Sprzedaż mieszkania ze spadku bez zgody wszystkich spadkobierców

Czy można sprzedać całe mieszkanie ze spadku bez zgody wszystkich?

Co do zasady nie. Jeżeli mieszkanie po zmarłym weszło do spadku i przysługuje kilku spadkobiercom, sprzedaż całego lokalu jest czynnością rozporządzającą rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że notariusz nie powinien sporządzić aktu sprzedaży całego mieszkania, jeżeli nie stawią się wszyscy współwłaściciele albo ich pełnomocnicy, a brakująca zgoda nie została zastąpiona orzeczeniem sądu. Nie można więc sprzedać lokalu samodzielnie, a następnie po prostu przelać nieobecnym spadkobiercom odpowiadającej im części ceny.

Inaczej należy ocenić sprzedaż własnego udziału. Współwłaściciel może zasadniczo rozporządzać swoim udziałem, ale nabywca kupuje wtedy tylko udział, a nie całe mieszkanie. Jeżeli dział spadku nie został jeszcze przeprowadzony, sprzedaż udziału w konkretnym przedmiocie należącym do spadku może być dodatkowo ograniczona art. 1036 Kodeksu cywilnego. Dlatego przy mieszkaniu spadkowym zwykle bezpieczniejszym rozwiązaniem jest dział spadku albo sądowe zezwolenie na sprzedaż całego lokalu.

Co zrobić, gdy część spadkobierców nie zgadza się na sprzedaż?

Najczęściej są dwie drogi: sądowy dział spadku albo wniosek o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, czyli na sprzedaż mieszkania mimo braku zgody części współwłaścicieli.

W postępowaniu o dział spadku sąd może przyznać mieszkanie jednemu lub kilku spadkobiercom z obowiązkiem spłaty pozostałych. Może też, w określonych sytuacjach, doprowadzić do sprzedaży rzeczy i podziału uzyskanej kwoty. Taki tryb jest szczególnie przydatny, gdy spór dotyczy nie tylko samej sprzedaży, lecz także tego, kto ma przejąć lokal, jaka jest jego wartość i jak rozliczyć dotychczasowe wydatki.

Jeżeli natomiast spadkobiercy zasadniczo chcą sprzedać konkretnemu nabywcy całe mieszkanie, ale brakuje zgody jednej albo kilku osób, można rozważyć wniosek na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Taki wniosek mogą złożyć współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Sąd bada wtedy cel planowanej sprzedaży oraz interesy wszystkich współwłaścicieli, także tych, którzy odmawiają zgody albo nie odpowiadają.

Dział spadku a sprzedaż odziedziczonego mieszkania

Stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają, kto dziedziczy i w jakich udziałach. Nie oznaczają jednak jeszcze praktycznego podziału konkretnego składnika majątku, jeżeli w spadku jest mieszkanie należące do kilku osób. Do uporządkowania sytuacji służy dział spadku.

Dział spadku może nastąpić umownie albo sądownie. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowny dział spadku wymaga aktu notarialnego. Taki wariant jest możliwy tylko wtedy, gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni co do sposobu podziału. Brak zgody choćby jednego spadkobiercy oznacza, że pozostaje droga sądowa.

W sądzie nie trzeba uzyskać zgody wszystkich uczestników na samo złożenie wniosku. Każdy spadkobierca może żądać działu spadku. Sąd ustala skład i wartość majątku spadkowego, a następnie wybiera sposób działu. W sprawach dotyczących mieszkania najczęściej rozważane są: przyznanie lokalu jednej osobie ze spłatą pozostałych, przyznanie go kilku osobom albo sprzedaż i podział ceny. Przy wartości spornego lokalu sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy.

Wniosek do sądu o zgodę na sprzedaż mieszkania

Jeżeli wybrana ma być ścieżka z art. 199 Kodeksu cywilnego, we wniosku warto precyzyjnie opisać planowaną czynność: sprzedaż konkretnego lokalu, proponowaną cenę lub sposób jej ustalenia, ewentualnego nabywcę, stan techniczny mieszkania, koszty dalszego utrzymywania lokalu oraz powody, dla których sprzedaż jest racjonalna dla wszystkich współwłaścicieli.

Sąd nie udziela zgody automatycznie tylko dlatego, że większość chce sprzedać mieszkanie. Trzeba wykazać, że planowana sprzedaż ma uzasadnienie gospodarcze i nie krzywdzi pozostałych współwłaścicieli. Przydatne są: aktualne oferty sprzedaży podobnych lokali, wycena rzeczoznawcy, dokumenty potwierdzające czynsz i zaległości, korespondencja z osobami odmawiającymi zgody oraz dowody, że proponowany sposób rozliczenia ceny odpowiada udziałom.

Jaki sąd jest właściwy i jakie dokumenty przygotować?

W sprawach spadkowych właściwy jest co do zasady sąd spadku. Zgodnie z art. 628 Kodeksu postępowania cywilnego jest to sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, a gdy nie da się go ustalić w Polsce - sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część. Dopiero w braku tych podstaw właściwy jest Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy.

Wniosek dotyczący rozstrzygnięcia co do czynności dotyczącej rzeczy wspólnej, np. zgody na sprzedaż mieszkania na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego, składa się zasadniczo do sądu położenia rzeczy, zgodnie z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce przy mieszkaniu będzie to sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia lokalu.

Do wniosku zwykle warto przygotować: prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, numer księgi wieczystej, dokumenty dotyczące opłat za lokal, potwierdzenia poniesionych wydatków, korespondencję ze współwłaścicielami oraz propozycję sposobu rozliczenia ceny albo spłat. Jeżeli lokal wymaga nakładów, warto dołączyć zdjęcia, kosztorysy albo dokumenty ze wspólnoty lub spółdzielni.

Kto powinien płacić czynsz i opłaty za mieszkanie?

Jeżeli mieszkanie należy do kilku współwłaścicieli, wydatki i ciężary związane z lokalem powinny być ponoszone proporcjonalnie do udziałów. Wynika to z art. 207 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc mama opłaca czynsz, fundusz remontowy, media stałe albo inne konieczne koszty utrzymania mieszkania za wszystkich, może żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu odpowiednich części tych wydatków.

Najlepiej gromadzić potwierdzenia płatności i zestawienie kosztów. Rozliczenia można dochodzić w postępowaniu o dział spadku albo, w zależności od sytuacji, w odrębnym postępowaniu o zapłatę. W dziale spadku warto od razu zgłosić roszczenie o rozliczenie nakładów i wydatków, ponieważ późniejsze dochodzenie części roszczeń może być trudniejsze.

Koszty sądowe i podatki przy sprzedaży mieszkania ze spadku

Opłata sądowa od wniosku o dział spadku wynosi obecnie 500 zł, a gdy wniosek zawiera zgodny projekt działu - 300 zł. Jeżeli dział spadku jest połączony ze zniesieniem współwłasności, opłata wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie działu spadku i zniesienia współwłasności - 600 zł. Trzeba też liczyć się z zaliczką na opinię biegłego, jeżeli konieczna będzie sądowa wycena mieszkania.

Wniosek o rozstrzygnięcie co do dokonania czynności dotyczącej rzeczy wspólnej, czyli m.in. o zgodę sądu na sprzedaż w trybie art. 199 Kodeksu cywilnego, podlega opłacie 100 zł. Opłaty te nie obejmują kosztów notarialnych, opłat wieczystoksięgowych ani ewentualnych kosztów profesjonalnego pełnomocnika.

Osobno trzeba sprawdzić podatek dochodowy od sprzedaży. W przypadku nieruchomości nabytej w spadku pięcioletni termin, po upływie którego sprzedaż co do zasady nie podlega PIT, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca. Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem tego terminu, może powstać obowiązek złożenia PIT-39 i rozważenia ulgi mieszkaniowej.

FAQ

Źródła

• Kodeks cywilny: art. 199, art. 207, art. 1035-1037 - tekst jednolity w Dzienniku Ustaw
• Kodeks postępowania cywilnego: art. 606, art. 628, art. 680-689 - tekst jednolity w Dzienniku Ustaw
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: art. 39 i art. 51 - tekst jednolity w Dzienniku Ustaw
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych: art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 10 ust. 5 - tekst jednolity w Dzienniku Ustaw