Kupno domu obciążonego dożywociem – ryzyka, kredyt i formalności

Co oznacza kupno nieruchomości obciążonej prawem dożywocia?

Umowę dożywocia reguluje art. 908-916 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powstaje stosunek prawny, w ramach którego dożywotnik ma określone uprawnienia wobec właściciela nieruchomości.

W praktyce bardzo ważne jest rozróżnienie dwóch kwestii:

• samej umowy dożywocia – czyli zobowiązania właściciela wobec dożywotnika,
• wpisanego do księgi wieczystej prawa, np. służebności osobistej mieszkania albo prawa dożywocia ujawnionego w dziale III księgi wieczystej.

Jeżeli kupują Państwo nieruchomość z takim wpisem, to co do zasady nabywają ją wraz z obciążeniem. Wynika to z art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przeniesienie własności nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie zwalnia nieruchomości od tego prawa. Z kolei art. 910 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że osobista odpowiedzialność nabywcy ogranicza się do wartości nieruchomości według stanu z chwili nabycia, a według cen z chwili zaspokojenia dożywotnika.

To oznacza, że sam zakup nie powoduje automatycznego wygaśnięcia prawa osoby uprawnionej. Dlatego nie wolno zakładać, że po sprzedaży dożywotnik „sam zniknie” z nieruchomości.

Czy wpis w księdze wieczystej zawsze oznacza, że ktoś będzie mieszkał w domu?

Nie zawsze, ale bardzo często tak właśnie jest. Trzeba koniecznie sprawdzić treść aktu notarialnego, na podstawie którego wpisano obciążenie. W umowie dożywocia strony mogą bowiem ukształtować uprawnienia dożywotnika inaczej niż w modelu ustawowym z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego do treści prawa dożywocia może należeć m.in. służebność osobista mieszkania, użytkowanie ograniczone do części nieruchomości albo powtarzające się świadczenia pieniężne lub rzeczowe. Jeżeli w księdze wieczystej wpisana jest służebność mieszkania, to uprawniony może korzystać z lokalu w granicach tej służebności.

Zgodnie z art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego mający służebność mieszkania może przyjąć do wspólnego zamieszkania małżonka i dzieci małoletnie, a inne osoby tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. To dodatkowo wpływa na praktyczne ryzyko zakupu.

Dlatego przed transakcją należy ustalić:

• czy wpis dotyczy prawa dożywocia,
• czy wpis dotyczy służebności osobistej mieszkania,
• czy osoba uprawniona nadal żyje,
• czy prawo ma zostać wykreślone przed sprzedażą,
• na podstawie jakich dokumentów wykreślenie miałoby nastąpić.

Kiedy takie obciążenie można usunąć?

Nie ma jednej automatycznej procedury „wyczyszczenia” nieruchomości. To zależy od konkretnego stanu faktycznego. W praktyce obciążenie może wygasnąć albo zostać zmienione m.in. wtedy, gdy:

• dożywotnik umrze – wtedy wygasa prawo o charakterze osobistym;
• strony zawrą odpowiednią umowę prowadzącą do wygaśnięcia lub zmiany uprawnień, jeśli jest to prawnie dopuszczalne;
• sąd na podstawie art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego zamieni uprawnienia objęte dożywociem na dożywotnią rentę, gdy między stronami wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać pozostawania w bezpośredniej styczności;
• w wypadkach wyjątkowych sąd na żądanie jednej ze stron rozwiąże umowę dożywocia na podstawie art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego.

Samo porozumienie stron poza formą właściwą dla obrotu nieruchomością zwykle nie wystarczy. Jeżeli obciążenie jest wpisane do księgi wieczystej, trzeba ustalić, jaki dokument będzie podstawą wykreślenia przez sąd wieczystoksięgowy.

W praktyce bezpieczniej jest kupować nieruchomość dopiero po skutecznym wykreśleniu obciążenia z księgi wieczystej albo przy jednoczesnym, notarialnie i wieczystoksięgowo zabezpieczonym mechanizmie jego usunięcia. W przeciwnym razie kupujący przejmuje poważne ryzyko.

Dom nieoddany do użytkowania – co to oznacza prawnie?

Trzeba tu odróżnić kilka sytuacji. Obecnie kwestie zakończenia budowy i rozpoczęcia użytkowania reguluje ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Co do zasady użytkowanie obiektu budowlanego można rozpocząć po:

• zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu w terminie określonym w ustawie, albo
• uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – jeżeli jest wymagana.

Zakres wymaganych formalności zależy od rodzaju inwestycji, treści decyzji administracyjnych, ewentualnych odstępstw od projektu oraz przebiegu budowy. W praktyce przy domu jednorodzinnym często kluczowe są dokumenty potwierdzające zakończenie budowy, zgodność wykonania z projektem, geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza oraz komplet protokołów odbiorowych instalacji.

Jeżeli sprzedający mówi tylko, że „dom nie jest oddany do użytku”, to trzeba ustalić dokładnie:

• czy budowa została formalnie zakończona,
• czy istnieje zawiadomienie o zakończeniu budowy,
• czy potrzebne jest pozwolenie na użytkowanie,
• czy są samowolne odstępstwa od projektu,
• czy budynek w ogóle nadaje się do zalegalizowania i odbioru.

Użytkowanie obiektu z naruszeniem wymogów Prawa budowlanego może skutkować interwencją organu nadzoru budowlanego. Dlatego kupujący nie powinien opierać się wyłącznie na zapewnieniach sprzedającego lub pośrednika.

Jakie dokumenty trzeba sprawdzić przed zakupem?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej warto zażądać pełnego pakietu dokumentów. Minimum obejmuje:

Warto też zamówić analizę stanu prawnego nieruchomości i przegląd dokumentacji przez prawnika oraz niezależnego inżyniera lub inspektora budowlanego.

Czy bank może odmówić kredytu na taki dom?

Tak. Bank nie ma obowiązku sfinansowania każdej nieruchomości. Decyzja kredytowa zależy nie tylko od Państwa zdolności kredytowej, ale również od jakości zabezpieczenia hipotecznego. Jeżeli nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, służebnością mieszkania, roszczeniami osób trzecich albo ma nieuregulowany status budowlany, bank może:

• odmówić kredytu,
• zażądać usunięcia obciążenia przed uruchomieniem kredytu,
• obniżyć wartość przyjętą do zabezpieczenia,
• zażądać dodatkowego wkładu własnego,
• odroczyć decyzję do czasu uzupełnienia dokumentów.

W praktyce największe znaczenie ma operat szacunkowy i wewnętrzna polityka banku. Nieruchomość z osobą uprawnioną do zamieszkiwania jest znacznie trudniejsza do sprzedaży w razie egzekucji, więc dla banku stanowi słabsze zabezpieczenie.

Problemem może być także brak formalnego dopuszczenia budynku do użytkowania. Banki zwykle wymagają jasnego stanu prawnego i technicznego nieruchomości. Jeżeli obiekt nie ma pełnej dokumentacji, kredyt hipoteczny może okazać się niemożliwy albo dostępny tylko w formule bardziej ograniczonej.

Jak bezpiecznie przeprowadzić procedurę zakupu?

Przy takiej nieruchomości warto działać etapowo:

1. Sprawdzenie księgi wieczystej – zwłaszcza działu II, III i IV.
2. Uzyskanie aktu notarialnego ustanawiającego dożywocie lub służebność.
3. Analiza możliwości wykreślenia obciążenia – przed zakupem albo najpóźniej w ramach bezpiecznie skonstruowanej umowy notarialnej.
4. Weryfikacja dokumentacji budowlanej – najlepiej przez specjalistę od prawa budowlanego i technika budowlanego.
5. Zbadanie wymagań banku jeszcze przed wpłatą zadatku.
6. Dobrze napisana umowa przedwstępna – z warunkami dotyczącymi kredytu, dokumentów, wykreślenia obciążeń i odpowiedzialności sprzedającego.

Jeżeli planują Państwo wpłatę zadatku, trzeba szczególnie zadbać o zapisy, które umożliwią wycofanie się z transakcji w razie ujawnienia wad prawnych lub odmowy kredytu wynikającej ze stanu nieruchomości. Znaczenie ma tu treść konkretnej umowy, a nie samo ogólne przekonanie, że „sprzedający zapewniał, że wszystko będzie dobrze”.

Czy można kupić taki dom w obecnych programach preferencyjnego kredytu?

W pierwotnej wersji artykułu pojawiło się odniesienie do „kredytu 2%”. Ten program nie jest już aktualnym, otwartym naborem dla nowych wniosków. Dlatego przy ocenie możliwości finansowania należy kierować się aktualną ofertą banków i bieżącymi programami mieszkaniowymi obowiązującymi w dacie składania wniosku.

Nawet jeśli dany program preferencyjny dopuszcza zakup domu lub lokalu, to nie eliminuje standardowej oceny nieruchomości przez bank. Innymi słowy: spełnienie warunków programu nie gwarantuje finansowania konkretnej nieruchomości obciążonej dożywociem lub bez zakończonej procedury budowlanej.

Kiedy lepiej zrezygnować z zakupu?

Ryzyko jest szczególnie wysokie, jeżeli:

• sprzedający nie pokazuje aktu ustanawiającego dożywocie,
• nie wiadomo, czy osoba uprawniona nadal korzysta z domu,
• nie ma realnej podstawy do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej,
• brakuje dziennika budowy lub dokumentów zakończenia budowy,
• budynek może zawierać nielegalne odstępstwa od projektu,
• bank już na etapie wstępnym sygnalizuje odmowę finansowania.

W takiej sytuacji niska cena nieruchomości często nie rekompensuje ryzyka. Można bowiem kupić dom, którego nie da się swobodnie używać, sprzedać ani sfinansować na standardowych warunkach.

FAQ

Czy można kupić dom z dożywociem?

Tak, ale co do zasady razem z istniejącym obciążeniem. Zgodnie z art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie zwalnia nieruchomości od tego prawa.

Czy bank da kredyt na nieruchomość z prawem dożywocia?

Może, ale nie musi. Bank ocenia ryzyko i wartość zabezpieczenia. W praktyce wpis dożywocia lub służebności mieszkania często utrudnia uzyskanie kredytu albo zmniejsza jego kwotę.

Czy brak oddania domu do użytkowania przekreśla zakup?

Nie zawsze, ale wymaga dokładnego sprawdzenia dokumentów budowlanych. Trzeba ustalić, czy wystarczy zawiadomienie o zakończeniu budowy, czy konieczne jest pozwolenie na użytkowanie oraz czy budynek został wykonany zgodnie z projektem.

Czy wystarczy samo zapewnienie sprzedającego, że wpis zostanie usunięty?

Nie. Bezpieczna jest dopiero sytuacja, w której istnieje realna i prawnie skuteczna podstawa wykreślenia wpisu oraz odpowiednie zabezpieczenie tego w akcie notarialnym i dokumentach dla sądu wieczystoksięgowego.

Czy warto wpłacać zadatek przed sprawdzeniem aktu dożywocia i dokumentów budowy?

Zwykle nie. Najpierw należy ustalić stan prawny i budowlany nieruchomości oraz wymagania banku. W przeciwnym razie mogą Państwo wejść w spór o zwrot zadatku.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 908-916, art. 301 § 1.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w zakresie zasad zakończenia budowy i rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego.
• Treść księgi wieczystej i aktu notarialnego ustanawiającego dożywocie lub służebność – dokumenty kluczowe dla oceny konkretnej sprawy.