Przepisanie mieszkania przez wujka i ciocię

Od czego zacząć przy przepisaniu mieszkania?

Najpierw należy sprawdzić, jaki dokładnie tytuł prawny przysługuje wujkowi i cioci. W praktyce pod pojęciem „mieszkanie spółdzielcze własnościowe” mogą kryć się dwie różne sytuacje: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo odrębna własność lokalu w budynku zarządzanym przez spółdzielnię. Różnica jest istotna, bo od niej zależy możliwość ustanowienia służebności mieszkania, zawarcia umowy dożywocia, wpisów w księdze wieczystej i zakres dokumentów potrzebnych u notariusza.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest zbywalne, podlega dziedziczeniu i może być przedmiotem egzekucji, ale nie jest własnością nieruchomości. Umowa zbycia takiego prawa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a notariusz przesyła wypis aktu do spółdzielni. Jeżeli dla prawa założono księgę wieczystą, notariusz składa również odpowiednie wnioski wieczystoksięgowe.

Przed podpisaniem aktu warto uzyskać ze spółdzielni zaświadczenie o przysługującym prawie, osobach uprawnionych, ewentualnym zadłużeniu czynszowym i danych lokalu. Jeżeli lokal jest odrębną własnością, trzeba sprawdzić księgę wieczystą lokalu oraz ewentualne obciążenia, np. hipotekę, roszczenia, służebności albo ostrzeżenia.

Darowizna, sprzedaż, testament czy dożywocie?

Nie ma jednej najlepszej formy „przepisania” mieszkania. Trzeba ustalić, czy wujek i ciocia chcą definitywnie przenieść prawo już teraz, czy wolą zachować je do śmierci. Znaczenie ma także to, czy oczekują zapłaty, opieki, możliwości dalszego mieszkania w lokalu oraz czy po ich śmierci mogą pojawić się roszczenia spadkowe.

Darowizna mieszkania od wujka i cioci

Darowizna jest najprostsza wtedy, gdy wujek i ciocia chcą przekazać mieszkanie bez zapłaty. Jeżeli przedmiotem jest odrębna własność lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, umowa musi zostać zawarta u notariusza. W akcie trzeba wskazać dokładny przedmiot darowizny, udziały darczyńców, wartość rynkową prawa, a także ewentualne obciążenia i dodatkowe postanowienia chroniące darczyńców.

Przy darowiźnie trzeba rozważyć skutki podatkowe osobno dla każdego darczyńcy. Córka siostrzeńca albo bratanka jest co do zasady zaliczana do II grupy podatkowej jako zstępna rodzeństwa. Jeżeli jednak jeden z darczyńców jest tylko małżonkiem krewnego i nie zachodzi relacja mieszcząca się w II grupie podatkowej, urząd może oceniać nabycie od tej osoby jako nabycie w III grupie podatkowej. To ma duże znaczenie, bo kwoty wolne i stawki podatku są inne.

Pełne zwolnienie dla najbliższej rodziny z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje m.in. małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Nie obejmuje typowo siostrzeńców, bratanków ani ich dzieci. Przy darowiźnie mieszkania od wujka i cioci zwykle trzeba więc liczyć się z podatkiem od spadków i darowizn, chyba że w konkretnej sytuacji zastosowanie znajdzie szczególna ulga lub zwolnienie.

Podatek od darowizny i zgłoszenia do urzędu skarbowego

Przy darowiźnie zawieranej w formie aktu notarialnego notariusz co do zasady pełni funkcję płatnika podatku od spadków i darowizn. Oznacza to, że oblicza, pobiera i odprowadza podatek, jeżeli jest należny. Warto jednak przed aktem ustalić z notariuszem, do jakiej grupy podatkowej zostanie zakwalifikowana córka wobec każdego z darczyńców oraz czy można zastosować ulgę mieszkaniową.

Aktualne kwoty wolne od podatku wynoszą: 36 120 zł dla I grupy podatkowej, 27 090 zł dla II grupy podatkowej oraz 5733 zł dla III grupy podatkowej. Przy darowiźnie mieszkania wartość prawa zwykle przekracza te limity, dlatego podatek może być istotnym kosztem.

Ulga mieszkaniowa z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn może obniżyć podstawę opodatkowania do wartości odpowiadającej 110 m² powierzchni użytkowej, ale nie działa automatycznie w każdej darowiźnie. Jej zakres zależy od grupy podatkowej i tytułu nabycia. Przy II grupie podatkowej przepisy są korzystniejsze przede wszystkim przy nabyciu w drodze spadku, zapisu zwykłego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego, a nie przy każdej darowiźnie. Dlatego w sprawie darowizny od wujostwa trzeba to zweryfikować przed podpisaniem aktu, a nie dopiero po jego zawarciu.

Jak zabezpieczyć prawo mieszkania wujka i cioci?

Jeżeli wujek i ciocia chcą przekazać lokal za życia, ale nadal w nim mieszkać, trzeba zadbać o zabezpieczenie ich sytuacji w akcie notarialnym. Przy odrębnej własności lokalu najczęściej rozważa się dożywotnią służebność osobistą mieszkania albo umowę dożywocia. Służebność mieszkania daje uprawnionemu prawo korzystania z lokalu w określonym zakresie, ale nie jest tym samym co obowiązek utrzymania i opieki wynikający z umowy dożywocia.

W treści aktu warto wskazać, czy wujek i ciocia mogą korzystać z całego lokalu czy z określonych pomieszczeń, kto ponosi koszty czynszu, mediów, remontów i podatku od nieruchomości, czy mogą przyjmować osoby trzecie oraz czy nabywca może lokal wynająć albo sprzedać. Im dokładniejszy akt, tym mniejsze ryzyko sporów rodzinnych.

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu sytuacja jest bardziej wrażliwa. Ponieważ nie jest to własność nieruchomości, klasyczna służebność mieszkania i klasyczne dożywocie mogą nie być właściwymi instrumentami. W praktyce trzeba rozważyć, czy możliwe jest wcześniejsze wyodrębnienie własności lokalu, ustanowienie innego ograniczonego prawa, zawarcie szczegółowej umowy obligacyjnej albo pozostawienie prawa przy wujostwie i rozrządzenie nim w testamencie.

Testament i zapis windykacyjny jako alternatywa

Jeżeli najważniejsze jest bezpieczeństwo wujka i cioci za życia, często lepszym rozwiązaniem bywa testament. Każde z małżonków powinno sporządzić własny testament, ponieważ polskie prawo nie przewiduje wspólnego testamentu małżonków. Testament zwykły powołuje spadkobiercę do całości albo części spadku, a konkretny lokal może ostatecznie wymagać działu spadku.

Jeżeli celem jest to, aby po śmierci konkretna osoba nabyła oznaczony lokal albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, warto rozważyć zapis windykacyjny. Taki zapis może znaleźć się wyłącznie w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego. Trzeba jednak pamiętać, że testament można odwołać, a po śmierci mogą powstać roszczenia o zachowek, jeżeli istnieją osoby do niego uprawnione.

Zachowek i ryzyko sporów po darowiźnie

Z opisu wynika, że wujek i ciocia nie mają dzieci. Nie oznacza to automatycznie, że nie ma żadnego ryzyka zachowku. Do zachowku uprawnieni są zstępni, małżonek oraz rodzice spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Rodzeństwo, siostrzeńcy i bratankowie nie są uprawnieni do zachowku.

Jeżeli więc w chwili śmierci jednego z darczyńców będzie żył małżonek albo rodzice darczyńcy i będą spełnione ustawowe przesłanki, wcześniejsza darowizna może mieć znaczenie przy obliczaniu zachowku. Przy małżonkach przekazujących wspólne mieszkanie trzeba analizować darowiznę od każdego z nich oddzielnie, zwłaszcza gdy udziały w prawie do lokalu są objęte majątkiem wspólnym.

FAQ

Czy wujek i ciocia mogą wspólnie przepisać mieszkanie?

Tak, jeżeli oboje są właścicielami albo współuprawnionymi do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przy majątku wspólnym małżonków oboje powinni stanąć do aktu notarialnego. Jeżeli lokal należy tylko do jednego z nich, drugi małżonek nie może samodzielnie rozporządzić cudzym prawem.

Czy przepisanie mieszkania wymaga aktu notarialnego?

Tak. Przeniesienie własności lokalu oraz zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga aktu notarialnego. Umowa zawarta zwykłą pisemną formą nie przeniesie skutecznie takiego prawa.

Czy córka zapłaci podatek od darowizny od wujostwa?

Najczęściej tak, ponieważ zstępni rodzeństwa należą do II grupy podatkowej, a nie do tzw. grupy zero. Dodatkowo trzeba osobno zbadać pokrewieństwo wobec każdego darczyńcy. Przy dużej wartości mieszkania podatek może być znaczący.

Czy można wpisać prawo dożywotniego mieszkania w akcie darowizny?

Przy odrębnej własności lokalu można ustanowić służebność osobistą mieszkania i ujawnić ją w księdze wieczystej. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu trzeba zachować ostrożność, ponieważ nie jest to nieruchomość i klasyczna służebność mieszkania może nie być właściwym zabezpieczeniem.

Czy umowa dożywocia nadaje się do mieszkania spółdzielczego własnościowego?

Klasyczna umowa dożywocia z art. 908 Kodeksu cywilnego dotyczy przeniesienia własności nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, dlatego przed wyborem takiej konstrukcji trzeba skonsultować dokumenty z notariuszem lub prawnikiem.

Czy lepszy jest testament czy darowizna?

Darowizna przenosi prawo od razu, ale może rodzić podatek i wymaga dobrego zabezpieczenia darczyńców. Testament pozwala wujkowi i cioci zachować pełną kontrolę nad lokalem do śmierci, ale nie daje obdarowanej pewności, bo testament można zmienić lub odwołać.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 140, art. 155, art. 244, art. 296, art. 301, art. 302, art. 888, art. 908, art. 941, art. 943 i art. 991: Internetowy System Aktów Prawnych
• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności przepisy o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu i formie aktu notarialnego przy zbyciu: Internetowy System Aktów Prawnych
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a, art. 9, art. 14, art. 15, art. 16 i art. 17a: Internetowy System Aktów Prawnych
• Aktualne stawki i limity w podatku od spadków i darowizn: podatki.gov.pl
• Informacje Ministerstwa Finansów o uldze mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn: podatki.gov.pl
• Wyrok Sądu Najwyższego z 15 października 2014 r., V CSK 653/13, dotyczący zakresu umowy dożywocia: Sąd Najwyższy