Wycofanie z zakupu nieruchomości i żądanie zwrotu zadatku

Zaliczka a zadatek w umowach kupna nieruchomości

Wedle umowy kupujący zobowiązał się do zapłaty kwoty 10 000 zł w określonym terminie (pozostającym w ścisłej zbieżności z datą zawarcia umowy przedwstępnej) i na określony rachunek bankowy „tytułem zadatku”. Przedpłata ta – z tego, co Pan napisał – konsekwentnie była nazywana zadatkiem. Ponadto w umowie wyraźnie podano definicję zadatku, określając skutki niewykonania umowy przez jedną ze stron wobec udzielonej przedpłaty, tj. stwierdzając, że dany przy umowie zadatek ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Postanowienie to powtórzyło regulację kodeksową, wedle której (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego):

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

Nie może zatem być wątpliwości, że wolą stron zawierających umowę było nadanie przedpłacie charakteru zadatku w znaczeniu nadanym mu przez kodeks cywilny, nie zaś charakteru zaliczki. Zaliczka bowiem polegałaby na tym, że po stwierdzeniu, że umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, kwota zaliczki powinna być uznana z uwagi na nieosiągnięcie zamierzonego jej celu za świadczenie nienależne (art. 410 § 2) i jako taka podlega zwrotowi w całości.

Zadatek stanowi formę zryczałtowanego odszkodowania za niewykonanie zobowiązania z powodu obciążających dłużnika okoliczności, a polega na utracie danych wierzycielowi przy zawarciu umowy pieniędzy (bądź rzeczy zamiennych) albo konieczności zwrotu wierzycielowi ich podwójnej wysokości (ilości).  

W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że uprawnienie wierzyciela do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku (bądź żądania kwoty dwukrotnie wyższej) powstaje wtedy, gdy niewykonanie zobowiązania przez dłużnika jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (por. np. wyrok SN z 30.5.2006 r., sygn. akt IV CSK 66/06; Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 1, s. 460).

Przeczytaj też: https://www.odpowiedziprawne.pl/-roznica-pomiedzy-zadatkiem-a-zaliczka

Rezygnacja kupującego z zawarcia umowy

W pytaniu podaje Pani, iż kupujący zrezygnował i do zawarcia umowy nie doszło. Nie podaje Pan przyczyn tej rezygnacji – zakładam jednak, że nastąpiło to z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność (tj. kupujący się rozmyślił, zmienił plany). W takim wypadku od momentu zajścia tych okoliczności druga strona (tj. Pani) może wpłacony zadatek zachować (por. np. A. Olejniczak, w: System PrPryw, t. 5, 2006, s. 930).

Przepis stanowi, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić i zatrzymać kwotę wpłaconą tytułem zadatku. Jednakże w orzecznictwie przyjmuje się, że do tego, żeby zatrzymać tę kwotę (czy też żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości) wystarczy, że druga strona nie wykonała zobowiązania, nie jest konieczne odstąpienie od umowy (wyrok SN z 28.10.2010 r., sygn. akt II CSK 219/10).

Możliwość zatrzymania zadatku przez sprzedającego

Już samo w sobie uchylanie się przez kupującego od zawarcia umowy przyrzeczonej, które można uznać za niewykonanie zobowiązania (tj. np. niestawienie się na termin wyznaczony u notariusza, bezskuteczny upływ terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność), stanowi podstawę do skorzystania z uprawnienia zachowania kwoty zadatku przez sprzedającego, nie musi on wystosowywać wcześniej oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej.

Trzeba zaznaczyć, że inne skutki ma zastrzeżenie zadatku w przypadku rozwiązania umowy na podstawie zgodnego oświadczenia woli stron, a także niewykonanie umowy z jakichkolwiek przyczyn niezależnych od strony lub też takich, za które odpowiedzialność ponoszą obydwie strony. W takich wypadkach zadatek podlega zwrotowi (por. np. wyrok SN z 27.1.2000 r., sygn. akt II CK 719/98). To jednak strona żądająca zwrotu zadatku powinna te okoliczności udowodnić. W tym przypadku to druga strona musiałaby udowodnić, że zachodzi jedna z powyżej wymienionych przesłanek.

Nadmienię jeszcze, że roszczenie o zwrot zadatku podlega 10-letniemu terminowi przedawnienia (art. 118 Kodeksu cywilnego; inaczej gdy związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, por. wyrok SN z 4.12.1973 r., sygn. akt III CRN 281/73).

Istotą problemu u Państwa pozostaje jednak znaczenie zachowania drugiej strony, która nie dość, że wpłaciła pieniądze po wyznaczonym terminie (dwa tygodnie później), w tytule przelewu nazwała je zaliczką.

Zgodnie bowiem z przepisem reguła interpretacyjna z art. 394 odnosi się do pieniędzy wręczonych przy zawarciu umowy.

„Jeżeli podobne zachowanie zostanie przez strony podjęte po lub przed zawarciem umowy, nakaz uznania go za zastrzeżenie zadatku nie obowiązuje. Sformułowanie »przy zawarciu umowy« należy przy tym interpretować elastycznie, nie chodzi o ścisłą zbieżność czasową wręczenia przedmiotu zadatku i zawarcia umowy, ale o związek czasowy tej pierwszej czynności z postępowaniem zmierzającym do zawarcia umowy (przedmiot zadatku może być np. wręczony wraz z ofertą czy w toku rokowań); odmiennie A. Olejniczak, Uwagi, s. 1245 i nast.; tenże, [w:] System pr. pryw., t. 5, s. 919 i nast. (autor dopuszcza jednak elastyczną interpretację zwrotu »przy zawarciu umowy« w przypadku zapłaty kwoty zadatku czekiem, pieniądzem elektronicznym czy też za pośrednictwem banku). Zob. też R. Wrzecionek, Zadatek – przegląd orzecznictwa Sądu Najwyższego, MoP 2007, Nr 19, s. 1106 i nast.” (w: P. Machnikowski, Komentarz do art. 394 K.c., red. E. Gniewek, teza II.1). „Nie ma przeszkód, by strony umówiły się o zadatek już po zawarciu umowy zasadniczej, uzupełniły ją zastrzeżeniem zadatku. Wówczas jednak muszą wyrazić wolę wywołania takich właśnie skutków prawnych; wyrażona w komentowanym przepisie reguła interpretacyjna już w tym przypadku nie obowiązuje” (tamże, teza II.2.).

Zadatek może być dany również po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony (wyrok SN z 8.02.2008 r., sygn. akt I CSK 328/07; wyrok SN z 9.12.2011 r., sygn. akt III CSK 115/11). Termin wręczenia kwoty, która zgodnie z porozumieniem stron ma stanowić zadatek nie ma decydującego znaczenia dla samej konstrukcji zadatku (por. wyrok SA w Łodzi z 31.08.2012 r., sygn. akt I ACa 647/12).

W Państwa przypadku decydujące znaczenie ma okoliczność, że aby określić skutki rozwiązania umowy dla danej przedpłaty w kwocie 10 000 zł nie musimy odwoływać się do reguł interpretacyjnych z art. 394. Państwo w umowie wyraźnie określili skutki tej przedpłaty – nie ma tu pola do interpretacji i zastanawiania się, czy w tym przypadku możemy zastosować art. 394. Nie ma zatem znaczenia, czy uznalibyśmy, że zadatek został dany przy zawarciu umowy (choć elastycznie interpretując to pojęcie, należy stwierdzić, że tak było mimo dwutygodniowego opóźnienia). Wreszcie nie ma znaczenia, że druga strona nazwała w tytule przelewu zadatek „zaliczką”. Oświadczenie woli drugiej strony nie może zmieniać umowy, do której potrzebne są zgodne oświadczenia woli dwóch stron. Nie może być zatem tak, że druga strona samowolnie zmienia znaczenie przedpłaty, skoro to znaczenie zostało określone w umowie.

Można się jednak zastanawiać, czy świadczenie uiszczone przez drugą stronę było tym samym świadczeniem, które miało być uiszczone wedle umowy, skoro zostało zrealizowane z dwutygodniowym opóźnieniem. Gdyby bowiem dojść do wniosku, że było to inne świadczenie, które dobrowolnie wręczyła druga strona, można by wtedy stwierdzić, że była to rzeczywiście zaliczka i należy się jej zwrot.

Szanse na zatrzymanie zadatku po wycofaniu się z kupna nieruchomości

Państwo wyraźnie umówili się na wręczenie przedpłaty, której podstawą, przyczyną (causą) było zabezpieczenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Umówili się Państwo, na czym to zabezpieczenie ma polegać (będzie miało formę zadatku). Druga strona wręczając 10 000 zł realizowała właśnie tę przyczynę, której wcześniej – mimo ustalonego terminu – nie udało się jej zrealizować. W mojej ocenie nie można zatem stwierdzić, że zapłata 10 000 zł nie wynikała z zawartej umowy przedwstępnej i nie była świadczeniem określonym tam jako zadatek. Oczywiście druga strona będzie powoływać argumenty na to, że jest inaczej. Moim zdaniem jednak takie argumenty nie mogłyby się ostać. Zaznaczam jednak, że sprawa nie jest w 100% jednoznaczna i istnieje małe prawdopodobieństwo, że w ewentualnym sporze sądowym sąd mógłby nie przyznać Państwu racji i stwierdzić, że nie można wywodzić uiszczonej przedpłaty z umowy przedwstępnej, skoro jej uiszczenie nastąpiło w innym terminie (trzeba tu przyznać, że dość sprytnie wymyśliła to druga strona, żeby wzbudzić wątpliwości w kwestii wydawałoby się oczywistej).  

Mocne argumenty prawne pozwalają jednak stanąć Państwu na stanowisku, że zapłacone 10 000 zł nie może być zwrócone, skoro z winy drugiej strony nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W aktualnej Państwa sytuacji, gdyby druga strona wzywała Państwa do zapłaty, proponuję sformułowanie pisma, w którym podadzą Państwo argumentację prawną swojego stanowiska. Być może ona zniechęci kupującego do dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Oczywiście gdyby Państwo byli zainteresowani, mogę pomóc w sformułowaniu takiego pisma.