Jak bezpiecznie zabezpieczyć zwrot zadatku przy zakupie mieszkania

Jak rozumieć zadatek przy umowie przedwstępnej

Zadatek nie jest tym samym co zaliczka. Jego skutki reguluje art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Z przepisu wynika, że jeżeli jedna strona nie wykona umowy, druga może – co do zasady – odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać zadatek, a jeśli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Ten sam przepis stanowi jednak również, że w razie wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe – zadatek powinien zostać zwrócony. Natomiast w razie rozwiązania umowy albo gdy niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo obie strony ponoszą odpowiedzialność, zadatek powinien zostać zwrócony.

Dlatego odpowiedź na pytanie o zwrot zadatku zawsze zależy od konkretnej treści umowy przedwstępnej. Jeżeli strony odmiennie uregulowały moment, sposób i warunki rozliczenia zadatku, to w pierwszej kolejności trzeba stosować właśnie te postanowienia umowne.

Czy wolno podpisać pokwitowanie bez faktycznego zwrotu pieniędzy?

Nie jest to bezpieczne i co do zasady nie należy tego robić. Jeżeli podpiszesz oświadczenie, że otrzymałaś zwrot zadatku, mimo że pieniądze nie zostały Ci faktycznie przekazane, sama tworzysz dowód przeciwko sobie. W ewentualnym sporze sprzedająca może powoływać się na takie pokwitowanie jako potwierdzenie wykonania obowiązku.

Pokwitowanie jest dokumentem prywatnym w rozumieniu art. 245 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Oznacza to, że stanowi dowód, iż osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. W praktyce procesowej podpisanie nieprawdziwego pokwitowania bardzo utrudnia późniejsze wykazywanie, że pieniędzy jednak nie otrzymano.

Jeżeli bank oczekuje wykazania zwrotu wkładu czy zadatku, rozwiązaniem nie powinno być „papierowe” potwierdzenie fikcyjnego rozliczenia, lecz takie ukształtowanie dokumentów, aby odpowiadały rzeczywistemu przebiegowi transakcji.

Jak najbezpieczniej zabezpieczyć zwrot zadatku

Najbezpieczniejsze rozwiązanie zależy od tego, czego dokładnie wymaga bank oraz jak brzmi obecna umowa przedwstępna. W praktyce najczęściej stosuje się jedno z poniższych rozwiązań.

Aneks do umowy przedwstępnej – najpraktyczniejsze rozwiązanie

Jeżeli obecna umowa przewiduje zwrot zadatku dopiero przy umowie przyrzeczonej, a bank żąda wcześniejszego rozliczenia, najrozsądniejsze jest sporządzenie aneksu. Na podstawie art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byle jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

W aneksie warto wpisać przede wszystkim:

• dokładną kwotę zadatku,
• czy ma zostać zwrócony, czy zaliczony na cenę,
• termin zwrotu,
• formę zwrotu – najlepiej przelew na wskazany rachunek bankowy,
• skutek dla dalszego rozliczenia ceny przy umowie przyrzeczonej,
• oświadczenie, że wcześniejsze postanowienia umowy zmieniają się tylko w tym zakresie.

Jeżeli umowa przedwstępna była zawarta w zwykłej formie pisemnej, aneks co do zasady również może mieć formę pisemną. Jeżeli jednak była zawarta w formie aktu notarialnego i strony chcą zachować spójność dokumentów lub uregulować bardziej złożone rozliczenia, warto rozważyć aneks notarialny.

Zobacz również:

kupno domu obciążonego dożywociem – ryzyka, kredyt i formalności

Czy zwrot musi nastąpić gotówką?

Nie. Przepisy nie wymagają, aby zwrot zadatku nastąpił wyłącznie gotówką. Z punktu widzenia bezpieczeństwa dowodowego znacznie lepszy jest przelew bankowy, bo pozostawia jednoznaczny ślad płatności. Jeżeli jednak strony decydują się na gotówkę, trzeba sporządzić precyzyjne pokwitowanie z datą, miejscem, kwotą oraz podpisami obu stron.

W sprawach kredytowych banki zwykle lepiej akceptują dowody przelewowe niż późniejsze oświadczenia stron. Jeżeli więc sprzedająca rzeczywiście ma oddać zadatek przed zawarciem aktu notarialnego, przelew jest rozwiązaniem praktycznie najbezpieczniejszym.

Co jeśli sprzedająca chce oddać pieniądze dopiero u notariusza?

To jest możliwe, ale tylko wtedy, gdy taki model rozliczenia odpowiada bankowi i zostanie jasno opisany w dokumentach. Jeżeli bank oczekuje wcześniejszego potwierdzenia zwrotu, samo zapewnienie sprzedającej, że pieniądze odda „u notariusza”, może nie wystarczyć.

W takiej sytuacji warto rozważyć dwa warianty:

1. Aneks, w którym strony wskazują, że zwrot nastąpi przy podpisaniu umowy przyrzeczonej, a bank akceptuje taki dokument.
2. Protokołowane rozliczenie w akcie notarialnym, w którym notariusz wpisuje sposób i moment rozliczenia zadatku oraz ceny.

Jeżeli jednak bank wymaga wcześniejszego udokumentowania zwrotu, a sprzedająca nie chce wcześniej realnie oddać pieniędzy, pojawia się istotne ryzyko praktyczne: kredyt może nie zostać uruchomiony na warunkach oczekiwanych przez strony.

Co zrobić, gdy sprzedająca nie zwraca zadatku

Jeżeli zwrot wynika z umowy albo z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego, a sprzedająca nie oddaje pieniędzy, należy ją najpierw wezwać do zapłaty. W wezwaniu warto wskazać:

• podstawę żądania – konkretny zapis umowy albo art. 394 § 2 lub § 3 Kodeksu cywilnego,
• kwotę do zwrotu,
• numer rachunku bankowego,
• termin zapłaty, np. 7 dni,
• zapowiedź skierowania sprawy na drogę sądową.

Po bezskutecznym upływie terminu można dochodzić zapłaty przed sądem cywilnym. Jeżeli kwota nie przekracza 100 000 zł, sprawa zwykle będzie należała do właściwości sądu rejonowego zgodnie z art. 16 i art. 17 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Roszczenie o zwrot pieniędzy przedawnia się co do zasady po upływie 6 lat, zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego, a termin kończy się co do zasady z końcem roku kalendarzowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Jakie dowody najlepiej gromadzić

W praktyce największe znaczenie mają dokumenty pokazujące rzeczywisty przepływ pieniędzy i ustalenia stron. Warto zachować:

• umowę przedwstępną i każdy aneks,
• potwierdzenie wpłaty zadatku,
• korespondencję z bankiem dotyczącą wymogów kredytowych,
• wezwania do zapłaty i odpowiedzi drugiej strony,
• potwierdzenie przelewu zwrotnego albo szczegółowe pokwitowanie gotówkowe,
• projekt aktu notarialnego lub protokół rozliczenia.

Jeżeli transakcja obejmuje także niestandardowe rozliczenia ceny, pomocny może być również materiał dotyczący przepisania kredytu na inną osobę – czy bank musi się zgodzić?, bo pokazuje, jak duże znaczenie w obrocie nieruchomościami mają formalne zgody i prawidłowe dokumentowanie ustaleń.

FAQ

Czy zadatek zawsze trzeba zwrócić przy podpisaniu aktu notarialnego?

Nie. Termin zwrotu albo zaliczenia zadatku zależy przede wszystkim od treści umowy. Jeżeli strony w umowie ustaliły inny moment rozliczenia, to właśnie on jest wiążący, o ile nie narusza prawa.

Czy bank może narzucić sposób rozliczenia zadatku?

Bank nie zmienia przepisów Kodeksu cywilnego, ale może uzależniać wypłatę kredytu od przedstawienia określonych dokumentów. Dlatego trzeba pogodzić wymagania banku z prawidłowym uregulowaniem rozliczeń między stronami umowy.

Czy wystarczy zwykłe pokwitowanie odręczne?

Może być dowodem, ale jest słabsze niż przelew bankowy lub dokładny zapis w akcie notarialnym. Jeżeli już dochodzi do rozliczenia gotówkowego, pokwitowanie powinno precyzyjnie wskazywać kwotę, datę, tytuł płatności i podpisy stron.

Czy można żądać podwójnego zadatku?

Tak, ale tylko w sytuacji przewidzianej w art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli gdy jedna strona nie wykona umowy i druga skutecznie od niej odstąpi, chyba że strony inaczej uregulowały skutki zadatku.

Czy aneks do umowy przedwstępnej musi być u notariusza?

Nie zawsze. Zależy to od formy pierwotnej umowy i od tego, jakie zmiany są wprowadzane. W wielu przypadkach wystarczy forma pisemna, ale przy transakcjach nieruchomościowych forma notarialna bywa bezpieczniejsza dowodowo.

Źródła

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 118, art. 353¹, art. 394 – ISAP

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 16, art. 17 pkt 4, art. 245 – ISAP