Wyodrębnienie lokalu dla syna w budowanym domu – jak to zrobić

Czy można wyodrębnić lokal dla syna jeszcze przed zakończeniem budowy?

Tak, ale nie w każdej sytuacji. Sam fakt, że dom ma dwa wejścia, nie wystarcza. Aby można było ustanowić odrębną własność lokalu, lokal musi być samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis ten stanowi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

W praktyce oznacza to, że lokal musi być wyodrębniony funkcjonalnie i technicznie. Ocena zależy od konkretnego stanu budynku: układu ścian, dostępu do pomieszczeń, samodzielności korzystania oraz dokumentacji technicznej. Nie ma przepisu, który wymagałby zawsze wcześniejszego uzyskania pozwolenia na użytkowanie całego domu jako warunku ustanowienia odrębnej własności lokalu, ale w praktyce notariusz i organ wydający zaświadczenie badają, czy lokal rzeczywiście spełnia ustawowe cechy samodzielności.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali spełnienie wymagań samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Bez tego dokumentu notarialne wyodrębnienie lokalu co do zasady nie będzie możliwe.

Co jest problemem przy domu objętym wspólnością majątkową małżeńską?

Jeżeli nieruchomość należy do Państwa i żony w ramach ustawowej wspólności majątkowej, to nie można samodzielnie „oddać” synowi części domu bez udziału drugiego małżonka. Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania. Z kolei art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody drugiego małżonka na czynność prawną prowadzącą do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości albo oddania jej do używania lub pobierania z niej pożytków.

To oznacza, że sprzedaż udziału synowi, darowizna udziału albo ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie go na syna wymaga zgodnego działania obojga małżonków. Brak wymaganej zgody powoduje bezskuteczność zawieszoną czynności do czasu jej potwierdzenia, zgodnie z art. 37 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Dwa główne rozwiązania: lokal albo udział w nieruchomości

Na obecnym etapie budowy zwykle wchodzą w grę dwa praktyczne warianty.

Jeżeli lokalu nie da się jeszcze wyodrębnić – czy syn może kupić udział?

Tak. Z punktu widzenia prawa cywilnego budynek trwale związany z gruntem jest co do zasady częścią składową gruntu, co wynika z art. 48 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie sprzedaje się więc „niedokończonego mieszkania w domu”, jeżeli nie jest ono jeszcze odrębną nieruchomością lokalową. Można natomiast przenieść na syna udział we współwłasności całej nieruchomości.

Podstawą jest art. 195 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom, oraz art. 198 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o ile chodzi o współwłasność ułamkową. W Państwa przypadku, ponieważ nieruchomość jest objęta wspólnością majątkową małżeńską, najpierw trzeba dokonać czynności wspólnie jako małżonkowie.

Trzeba jednak jasno podkreślić: nabycie udziału nie daje synowi własności konkretnej części budynku „z automatu”. Do czasu późniejszego podziału albo wyodrębnienia lokali syn będzie współwłaścicielem całej nieruchomości, a sposób korzystania z jej części warto uregulować dodatkowo w umowie quoad usum, czyli umowie o podziale korzystania.

Czy syn może wziąć kredyt pod swój udział?

Co do zasady tak. Zgodnie z art. 65 ust. 3 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Oznacza to, że po nabyciu udziału syn może próbować ustanowić hipotekę na swoim udziale jako zabezpieczenie kredytu.

W praktyce jednak trzeba odróżnić możliwość prawną od gotowości banku. Banki często znacznie ostrożniej kredytują udział w nieruchomości niż odrębny lokal z własną księgą wieczystą. Dla banku lepszym zabezpieczeniem bywa samodzielny lokal mieszkalny niż udział w nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w budowie.

Dlatego przed wyborem wariantu warto najpierw sprawdzić politykę kredytową konkretnego banku. To, że hipoteka na udziale jest dopuszczalna ustawowo, nie oznacza jeszcze, że bank zaakceptuje takie zabezpieczenie albo że warunki kredytu będą korzystne.

Kiedy najlepiej ustanowić odrębną własność lokalu?

Najbezpieczniej wtedy, gdy lokal faktycznie spełnia warunki samodzielności, a dokumentacja techniczna pozwala uzyskać zaświadczenie starosty z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali. Ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje najczęściej w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Wymóg aktu notarialnego wynika z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz z art. 158 Kodeksu cywilnego dla umów przenoszących własność nieruchomości.

Jeżeli lokal zostanie skutecznie wyodrębniony, dla lokalu zakłada się odrębną księgę wieczystą, a wraz z własnością lokalu powstaje udział w nieruchomości wspólnej. Wynika to z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu i nie może być od niej odłączony.

W małym budynku, w którym po wyodrębnieniu będą nie więcej niż trzy lokale, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności, co wynika z art. 19 ustawy o własności lokali. To ważne, bo po wyodrębnieniu lokalu dla syna powstanie szczególny reżim współkorzystania z gruntu, dachu, ścian nośnych, przyłączy czy części wspólnych.

Sprzedaż czy darowizna na rzecz syna?

Oba warianty są prawnie dopuszczalne, ale skutki są różne.

Darowizna jest uregulowana w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli przekażą Państwo synowi udział albo lokal w darowiźnie, co do zasady syn jako osoba z tzw. grupy zerowej może skorzystać ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, jeżeli spełni warunki ustawowe, w tym zgłosi nabycie do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli nabycie następuje w formie aktu notarialnego, obowiązki formalne w praktyce są częściowo realizowane w związku z czynnością notarialną, ale warto każdorazowo potwierdzić to przy konkretnej transakcji.

Sprzedaż jest uregulowana w art. 535 Kodeksu cywilnego. Ten wariant bywa korzystny, gdy chcą Państwo uzyskać cenę albo uniknąć części przyszłych sporów rodzinnych dotyczących darowizn, zachowku czy rozliczeń między rodzeństwem. Trzeba jednak ocenić skutki podatkowe po stronie sprzedających, bo mogą zależeć m.in. od momentu nabycia nieruchomości, sposobu jej wykorzystywania i ewentualnych zwolnień podatkowych.

W sprawach rodzinnych ważne jest także to, że darowizny mogą mieć znaczenie przy późniejszych rozliczeniach spadkowych, w tym przy obliczaniu substratu zachowku zgodnie z art. 993 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zależy Państwu na równym traktowaniu dzieci albo na uniknięciu przyszłych roszczeń, forma przekazania nieruchomości powinna być dobrze przemyślana.

Czy później można znieść współwłasność i przyznać synowi konkretny lokal?

Tak. Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W nieruchomościach zabudowanych jedną z form zniesienia współwłasności jest ustanowienie odrębnej własności lokali i przyznanie poszczególnych lokali konkretnym osobom, jeżeli pozwala na to stan budynku i dokumentacja.

Jeżeli współwłaściciele są zgodni, zniesienie współwłasności może nastąpić notarialnie. Jeżeli zgody nie ma, sprawa może trafić do sądu. Postępowanie sądowe regulują art. 617–625 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Sąd może przy tym rozliczać nakłady i wzajemne roszczenia współwłaścicieli, jeżeli mają znaczenie dla końcowego podziału.

Jeżeli na udziale syna będzie już ustanowiona hipoteka, trzeba wcześniej sprawdzić, jak bank podejdzie do późniejszego przekształcenia udziału w lokal. To nie jest przeszkoda nie do pokonania, ale wymaga uzgodnienia z wierzycielem hipotecznym i odpowiednich zapisów w dokumentach.

Jaką strategię najczęściej warto rozważyć?

W praktyce najczęściej rozsądne są trzy możliwe ścieżki:

1. Doprowadzenie budynku do stanu pozwalającego na uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, a następnie notarialne ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie go na syna.
2. Sprzedaż albo darowizna udziału synowi już teraz, jeśli bank akceptuje hipotekę na udziale i Państwo godzą się na czasową współwłasność całej nieruchomości.
3. Wstrzymanie przeniesienia własności do chwili większego zaawansowania inwestycji, jeżeli obecny etap budowy nie daje bezpiecznej podstawy ani do wyodrębnienia lokalu, ani do korzystnego kredytowania udziału.

To, która opcja będzie najlepsza, zależy od dokumentacji projektowej, stanu robót, układu instalacji, planowanego finansowania i relacji rodzinnych. W tej sprawie bardzo dużo zależy od konkretnego stanu faktycznego i od tego, czy celem jest szybkie uzyskanie finansowania, czy długofalowe uporządkowanie własności bez ryzyka przyszłych sporów.

Jakie dokumenty zwykle trzeba przygotować?

Zakres dokumentów zależy od wybranego wariantu, ale najczęściej potrzebne są:

• aktualny odpis księgi wieczystej nieruchomości,
• podstawa nabycia nieruchomości przez małżonków,
• dokumentacja budowlana i projektowa,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów, jeśli zażąda ich notariusz lub bank,
• zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu – jeżeli ma dojść do wyodrębnienia lokalu,
• ustalenia banku co do zabezpieczenia kredytu,
• projekt umowy regulującej korzystanie z nieruchomości wspólnej po transakcji.

Przykłady

Poniżej dwa typowe scenariusze pokazujące, jak podobne sprawy wyglądają w praktyce.

FAQ

Czy dwa osobne wejścia oznaczają, że są już dwa lokale?

Nie. O tym, czy istnieje samodzielny lokal, decydują wymogi z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz zaświadczenie starosty z art. 2 ust. 3 tej ustawy, a nie samo istnienie dwóch wejść.

Czy syn może być właścicielem tylko „swojej połowy domu” bez aktu notarialnego?

Nie. Przeniesienie własności nieruchomości, udziału w nieruchomości albo wyodrębnionego lokalu wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy darowizna dla syna zawsze jest bez podatku?

Nie automatycznie. Zwolnienie dla najbliższej rodziny wynika z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale trzeba spełnić warunki ustawowe. W praktyce warto to potwierdzić przy konkretnej czynności notarialnej.

Czy bank chętnie udzieli kredytu na udział w nieruchomości?

Niekoniecznie. Prawo dopuszcza hipotekę na udziale, ale decyzja kredytowa zależy od polityki banku, wartości zabezpieczenia i stanu nieruchomości.

Czy po wyodrębnieniu lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Tak. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Źródła

• art. 46 § 1, art. 48, art. 158, art. 195, art. 198, art. 210 § 1, art. 535, art. 888 § 1, art. 993 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.
• art. 31 § 1, art. 37 § 1 pkt 1 i § 2 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2809.
• art. 2 ust. 2 i 3, art. 3 ust. 1, art. 6, art. 7 ust. 2, art. 19 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048.
• art. 65 ust. 3 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.
• art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 596 ze zm.
• art. 617–625 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1568 ze zm.