Jak zrzec się udziału w nieruchomości

Czy można po prostu zrzec się udziału w nieruchomości?

W opisanej sytuacji mama pozostaje współwłaścicielką udziału wynoszącego 1/3 nieruchomości, jeżeli udział ten nadal widnieje w księdze wieczystej albo wynika z ważnego aktu notarialnego darowizny. To, że od wielu lat nie mieszka w domu, wymeldowała się i faktycznie nie korzysta z nieruchomości, nie odbiera jej prawa własności.

Obecnie nie ma prostej procedury polegającej na jednostronnym „zrzeczeniu się” własności udziału w nieruchomości. Udział można przenieść na inną osobę lub podmiot, ale wymaga to umowy. Oznacza to, że druga strona musi chcieć nabyć udział. Nie można zmusić sióstr, gminy, Skarbu Państwa, fundacji ani osoby prywatnej do przyjęcia darowizny lub innego nieodpłatnego przeniesienia udziału.

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W przypadku nieruchomości trzeba jednak zachować formę aktu notarialnego, o której stanowi art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli miałaby to być darowizna, zastosowanie mają również przepisy o darowiźnie, w szczególności art. 888 Kodeksu cywilnego.

Darowizna udziału, sprzedaż albo umowa z pozostałymi współwłaścicielami

Najprostsze rozwiązanie pozasądowe polega na zawarciu u notariusza umowy przeniesienia udziału. Może to być sprzedaż, darowizna albo inna umowa, zależnie od ustaleń stron. Jeżeli mama nie chce otrzymać pieniędzy, naturalnym rozwiązaniem jest darowizna udziału na rzecz jednej albo obu sióstr. Taka darowizna nie dojdzie jednak do skutku bez zgody obdarowanych.

Jeżeli siostry korzystają z domu i zabudowań, warto najpierw zaproponować im rozwiązanie kompleksowe: przejęcie udziału, ustalenie, że mama nie żąda spłaty, oraz rozliczenie ewentualnych kosztów utrzymania nieruchomości. Takie porozumienie powinno być przygotowane ostrożnie, aby później nie powstał spór o nakłady, podatki, zaległe opłaty albo odpowiedzialność za stan budynku.

Przy nieruchomościach rolnych, gospodarstwach, gruntach objętych szczególnymi ograniczeniami albo prawami osób trzecich mogą dojść dodatkowe wymogi. W takich sprawach przed wizytą u notariusza trzeba sprawdzić księgę wieczystą, podstawę nabycia udziału, oznaczenie nieruchomości i ewentualne ograniczenia ustawowe.

Zniesienie współwłasności jako wyjście z udziału

Jeżeli nikt nie chce dobrowolnie przejąć udziału, podstawowym narzędziem jest wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być czasowo wyłączone przez czynność prawną, ale zasadniczo nie można trwale zablokować współwłaścicielowi wyjścia ze współwłasności.

Sąd rozważa sposoby zniesienia współwłasności określone w art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W pierwszej kolejności może dojść do fizycznego podziału nieruchomości, jeżeli jest on zgodny z prawem, możliwy technicznie i nie prowadzi do istotnej utraty wartości. Jeżeli podział nie jest możliwy albo byłby nieracjonalny, sąd może przyznać nieruchomość jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych. Gdy nie ma realnej możliwości takiego rozstrzygnięcia, możliwa jest sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.

W sprawie podobnej do opisanej mama może złożyć wniosek, aby jej udział przypadł siostrom, które faktycznie mieszkają w domu i korzystają z zabudowań. Może również wskazać, że nie domaga się spłaty albo domaga się jej tylko w określonej wysokości. Ostateczne rozstrzygnięcie zależy jednak od wartości nieruchomości, sposobu jej używania, stanowiska uczestników, ewentualnych nakładów oraz tego, czy proponowany sposób zniesienia współwłasności jest wykonalny.

Koszty utrzymania, pożytki i rozliczenia między współwłaścicielami

Współwłaściciel ma nie tylko prawa, ale również obowiązki. Z art. 207 Kodeksu cywilnego wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli przez wiele lat siostry ponosiły koszty podatku od nieruchomości, koniecznych remontów, ubezpieczenia, opłat za media dotyczących części wspólnych albo innych ciężarów związanych z nieruchomością, mogą próbować rozliczyć te wydatki. Nie oznacza to automatycznie, że każde żądanie będzie zasadne. Trzeba odróżnić koszty konieczne od wydatków na własny komfort, modernizacje bez uzgodnienia albo opłaty wynikające wyłącznie z faktycznego zamieszkiwania przez siostry.

Z drugiej strony, jeżeli współwłaściciel był całkowicie odsunięty od korzystania z nieruchomości, może pojawić się temat wynagrodzenia za korzystanie ponad udział, rozliczenia pożytków albo ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd może rozstrzygać także wzajemne roszczenia współwłaścicieli związane z posiadaniem rzeczy, pobranymi pożytkami i nakładami. Ma tu znaczenie art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce oznacza to, że sprawa o „pozbycie się udziału” często przeradza się w szersze rozliczenie wieloletniego korzystania z domu.

Co przygotować przed złożeniem wniosku do sądu?

Przed podjęciem decyzji warto ustalić aktualny stan prawny nieruchomości. Potrzebny będzie numer księgi wieczystej, akt notarialny darowizny, dokumenty potwierdzające udziały, informacje o podatku od nieruchomości, dokumenty dotyczące remontów i korespondencja z pozostałymi współwłaścicielami. Jeżeli nieruchomość składa się z domu, stodoły, stajni i gruntu, przydatna może być również mapa ewidencyjna oraz wypis z rejestru gruntów.

We wniosku o zniesienie współwłasności należy wskazać uczestników, opisać nieruchomość, podać proponowany sposób zniesienia współwłasności i zgłosić żądania rozliczeniowe. Jeżeli mama chce definitywnie wyjść z nieruchomości bez pieniędzy, można to wyraźnie wskazać. Nie zwalnia to jednak sądu z oceny, czy taki sposób zakończenia współwłasności jest zgodny z prawem i możliwy do wykonania.

Czy wieloletnie niekorzystanie z nieruchomości coś zmienia?

Samo niekorzystanie z nieruchomości przez 30 lat nie powoduje automatycznego wygaśnięcia udziału. Wymeldowanie także nie ma znaczenia dla prawa własności, ponieważ meldunek potwierdza jedynie fakt pobytu, a nie własność.

W skrajnych sytuacjach współwłaściciele faktycznie władający nieruchomością mogą próbować powoływać się na zasiedzenie udziału innego współwłaściciela. Nie wystarczy jednak samo zamieszkiwanie i ponoszenie części kosztów. Co do zasady konieczne jest wykazanie posiadania samoistnego skierowanego przeciwko prawom pozostałego współwłaściciela, a więc zachowania wyraźnie pokazującego, że dana osoba włada rzeczą jak wyłączny właściciel. To zawsze wymaga dokładnej analizy faktów.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 158, art. 198, art. 206, art. 207 oraz art. 210–212: Dziennik Ustaw / ELI.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468, w szczególności art. 618: Dziennik Ustaw / ELI.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73 – dotyczący współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli.