Grzyb w mieszkaniu wykryty po zadatku – co może zrobić kupujący?

Co oznacza wykrycie grzyba po wpłacie zadatku, ale przed aktem notarialnym?

W opisanej sytuacji kluczowe jest rozróżnienie dwóch etapów: umowy przedwstępnej i właściwej umowy sprzedaży. Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej wynika z art. 556 § 1 oraz art. 556¹ § 1 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny i w pełnym znaczeniu aktualizuje się dopiero po zawarciu umowy sprzedaży. Sama umowa przedwstępna, o której mowa w art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, nie przenosi własności i nie uruchamia jeszcze klasycznych roszczeń z rękojmi wobec sprzedanej nieruchomości.

Jeżeli więc grzyb ujawnił się jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego, to praktycznie najważniejsze staje się nie dochodzenie rękojmi po zakupie, lecz podjęcie decyzji, czy: zawrzeć umowę po obniżonej cenie, żądać wcześniejszego usunięcia wady, czy odstąpić od dalszego wykonywania umowy przedwstępnej.

W takim układzie najlepiej nie podpisywać aktu notarialnego „na szybko”, licząc, że później sprawę uda się załatwić z rękojmi. To właśnie moment przed sprzedażą daje kupującemu najsilniejszą pozycję negocjacyjną.

Czy wiedza sprzedającego o grzybie ma znaczenie?

Tak, ale nie zawsze w taki sam sposób. Jeżeli chodzi o odpowiedzialność z rękojmi po zawarciu sprzedaży, sprzedawca odpowiada za wadę fizyczną także wtedy, gdy nie wiedział o jej istnieniu. Wynika to z konstrukcji art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, a zgodnie z art. 556¹ § 1 pkt 1 i 2 Kodeksu cywilnego rzecz jest wadliwa m.in. wtedy, gdy nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, albo gdy nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego.

Natomiast na etapie przed zawarciem aktu notarialnego wiedza sprzedającego może mieć duże znaczenie dla oceny, kto odpowiada za niewykonanie umowy przedwstępnej i jak rozliczyć zadatek. Jeżeli sprzedający wiedział o zagrzybieniu i zataił tę okoliczność albo po remoncie wada została zamaskowana, argumenty kupującego są wyraźnie silniejsze. Jeżeli natomiast wada była ukryta i obie strony obiektywnie jej nie znały, ocena skutków dla zadatku może być bardziej złożona.

Samo oświadczenie w umowie, że kupujący zapoznał się ze stanem lokalu, nie zamyka automatycznie drogi do podnoszenia, że wada była ukryta i nie dało się jej wykryć przy zwykłych oględzinach. To zawsze zależy od stanu faktycznego i od tego, czy grzyb był widoczny, czy ujawnił się dopiero po pracach, np. po zdjęciu okładzin, odstawieniu mebli albo gruntowaniu ścian.

Czy po podpisaniu aktu notarialnego nadal można powołać się na rękojmię?

Tu pojawia się najważniejsze ryzyko. Zgodnie z art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Jeżeli więc przed aktem notarialnym kupujący już wie o grzybie, a mimo to kupuje lokal bez odpowiedniego zabezpieczenia w akcie, to późniejsze powoływanie się na rękojmię co do tej właśnie wady może okazać się nieskuteczne.

To oznacza, że podpisanie aktu z pełną świadomością zagrzybienia jest zwykle niekorzystne, jeżeli nie ma jednocześnie wyraźnego porozumienia co do obniżki ceny, obowiązku usunięcia wady przez sprzedającego albo odpowiedniego zatrzymania części ceny do czasu wykonania prac.

W praktyce bezpieczniejsze są trzy rozwiązania:

Czy można żądać obniżenia ceny przed zawarciem umowy sprzedaży?

Tak, ale nie jako klasycznego roszczenia z art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego, bo to przepis dotyczący już zawartej sprzedaży i uprawnień z rękojmi. Przed podpisaniem aktu notarialnego obniżka ceny następuje co do zasady w drodze negocjacji i zmiany umowy przedwstępnej albo ustalenia nowych warunków w akcie notarialnym.

Najrozsądniej wystąpić do sprzedającego pisemnie i załączyć:

• dokumentację zdjęciową z datą,
• opis miejsc, w których ujawnił się grzyb,
• wstępny kosztorys odgrzybiania i napraw,
• jeżeli to możliwe — opinię fachowca wskazującą przyczynę i zakres problemu.

W piśmie można zaproponować konkretną obniżkę ceny albo rozliczenie kosztów przez potrącenie z ceny sprzedaży. Jeżeli sprzedający zgodzi się na takie rozwiązanie, należy to bezwzględnie wpisać do dokumentu — najlepiej w aneksie do umowy przedwstępnej albo od razu w akcie notarialnym.

Jeżeli potrzebujesz szerszego tła dotyczącego relacji umownych i odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania, pomocny może być materiał o reklamacji usługi wykonanej niezgodnie z umową.

Czy grzyb może być podstawą do odstąpienia od transakcji?

Może, ale sposób prawny dochodzenia tego skutku zależy od treści umowy przedwstępnej i przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej. Nie można mechanicznie zakładać, że każda ujawniona wada automatycznie daje prawo do odstąpienia z podwójnym zadatkiem.

Jeżeli strony zastrzegły zadatek, zastosowanie ma art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować zadatek, a jeżeli sama go dała — żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jednak art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego stanowi, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada; to samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Dlatego trzeba odróżnić trzy sytuacje:

• sprzedający zataił wadę lub zapewniał, że lokal jest wolny od takich problemów — wtedy kupujący może argumentować, że niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn obciążających sprzedającego;
• wada była ukryta i nieznana obu stronom — wtedy częściej aktualny będzie zwrot zwykłego zadatku, bez podwójnej kwoty;
• kupujący mimo wiedzy o wadzie bez uzasadnienia odmawia zawarcia umowy, choć strony mogły ją wykonać — wtedy ryzyko utraty zadatku rośnie.

Ocena zależy więc od dowodów i zapisów konkretnej umowy. Jeżeli w umowie są dodatkowe klauzule o stanie technicznym lokalu, zapewnieniach sprzedającego albo szczególnych zasadach odstąpienia, mają one duże znaczenie.

Jak postąpić praktycznie przed notariuszem?

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest zwykle następująca:

1. Niezwłocznie udokumentować ujawnioną wadę — zdjęcia, film, notatka z datą, świadkowie.
2. Uzyskać opinię fachowca lub choćby kosztorys usunięcia grzyba i wskazanie możliwej przyczyny.
3. Pisemnie zawiadomić sprzedającego o ujawnionej wadzie i wezwać go do zajęcia stanowiska przed terminem aktu.
4. Zaproponować jedno z rozwiązań: obniżkę ceny, wcześniejsze usunięcie wady, przesunięcie terminu aktu albo rozwiązanie umowy ze zwrotem zadatku.
5. Jeżeli dojdzie do porozumienia, wszystko wpisać do aneksu lub aktu notarialnego.

Nie warto opierać się wyłącznie na ustnych ustaleniach. Przy sporze o zadatek, obniżkę ceny albo zatajenie wady najistotniejsze są dokumenty i daty.

Jakie dowody warto zebrać?

W sprawach o wadę lokalu i zadatek najczęściej decydują nie ogólne twierdzenia, ale materiał dowodowy. Warto zabezpieczyć:

• zdjęcia i nagrania pokazujące skalę zagrzybienia,
• korespondencję SMS i e-mail ze sprzedającym,
• ogłoszenie sprzedaży, jeśli zawierało zapewnienia o stanie mieszkania,
• umowę przedwstępną i ewentualne załączniki,
• kosztorys usunięcia szkody,
• opinię specjalisty wskazującą, czy problem był świeżo zamaskowany, czy długotrwały,
• dane osób, które widziały ujawnienie wady podczas prac.

Jeżeli okaże się, że remont był przeprowadzony tuż przed sprzedażą i mógł jedynie ukryć skutki zawilgocenia, argument o zatajeniu wady będzie silniejszy. Jeżeli jednak przyczyną są np. obecne błędy eksploatacyjne, brak ogrzewania lub niewłaściwe wietrzenie po przekazaniu kluczy, sprzedający będzie próbował podważać swoją odpowiedzialność.

Czy zapis, że kupujący zna stan techniczny mieszkania, przekreśla roszczenia?

Nie automatycznie. Taki zapis ma znaczenie dowodowe, ale nie wyklucza sam przez się możliwości wykazania, że wada była ukryta i nieujawnialna przy zwykłych oględzinach. W przypadku zagrzybienia często trzeba ustalić, czy było ono widoczne wcześniej, czy zostało zasłonięte np. farbą, zabudową lub wyposażeniem.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy kupujący widział wyraźne ślady zawilgocenia, zapach stęchlizny albo odspojenia tynku, a mimo to podpisał oświadczenie bez zastrzeżeń. Inaczej — gdy ogniska grzyba wyszły dopiero po rozpoczęciu prac, co wskazuje na wadę ukrytą.

Jeżeli kupujący chce mimo wszystko nabyć lokal, powinien zadbać, aby w akcie notarialnym albo aneksie znalazły się precyzyjne postanowienia dotyczące ujawnionej wady, zamiast ogólnego stwierdzenia, że zna stan techniczny mieszkania.

Co jest bezpieczniejsze: działać przed aktem czy po akcie?

W opisanym stanie faktycznym bezpieczniej działać przed aktem notarialnym. Po pierwsze dlatego, że wiedza o wadzie może wyłączyć rękojmię na podstawie art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego. Po drugie dlatego, że przed podpisaniem umowy ostatecznej kupujący ma realną możliwość wynegocjowania ceny albo całkowitego wycofania się z transakcji.

Jeżeli lokal ma być kupiony mimo wady, to tylko po odpowiednim zabezpieczeniu interesów w dokumentach. Samo zapewnienie sprzedającego „na słowo”, że potem zwróci koszty odgrzybiania, jest zbyt ryzykowne.

FAQ

Czy grzyb w mieszkaniu zawsze jest wadą istotną?

Nie zawsze. To zależy od skali problemu, przyczyny, kosztów usunięcia oraz tego, czy wada wpływa na możliwość normalnego korzystania z lokalu. Przy rozległym i trwałym zagrzybieniu argument o wadzie istotnej jest znacznie silniejszy.

Czy mogę podpisać akt i dopiero potem żądać zwrotu kosztów odgrzybiania?

To ryzykowne. Jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedziałeś o grzybie, sprzedawca może powołać się na art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego i bronić się przed rękojmią co do tej wady.

Czy muszę udowodnić, że sprzedający wiedział o grzybie?

Przy klasycznej rękojmi po sprzedaży nie zawsze, bo odpowiedzialność z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego nie zależy co do zasady od winy sprzedającego. Jednak przy sporze o zadatek i o to, kto odpowiada za niezawarcie umowy, wiedza sprzedającego może mieć duże znaczenie.

Czy wystarczy ustna obietnica obniżenia ceny?

Nie. W praktyce ustalenia należy wpisać do aneksu albo aktu notarialnego. Bez tego późniejsze udowodnienie nowych warunków może być trudne.

Czy mogę żądać zwrotu podwójnego zadatku?

Tylko wtedy, gdy są podstawy do uznania, że niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn obciążających sprzedającego, zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli za niezawarcie umowy żadna ze stron nie odpowiada, co do zasady aktualny jest zwrot zwykłego zadatku na podstawie art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 389 § 1 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 394 § 1 i § 3 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 556 § 1 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 556¹ § 1 pkt 1 i 2 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 557 § 1 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 560 § 1 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny