy następuje zwrot zadatku, z zastrzeżeniem, że żadna strona umowy nie ponosi winy, albo ponoszą tę winę obie strony. Więc gdy dojdzie do podpisania umowy, to u notariusza sprzedająca winna zwrócić zadatek, jeżeli tego nie zrobi, a mimo to podpiszecie umowę i dojdzie do wykonania umowy, będzie Pani mogła wystąpić do sądu o zasadny zwrot zadatku.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93