Obawy związane z przepisaniem mieszkania, jak się zabezpieczyć?

Aby dowiedzieć się, czy mieszkanie jest zadłużone – jeżeli jest w spółdzielni – proponuję udać się tam z wujkiem i zweryfikować dokonane opłaty i ewentualny stan zadłużenia. Jeżeli wujek chce, aby to Pani stała się już właścicielem mieszkania i chce Pani uniknąć ewentualnego roszczenia o zachowek wnucząt spadkodawcy – proponuję dwie możliwości: albo zawarcie umowy dożywocia, albo sporządzenie przez wujka testamentu notarialnego z ewentualnym wydziedziczeniem wnucząt – o ile są pełnoletnie.

Umowa dożywocia

Zgodnie z treścią art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

W skład dożywocia wchodzi przede wszystkim roszczenie o dożywotnie utrzymanie. Zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien być taki, aby jego potrzeby życiowe były zaspokojone w stopniu wykluczającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł (por. wyr. SN z 9.5.2008 r., sygn. akt III CSK 359/07).

Dożywotnik zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości; tylko ta postać rzeczy może być przedmiotem świadczenia ze strony uprawnionego z dożywocia, niezależnie od tego, czy chodzi o grunt, budynek lub lokal oraz niezależnie od położenia takiej nieruchomości. W rachubę wchodzi także przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości (por. S. Madaj, Umowy o dożywocie pod rządem kodeksu cywilnego, NP 1966, Nr 3, s. 334–335).

Wobec tego, jak Pani widzi, po podpisaniu niniejszej umowy to Pani będzie obowiązana dożywotnio utrzymać wujka – dokonywać więc także wszelkich opłat – w zamian za przeniesienie własności mieszkania. Jest to umowa wzajemnie zobowiązująca, a więc nie przysługuje od niej roszczenie o zachowek.

Testament z wydziedziczeniem

Jeżeli taka umowa Państwa nie interesuje i wujek sam chce utrzymywać się do śmierci, w tym dokonywać opłat – proponuję, aby sporządził testament, w którym powołuje Panią do całości spadku z jednoczesnym wydziedziczeniem wnucząt – o ile są pełnoletnie. Istnieje możliwość wydziedziczenia wnuków małoletnich – ustawodawca tego nie zakazuje – ale jest to często nieuzasadnione z uwagi na mały wiek dzieci i brak ich wiedzy w tym zakresie.

Zgodnie z treścią art. 1008 Kodeksu cywilnego „spadkodawca może w testamencie pozbawić zstępnych, małżonka i rodziców zachowku (wydziedziczenie), jeżeli uprawniony do zachowku:

1) wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego;

2) dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci;

3) uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych. Spadkodawca może pozbawić uprawnionych zachowku jedynie w szczególnych sytuacjach”.

Artykuł 1008 wymienia enumeratywnie podstawy wydziedziczenia. Chodzi o poważne naruszenia przez uprawnionego stosunku osobistego ze spadkodawcą. Wydziedziczenie musi nastąpić w testamencie.