Przepisanie mieszkania przez wuja – darowizna, dożywocie czy testament?

Jeżeli chce się Pani zabezpieczyć, najpierw trzeba rozdzielić trzy różne rozwiązania: darowiznę, umowę dożywocia i testament. Każde z nich inaczej rozkłada ryzyko związane z długami, kosztami utrzymania mieszkania i ewentualnymi roszczeniami rodziny po śmierci wuja.

Od czego zacząć przed przepisaniem mieszkania?

Przed wyborem formy przekazania mieszkania warto sprawdzić przede wszystkim:

• czy wuj jest wyłącznym właścicielem lokalu albo czy przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• czy dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta i czy nie ma w niej hipoteki, ostrzeżeń, egzekucji albo służebności,
• czy istnieją zaległości wobec spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej, gminy lub dostawców mediów,
• czy wuj nie ma innych długów, które mogłyby prowadzić do egzekucji z nieruchomości,
• czy są osoby uprawnione do zachowku.

W praktyce najlepiej poprosić o: numer księgi wieczystej, akt nabycia mieszkania, zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości, potwierdzenie stanu opłat oraz informację, czy lokal nie jest objęty postępowaniem egzekucyjnym.

Zobacz również: zadłużenie domu przez współwłaściciela – co może zrobić drugi właściciel

Darowizna mieszkania – co daje i jakie ma ryzyka?

Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 890 § 1 w zw. z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Własność przechodzi co do zasady już z chwilą zawarcia aktu, chyba że strony inaczej ukształtują skutek rozporządzający.

To oznacza, że po darowiźnie staje się Pani właścicielem mieszkania i co do zasady odpowiada za bieżące koszty związane z lokalem jako właściciel. Samo ustne zapewnienie wuja, że dalej będzie płacił czynsz, nie daje wystarczającego bezpieczeństwa. Jeżeli wuj ma nadal mieszkać w lokalu, trzeba to uregulować w akcie – np. przez ustanowienie na jego rzecz służebności osobistej mieszkania na podstawie art. 296 i art. 301 Kodeksu cywilnego oraz przez bardzo precyzyjne rozpisanie, kto ponosi określone opłaty.

Trzeba też uwzględnić zachowek. Jeżeli po śmierci wuja istnieją osoby uprawnione do zachowku, darowizna może zostać doliczona do spadku przy obliczaniu zachowku zgodnie z art. 993 i nast. Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to ryzyko roszczeń pieniężnych przeciwko obdarowanemu.

Jeżeli wuj chce przekazać lokal bez natychmiastowego obciążania Pani obowiązkiem utrzymania go, darowizna bywa prostsza niż dożywocie, ale zwykle gorzej chroni przed późniejszym sporem o zachowek.

Umowa dożywocia – kiedy lepiej chroni niż darowizna?

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908–916 Kodeksu cywilnego i również wymaga aktu notarialnego, bo prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

To rozwiązanie jest często wybierane wtedy, gdy celem jest jednocześnie przekazanie mieszkania i zabezpieczenie zbywcy do końca życia. Z punktu widzenia nabywcy ma ono jedną istotną zaletę: w typowej sytuacji świadczenie z umowy dożywocia nie jest traktowane jak zwykła darowizna przy obliczaniu zachowku, ponieważ jest to umowa odpłatna i wzajemna.

Nie oznacza to jednak, że jest to rozwiązanie „bez kosztów”. Wręcz przeciwnie – po podpisaniu aktu przejmuje Pani realne obowiązki wobec wuja. Jeżeli w umowie nie zostanie to doprecyzowane, zakres tych obowiązków będzie oceniany według art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Dlatego trzeba w akcie bardzo precyzyjnie zapisać:

• czy wuj nadal sam ponosi czynsz i media, czy robi to Pani,
• czy wuj mieszka samodzielnie, czy jako domownik,
• czy Pani obowiązki mają polegać na opiece osobistej, świadczeniach pieniężnych czy obu tych formach,
• jakie koszty leczenia, leków i pomocy osób trzecich mają być pokrywane.

Jeżeli strony nie mogą ze sobą zgodnie funkcjonować, sąd może na podstawie art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego zamienić uprawnienia objęte dożywociem na dożywotnią rentę, a w wyjątkowych wypadkach rozwiązać umowę zgodnie z art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego.

Testament – prostszy, ale nie rozwiązuje wszystkich problemów

Testament powoduje, że mieszkanie przejdzie na Panią dopiero po śmierci wuja, jeśli w chwili śmierci nadal będzie należało do jego majątku. Testament własnoręczny musi spełniać wymogi z art. 949 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli być napisany w całości pismem ręcznym, podpisany i opatrzony datą, jeżeli brak daty wywołuje wątpliwości. Testament notarialny sporządza notariusz zgodnie z art. 950 Kodeksu cywilnego.

Zaletą testamentu jest to, że do śmierci wuj pozostaje właścicielem i sam odpowiada za bieżące opłaty związane z mieszkaniem. Wadą jest natomiast to, że testament nie eliminuje roszczeń o zachowek. Jeżeli wnuki są zstępnymi zmarłego syna albo córki wuja i wchodzą w krąg spadkobierców ustawowych, mogą być osobami uprawnionymi do zachowku na podstawie art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego – o ile nie zostały skutecznie wydziedziczone albo nie zachodzą inne przesłanki utraty tego prawa.

Po śmierci wuja trzeba będzie też przeprowadzić formalności spadkowe: stwierdzenie nabycia spadku w sądzie albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Gdy dochodzi do konfliktu między kilkoma osobami, przydaje się znajomość tego, jak wygląda sprawa spadkowa - przebieg i koszty.

Wydziedziczenie wnuków – tylko przy ustawowych podstawach

Wydziedziczenie nie może opierać się wyłącznie na tym, że wuj nie utrzymuje kontaktu z wnukami albo że relacje rodzinne są chłodne. Podstawy wydziedziczenia są zamknięte i wynikają z art. 1008 Kodeksu cywilnego. Spadkodawca może pozbawić zstępnych, małżonka lub rodziców zachowku, jeżeli uprawniony do zachowku:

• wbrew woli spadkodawcy uporczywie postępuje w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego,
• dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci,
• uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

Przyczyna wydziedziczenia powinna być wskazana w testamencie zgodnie z art. 1009 Kodeksu cywilnego. Co ważne, jeżeli spadkodawca przebaczył uprawnionemu, wydziedziczenie jest bezskuteczne na podstawie art. 1010 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce najwięcej sporów powstaje właśnie o to, czy przyczyna wydziedziczenia była prawdziwa i dostatecznie konkretna. Sam brak kontaktu rodzinnego nie zawsze wystarcza. Ocena zależy od faktów: czasu trwania konfliktu, prób kontaktu, stanu zdrowia spadkodawcy i zachowania uprawnionych.

Czy przejmie Pani długi związane z mieszkaniem?

Trzeba odróżnić długi osobiste wuja od obciążeń związanych z samym lokalem.

Jeżeli wuj jest niewypłacalny albo ma poważne długi, trzeba też brać pod uwagę art. 527 i nast. Kodeksu cywilnego dotyczące skargi pauliańskiej. Wierzyciel może próbować podważać czynność dokonaną z pokrzywdzeniem wierzycieli. To ryzyko jest szczególnie istotne przy darowiźnie.

Podatek i formalności po podpisaniu aktu

Przy darowiźnie trzeba zbadać stopień pokrewieństwa na gruncie ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Siostrzeniec lub siostrzenica nie należą do tzw. grupy zerowej uprawnionej do pełnego zwolnienia po zgłoszeniu, ale należą do I grupy podatkowej zgodnie z art. 14 ust. 3 tej ustawy. To oznacza, że darowizna od wuja nie korzysta z tego samego automatycznego zwolnienia co darowizna od rodzica na rzecz dziecka. Podatek może więc wystąpić – zależnie od wartości nabycia i przysługującej kwoty wolnej według aktualnych progów.

Przy umowie dożywocia nie stosuje się podatku od spadków i darowizn, ponieważ nie jest to darowizna. Co do zasady pojawiają się natomiast koszty notarialne, sądowe i podatkowe właściwe dla tej czynności, w tym podatek od czynności cywilnoprawnych, jeśli jest należny według przepisów szczególnych obowiązujących dla tej umowy.

W praktyce dokładne koszty najlepiej potwierdzić u notariusza przed podpisaniem aktu, bo zależą od wartości lokalu i treści umowy.

Zobacz również: umowa o dożywocie a obowiązek partycypacji w kosztach pobytu dożywotnika w DPS-ie

Co jest najbezpieczniejsze w opisanej sytuacji?

Jeżeli Pani główną obawą jest to, że po przejęciu mieszkania będzie Pani musiała od razu ponosić wszystkie koszty, a jednocześnie nie ma Pani pewności co do zadłużenia lokalu, to nie należy podpisywać żadnego aktu bez wcześniejszej weryfikacji dokumentów.

Jeżeli wuj chce zachować mieszkanie do końca życia i sam je utrzymywać, a Pani ma odziedziczyć lokal dopiero po jego śmierci, testament notarialny bywa rozwiązaniem najprostszym organizacyjnie. Nie eliminuje jednak ryzyka zachowku.

Jeżeli celem jest ograniczenie ryzyka zachowku i jednoczesne przekazanie mieszkania za życia, częściej rozważa się umowę dożywocia. Trzeba jednak pamiętać, że wtedy przejmuje Pani wobec wuja konkretne, często szerokie obowiązki.

Jeżeli zaś strony chcą prostego przekazania własności, ale bez obowiązków opiekuńczych, można analizować darowiznę z odpowiednimi zabezpieczeniami w akcie, np. służebnością mieszkania, rozliczeniem kosztów i zaświadczeniami o niezaleganiu. To rozwiązanie zwykle najsłabiej chroni przed późniejszym roszczeniem o zachowek.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak ten sam cel – przekazanie mieszkania bliskiej osobie – może dawać zupełnie inne skutki prawne.

FAQ

Czy wuj może po prostu „przepisać” mieszkanie bez notariusza?

Nie, jeżeli chodzi o przeniesienie własności nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa wymaga formy aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Bez tego przeniesienie nie będzie skuteczne.

Czy testament notarialny jest bezpieczniejszy niż własnoręczny?

Zwykle tak pod względem dowodowym. Testament notarialny trudniej podważyć z przyczyn formalnych niż testament własnoręczny sporządzany samodzielnie.

Czy wnuki zawsze mają prawo do zachowku?

Nie zawsze. To zależy od tego, czy byłyby powołane do spadku z ustawy, czy nie zostały skutecznie wydziedziczone, czy nie zrzekły się dziedziczenia oraz czy nie zachodzą inne szczególne okoliczności. Każdą sprawę trzeba ocenić na tle konkretnego stanu rodzinnego.

Czy po darowiźnie odpowiadam za stare długi wuja?

Nie przejmuje Pani automatycznie wszystkich jego osobistych długów tylko dlatego, że dostała mieszkanie. Trzeba jednak sprawdzić obciążenia samego lokalu oraz ryzyko działań wierzycieli, jeżeli darowizna pokrzywdziła ich interesy.

Co lepsze: darowizna czy dożywocie?

To zależy od celu. Darowizna bywa prostsza, ale częściej rodzi ryzyko zachowku. Dożywocie lepiej zabezpiecza zbywcę i zwykle lepiej chroni przed takimi roszczeniami, ale nakłada na nabywcę konkretne obowiązki utrzymania.

Źródła

• art. 158, art. 296, art. 301, art. 527 i nast., art. 890 § 1, art. 908–916, art. 949 § 1, art. 950, art. 991 § 1, art. 993 i nast., art. 1008–1010 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn,
• wyrok Sądu Najwyższego z 9 maja 2008 r., sygn. akt III CSK 359/07 – w zakresie funkcji świadczeń z umowy dożywocia.