Zakup mieszkania od dewelopera po wybudowaniu a ryzyko upadłości

Jaka umowa ma zastosowanie przy zakupie gotowego mieszkania od dewelopera?

Nie zawsze prawidłowe jest założenie, że po wybudowaniu budynku zakup lokalu od dewelopera należy traktować jak zwykły „rynek wtórny”. O tym, jaki reżim prawny ma zastosowanie, decyduje treść i cel umowy oraz to, czy chodzi o lokal oferowany przez dewelopera w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego.

Obecnie podstawowym aktem jest ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z art. 2 tej ustawy obejmuje ona m.in. umowy zobowiązujące dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tej własności na nabywcę albo do przeniesienia własności lokalu już istniejącego, jeżeli umowa jest zawierana między deweloperem a nabywcą w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego.

Jeżeli więc kupują Państwo lokal od dewelopera, nawet już wybudowany, trzeba najpierw sprawdzić, czy zawierana umowa nadal mieści się w ustawowym modelu ochrony nabywcy. Nie można tego rozstrzygnąć wyłącznie na podstawie tego, że budynek ma pozwolenie na użytkowanie lub że lokal jest gotowy do wydania.

Jeżeli natomiast strony zawierają zwykłą umowę przedwstępną sprzedaży gotowego lokalu, poza reżimem ustawy deweloperskiej, zastosowanie mają przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego, w tym art. 389 i art. 390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W praktyce przed podpisaniem dokumentu warto ustalić, czy notariusz określa umowę jako deweloperską, przedwstępną czy inną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności. Ma to znaczenie dla zakresu ochrony, sposobu płatności i skutków ewentualnej upadłości.

Dlaczego forma aktu notarialnego i wpis roszczenia do księgi wieczystej są tak ważne?

Jeżeli umowa ma charakter przedwstępny lub zobowiązujący do przeniesienia własności lokalu, forma aktu notarialnego znacząco wzmacnia pozycję kupującego. Zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

W przypadku przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że notarialna umowa przedwstępna daje znacznie silniejszą ochronę niż zwykła forma pisemna.

Równie ważny jest wpis roszczenia do księgi wieczystej. Podstawę wpisu stanowi art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w księdze wieczystej mogą być ujawnione roszczenia dotyczące przeniesienia własności nieruchomości. Taki wpis nie przenosi własności, ale zabezpiecza pierwszeństwo ujawnionego roszczenia i utrudnia pominięcie nabywcy przy dalszych rozporządzeniach lokalem.

Samo wydanie kluczy po wpłacie ceny nie oznacza jeszcze nabycia własności. Własność lokalu przechodzi dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 155 § 1 w zw. z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Co się dzieje po upadłości dewelopera przed przeniesieniem własności?

Tu trzeba odróżnić kilka sytuacji, bo odpowiedź zależy od tego, jaką umowę zawarto, czy roszczenie wpisano do KW i czy lokal wchodzi do przedsięwzięcia deweloperskiego objętego szczególnymi przepisami ochronnymi.

Zasadą prawa upadłościowego jest, że z dniem ogłoszenia upadłości zobowiązania majątkowe niepieniężne upadłego przekształcają się w zobowiązania pieniężne i stają się płatne, choćby termin wykonania jeszcze nie nastąpił – art. 91 ust. 2 ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe. To przepis istotny dla roszczeń o przeniesienie własności.

Jednocześnie prawa i roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej nie znikają automatycznie z chwilą ogłoszenia upadłości. Znaczenie ma tu m.in. art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym powoduje wygaśnięcie określonych praw i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej, a uprawniony uzyskuje prawo do zaspokojenia z ceny sprzedaży według zasad przewidzianych w tej ustawie.

W praktyce oznacza to, że wpis roszczenia do KW zwykle poprawia pozycję kupującego wobec osób trzecich i w postępowaniu upadłościowym, ale nie daje automatycznej gwarancji, że syndyk zawsze będzie musiał przenieść własność lokalu. Skutek zależy od konkretnej konstrukcji prawnej umowy, stadium inwestycji i przebiegu postępowania upadłościowego.

Jeżeli deweloper upadnie przed zawarciem umowy przyrzeczonej, kupujący nie „rozlicza się samodzielnie z masą upadłościową” w sensie potocznym, lecz występuje w roli wierzyciela albo osoby uprawnionej z wpisanego roszczenia. Konieczne może być zgłoszenie wierzytelności syndykowi w terminie wskazanym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości, na zasadach wynikających z Prawa upadłościowego, o ile charakter roszczenia tego wymaga.

Czy syndyk może odstąpić od umowy albo wykonać ją zamiast dewelopera?

W odniesieniu do umów wzajemnych zastosowanie ma art. 98 ust. 1 Prawa upadłościowego. Jeżeli w dniu ogłoszenia upadłości zobowiązania z umowy wzajemnej nie zostały wykonane w całości lub w części, syndyk – za zgodą sędziego-komisarza albo gdy zgoda nie jest wymagana – może wykonać zobowiązanie upadłego i żądać świadczenia wzajemnego od drugiej strony albo od umowy odstąpić.

Druga strona może wezwać syndyka do złożenia oświadczenia, czy zamierza umowę wykonać czy od niej odstąpić. Zasady tego trybu wynikają z art. 98 ust. 2 i następnych Prawa upadłościowego.

Trzeba jednak uważać z automatycznym zakładaniem, że ten mechanizm zadziała w każdym przypadku zakupu mieszkania. Jeżeli kupujący wykonał już w całości swoje świadczenie, a po stronie upadłego pozostało głównie przeniesienie własności, ocena prawna bywa bardziej złożona. Znaczenie ma orzecznictwo oraz konkretna treść umowy i stan jej wykonania.

Dlatego nie da się uczciwie odpowiedzieć jednym zdaniem, że syndyk „na pewno” przeniesie własność albo „na pewno” tylko zwróci środki. To zależy od stanu faktycznego, w tym od tego, czy lokal jest wyodrębniony, czy istnieje wpis roszczenia, czy toczy się sprzedaż składników masy upadłości i jaki charakter ma zawarta umowa.

Jak ocenić ryzyko przed podpisaniem umowy?

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić co najmniej:

• czy umowa będzie miała formę aktu notarialnego,
• czy notariusz przewiduje wpis roszczenia o przeniesienie własności do działu III księgi wieczystej,
• czy cena ma być wpłacana na mieszkaniowy rachunek powierniczy, jeżeli dana transakcja podlega ustawie deweloperskiej,
• czy lokal ma urządzoną księgę wieczystą albo z jakiej nieruchomości lokal będzie wyodrębniany,
• czy na nieruchomości są hipoteki, służebności lub inne obciążenia,
• jakie są terminy: płatności, wydania lokalu, usunięcia wad i podpisania umowy przenoszącej własność,
• czy umowa przewiduje kary umowne, odsetki, prawo odstąpienia i procedurę odbioru.

Warto też sprawdzić księgę wieczystą, dane rejestrowe spółki w KRS, sprawozdania finansowe i ewentualne wzmianki o postępowaniach restrukturyzacyjnych lub upadłościowych. To nie daje pełnej gwarancji, ale pozwala wcześnie wychwycić sygnały ostrzegawcze.

Tabela: co daje kupującemu poszczególne zabezpieczenie?

FAQ

Czy po wpłacie całej ceny i odbiorze kluczy jestem już właścicielem mieszkania?

Nie. Własność nieruchomości przechodzi dopiero na podstawie umowy przenoszącej własność zawartej w formie aktu notarialnego – art. 158 i art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy wpis roszczenia do księgi wieczystej całkowicie chroni przed upadłością dewelopera?

Nie całkowicie, ale bardzo wzmacnia pozycję nabywcy. Ma znaczenie wobec osób trzecich i w postępowaniu upadłościowym, zwłaszcza gdy chodzi o roszczenie o przeniesienie własności ujawnione w KW.

Czy każda sprzedaż gotowego lokalu przez dewelopera podlega ustawie deweloperskiej?

Nie zawsze. Trzeba badać, czy umowa mieści się w zakresie art. 2 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Czy syndyk ma obowiązek zawrzeć umowę przenoszącą własność lokalu?

Nie w każdym przypadku. Ocena zależy od rodzaju umowy, stopnia jej wykonania, wpisów w KW i przebiegu postępowania upadłościowego. Zastosowanie mogą mieć m.in. art. 91, art. 98 i art. 313 Prawa upadłościowego.

Czy 9 miesięcy na zawarcie umowy przenoszącej własność to zawsze zbyt długo?

Niekoniecznie. Taki termin może być dopuszczalny, ale powinien być uzasadniony stanem prawnym lokalu, procedurą wyodrębnienia albo innymi czynnościami formalnymi. Warto sprawdzić, czy umowa przewiduje konsekwencje opóźnienia dewelopera.

Źródła

• art. 155 § 1, art. 158, art. 389, art. 390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 91 ust. 2, art. 98, art. 313 ust. 2 ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe
• art. 2 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
• Orzecznictwo należy odnosić do konkretnego stanu faktycznego i rodzaju zawartej umowy, zwłaszcza przy ocenie skutków upadłości po pełnej zapłacie ceny.