Jak odzyskać pieniądze przekazane partnerowi na zakup mieszkania?

Co można zrobić, gdy partner kupił mieszkanie tylko na siebie?

Jeżeli pieniądze zostały przelane partnerowi z przeznaczeniem na wspólny zakup mieszkania, a akt notarialny przenoszący własność został zawarty wyłącznie na jego rzecz, to nie nabyła Pani udziału we własności lokalu. Zgodnie z art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz sama umowa przenosząca własność wymagają formy aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że dopisanie do własności „po fakcie” nie następuje automatycznie tylko dlatego, że sfinansowała Pani część ceny.

Dlatego najrealniejszym kierunkiem działania jest zwykle dochodzenie zwrotu przekazanych pieniędzy, ewentualnie z odsetkami ustawowymi za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, licząc od dnia, w którym partner powinien zwrócić środki po wezwaniu do zapłaty.

Jakiej podstawy prawnej najczęściej używa się do odzyskania pieniędzy?

W sprawach osób pozostających w nieformalnym związku sądy najczęściej analizują roszczenia przez pryzmat prawa cywilnego, a nie przepisów o wspólności majątkowej małżeńskiej. Najczęściej wchodzą w grę trzy konstrukcje, zależnie od konkretnego stanu faktycznego.

Najczęściej punktem wyjścia jest art. 405 Kodeksu cywilnego: „Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości”. Jeżeli przekazane 140 000 zł zostało użyte do sfinansowania mieszkania kupionego wyłącznie przez partnera, sąd może badać, czy doszło do jego wzbogacenia Pani kosztem.

Równie ważny jest art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym świadczenie jest nienależne m.in. wtedy, gdy zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty. Jeżeli więc pieniądze miały służyć wspólnemu nabyciu lokalu albo zapewnieniu Pani udziału we własności, a finalnie partner nabył mieszkanie wyłącznie dla siebie, ten przepis może mieć duże znaczenie.

Czy można żądać wpisania do własności mieszkania?

W praktyce dopisanie do własności mieszkania bez zgody właściciela i bez odpowiedniego aktu notarialnego jest bardzo trudne. Sam przelew pieniędzy nie zastępuje aktu notarialnego wymaganego przez art. 158 Kodeksu cywilnego. Dlatego roszczenie o „uznanie współwłasności” nie zawsze będzie najbezpieczniejszą drogą.

Wyjątkowo można analizować roszczenia o zobowiązanie do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, ale tylko wtedy, gdy istnieją bardzo mocne dowody wcześniejszego zobowiązania partnera do przeniesienia na Panią udziału w nieruchomości, a sama forma takiego zobowiązania odpowiada wymogom prawa. Jeżeli takich dokumentów brak, zwykle bezpieczniejsze jest dochodzenie zwrotu pieniędzy, a nie udziału w mieszkaniu.

Jakie dowody są najważniejsze?

W tego typu sprawie najważniejsze są nie same ogólne twierdzenia o wspólnych planach, ale konkretne dowody. Proszę zabezpieczyć w szczególności:

• potwierdzenie przelewu 140 000 zł,
• tytuł przelewu,
• historię korespondencji SMS, e-maili i komunikatorów dotyczącą wspólnego zakupu mieszkania,
• nagrania rozmów – o ile zostały wykonane legalnie jako zapis własnej rozmowy,
• dane świadków, którzy znali ustalenia między stronami,
• dokumenty wskazujące datę zakupu mieszkania i cenę,
• dowody na to, że partner odmawiał ustanowienia współwłasności albo służebności.

Znaczenie ma także to, czy w tytule przelewu wpisano np. „na zakup mieszkania”, „wkład na wspólne mieszkanie”, czy przeciwnie – „darowizna”. Jeśli pojawia się słowo „darowizna”, sprawa staje się trudniejsza, bo partner może twierdzić, że środki zostały mu przekazane nieodpłatnie. Nie zamyka to drogi do dochodzenia roszczeń, ale wymaga mocniejszego materiału dowodowego co do rzeczywistego celu przelewu.

Wezwanie do zapłaty przed pozwem

Zanim trafi Pani do sądu, warto wysłać partnerowi pisemne wezwanie do zapłaty. Takie pismo nie jest formalnie obowiązkowe w każdym przypadku, ale ma duże znaczenie praktyczne. Po pierwsze, precyzuje Pani stanowisko. Po drugie, pozwala wyznaczyć termin spełnienia świadczenia. Po trzecie, od bezskutecznego upływu terminu łatwiej wykazywać opóźnienie dłużnika i naliczać odsetki na podstawie art. 481 Kodeksu cywilnego.

W wezwaniu warto wskazać: kwotę, datę przelewu, cel przekazania środków, żądanie zwrotu, termin płatności, numer rachunku oraz zapowiedź skierowania sprawy do sądu. Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo przez komornika, jeżeli istnieje ryzyko celowego unikania korespondencji.

Pozew cywilny – o co wnosić?

W zależności od ustaleń faktycznych pozew może obejmować przede wszystkim żądanie zapłaty określonej kwoty wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Co do właściwości sądu, co do zasady sprawę o zapłatę wnosi się według miejsca zamieszkania pozwanego na podstawie art. 27 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, a w niektórych przypadkach można rozważyć także właściwość przemienną z art. 34 Kodeksu postępowania cywilnego dla miejsca wykonania umowy, jeżeli stan faktyczny na to pozwala.

Jeżeli wartość przedmiotu sporu przekracza 100 000 zł, właściwy rzeczowo będzie sąd okręgowy – art. 17 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Przy kwocie 140 000 zł pozew co do zasady trafi więc do sądu okręgowego.

W pozwie można też rozważyć wniosek o zabezpieczenie roszczenia, jeżeli istnieje realna obawa, że partner wyzbywa się majątku. Podstawą jest art. 730 § 1 i art. 730¹ § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Zabezpieczenie może polegać np. na zajęciu rachunku bankowego, zakazie zbywania nieruchomości albo wpisie ostrzeżenia – ale to zawsze zależy od rodzaju roszczenia i uprawdopodobnienia interesu prawnego.

Czy sprawa może mieć także wymiar karny?

Tak, ale nie w każdym przypadku. Sam fakt, że partner nie oddaje pieniędzy, nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności karnej. Odpowiedzialność karna pojawia się wtedy, gdy można wykazać element podstępu, przywłaszczenia, oszustwa albo przemocy.

W zależności od okoliczności można rozważać w szczególności:

• art. 286 § 1 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, jeżeli partner doprowadził Panią do niekorzystnego rozporządzenia mieniem za pomocą wprowadzenia w błąd lub wyzyskania błędu,
• art. 284 § 1 albo § 2 Kodeksu karnego, jeżeli doszło do przywłaszczenia cudzych pieniędzy lub powierzonego mienia,
• art. 207 § 1 Kodeksu karnego, jeżeli w związku występowało fizyczne lub psychiczne znęcanie się,
• art. 191 § 1 Kodeksu karnego, jeżeli partner przemocą lub groźbą bezprawną zmuszał Panią do określonego działania albo zaniechania.

W sprawach przemocowych bardzo ważne jest, aby nie ograniczać się wyłącznie do sporu o pieniądze, jeżeli rzeczywiście dochodziło do przemocy psychicznej lub fizycznej. Wtedy znaczenie może mieć nie tylko zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwo z art. 207 K.k., ale też procedura ochrony ofiary w ramach procedury „Niebieskie Karty”.

Jeżeli jest to uwolnienie od przemocowego partnera, proszę traktować bezpieczeństwo jako priorytet i nie prowadzić samodzielnych konfrontacji o pieniądze bez planu ochronnego.

Czy notariusz odpowiada za to, że mieszkanie kupiono tylko na partnera?

Zazwyczaj nie. Notariusz sporządza akt na podstawie oświadczeń stron i przedłożonych dokumentów. Samo to, że partner oświadczył przy zakupie, iż kupuje mieszkanie za własne środki, nie oznacza automatycznie odpowiedzialności notariusza. Ewentualne znaczenie karne mogą mieć nieprawdziwe twierdzenia składane przez kupującego, ale ocena tego zależy od bardzo konkretnych faktów i materiału dowodowego. Bezpieczniej jest koncentrować się na własnym roszczeniu o zapłatę niż zakładać odpowiedzialność notariusza.

Czy płacenie czynszu osłabia Pani sprawę?

Może zostać wykorzystane przez partnera jako argument, że sama traktowała Pani mieszkanie jak cudze. Nie przekreśla to jednak roszczenia o zwrot 140 000 zł. Sąd będzie oceniał całokształt relacji stron, cel przekazania pieniędzy i późniejsze zachowania. Płacenie opłat eksploatacyjnych nie dowodzi jeszcze, że pieniądze na zakup mieszkania były darowizną.

Warto jednak przestać podejmować działania, które mogłyby utrwalać niekorzystny dla Pani obraz stanu faktycznego, bez wcześniejszej analizy ryzyka mieszkaniowego i bezpieczeństwa. Jeżeli mieszka Pani w lokalu partnera, trzeba ocenić, czy spór o czynsz nie doprowadzi do próby usunięcia Pani z mieszkania lub eskalacji przemocy.

Przedawnienie roszczenia

Roszczenia majątkowe co do zasady przedawniają się z upływem 6 lat, a roszczenia o świadczenia okresowe oraz związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – z upływem 3 lat, zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego. W sprawie takiej jak opisana najczęściej analizuje się termin 6-letni, ale dokładny początek biegu przedawnienia zależy od tego, jak zostanie zakwalifikowane roszczenie i kiedy stało się wymagalne. Dlatego nie warto zwlekać.

Co zrobić krok po kroku?

1. Zabezpieczyć wszystkie dowody: przelew, korespondencję, świadków, dokumenty zakupu mieszkania.
2. Ustalić dokładny tytuł przelewu i daty wszystkich istotnych zdarzeń.
3. Przygotować wezwanie do zapłaty z terminem zwrotu.
4. Ocenić, czy istnieją podstawy do pozwu o zapłatę z art. 405 lub art. 410 Kodeksu cywilnego.
5. Rozważyć wniosek o zabezpieczenie roszczenia, jeżeli partner może wyzbywać się majątku.
6. Jeżeli występowała przemoc, złożyć zawiadomienie karne i uruchomić działania ochronne.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak podobne sprawy bywają oceniane w praktyce. O wyniku zawsze decydują szczegóły i dowody.

FAQ

Czy sam przelew pieniędzy daje prawo do mieszkania?

Nie. Własność nieruchomości nabywa się na podstawie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Sam przelew może być natomiast podstawą do żądania zwrotu pieniędzy.

Czy mogę domagać się całej wpłaconej kwoty?

Co do zasady tak, jeżeli wykaże Pani wysokość przekazanych środków i brak podstawy prawnej do ich zatrzymania przez partnera. Dodatkowo można żądać odsetek za opóźnienie na podstawie art. 481 Kodeksu cywilnego.

Czy najpierw trzeba iść na policję?

Nie zawsze. Roszczenie o zwrot pieniędzy można dochodzić cywilnie niezależnie od postępowania karnego. Zawiadomienie karne warto rozważyć wtedy, gdy były elementy oszustwa, przywłaszczenia, przymusu lub przemocy.

Czy procedura Niebieskiej Karty zwróci pieniądze?

Nie. Procedura „Niebieskie Karty” służy ochronie osób dotkniętych przemocą domową, a nie rozliczeniu roszczeń majątkowych. Może jednak pomóc w zabezpieczeniu sytuacji życiowej i dowodowej.

Czy sprawa jest przegrana, jeśli w tytule przelewu wpisano „darowizna”?

Nie, ale jest trudniejsza. Trzeba wtedy wykazywać, że rzeczywisty cel przekazania pieniędzy był inny niż wynika z tytułu przelewu.

Źródła

• art. 60, art. 118, art. 158, art. 353¹, art. 405, art. 410 § 1 i § 2, art. 481 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 17 pkt 4, art. 27 § 1, art. 34, art. 730 § 1, art. 730¹ § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 191 § 1, art. 207 § 1, art. 284 § 1 i § 2, art. 286 § 1 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny
• ustawa z 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej
• rozporządzenie Rady Ministrów z 6 września 2023 r. w sprawie procedury „Niebieskie Karty” oraz wzorów formularzy „Niebieska Karta”