Jak sprzedać mieszkanie po spadku, gdy dziecko mieszka za granicą?

Od czego zacząć po śmierci małżonka

Jeżeli mieszkanie było objęte ustawową wspólnością majątkową małżeńską, to po śmierci jednego z małżonków drugi małżonek zachowuje swój własny udział wynoszący co do zasady 1/2. Do spadku wchodzi natomiast druga połowa mieszkania należąca do zmarłego.

Przy dziedziczeniu ustawowym, gdy zmarły nie zostawił testamentu, małżonek i dzieci dziedziczą w częściach równych, z tym że udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 spadku – wynika to z art. 931 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

W opisanym typowym stanie faktycznym, gdy po zmarłym pozostali żona oraz dwoje dzieci, dziedziczą oni po 1/3 spadku. Ponieważ do spadku wchodzi tylko 1/2 mieszkania, oznacza to zwykle następujące udziały w całym lokalu: żona 4/6, każde dziecko po 1/6.

To ważne, bo sprzedaż całego mieszkania wymaga udziału wszystkich współwłaścicieli albo działania przez prawidłowo umocowanych pełnomocników.

Najpierw trzeba uregulować dziedziczenie

Przed sprzedażą nieruchomości trzeba uzyskać formalne potwierdzenie praw do spadku. Można to zrobić na dwa sposoby:

Podstawą są art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 95a-95p ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie. W praktyce do sprzedaży mieszkania notariusz będzie oczekiwał jednego z tych dokumentów.

Jeżeli między spadkobiercami istnieje zgoda, często wygodny jest akt poświadczenia dziedziczenia. Jeśli jednak któryś ze spadkobierców nie może stawić się osobiście, trzeba wcześniej uzgodnić z notariuszem, czy dopuszcza udział przez pełnomocnika i w jakim zakresie dokumentów będzie wymagał. W niektórych sytuacjach prostsza okazuje się droga sądowa.

Czy dziecko mieszkające za granicą musi przyjechać do Polski?

Nie. Co do zasady spadkobierca mieszkający za granicą może działać przez pełnomocnika. Trzeba jednak odróżnić dwa etapy:

• pełnomocnictwo do sprawy spadkowej,
• pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości.

To nie są te same dokumenty i nie zawsze wystarczy jedna kartka z podpisem.

Pełnomocnictwo do sprawy spadkowej

W postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku uczestnik może działać przez pełnomocnika, zgodnie z art. 86 oraz art. 87 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego. Jeżeli pełnomocnikiem ma być członek najbliższej rodziny, co do zasady jest to dopuszczalne na podstawie art. 87 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Pełnomocnictwo procesowe powinno być udzielone na piśmie albo zgłoszone ustnie do protokołu, zgodnie z art. 89 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeśli spadkobierca przebywa za granicą, najbezpieczniej sporządzić pisemne pełnomocnictwo z własnoręcznym podpisem. W praktyce sąd może zażądać dokumentu pozwalającego jednoznacznie potwierdzić podpis i umocowanie, dlatego przy pełnomocnictwie sporządzanym za granicą warto skorzystać z notariusza albo konsula.

Nie w każdej sprawie wystarczy „zwykła kartka”. To zależy od sądu, treści pełnomocnictwa i tego, czy pojawią się wątpliwości co do autentyczności dokumentu. Z praktycznego punktu widzenia bezpieczniejsze jest pełnomocnictwo z podpisem poświadczonym notarialnie albo konsularnie.

Pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania

Sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Z kolei zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

To oznacza, że pełnomocnictwo dla syna albo dla matki do sprzedaży udziału córki w mieszkaniu powinno mieć formę aktu notarialnego. W praktyce dokument powinien możliwie precyzyjnie określać:

• mocodawcę i pełnomocnika,
• nieruchomość, której dotyczy umocowanie,
• uprawnienie do sprzedaży udziału albo całej nieruchomości,
• ewentualną minimalną cenę, sposób zapłaty, prawo odbioru ceny, złożenia wniosków wieczystoksięgowych i podpisania niezbędnych oświadczeń.

Notariusz sporządzający umowę sprzedaży bardzo często oczekuje pełnomocnictwa szczegółowego, a nie ogólnego. Dlatego najlepiej przygotować jego treść po wcześniejszym kontakcie z notariuszem, który będzie finalnie sporządzał akt sprzedaży w Polsce.

Czy córka może „zrzec się spadku” po śmierci ojca?

Nie w taki sposób, jak często potocznie się mówi. Po śmierci spadkodawcy nie można już zawrzeć umowy o zrzeczenie się dziedziczenia. Taka umowa może być zawarta wyłącznie między przyszłym spadkodawcą a spadkobiercą ustawowym za życia spadkodawcy, w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 1048 Kodeksu cywilnego.

Po śmierci ojca córka może natomiast:

• odrzucić spadek – w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedziała się o tytule swego powołania, na podstawie art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego,
• przyjąć spadek i następnie uczestniczyć w sprzedaży udziału albo całej nieruchomości,
• po uregulowaniu spraw spadkowych przenieść swój udział na inną osobę, np. w drodze sprzedaży lub darowizny.

Jeżeli termin 6 miesięcy już minął i nie zostało złożone oświadczenie, spadek uważa się za przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza – art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego.

Pełnomocnictwo sporządzone za granicą – apostille i tłumaczenie

Jeżeli pełnomocnictwo jest sporządzane poza Polską, jego użycie w Polsce zależy od państwa sporządzenia dokumentu oraz od tego, czy dany dokument wymaga dodatkowego poświadczenia. W relacji z państwami będącymi stronami Konwencji znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych, sporządzonej w Hadze dnia 5 października 1961 r., zwykle stosuje się apostille.

Stany Zjednoczone są stroną tej konwencji, więc pełnomocnictwo notarialne sporządzone w USA co do zasady może być użyte w Polsce po uzyskaniu apostille wydanej przez właściwy organ danego stanu. Następnie dokument sporządzony w języku obcym zwykle wymaga tłumaczenia przez tłumacza przysięgłego na język polski, jeżeli ma zostać użyty przed sądem albo notariuszem w Polsce.

W praktyce przed sporządzeniem dokumentu warto ustalić z polskim notariuszem:

• czy akceptuje dokument od notariusza zagranicznego,
• jak szczegółowa ma być treść pełnomocnictwa,
• czy potrzebne będzie apostille,
• czy wymaga tłumaczenia całego dokumentu wraz z klauzulą apostille.

Alternatywą bywa sporządzenie pełnomocnictwa u polskiego konsula. Konsul wykonuje niektóre czynności notarialne na podstawie ustawy z dnia 25 czerwca 2015 r. - Prawo konsularne. To rozwiązanie bywa praktyczne, ale dostępność terminów zależy od placówki.

Jak wygląda sprzedaż mieszkania krok po kroku

1. Ustalenie, czy mieszkanie było objęte wspólnością majątkową i jakie udziały przysługują po śmierci małżonka.
2. Uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia albo postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
3. W razie potrzeby wpisanie spadkobierców do księgi wieczystej na podstawie art. 35 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
4. Sporządzenie pełnomocnictwa notarialnego do sprzedaży przez spadkobiercę mieszkającego za granicą.
5. Uzyskanie apostille i tłumaczenia przysięgłego, jeżeli są wymagane.
6. Podpisanie aktu notarialnego sprzedaży przez wszystkich współwłaścicieli albo ich pełnomocników.

W niektórych sprawach przed sprzedażą opłaca się rozważyć także dział spadku, zwłaszcza gdy strony chcą, aby lokal przypadł jednej osobie jeszcze przed sprzedażą lub gdy potrzebne są rozliczenia między spadkobiercami.

Podatek i inne koszty, o których trzeba pamiętać

Samo nabycie spadku przez małżonka i dzieci co do zasady może korzystać ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn, jeżeli zostanie zachowany obowiązek zgłoszenia nabycia spadku do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia – art. 4a ust. 1 pkt 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Przy późniejszej sprzedaży mogą pojawić się skutki w podatku dochodowym od osób fizycznych. To, czy podatek wystąpi, zależy m.in. od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę i małżonków, sposobu nabycia oraz planowanego przeznaczenia środków. W sprawach po śmierci małżonka często kluczowy jest art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ocena podatkowa wymaga jednak sprawdzenia konkretnego stanu faktycznego.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce można przeprowadzić sprzedaż mieszkania po spadku, gdy jeden ze spadkobierców przebywa za granicą.

FAQ

Czy córka mieszkająca w USA musi przyjechać do Polski, aby sprzedać mieszkanie po ojcu?

Nie. Może działać przez pełnomocnika. Do sprzedaży udziału w nieruchomości potrzebne jest jednak pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 99 § 1 i art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy zwykłe pełnomocnictwo wystarczy do sprzedaży mieszkania?

Nie. Zwykłe pełnomocnictwo może okazać się wystarczające do niektórych czynności procesowych w sprawie spadkowej, ale nie do samej sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż wymaga pełnomocnictwa notarialnego.

Czy po śmierci ojca można przesłać „zrzeczenie się spadku”?

Nie. Po śmierci spadkodawcy nie zawiera się już umowy o zrzeczenie się dziedziczenia. Możliwe jest odrzucenie spadku w terminie z art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego albo późniejsze rozporządzenie odziedziczonym udziałem.

Czy pełnomocnictwo z zagranicy musi mieć apostille?

Bardzo często tak, jeśli zostało sporządzone w państwie-stronie Konwencji haskiej z 5 października 1961 r. i ma być użyte w Polsce. Dodatkowo zwykle potrzebne jest tłumaczenie przysięgłe. Warto to wcześniej potwierdzić u polskiego notariusza.

Czy przed sprzedażą trzeba zrobić dział spadku?

Nie zawsze. Jeżeli wszyscy współwłaściciele zgadzają się na sprzedaż, wystarczy uregulowanie dziedziczenia i prawidłowe umocowanie stron. Dział spadku jest potrzebny wtedy, gdy strony chcą inaczej podzielić majątek lub zakończyć współwłasność przed sprzedażą.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91

4. Konwencja znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych, sporządzona w Hadze dnia 5 października 1961 r. - Dz.U. z 2005 r. Nr 112, poz. 938

5. Ustawa z dnia 25 czerwca 2015 r. - Prawo konsularne - Dz.U. 2015 poz. 1274

6. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

7. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

8. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147