Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Współwłasność gruntu i zgoda na rozbudowę budynków

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 29.06.2011

Jestem współwłaścicielem gruntów (jednym z piętnastu), na których postawione są budynki. Dwa z nich wybudowałem ja, jestem więc ich właścicielem. Zgodnie z planem zagospodarowania mogę zrobić nadbudowę. Czy potrzebuję na to zgody pozostałych współwłaścicieli działki?

 

Łukasz Poczyński

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Na początku zacznę od tego, że zgodnie ze starą zasadą prawną wszystko to, co znajduje się na gruncie, należy do właściciela gruntu. Jeśli więc grunt stanowi współwłasność w częściach ułamkowych, to wszelkie budynki znajdujące się na tym gruncie stanową również współwłasność współwłaścicieli.

 

Z pytania nie wynika, żeby doszło do zniesienia współwłasności, w związku z powyższym współwłasność dotyczy zarówno gruntu, jak i znajdujących się na nim budynków.

 

Jeżeli ktoś wybuduje trwale związany z gruntem budynek na cudzym – na przykład dzierżawionym – gruncie, budynek stanie się własnością właściciela gruntu, a budowniczy budynku będzie tylko właścicielem nakładów poniesionych na wzniesienie obiektu. Jedyny wyjątek stanowi przypadek, kiedy na oddanym w użytkowanie wieczyste gruncie, użytkownik wieczysty wzniósł budynki zgodnie z umową.

 

Budynki takie stanowią jego własność (a nie właściciela gruntu), jednak prawo to jest ściśle związane z użytkowaniem wieczystym, a więc przenoszenie wieczystego użytkowania i własności budynku może odbywać się tylko łącznie.

 

Przejdźmy teraz do Pańskiego pytania. Kwestię współwłasności regulują przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.).

 

Jeśli chodzi o kwestię nadbudowy kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność, to sprawa wygląda następująco.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Na początek trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy współwłaściciel może samodzielnie (tzn. bez zgody pozostałych współwłaścicieli) dokonać tej nadbudowy. W tym celu należy zastanowić się, czy tę czynność można zakwalifikować jako czynność zwykłego zarządu, czy czynność przekraczającą zwykły zarząd.

 

Zgodnie bowiem z art. 201 K.c. „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

 

Na marginesie warto przypomnieć, że zgodnie z art. 204 K.c. „większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów”.

 

Natomiast zgodnie z art. 199 K.c. „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

 

Warto przy tym pamiętać, że „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 K.c. (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) czy z art. 201 k.c. (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 27.02.2006 r., sygn. akt I ACa 829/05).

 

Przepisy nie podają, jakie czynności należą do zakresu zwykłego zarządu, a jakie czynności przekraczają ten zarząd. W literaturze przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu dotyczą spraw związanych ze zwykłą bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. W granicach zwykłego zarządu mieści się zatem bieżące gospodarowanie rzeczą, niepociągające nadzwyczajnych wydatków i nieprowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy.

 

Moim zdaniem wykonanie nadbudowy stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, w związku czym potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

 

Wskutek nadbudowy budynku dochodzi do powiększenia nieruchomości wspólnej. Ponadto nadbudowa wiąże się koniecznością wykonania dość zaawansowanych prac budowlanych.

 

Warto w tym miejscu przytoczyć kilka orzeczeń sądowych.

 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 29.09.2004 r. (sygn. akt IV SA 1128/03) uznał, że „modernizacja polegająca na przebudowie obiektu budowlanego, stanowiącego współwłasność kilku osób, należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną”.

 

Nawet przebudowa i modernizacja poddasza stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd.

 

Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 01.02.2002 r. (sygn. akt II SA/Po 1876/00), zgodnie z którym „przebudowa i modernizacja poddasza są czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu nieruchomością i na ich dokonanie niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli”.

 

Wreszcie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29.03.1990 r. (sygn. akt IV SA 33/90) uznał, że „nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaściciela albo zastępującego tę zgodę orzeczenia sądu. Brak zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością. Fakt, że współwłaściciel nie złożył odwołania od decyzji zezwalającej na nadbudowę, nie jest równoznaczny z wyrażeniem na nią zgody”.

 

W świetle powyższych informacji moim zdaniem na nadbudowę kondygnacji powinien Pan uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 minus dwa =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Rozbiórka budynku

Jestem właścicielem części domu, który jest usytuowany na dwóch działkach w Kartuzach, przy czym nie jestem w stanie wskazać dokładnego przebiegu granicy działki, a co za tym idzie – przebiegu granicy podziału domu. Budynek jest w bardzo złym stanie technicznym, od dziesięciu lat jest niezamieszkany. Właścicielka drugiej części domu złożyła wniosek o zgodę na rozbiórkę jej części. Ja także zgadzam się na rozbiórkę mojej części, jednak sąsiadka nie chce dokonać rozbiórki budynku jednocześnie, przy podziale kosztów, lecz uważa, że każdy powinien zająć się tym na własną rękę, przy pomocy własnej ekipy. Czy w takiej sytuacji powinienem złożyć wniosek o rozbiórkę domu?

 

W tej chwili sąsiadka – równolegle z wnioskiem o zburzenie swojej części nieruchomości – złożyła wniosek do nadzoru budowlanego, zmuszając mnie do prac naprawczych (dach, rynny itp.), oprócz tego grozi, że złoży wniosek o ekspertyzę techniczną budynku – na mój koszt – i w ten sposób zmusi mnie do rozbiórki. Czy sąsiadka ma prawo zmusić mnie do zapłacenia za ekspertyzę i do naprawy budynku, który jest przeznaczony do rozbiórki (przez decyzję inspektora budowlanego)?

 

Na działce sąsiadki stoi drugi, zamieszkany dom, który jest utrudnieniem przy rozbiórce starego budynku – m.in. sąsiadka doprowadziła do niego prąd z przyłącza znajdującego się na mojej działce. Sąsiadka twierdzi, że po rozbiórce domu będę musiał zapewnić jej przyłącze, czyli postawić na mojej działce słup energetyczny (obecnie słup, który doprowadza prąd do starego, a stamtąd do nowego domu, znajduje się poza obiema działkami). Czy faktycznie mam taki obowiązek? 

Czy można wybudować budynek gospodarczy w odległości mniejszej niż 3 metry od granicy?

Chciałbym wybudować budynek gospodarczy o powierzchni 10 m2 w odległości 0,5-1 m od ogrodzenia sąsiadów, na co oni wyrażają zgodę. Czy gmina wyrazi zgodę, mimo niezachowania przepisowych 3 metrów od granicy?

Przeniesienie pozwolenia na budowę

Kupiłam działkę z pozwoleniem na budowę, ale chciałabym zmienić projekt domu. Czy muszę przepisać warunki zabudowy na siebie z poprzedniego właściciela? Czy muszę przepisać pozwolenie na budowę?

Otwarcie gabinetu kosmetycznego w domu

Planuję otwarcie gabinetu kosmetycznego w domu. Jakie są procedury? Mój dom w planie zagospodarowania może być mieszkalny bądź usługowy.

Zakup mieszkania z nakazem rozbiórki dobudowanej bez zezwoleń części

Planuję zakup mieszkania od spadkobierców byłego właściciela. Poprzedni właściciel dobudował do mieszkania dwa pokoje bez koniecznych zezwoleń. Obecni właściciele otrzymali nakaz rozróbki dobudowanej części. Czy po zakupie „legalnej” części mieszkania nakaz rozbiórki może zostać przeniesiony na mnie?

Dom nieodpowiadający planom

Rok temu, wiosną kupiłem dom, który okazał się być samowolą budowlaną, a właściwie jego sytuacja prawna jest niejasna. Dom pochodzi z 1997 r. Prawdopodobnie stoi na miejscu starego domu, a ponadto ma plany i pozwolenie kierownika budowy i jeden wpis do książki budowy. Niestety okazało się, że stoi około siedmiu metrów od miejsca wskazanego na planach i jest inny niż na projekcie. Co mam zrobić, żeby nie płacić kary?

Powódź – pozwolenie na budowę a Prawo wodne

Moja działka położona jest między wałem przeciwpowodziowym a linią brzegową rzeki, czyli w obszarze, gdzie bezpośrednio grozi powódź. Na podstawie art. 82 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne ? nie mogę się budować w tym miejscu. Jednak na tej działce mieszkamy już od 1933 r. i nigdy nie było takiej powodzi, aby woda podeszła pod sam dom, najwyższy poziom dotychczasowych podtopień musiałby się podnieść jeszcze o 1 metr, aby nam groziło zalanie. Mam budynek gospodarczy, położony powyżej domu, który częściowo rozebrałem i na fragmencie jego fundamentów postanowiłem postawić wulkanizację. Niestety odmówiono mi pozwolenia na tę rozbudowę, choć dla tego terenu nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Dołączam stosowne dokumenty i proszę o informację, jakich argumentów powinienem użyć w odwołaniu, aby otrzymać zgodę na rozbudowę?  

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »