Współwłasność gruntu a zgoda na nadbudowę budynku

Do kogo należy budynek wzniesiony na gruncie objętym współwłasnością?

Podstawowa zasada prawa cywilnego jest taka, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wynika to z art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Oznacza to, że jeżeli grunt stanowi współwłasność w częściach ułamkowych, to budynek trwale z nim związany również należy do współwłaścicieli gruntu w takich udziałach, jakie przysługują im w nieruchomości. Sam fakt, że jeden ze współwłaścicieli sfinansował budowę dwóch budynków, nie powoduje automatycznie, że stał się ich wyłącznym właścicielem. Może natomiast mieć roszczenia o rozliczenie nakładów, zależnie od okoliczności sprawy.

Wyjątki od tej zasady muszą wynikać z ustawy. Przykładem jest użytkowanie wieczyste: zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego albo ich związków stanowią własność użytkownika wieczystego. Zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego własność tych budynków jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Innym szczególnym przypadkiem może być ustanowienie odrębnej własności lokali na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Samo wybudowanie budynku przez jednego współwłaściciela na wspólnym gruncie nie jest jednak równoznaczne z ustanowieniem odrębnej własności.

Czy nadbudowa budynku to czynność zwykłego zarządu?

Przy współwłasności trzeba odróżnić czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Większość oblicza się według wielkości udziałów, co wynika z art. 204 Kodeksu cywilnego.

Z kolei zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Nadbudowa budynku, czyli powiększenie obiektu przez wykonanie dodatkowej części nad istniejącą bryłą, jest w Prawie budowlanym traktowana jako rodzaj budowy. Wynika to z art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, zgodnie z którym przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego.

W praktyce nadbudowa budynku na nieruchomości wspólnej co do zasady jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Zmienia substancję nieruchomości, może wpływać na sposób korzystania z niej przez pozostałych współwłaścicieli, wymaga istotnych prac budowlanych i może powodować nowe obowiązki oraz koszty. Generalne granice zwykłego zarządu szczegółowo opisaliśmy w osobnym materiale.

Czy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli?

Jeżeli budynek stoi na gruncie będącym współwłasnością, a nie doszło do zniesienia współwłasności, ustanowienia odrębnej własności albo innego szczególnego uregulowania prawnego, nadbudowa wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli jako czynność przekraczająca zwykły zarząd w rozumieniu art. 199 Kodeksu cywilnego.

Nie wystarczy to, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza nadbudowę. Plan miejscowy określa przeznaczenie terenu i warunki zabudowy, ale nie rozstrzyga stosunków własnościowych między współwłaścicielami. Innymi słowy: zgodność inwestycji z planem nie zastępuje zgody współwłaścicieli.

Podobnie samo korzystanie z danego budynku przez jednego współwłaściciela nie zawsze wystarcza do samodzielnej nadbudowy. Jeżeli współwłaściciele zawarli umowę o podział rzeczy do korzystania, czyli tzw. podział quoad usum, trzeba sprawdzić jej treść. Taka umowa może regulować korzystanie z określonych części nieruchomości, ale zwykle nie daje automatycznie prawa do trwałej rozbudowy lub nadbudowy wspólnej nieruchomości.

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli sprzeciwia się planowanej inwestycji, zasadniczo nie należy rozpoczynać robót bez rozstrzygnięcia sprawy. Generalny temat rozbudowa a zgoda współwłaścicieli opisaliśmy osobno.

Co zrobić, gdy współwłaściciel odmawia zgody?

Jeżeli nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli, możliwe jest wystąpienie do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Uprawnienie to przysługuje współwłaścicielowi albo współwłaścicielom, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Sąd bada cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli, a więc nie ogranicza się tylko do oceny interesu inwestora.

Wniosek powinien zawierać dokładny opis planowanej nadbudowy, wskazanie nieruchomości, udziałów współwłaścicieli, stanowisk uczestników oraz argumentów przemawiających za inwestycją. W praktyce pomocne mogą być projekt budowlany lub koncepcja, wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokumenty potwierdzające stan techniczny budynku oraz propozycja rozliczenia kosztów i przyszłego korzystania z nieruchomości.

Jeżeli inwestycja ma prowadzić do poważnej i trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, czasem lepszym rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, chyba że uprawnienie to zostało czasowo wyłączone przez czynność prawną. Sposoby zniesienia współwłasności określają m.in. art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

Pozwolenie na budowę a prawo do dysponowania nieruchomością

Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w art. 29–31 Prawa budowlanego. Ponieważ nadbudowa jest budową w rozumieniu art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, w wielu przypadkach będzie wymagała pozwolenia na budowę. Ocena zależy jednak od rodzaju obiektu i zakresu robót.

Przy pozwoleniu na budowę inwestor musi złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wymóg ten wynika z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Definicję prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zawiera art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego: jest to tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidujący uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.

Jeżeli inwestor jest tylko jednym ze współwłaścicieli nieruchomości, jego udział we współwłasności nie zawsze wystarczy do złożenia takiego oświadczenia. Przy czynności przekraczającej zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo orzeczenie sądu zastępujące zgodę na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Również przy zgłoszeniu robót budowlanych trzeba dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co wynika z art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego. Dlatego nie można zakładać, że wybór trybu zgłoszenia zamiast pozwolenia rozwiąże problem braku zgody współwłaścicieli.

Orzecznictwo dotyczące nadbudowy i przebudowy nieruchomości wspólnej

W orzecznictwie od lat przyjmuje się, że istotne prace ingerujące w nieruchomość wspólną wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli albo zastępczego rozstrzygnięcia sądu.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 marca 1990 r., sygn. akt IV SA 33/90, wskazano, że nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaściciela albo zastępującego tę zgodę orzeczenia sądu. Brak zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością. Sąd podkreślił też, że brak odwołania od decyzji zezwalającej na nadbudowę nie oznacza zgody na tę nadbudowę.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 2002 r., sygn. akt II SA/Po 1876/00, uznano, że przebudowa i modernizacja poddasza są czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu nieruchomością i wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2004 r., sygn. akt IV SA 1128/03, stwierdzono, że modernizacja polegająca na przebudowie obiektu budowlanego stanowiącego współwłasność kilku osób należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 27 lutego 2006 r., sygn. akt I ACa 829/05, podkreślono, że czynności dokonane bez wymaganej zgody współwłaścicieli albo bez zastępującego ją orzeczenia sądu są dotknięte wadą prawną i nie można ich traktować tak, jakby zgoda została prawidłowo udzielona.

Jak przygotować zgodę współwłaścicieli?

Zgoda współwłaścicieli powinna być jednoznaczna i najlepiej sporządzona na piśmie. Powinna wskazywać co najmniej nieruchomość, której dotyczy, dane współwłaścicieli, opis planowanej nadbudowy, zakres upoważnienia dla inwestora oraz zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w związku z konkretną inwestycją.

W praktyce warto zadbać również o ustalenie, kto ponosi koszty nadbudowy, jak będą rozliczane nakłady, czy zmieni się sposób korzystania z budynku, czy inwestor będzie miał wyłączność korzystania z nadbudowanej części oraz czy strony planują później zniesienie współwłasności albo ustanowienie odrębnej własności lokali.

Podobne problemy pojawiają się nie tylko przy nadbudowie domu, ale też przy innych trwałych pracach na wspólnej nieruchomości. Przykładowo analogiczna inwestycja na nieruchomości wspólnej – utwardzenie drogi – również może wymagać analizy, czy mieści się w zwykłym zarządzie, czy przekracza jego zakres.

FAQ

Czy skoro wybudowałem budynek za własne pieniądze, to jestem jego jedynym właścicielem?

Nie zawsze. Jeżeli budynek jest trwale związany z gruntem objętym współwłasnością, co do zasady stanowi część składową gruntu na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego i należy do współwłaścicieli gruntu. Finansowanie budowy może dawać podstawy do rozliczenia nakładów, ale nie przesądza automatycznie o wyłącznej własności budynku.

Czy zgoda większości współwłaścicieli wystarczy do nadbudowy?

Zwykle nie. Nadbudowa budynku jest co do zasady czynnością przekraczającą zwykły zarząd, więc wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego. Zgoda większości wystarcza tylko przy czynnościach zwykłego zarządu, o których mowa w art. 201 Kodeksu cywilnego.

Czy urząd wyda pozwolenie na budowę, jeśli nie mam zgody współwłaścicieli?

Może odmówić, jeżeli nie wykażesz prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Obowiązek złożenia takiego oświadczenia wynika z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, a definicję tego prawa zawiera art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. Przy współwłasności i czynności przekraczającej zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo orzeczenie sądu.

Czy brak sprzeciwu współwłaściciela oznacza zgodę?

Nie należy tak zakładać. Przy czynności przekraczającej zwykły zarząd zgoda powinna być wyraźna. W orzecznictwie wskazywano, że nawet brak odwołania od decyzji budowlanej nie jest równoznaczny ze zgodą współwłaściciela na nadbudowę.

Co jeśli nie mam połowy udziałów?

Art. 199 Kodeksu cywilnego pozwala żądać rozstrzygnięcia sądu współwłaścicielom, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Jeżeli Twój udział jest mniejszy, warto najpierw ustalić, czy inni współwłaściciele poprą inwestycję. W niektórych sytuacjach praktycznym rozwiązaniem może być również zniesienie współwłasności albo zmiana sposobu korzystania z nieruchomości.

Źródła

• art. 47 § 1, art. 48, art. 199, art. 201, art. 204, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 oraz art. 235 § 1–2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 3 pkt 6, art. 3 pkt 11, art. 28 ust. 1, art. 30 ust. 2 oraz art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
• ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 marca 1990 r., sygn. akt IV SA 33/90,
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 2002 r., sygn. akt II SA/Po 1876/00,
• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2004 r., sygn. akt IV SA 1128/03,
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 27 lutego 2006 r., sygn. akt I ACa 829/05.