Przepisanie mieszkania spółdzielczego na jedynaka – darowizna, testament czy spadek?

Przepisanie mieszkania spółdzielczego na syna – od czego zacząć?

W opisanej sytuacji trzeba najpierw ustalić, co dokładnie mama posiada. Napisał Pan, że jest to mieszkanie „własnościowe spółdzielcze”. W praktyce najczęściej chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, uregulowane w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Takie prawo jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i może być przedmiotem darowizny, co wynika z art. 17² ust. 1 tej ustawy.

Jeżeli celem jest uniknięcie późniejszej „żmudnej drogi sądowej”, to trzeba odróżnić przekazanie prawa za życia od rozrządzenia nim na wypadek śmierci. To podstawowa różnica praktyczna.

Testament nie pozwala uniknąć formalności spadkowych

Zgodnie z art. 941 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci można jedynie przez testament. Oznacza to, że testament zaczyna wywoływać skutki dopiero po śmierci testatora.

To ważne z praktycznego punktu widzenia: nawet jeśli mama sporządzi testament i wskaże Pana jako jedynego spadkobiercę, to po jej śmierci i tak trzeba będzie formalnie wykazać nabycie spadku. Robi się to albo przez sądowe stwierdzenie nabycia spadku, albo przez notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Podstawę dla aktu poświadczenia dziedziczenia stanowią art. 95a i nast. ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

Sam testament więc nie eliminuje postępowania następczego po śmierci mamy. Eliminuje jedynie niepewność co do tego, kto ma dziedziczyć, o ile testament będzie ważny i nie pojawi się spór.

Zobacz również:

jak cofnąć zrzeczenie się spadku podpisane u notariusza

Akt poświadczenia dziedziczenia nie jest rozwiązaniem „na teraz”

Akt poświadczenia dziedziczenia sporządza się dopiero po śmierci spadkodawcy. Wynika to z art. 95a § 1 Prawa o notariacie, zgodnie z którym notariusz poświadcza dziedziczenie ustawowe lub testamentowe po osobie zmarłej. Nie da się więc sporządzić takiego aktu zawczasu.

Jeżeli zatem pytanie brzmi, jak już teraz przenieść prawo do mieszkania na jedynego syna, to akt poświadczenia dziedziczenia nie jest właściwym instrumentem.

Darowizna – najprostszy sposób przekazania lokalu za życia

Jeżeli mama chce, aby prawo do lokalu przeszło na Pana jeszcze za jej życia, najczęściej stosuje się umowę darowizny. Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem darowizny. Umowa przenosząca to prawo wymaga formy aktu notarialnego. W praktyce wynika to z art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Skutek jest taki, że po podpisaniu aktu notarialnego staje się Pan uprawnionym z tego prawa już za życia mamy. W konsekwencji to konkretne prawo nie wchodzi później do spadku po mamie, więc nie trzeba go nabywać w postępowaniu spadkowym.

Czy trzeba najpierw założyć księgę wieczystą?

Nie zawsze. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księga wieczysta może być założona, ale nie w każdym przypadku już istnieje. Możliwość założenia księgi wieczystej dla tego prawa przewiduje art. 24¹ ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Brak księgi wieczystej nie wyklucza samej darowizny, jeżeli prawo istnieje i przysługuje mamie. Natomiast w praktyce założenie księgi wieczystej bywa korzystne, bo:

• ułatwia wykazanie stanu prawnego lokalu,
• pozwala ujawnić Pana jako uprawnionego po darowiźnie,
• umożliwia wpis służebności osobistej mieszkania lub hipoteki,
• ułatwia ewentualną późniejszą sprzedaż lub inne czynności.

To, czy najpierw zakładać księgę wieczystą, zależy od dokumentów, jakimi dysponuje mama, oraz od stanowiska notariusza i sądu wieczystoksięgowego. Często notariusz przygotowuje od razu akt darowizny i wniosek o założenie księgi oraz wpis prawa nabywcy.

Jak zabezpieczyć mamę po darowiźnie?

To bardzo ważna kwestia. Sama darowizna bez dodatkowych zastrzeżeń oznaczałaby, że prawo przechodzi na Pana, ale mama traci tytuł prawny do lokalu, chyba że pozostanie w nim na podstawie odrębnego uzgodnienia. Dlatego w praktyce najczęściej w akcie notarialnym ustanawia się na rzecz mamy służebność osobistą mieszkania.

Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Z kolei art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że mający służebność mieszkania może korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie określonym przez umowę i przez zasady współżycia społecznego. Jeżeli lokal ma księgę wieczystą, takie prawo warto ujawnić także w księdze.

Dla mamy daje to realną ochronę: nawet po przeniesieniu prawa na syna zachowuje ona uprawnienie do zamieszkiwania w lokalu w ustalonym zakresie.

Darowizna czy umowa dożywocia?

W niektórych sprawach lepsza od darowizny może być umowa dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb.

Tu jednak trzeba zaznaczyć istotne ograniczenie: klasyczna umowa dożywocia dotyczy własności nieruchomości. Jeśli mama ma tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ocena możliwości zastosowania konstrukcji dożywocia wymaga analizy konkretnego stanu prawnego i praktyki notarialnej. W wielu sytuacjach notariusze rekomendują najpierw przekształcenie prawa albo stosują darowiznę z odpowiednimi zabezpieczeniami. Dlatego w tej części konieczna jest indywidualna weryfikacja dokumentów.

Zobacz również:

kupno nieruchomości obciążonej prawem dożywocia

Skutki podatkowe darowizny od matki dla syna

Darowizna od matki na rzecz syna co do zasady korzysta ze zwolnienia podatkowego w tzw. grupie zerowej. Podstawą jest art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie obejmuje nabycie przez zstępnych od wstępnych, czyli m.in. przez dziecko od rodzica.

Przy darowiźnie dokonanej w formie aktu notarialnego obowiązki formalne związane z podatkiem w praktyce realizuje notariusz, a nabywca nie składa odrębnie zgłoszenia SD-Z2, bo notariusz przekazuje dane wynikające z aktu. Wynika to z konstrukcji przepisów podatkowych i obowiązków notariusza jako płatnika w sytuacjach objętych aktem notarialnym. Jeżeli jednak czynność nie miałaby formy aktu notarialnego, warunki zwolnienia trzeba badać odrębnie, w tym termin zgłoszenia z art. 4a ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

W praktyce przy przekazaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od matki do syna, w formie aktu notarialnego, najczęściej nie występuje podatek do zapłaty, ale pozostają koszty notarialne i sądowe.

Czy jako jedynak i tak musiałby Pan iść do sądu po śmierci mamy?

Jeżeli mama nie zrobi darowizny i prawo pozostanie przy niej do śmierci, to nawet jako jedyny spadkobierca ustawowy będzie Pan musiał wykazać nabycie spadku. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę, a alternatywnie możliwe jest notarialne poświadczenie dziedziczenia.

Jeżeli ojciec nie żyje, a jest Pan jedynym dzieckiem, to przy braku testamentu krąg spadkobierców ustawowych będzie zwykle prosty, bo zgodnie z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego w pierwszej kolejności powołane są do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek. Skoro małżonek nie żyje, dziedziczą dzieci. Jednak nawet prosty stan rodzinny nie usuwa konieczności późniejszego potwierdzenia praw do spadku.

Meldunek i mieszkanie za granicą nie rozstrzygają o własności

To, że mieszka Pan w Wielkiej Brytanii, a meldunek ma Pan nadal w tym lokalu, nie daje Panu prawa do mieszkania ani nie zastępuje przeniesienia prawa. Meldunek ma charakter ewidencyjny i nie tworzy tytułu prawnego do lokalu. W sprawie przekazania mieszkania kluczowe znaczenie mają dokumenty potwierdzające prawo mamy oraz forma czynności prawnej.

Jak to załatwić w praktyce krok po kroku?

1. Trzeba ustalić dokładny tytuł prawny mamy do lokalu i zgromadzić dokumenty ze spółdzielni.
2. Warto sprawdzić, czy dla prawa jest już prowadzona księga wieczysta.
3. Należy umówić wizytę u notariusza i przedstawić dokumenty do oceny.
4. Jeżeli celem jest przekazanie prawa już teraz, najczęściej sporządza się akt darowizny.
5. W tym samym akcie warto ustanowić na rzecz mamy służebność osobistą mieszkania.
6. Notariusz może przygotować wnioski do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi lub wpis zmian.

W opisanym przez Pana stanie faktycznym to zazwyczaj najkrótsza i najbezpieczniejsza droga do uniknięcia późniejszego postępowania o nabycie tego konkretnego prawa po śmierci mamy.

Wnioski praktyczne

Jeżeli zależy Państwu przede wszystkim na tym, aby po śmierci mamy nie przeprowadzać formalności dotyczących nabycia tego mieszkania, to testament nie spełni tego celu. Testament pozostawi konieczność późniejszego potwierdzenia praw spadkowych.

Najczęściej właściwym rozwiązaniem będzie darowizna u notariusza, najlepiej z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz mamy służebności osobistej mieszkania. Księga wieczysta jest bardzo przydatna, ale nie zawsze musi być założona jeszcze przed aktem – często da się to załatwić w związku z samą czynnością notarialną.

FAQ

Czy jako jedynak mogę po prostu przejąć mieszkanie po śmierci mamy bez sądu?

Nie. Jeżeli mieszkanie lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pozostanie majątkiem mamy do chwili śmierci, trzeba będzie uzyskać stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

Czy darowizna jest lepsza od testamentu?

Jeżeli celem jest przekazanie prawa jeszcze za życia i uniknięcie formalności spadkowych dotyczących tego lokalu, zwykle tak. Jeżeli jednak mama nie chce przenosić prawa od razu, testament może być bezpieczniejszy organizacyjnie.

Czy mama może dalej mieszkać w lokalu po darowiźnie?

Tak, ale najlepiej zabezpieczyć to w akcie notarialnym przez ustanowienie służebności osobistej mieszkania.

Czy trzeba zakładać księgę wieczystą przed darowizną?

Nie zawsze. Zależy to od stanu dokumentów i praktyki notarialnej, ale księga wieczysta zwykle ułatwia całą operację i późniejsze wpisy.

Czy od darowizny od matki dla syna zapłacę podatek?

Co do zasady nie, jeżeli spełnione są warunki zwolnienia dla najbliższej rodziny z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy akcie notarialnym formalności podatkowe są uproszczone.

Źródła

• art. 941, art. 888 § 1, art. 296, art. 301 § 1, art. 908 § 1, art. 931 § 1, art. 1025 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 17² ust. 1 i ust. 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• art. 24¹ ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 95a i nast. ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie
• art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn