Niezapłacony podatek po sprzedaży nieruchomości

Kiedy sprzedaż nieruchomości powoduje podatek dochodowy?

Podstawową zasadę określa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu jest źródłem przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie.

Jeżeli więc dom został nabyty lub wybudowany w 2012 r., sprzedaż dokonana w 2016 r. nastąpiła przed upływem 5-letniego terminu. W takim przypadku podatek rozlicza się według art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, czyli według stawki 19% od dochodu. Dochodem jest przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c albo art. 22 ust. 6d ustawy o PIT. W razie kontroli urząd może szczegółowo weryfikować, które wydatki rzeczywiście zwiększają koszty uzyskania przychodu; praktyczny przykład opisujemy w materiale: kontrola skarbowa po sprzedaży mieszkania i koszty uznawane przez urząd.

Jeżeli powstał niezapłacony podatek od sprzedaży nieruchomości, trzeba ustalić wysokość zaległości, odsetki oraz sposób skorygowania wcześniejszego rozliczenia. Rozliczenia dokonuje się w zeznaniu PIT-39. Obowiązek złożenia PIT-39 wynika z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT, a termin złożenia zeznania określa art. 45 ust. 1 tej ustawy. Co do zasady zeznanie składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Kto odpowiada za podatek, gdy sprzedaż załatwiał pełnomocnik?

Podatnikiem jest osoba, która uzyskała przychód ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli nieruchomość należała do Pani majątku osobistego, to Pani pozostaje podatnikiem podatku dochodowego, nawet jeżeli sprzedaż i dalsze formalności wykonywał mąż jako pełnomocnik.

Wynika to także z konstrukcji pełnomocnictwa cywilnego. Zgodnie z art. 95 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Pełnomocnik działa więc w imieniu mocodawcy, ale nie staje się z tego powodu podatnikiem podatku dochodowego od sprzedaży cudzej nieruchomości.

Jeżeli były małżonek zobowiązał się do odbierania korespondencji, rozliczenia podatku albo dopilnowania formalności i zaniechał tych czynności, może to mieć znaczenie w relacjach cywilnych między byłymi małżonkami. Nie powoduje jednak automatycznie anulowania podatku przez urząd skarbowy. Ewentualne roszczenie odszkodowawcze wymagałoby wykazania umowy lub zobowiązania, naruszenia obowiązków, szkody oraz związku przyczynowego, zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Ulga mieszkaniowa po sprzedaży nieruchomości

Najważniejszym przepisem jest art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przepis ten zwalnia z podatku dochód ze sprzedaży nieruchomości w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie oblicza się proporcjonalnie: dochód zwolniony odpowiada iloczynowi dochodu i udziału wydatków mieszkaniowych w przychodzie ze sprzedaży.

Termin na wydatkowanie środków zależy od roku sprzedaży. Dla sprzedaży dokonanej w 2016 r. zastosowanie miało ówczesne brzmienie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, które przewidywało termin 2 lat, liczony od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Dla sprzedaży dokonanych od 2019 r. przepis przewiduje termin 3 lat, liczony również od końca roku podatkowego sprzedaży.

Budowa własnego domu może być własnym celem mieszkaniowym. Wynika to z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT, który obejmuje między innymi wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego. Z kolei art. 21 ust. 26 ustawy o PIT wyjaśnia, że przez własny budynek rozumie się budynek stanowiący własność lub współwłasność podatnika albo budynek, do którego podatnikowi przysługuje określone w tym przepisie prawo.

Istotne jest jednak, aby był to rzeczywiście własny cel mieszkaniowy podatnika. Samo wybudowanie domu nie wystarcza, jeżeli w rzeczywistości dom miał służyć wyłącznie byłemu małżonkowi, dzieciom, wynajmowi albo lokacie kapitału. Czasowy wyjazd za granicę nie wyklucza automatycznie ulgi, ale podatnik musi wykazać, że budowa była ukierunkowana na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie cudzych.

Jakie wydatki można zaliczyć do ulgi mieszkaniowej?

Przy budowie domu do ulgi mogą wchodzić przede wszystkim wydatki mieszczące się w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT, czyli wydatki na budowę własnego budynku mieszkalnego. W praktyce będą to na przykład materiały budowlane, usługi budowlane, roboty instalacyjne, projekt, prace wykończeniowe trwale związane z budynkiem oraz inne wydatki bezpośrednio związane z budową domu mieszkalnego.

Nie każdy wydatek poniesiony przy okazji urządzania domu daje prawo do zwolnienia. Art. 21 ust. 28 ustawy o PIT wyłącza z katalogu celów mieszkaniowych określone wydatki, w tym wydatki na nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonych na cele rekreacyjne. Dodatkowo w praktyce organów podatkowych sporne bywają wydatki na wyposażenie ruchome, takie jak meble wolnostojące, sprzęt RTV czy elementy, które nie są trwale związane z budynkiem. Każdy wydatek trzeba więc ocenić osobno.

Jak udokumentować wydatki na budowę domu?

Ustawa o PIT nie wymaga, aby każdy wydatek był potwierdzony wyłącznie fakturą VAT. Kluczowe znaczenie ma art. 180 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

Jednocześnie to podatnik, który chce skorzystać ze zwolnienia, powinien wykazać spełnienie warunków ulgi. Organ podatkowy prowadzi postępowanie dowodowe na podstawie art. 122 i art. 187 § 1 Ordynacji podatkowej, ale w praktyce to podatnik musi przedstawić dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków i ich związek z własnymi celami mieszkaniowymi.

Przydatne mogą być w szczególności: faktury, rachunki, umowy sprzedaży, umowy z wykonawcami, potwierdzenia przelewów, potwierdzenia płatności kartą, korespondencja ze sprzedawcami, historia rachunku bankowego, dokumentacja budowy, dziennik budowy, pozwolenie na budowę, zgłoszenia, protokoły odbioru, zdjęcia z etapów budowy oraz oświadczenia osób uczestniczących w transakcjach. Najsilniejsze są dowody, z których wynika jednocześnie kwota, data, osoba płacąca, odbiorca płatności oraz cel wydatku.

Zakupy przez internet od osób prywatnych nie są z góry wykluczone, ale trzeba je udowodnić. Jeżeli płatność była przelewem, warto odtworzyć historię rachunku, potwierdzenia zamówień, wiadomości e-mail, SMS, korespondencję z portali sprzedażowych i dane kontrahentów. Jeżeli płatność była gotówką i nie ma żadnego dokumentu, wykazanie wydatku będzie bardzo trudne.

Co zrobić, gdy urząd skarbowy zajął konto?

Zajęcie rachunku bankowego zwykle oznacza, że sprawa jest już na etapie egzekucji administracyjnej prowadzonej na podstawie ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W pierwszej kolejności należy ustalić, jaki dokument jest podstawą egzekucji: czy jest to ostateczna decyzja podatkowa, wynik samodzielnego rozliczenia PIT-39, czy inny tytuł wykonawczy.

Warto natychmiast wystąpić do urzędu skarbowego o wgląd w akta sprawy oraz kopie decyzji, upomnień, tytułu wykonawczego i potwierdzeń doręczeń. Prawo strony do wglądu w akta postępowania podatkowego wynika z art. 178 § 1 Ordynacji podatkowej. Jeżeli decyzja została doręczona pod nieaktualny adres albo doręczenie zastępcze było wadliwe, może to mieć znaczenie dla dalszych środków prawnych.

Jeżeli decyzja podatkowa jest ostateczna, zwykłe odwołanie może być już niedopuszczalne. W szczególnych sytuacjach można jednak rozważyć nadzwyczajne tryby wzruszenia decyzji. Jeżeli strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu, podstawą może być art. 240 § 1 pkt 4 Ordynacji podatkowej, czyli wniosek o wznowienie postępowania. Termin na złożenie takiego wniosku określa art. 241 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej i wynosi miesiąc od dnia, w którym strona dowiedziała się o decyzji.

Jeżeli podatnik uchybił terminowi do wniesienia odwołania bez swojej winy, można rozważyć wniosek o przywrócenie terminu na podstawie art. 162 § 1 Ordynacji podatkowej. Zgodnie z art. 162 § 2 Ordynacji podatkowej podanie o przywrócenie terminu wnosi się w ciągu 7 dni od dnia ustania przyczyny uchybienia terminowi, jednocześnie dokonując czynności, dla której termin był określony. W praktyce oznacza to konieczność bardzo szybkiego działania po uzyskaniu informacji o sprawie.

Jeżeli problem dotyczy samej egzekucji, a nie wysokości podatku, można analizować środki przewidziane w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Przykładowo art. 54 § 1 tej ustawy przewiduje skargę na czynność egzekucyjną, a art. 33 tej ustawy reguluje zarzuty w sprawie egzekucji administracyjnej. Ich zasadność zależy od konkretnych dokumentów, terminów i przyczyn egzekucji.

Wniosek o raty, odroczenie lub umorzenie zaległości

Niezależnie od sprawdzenia doręczeń i egzekucji można złożyć wniosek o ulgę w spłacie zobowiązania podatkowego. Podstawą jest art. 67a § 1 Ordynacji podatkowej. Na tej podstawie organ podatkowy, na wniosek podatnika, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym może: odroczyć termin płatności podatku lub zaległości podatkowej, rozłożyć zapłatę na raty albo umorzyć zaległość podatkową w całości lub w części wraz z odsetkami za zwłokę.

Wniosek powinien zawierać konkretne żądanie, czyli na przykład rozłożenie zaległości na określoną liczbę rat, umorzenie części odsetek albo odroczenie terminu płatności. Trzeba dołączyć dokumenty potwierdzające sytuację życiową i finansową: dochody, koszty utrzymania, stan zdrowia, zobowiązania, liczbę osób na utrzymaniu, zajęcia komornicze lub administracyjne oraz inne okoliczności uzasadniające ważny interes podatnika.

Samo złożenie wniosku z art. 67a § 1 Ordynacji podatkowej nie oznacza automatycznego uchylenia zajęcia konta. Dopiero pozytywna decyzja organu może zmienić sposób zapłaty zaległości. Dlatego w piśmie warto jednocześnie opisać skutki zajęcia rachunku dla bieżącego utrzymania i poprosić urząd o możliwie pilne rozpoznanie sprawy.

Podobne zasady działania przy zaległościach podatkowych omawiamy także w materiale dotyczącym sytuacji, gdy powstał zaległy podatek dochodowy. Jeżeli obok PIT występuje także lokalne zaległe zobowiązanie podatkowe, trzeba pamiętać, że właściwy może być inny organ podatkowy, na przykład gmina.

Jak praktycznie uporządkować sprawę?

W opisanej sytuacji najlepiej działać równolegle w kilku kierunkach. Najpierw trzeba ustalić, czy decyzja podatkowa została prawidłowo doręczona i czy istnieją podstawy do wznowienia postępowania albo przywrócenia terminu. Następnie należy zgromadzić dowody wydatków na budowę domu i ocenić, czy można jeszcze wykazać prawo do ulgi mieszkaniowej lub przynajmniej do częściowego zwolnienia. Równocześnie warto złożyć wniosek o raty, odroczenie lub umorzenie zaległości, aby ograniczyć skutki egzekucji.

Jeżeli zapadł już prawomocny wyrok sądu administracyjnego, możliwości wzruszenia sprawy są węższe i zależą od treści orzeczenia oraz etapu postępowania. Jeżeli natomiast podatnik dopiero dowiedział się o decyzji, a korespondencja była odbierana lub ukrywana przez inną osobę, kluczowe będzie wykazanie braku winy w nieuczestniczeniu w postępowaniu oraz szybkie zachowanie terminów z Ordynacji podatkowej.

FAQ

Źródła

• Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d, art. 21 ust. 26, art. 21 ust. 28, art. 22 ust. 6c, art. 22 ust. 6d, art. 30e ust. 1, art. 45 ust. 1 i art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 95 § 2 i art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 67a § 1, art. 122, art. 178 § 1, art. 180 § 1, art. 187 § 1, art. 162 § 1 i § 2, art. 240 § 1 pkt 4 oraz art. 241 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.
• Art. 33 i art. 54 § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.