Wycofanie się z zakupu nieruchomości a zwrot zadatku

Zaliczka a zadatek przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, jak strony uregulowały przedpłatę w umowie przedwstępnej. Jeżeli w umowie wskazano, że kwota 10 000 zł ma zostać zapłacona „tytułem zadatku”, a dodatkowo opisano skutki niewykonania umowy przez jedną ze stron, to zasadniczo mamy do czynienia z zadatkiem, a nie zaliczką.

Podstawą prawną jest art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - żądać sumy dwukrotnie wyższej. Powiązaną kwestią jest to, jak bezpiecznie zabezpieczyć zwrot zadatku przy zakupie mieszkania.

Z kolei zaliczka nie pełni funkcji sankcyjnej. Jeżeli umowa nie zostanie wykonana, zaliczka co do zasady podlega zwrotowi jako świadczenie spełnione na poczet umowy, która nie doszła do skutku. W takim wypadku w grę może wchodzić art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 405 Kodeksu cywilnego, dotyczący świadczenia nienależnego i bezpodstawnego wzbogacenia.

Czy kupujący może zmienić zadatek w zaliczkę przez tytuł przelewu?

Co do zasady nie. Jeżeli strony w umowie przedwstępnej zgodnie postanowiły, że określona kwota ma być zadatkiem, późniejsze jednostronne wpisanie przez kupującego w tytule przelewu słowa „zaliczka” nie zmienia treści umowy. Do zmiany umowy potrzebne są zgodne oświadczenia woli stron, co wynika z ogólnej zasady swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego oraz zasad składania i wykładni oświadczeń woli określonych w art. 60 i art. 65 Kodeksu cywilnego.

Inaczej mogłoby być tylko wtedy, gdyby z całokształtu okoliczności wynikało, że strony później zgodnie zmieniły ustalenia i potraktowały wpłatę jako zaliczkę. Sam opis przelewu sporządzony wyłącznie przez kupującego nie wystarcza jednak do takiej zmiany, zwłaszcza jeżeli sprzedający nie wyraził na nią zgody.

W praktyce warto sprawdzić, czy po otrzymaniu przelewu sprzedający nie potwierdził kupującemu, że przyjmuje „zaliczkę”, nie podpisał aneksu albo nie prowadził korespondencji sugerującej zmianę charakteru wpłaty. Jeżeli takich dowodów nie ma, silniejszy jest argument, że nadal chodzi o zadatek określony w umowie.

Opóźniona wpłata zadatku po podpisaniu umowy

Problemem w opisanej sprawie jest to, że kupujący miał wpłacić zadatek w terminie 2 tygodni, a zrobił to dopiero po miesiącu. Nie oznacza to automatycznie, że wpłata przestała być zadatkiem.

Art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego posługuje się sformułowaniem „zadatek dany przy zawarciu umowy”, ale w orzecznictwie przyjmuje się elastyczne rozumienie tego zwrotu. Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lutego 2008 r., sygn. akt I CSK 328/07, oraz w wyroku z 9 grudnia 2011 r., sygn. akt III CSK 115/11, dopuścił możliwość skutecznego zastrzeżenia zadatku przekazywanego po zawarciu umowy, jeżeli wynika to z uzgodnień stron. Podobnie Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 31 sierpnia 2012 r., sygn. akt I ACa 647/12, wskazał, że termin wręczenia kwoty określonej jako zadatek nie ma sam w sobie decydującego znaczenia dla tej konstrukcji.

Jeżeli zatem umowa przewidywała, że kupujący ma zapłacić 10 000 zł jako zadatek przelewem w określonym terminie, a sprzedający przyjął tę kwotę jako wykonanie postanowienia umowy, istnieją mocne argumenty, że wpłata zachowała charakter zadatku mimo opóźnienia.

Ryzyko sporu pojawia się wtedy, gdy termin zapłaty zadatku miał w umowie szczególne znaczenie, np. strony zastrzegły, że brak wpłaty w terminie powoduje wygaśnięcie umowy albo określone skutki automatyczne. Dlatego przed odmową zwrotu należy dokładnie przeanalizować pełną treść umowy przedwstępnej.

Rezygnacja kupującego z umowy przyrzeczonej

Jeżeli kupujący po prostu się rozmyślił, zmienił plany, nie uzyskał finansowania z przyczyn, za które odpowiada, albo bez usprawiedliwienia odmówił stawienia się u notariusza, można mówić o niewykonaniu zobowiązania przez kupującego. Wtedy sprzedający może powołać się na art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego i zatrzymać otrzymany zadatek.

Ważne jest jednak ustalenie przyczyny niedojścia transakcji do skutku. Zgodnie z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada, jeżeli umowa została rozwiązana albo niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które odpowiadają obie strony.

Przykładowo, jeśli kupujący odstąpił od transakcji dlatego, że sprzedający nie mógł wykazać prawa własności, nieruchomość miała wadę prawną, brakowało wymaganych zgód albo sprzedający nie chciał podpisać umowy przyrzeczonej na uzgodnionych warunkach, zatrzymanie zadatku mogłoby być kwestionowane.

Czy trzeba składać oświadczenie o odstąpieniu od umowy?

Art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować zadatek. W praktyce najbezpieczniej jest złożyć kupującemu pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej i wskazać, że zadatek zostaje zatrzymany z powodu niewykonania umowy przez kupującego. Jeżeli strony nie podpisały umowy przedwstępnej, ocena skutków wpłaconej kwoty wygląda inaczej; osobno omawiamy zwrot zadatku bez umowy przedwstępnej.

W orzecznictwie pojawia się pogląd, że samo niewykonanie zobowiązania przez stronę zobowiązaną może uzasadniać zatrzymanie zadatku. W wyroku z 28 października 2010 r., sygn. akt II CSK 219/10, Sąd Najwyższy odnosił się do skutków niewykonania zobowiązania w kontekście zadatku. Mimo to dla celów dowodowych i procesowych lepiej nie pozostawiać sprawy niejasnej i złożyć jednoznaczne oświadczenie na piśmie.

Jeżeli umowa przedwstępna wskazuje konkretny termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a kupujący nie stawia się u notariusza albo odmawia podpisania aktu, warto udokumentować tę okoliczność. Przy umowie sprzedaży nieruchomości sama umowa przyrzeczona wymaga aktu notarialnego, co wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości również daje silniejsze uprawnienia, jeżeli została zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala wtedy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, o ile umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej.

Kto musi udowodnić swoje racje w sporze o zadatek?

Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Z kolei art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego nakłada na strony obowiązek wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

Sprzedający, który chce zatrzymać zadatek, powinien wykazać przede wszystkim, że wpłata była zadatkiem oraz że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn obciążających kupującego. Kupujący, który domaga się zwrotu, będzie natomiast próbował wykazać, że była to zaliczka, że strony zmieniły ustalenia, że sprzedający ponosi winę za niedojście transakcji do skutku albo że zachodzą przesłanki z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego.

Przedawnienie roszczeń związanych z zadatkiem

Nieaktualne jest powoływanie ogólnego 10-letniego terminu przedawnienia. Po zmianach w Kodeksie cywilnym podstawowy termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 3 lata. Wynika to z art. 118 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem koniec terminu przedawnienia przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

Trzeba jednak uważać na art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

To, który termin będzie właściwy w konkretnej sprawie, zależy od charakteru dochodzonego roszczenia: czy kupujący żąda zwrotu jako rozliczenia zadatku z umowy przedwstępnej, czy opiera żądanie na bezpodstawnym wzbogaceniu, czy też strony dochodzą roszczeń odszkodowawczych. W razie sporu warto ocenić ten element indywidualnie.

Co powinien zrobić sprzedający, gdy kupujący żąda zwrotu zadatku?

Najpierw należy przeanalizować umowę przedwstępną i ustalić, czy rzeczywiście przewidywała zadatek, jaki był termin jego zapłaty oraz jakie skutki strony przypisały brakowi zawarcia umowy przyrzeczonej. Następnie warto zebrać dokumenty pokazujące, że sprzedający był gotowy do zawarcia umowy, a rezygnacja nastąpiła po stronie kupującego.

Jeżeli argumenty przemawiają za zatrzymaniem zadatku, odpowiedź do kupującego powinna być pisemna. W piśmie warto wskazać: datę umowy przedwstępnej, postanowienie o zadatku, datę i kwotę przelewu, przyczynę niezawarcia umowy przyrzeczonej, podstawę prawną z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego oraz informację, że opis przelewu nie zmienił uzgodnień stron.

Jeżeli kupujący grozi pozwem, nie należy ograniczać się do krótkiej odmowy. W sporze o zadatek często decydują szczegóły umowy i korespondencji. Dobrze przygotowane stanowisko może zniechęcić drugą stronę do procesu albo ułatwić obronę, jeżeli sprawa trafi do sądu.

FAQ

Czy sprzedający zawsze może zatrzymać zadatek?

Nie. Zatrzymanie zadatku jest uzasadnione przede wszystkim wtedy, gdy do niewykonania umowy doszło z przyczyn obciążających kupującego. Jeżeli umowa została rozwiązana za zgodą stron albo niewykonanie nastąpiło z przyczyn niezależnych od stron, zastosowanie ma art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego i zadatek powinien zostać zwrócony.

Czy tytuł przelewu „zaliczka” ma znaczenie?

Ma znaczenie dowodowe, ale zwykle nie przesądza sprawy. Jeżeli umowa jednoznacznie przewiduje zadatek, kupujący nie może jednostronnie zmienić umowy samym opisem przelewu. Sąd oceni jednak wszystkie okoliczności, w tym korespondencję stron i zachowanie sprzedającego po otrzymaniu pieniędzy.

Czy zadatek zapłacony po terminie nadal jest zadatkiem?

Może nim być, jeżeli z umowy i zachowania stron wynika, że wpłata realizowała uzgodnione zabezpieczenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza zadatek przekazany po podpisaniu umowy, jeżeli strony tak się umówiły. Znaczenie ma jednak dokładna treść umowy i to, czy opóźnienie miało wywołać szczególne skutki.

Czy trzeba iść do notariusza, aby udowodnić gotowość zawarcia umowy?

Nie zawsze, ale w sprawach nieruchomości jest to bardzo pomocne dowodowo. Jeżeli kupujący odmawia zawarcia aktu, sprzedający może wezwać go do stawienia się u notariusza. Protokół albo inny dokument potwierdzający niestawiennictwo kupującego może mieć duże znaczenie w ewentualnym procesie.

Czy kupujący może pozwać sprzedającego o zwrot zadatku?

Tak. Kupujący może wnieść pozew, jeżeli uważa, że kwota była zaliczką albo że zachodziły podstawy do zwrotu zadatku. Wtedy sprzedający powinien wykazać, że wpłata była zadatkiem i że do niewykonania umowy doszło z przyczyn leżących po stronie kupującego.

Źródła

• Art. 60, art. 65, art. 118, art. 158, art. 353¹, art. 390, art. 394, art. 405 i art. 410 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 30 maja 2006 r., sygn. akt IV CSK 66/06.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 8 lutego 2008 r., sygn. akt I CSK 328/07.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 28 października 2010 r., sygn. akt II CSK 219/10.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2011 r., sygn. akt III CSK 115/11.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 31 sierpnia 2012 r., sygn. akt I ACa 647/12.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 27 stycznia 2000 r., sygn. akt II CK 719/98.