Wyodrębnienie lokalu mieszkalnego dla syna w budowanym domu

Wspólność majątkowa małżeńska a wydzielenie udziałów w nieruchomości dla syna

Z pewnością przyda się Państwu opracowanie odpowiednio szczegółowej strategii działania. W jej opracowaniu powinno pomóc zestawianie zagadnień faktycznych, w tym dotyczących: finansów, gruntu i domu, oraz prawnych. Jak rozumiem, natrafili Państwo na trudności, które przeszkadzają w wydzieleniu „części domu” dla Państwa syna, który ma szansę pozyskać (z kredytu) pieniądze mające pomóc w dalszych etapach przygotowywania nowego domu do użytkowania. Ogólnie rzecz biorąc, w takiej sytuacji należy brać pod uwagę wpierw uczynienie Państwa syna współwłaścicielem danej nieruchomości gruntowej, której częścią składową zapewne jest budowany dom, a następnie doprowadzenie do zniesienia współwłasności w wariancie z wydzieleniem przynajmniej dwóch samodzielnych lokali (o statusie nieruchomości lokalowej). To, że budynki trwale z gruntem związane stanowią część składową gruntu, zostało uregulowane w artykułach: 47 oraz 48 Kodeksu cywilnego (K.c.), zaś ustawowe określenie nieruchomości (szczególnie nieruchomości gruntowej) zawarto w art. 46 K.c.

Pan ze swą żoną jesteście współwłaścicielami odnośnej nieruchomości; współwłasność (od art. 195 do art. 221 K.c.) jest sposobem wykonywania własności. Dom już stoi, więc rozważany jest wariant, by Państwa syn stał się jednym ze współwłaścicieli nieruchomości.

W przypadku wspólności majątkowej małżeńskie należy pamiętać o tym, że Pan i żona (jako małżonkowie) powinniście wspólnie dokonywać czynności prawnych dotyczących składników wspólności majątkowej małżeńskiej między Wami (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego; dalej „K.r.o.”). Ogólnie wspomniana w art. 196 K.c. wspólność majątkowa jest jednym z wariantów współwłasności (art. 195 i następne K.c.), zaś przepisy regulujące zagadnienia majątkowe w małżeństwie skoncentrowano w art. 31 i następnych K.r.o. Prawnie dopuszczalny jest taki wariant, że określona wielkość udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności może należeć do małżonków „na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej”, a „dalsze” wielkości udziałów we współwłasności do innych współwłaścicieli (przynajmniej do jednego współwłaściciela). Niejako podstawowym wariantem współwłasności jest „współwłasność ułamkowa” – wielkości udziałów wyraża się przy pomocy ułamków; w przypadku wspólności majątkowej warianty szczegółowe mogą być różne (np. w przypadku: wspólności majątkowej małżeńskiej lub umowy spółki cywilnej) – regułą (wyrażoną w art. 43 K.r.o.) jest równość udziałów małżonków we wspólności majątkowej między nimi. Przykładowo można wskazać następujące warianty: małżonkom („na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej”) przysługują ¾ wielkości udziałów we współwłasności, a innej osobie (np. dziecku małżonków) przysługuje ¼ wielkości udziałów we współwłasności; przykład ten może stanowić inspirację dla Państwa.

Hipoteka a część ułamkowa nieruchomości

Oto treść artykułu 65 ustęp 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2”. Zacytowałem ten przepis, ponieważ wariant realistyczny (zwłaszcza z uwagi na aktualny etap budowy) mógłby polegać na tym, by Państwa syn stał się współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości, a później mogłoby dojść do wyodrębnienia samodzielnych lokali (jako nieruchomości lokalowych), które należałyby do poszczególnych osób.

Gdyby Państwa syn był już współwłaścicielem tej nieruchomości, to należałoby zadbać o to, by tylko on (a nie Państwo) był dłużnikiem oraz jedynie należące do niego udziały we współwłasności zostały obciążone hipotecznie; odradzam Państw również tak zwane żyrowanie kredytu – czyli udzielanie poręczenia (876 i następne K.c.). Z takim wariantem mogłoby wiązać się ryzyko związane ze zniesieniem współwłasności – gdyby wierzyciel hipoteczny (zapewne bank) „robił trudności” związane z hipotecznym zabezpieczeniem jego wierzytelności w związku z ustanowieniem nieruchomości lokalowych. Warto rozważyć doprowadzenie budowy bez zadłużania się – zwłaszcza hipotecznie (np. pieniędzmi Państwa Syna) – do takiego etapu, który umożliwiałby wydzielenie odrębnych lokali oraz ustanowienie nieruchomości lokalowych.

Wydzielenie dwóch nieruchomości lokalowych przed ukończeniem budowy

Z mocy prawa (art. 6 ustawy o własności lokali) z ustanowieniem nieruchomości lokali wiązałoby się powstanie wspólnoty mieszkaniowej; w przypadku przynajmniej 4 samodzielnych lokali (o statusie nieruchomości lokalowej) zarządzanie nieruchomością wspólną (gruntem oraz częściami wspólnymi budynku) powinno być realizowane w sposób właściwy dla tak zwanych dużych wspólnot mieszkaniowych – kryterium liczby lokali wskazano w art. 19 ustawy o własności lokali („Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.”). Ogólnie rzecz biorąc: byłyby przynajmniej dwie nieruchomości lokalowe (z odrębnymi księgami wieczystymi) oraz nieruchomość wspólna (dla której zapewne byłaby prowadzona księga wieczysta o numerze Państwu znanym).

Swoistą instrukcję ustanawiania nieruchomości lokalowych zawarto w początkowych artykułach ustawy o własności lokali; warto zapoznać się także z innymi przepisami tej ustawy, ponieważ jej przepisy mogą stanowić inspirację dla postanowień umownych również w przypadku tak zwanej małej wspólnoty mieszkaniowej. Do ustanowienia nieruchomości lokalowej może dojść w formie aktu notarialnego (co jest oczywiste z uwagi na art. 158 K.c.) lub na drodze sądowej (na ogół w przypadku: zniesienia współwłasności lub działu spadku). Jeżeli nieruchomość lokalowa ma zostać ustanowiona w formie aktu notarialnego, notariuszowi należy przedstawić (pisemne) stanowisko starosty co do możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu – takowe stanowisko bazuje na opinii specjalistycznej (wydawanej przez licencjonowanego specjalistę, którego angażuje się na koszt tego, komu zależy na ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo lokali). Proponuję rozważyć konsultację (prawdopodobnie odpłatną) z takim specjalistą, który mógłby Państwu udzielić wskazówek, do jakiego etapu należałoby doprowadzić budowę budynku, by udało się wyodrębnić lokale (późniejsze nieruchomości lokalowe) – inspirację może stanowić tak zwany stan deweloperski na rynku lokali, ale uprawniony specjalista zapewne wskaże dokładny zakres niezbędnych prac, by udało się ustanowić nieruchomości lokalowe.

Licencjonowany specjalista może Państwu udzielić wskazówek organizacyjnych lub technicznych, ale decydowanie należy do Państwa. Chociażby dlatego, że odrębne lokale mogą mieć bardzo różniące się między sobą powierzchnie (od bardzo dużych, przez średnie, do „mikroapartamentów”). Inna osoba (w rozumieniu art. 140 K.c.), np. prawnik usługowy lub specjalista z zakresu wyodrębniania nieruchomości lokalowych, może wskazywać „reguły ramowe”, ale chodzi o Państwa sprawy, więc zachęcam do tego, by wspólnie wypracowali Państwo swój własny projekt organizacji nieruchomości – zarówno budynku (albo budynków), jak i nieruchomości gruntowej. Sporo wariantów może być prawnie dopuszczalnych, ale nie każdy będzie ta samo sprzyjał dobremu (w tym zgodnemu) życiu.

Ustanowienie nieruchomości lokalowych w formie aktu notarialnego

Są Państwo współwłaścicielami nieruchomości (wraz z budynkiem, najprawdopodobniej będącym częścią składową gruntu), więc do Państwa należy decydowanie – i to z wyłączeniem innych osób (art. 140 K.c.). Szanując Państwa uprawnienia (zwłaszcza uprawnienia właścicielskie), przedstawiam warianty – unikam narzucania któregokolwiek z nich. Być może udałoby się wypracować taki wariant „rozwoju sytuacji”, by samodzielne lokale (zapewne przynajmniej dwa lokale mieszkalne) udało się przygotować przed zaciągnięciem zadłużenia (zwłaszcza hipotecznie zabezpieczonego); taki wariant powinien ograniczyć późniejsze koszty (np. związane ze zniesieniem współwłasności). W takim przypadku do ustanowienia nieruchomości lokalowych doszłoby w formie aktu notarialnego, w którego treści zawarta byłaby (między innymi) umowa, na podstawie której Państwa syn stałby się właścicielem odrębnej nieruchomości lokalowej (przynajmniej jednej) – do Państwa zaś należałaby przynajmniej jedna nieruchomość lokalowa; z odrębną własnością lokali wiązałyby się określone wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (w gruncie oraz w częściach wspólnych) – wielkości udziałów odzwierciedlające (wraz z ewentualnymi pomieszczeniami przynależnymi) powierzchnie poszczególnych lokali (zwłaszcza art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Zniesienie współwłasności z ustanowieniem odrębnej własności lokali

W grę wchodzić może też nabycie przez syna od Państwa określonej wielkości udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności i następnie uwzględnienie jego zaangażowania (w tym finansowego) w trakcie zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.); z zaciągnięciem kredytu przez nabywcę udziałów zapewne wiązałoby się obciążenie jego udziałów hipoteką – proponuję tak wyliczać wielkości udziałów, by przy późniejszym zniesieniu współwłasności Państwa syn zachował wszystkie należące do niego udziały, ponieważ „połączenie” obciążonych hipotecznie udziałów z należącymi do Państwa udziałami mogłoby skutkować komplikacjami dla Państwa (można by obszerne opracowanie napisać na temat przyczyn takowych trudności). Co ważne, przed ustanowieniem nieruchomości lokalowych hipotecznie obciążone byłyby (zapewne należące wyłącznie do syna) udziały we współwłasności nieruchomości „jako takiej” (o ile wolno użyć potocznego określenia), zaś z ustanowieniem odrębnej własności lokali powinno wiązać się „przepisanie” obciążenia hipotecznego do (nowo zakładanej dla danego lokalu) księgi wieczystej (prowadzonej dla lokalu, który należałby do Państwa syna) – proponuję zadbać o to, by wierzyciel (z reguły bank) z góry (w umowie kredytu) zgodził się na taki wariant w przypadku zniesienia współwłasności w wariancie z ustanowieniem odrębnej własności lokali (chodzi o uniknięcie późniejszych okoliczności do wyjaśnienia). Jak widać, samo „przepisywanie” obciążenia hipotecznego z dotychczasowej księgi wieczystej do nowo zakładanej księgi wieczystej (zakładanej dla ustanawianej nieruchomości lokalowej) mogłoby stanowić wyzwanie – zwłaszcza w przypadku nieprzychylnego nastawienia wierzyciela hipotecznego. Ponadto z każdym wpisem w KW wiąże się opłata sądowa.

Zniesienie współwłasności nieruchomości może zostać przeprowadzone w formie aktu notarialnego lub na drodze sądowej – przepisy o takim postępowaniu skoncentrowano w art. 617 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Sygnalizuję także możność skorzystania z drogi sądowej głównie przez wzgląd na koszty; w przypadku skierowania do sądu wniosku o zniesienie współwłasności wraz ze zgodnym projektem podziału opłata sądowa (od rozpoznania sprawy) powinna być znacząco niższa; we właściwym czasie proponuję sprawdzić aktualną („na dany moment”) wersję ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – akty normatywne są teraz łatwo dostępne (np. przy pomocy sejmowej bazy danych). Zgodny projekt podziału może dotyczyć różnych zagadnień – w tym (przewidzianych w art. 618 K.p.c.) rozliczeń między współwłaścicielami.

Umowa darowizny czy umowa sprzedaży?

Do przeniesienia na Państwa syna własności określonej nieruchomości lokalowej (nieruchomości lokalowych) albo do przeniesienia na niego określonej wielkości udziałów w nieruchomości (by później doprowadzić do ustanowienia nieruchomości lokalowych) mogłoby dojść na podstawie różnych umów – nie tylko wskazanych w art. 155 K.c. Zdaję sobie sprawę z tego, że wiele osób, szczególnie w relacjach rodzinnych, rozważa i praktykuje zawieranie umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.), ale proponuję rozważyć również inne warianty; gdyby została zawarta umowa darowizny, to proszę pamiętać o tym, że dla skorzystania ze zwolnienia podatkowego (na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn) niezbędne jest terminowe dokonanie zgłoszenia podatkowego (w przeciwnym razie należy zapłacić podatek, np. podatek od darowizn). Sporo osób nie uwzględnia istotnych okoliczności, które mogą wiązać się z zawarciem umowy darowizny – zwłaszcza: obowiązku wspierania ze strony obdarowanego na rzecz znajdującego się w potrzebie darczyńcy (art. 897 K.c.), odwołania darowizny (art. 898 i następne K.c.), uwzględniania wartości darowizn przy obliczaniu „substratu zachowku” (art. 993 i następne K.c.). W grę mogłaby wchodzić np. umowa sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) – w takim przypadku Państwo byliby uprawnieni otrzymać (np. w terminie odroczonym, chociażby powiązanym z otrzymaniem kredytu przez nabywcę) od nabywcy cenę za zbyte mienie (przynajmniej jedną nieruchomość lokalową wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej) – przydać się może zasięgnięcie informacji w urzędzie skarbowym lub skorzystanie z usługi doradcy podatkowego (zwłaszcza z uwagi na dość częste zmiany przepisów, a różne odliczenia lub ulgi, np. związane z przeznaczaniem pieniędzy „na potrzeby mieszkaniowe”, mogą mieć spore znaczenie.

Niezależnie od powyższych zagadnień (w tym wariantów związanych z ustanawianiem nieruchomości lokalowych) wypadałoby umownie określić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej – zarówno gruntu, jak i części wspólnej budynków (budynku). Praktyka wskazuje na duże znaczenie zwłaszcza: miejsc postojowych, miejsca gromadzenia odpadów, ulokowania liczników i różnych urządzeń (np. kotłów), wydzielonych ogródków, przejść, miejsca wypoczynku.

Mam nadzieję, że w oparciu o przedstawione aspekty prawne uda się Państwu opracować oraz właściwie realizować dobrą strategię w związku z budową domu oraz związanymi z inwestycją planami.