Kupno nieruchomości obciążonej prawem dożywocia

Umowa dożywocia

Z uwagi na to, że wiedzą Państwo o zawartej umowie dożywocia, to warto byłoby poprosić sprzedających o jej okazanie. Kwestie umowy dożywocia reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360). Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Co więcej, „Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia (§ 2)”.

Zatem może się okazać (w praktyce najczęściej tworzone są takie właśnie umowy dożywocia), że Pani ma wpisaną służebność mieszkania na tej nieruchomości, którą Państwo chcecie zakupić. Zgodnie z art. 301 § 1 K.c. „Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności”. Powyższe trzeba zweryfikować, żeby się nie okazało, że zakupicie Państwo nieruchomość wraz z osobą.

Nieoddanie domu do użytku

Trudno powiedzieć, dlaczego nie dopełniono takich podstawowych formalności. Jeżeli chcecie Państwo faktycznie zakupić tę nieruchomość, to najpierw proszę poprosić sprzedających o dokumentację z procesu budowy oraz jednoznaczne wskazanie, dlaczego dom nie został oddany do użytku, tj. jakie czynności należy wykonać. Po uzyskaniu takich informacji powinniście Państwo zweryfikować, czy faktycznie czynności, które zostały do wykonania, aby dom mógł zostać oddany do użytku, są możliwe do realizacji. W tym celu należy zasięgnąć opinii fachowca z zakresu budownictwa. Należy to dokładnie zweryfikować, gdyż może się okazać, że zakupicie Państwo dom z wadami nie tylko rzeczowymi, ale także prawnymi, których nie będzie można zniwelować. Wówczas w przypadku odstąpienia od umowy sprzedający mogą zasłonić się twierdzeniami, że mieliście Państwo świadomość braku odbioru domu.

Kredyt na zakup domu

Wniosek kredytowy co do zasady zawsze można złożyć. Dla banku istotne będzie, czy będzie miał zabezpieczenie w przypadku ewentualnego niespłacania przez Państwa kredytu. Natomiast kwestie samej nieruchomości będzie oceniał rzeczoznawca, który co do zasady w przypadku kredytów hipotecznych jest wysyłany przez bank w celu ustalenia wartości nieruchomości. Z uwagi na umowę dożywocia (plus ewentualnie służebność mieszkania) oraz brak oddania nieruchomości do użytku raczej należy się spodziewać, że bank będzie chciał udzielić mniejszego kredytu niż w przypadku, gdyby nie było wpisu o umowie dożywocia oraz braku oddania nieruchomości do użytku. Być może bank poprosi o dokumentację techniczną nieruchomości, a także informację, jakie prace są niezbędne do odbioru domu.

Procedura nabycia domu

Po pierwsze musicie Państwo zweryfikować, czy nie istnieją wady fizyczne i prawne nieruchomości, czyli:

1) zapoznać się z treścią umowy dożywocia i ustalić, czy konieczne jest ustanowienie służebności mieszkania,

2) ustalić, jakie prace są niezbędne do wykonania, aby nieruchomość została oddana do użytku,

3) czy prace te mogą być faktycznie wykonane (czy są możliwe do wykonania).

Jeżeli uzyskacie Państwo odpowiedzi pozytywne, to należy złożyć wniosek o kredyt. Natomiast należy zweryfikować w pierwszej kolejności wyżej wskazane punkty. Brak ich weryfikacji to ogromne ryzyko dla Państwa, tj. zakupienie nie tylko nieruchomości z osobą, ale również nieruchomości, która faktycznie nie będzie mogła być użytkowana. Dlatego takie ważne jest zweryfikowanie stanu faktycznego i prawnego. W mojej ocenie więcej Państwo ryzykujecie na takiej transakcji, niż zyskujecie.

Warunki uzyskania kredytu 2% na zakup domu

Jeżeli chodzi o warunki, aby uzyskać kredyt 2%, to przedstawiają się one następująco:

• kredytobiorca musi mieć zdolność kredytową adekwatną do kwoty kredytu, jaki chce uzyskać;
• kredytobiorca oraz osoby wchodzące w skład jego gospodarstwa domowego nie mają i nie miały prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, chyba że prawo to dotyczy łącznie nie więcej niż 1/2 udziału w jednym lokalu albo domu, zostało odziedziczone, a kredytobiorca nie zamieszkuje pod tym adresem;
• kredytobiorcy oraz osobom wchodzącym w skład jego gospodarstwa domowego nie przysługuje i nie przysługiwało spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, chyba że prawo to dotyczy łącznie nie więcej niż 1/2 udziału w jednym lokalu albo domu, zostało odziedziczone, a kredytobiorca nie zamieszkuje pod tym adresem;
• kredytobiorca nie ukończył 45 lat, z tym że w przypadku, gdy kredyt zaciągają wspólnie małżonkowie lub rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka, wystarczy, że 45 lat nie ukończyło jedno z nich;
• kredytobiorca oraz osoby wchodzące w skład jego gospodarstwa domowego nie są stronami umowy innego kredytu udzielonego w celu nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Nie ma zatem przesłanek dotyczących samej nieruchomości. Aktualnie projekt ustawy jest na etapie opiniowania.