Ustna umowa dotycząca nieruchomości
Byłoby truizmem z mojej strony stwierdzenie, że umów słownych z osobami trzecimi nie warto zawierać w żadnym wypadku i dotyczy to nie tylko umów związanych z nieruchomościami. Głównym powodem takiego widzenia sprawy jest to, iż udowodnienie roszczeń z umowy ustnej jest bardzo trudne, a czasami wręcz niemożliwe. Trudności te wynikają z faktu, że w przypadku umowy ustnej oświadczenia woli stron nie są utrwalane (np. w drodze pisemnej czy dokumentu elektronicznego), a tym samym utrudnione jest udowodnienie przed sądem, kto i jakie oświadczenie złożył. W konsekwencji trudno jest wykazać, komu i jakie prawa lub obowiązki przysługiwały.
Od strony prawnej oczywiście jest ona traktowana jak każda inna umowa, a to na podstawie poniższych przepisów Kodeksu cywilnego:
„Art. 60. [Oświadczenie woli]
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).
Art. 3531. [Zasada swobody umów]
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Umowa ustna a dowody na jej zawarcie
W praktyce jednak podstawową okolicznością ograniczającą swobodę stron w kształtowaniu formy umowy będzie warunek niesprzeczności z ustawą. W pewnych bowiem przypadkach przepisy ustawowe wymagają zachowania ściśle określonej formy pod rygorem nieważności całej umowy. Warto zaznaczyć, że Kodeks zastrzega czynności prawne, które wymagają szczególnej formy (pisemnej, aktu notarialnego), pod rygorem nieważności. Czynność dokonana z naruszeniem w ten sposób określonego wymogu będzie co prawda wiązać strony, wywołując wszystkie założone przez nie skutki, jednak problematyczne może okazać się rozwiązywanie sytuacji spornych. Zważywszy na to, że w sporze sądowym obowiązek przeprowadzenia dowodu spoczywa na osobie, która z danego faktu chce wywieść korzystne dla siebie skutki, pominięcie formy pisemnej, gdy jest ona wymagana, utrudni niewątpliwie sytuację strony wszczynającej postępowanie sądowe. Osobie dochodzącej faktu zawarcia umowy trudno będzie dowieść, że w ogóle do niej doszło, zatem uzyskanie orzeczenia sądu dla ochrony jej interesów może okazać się niemożliwe.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przyrzeczenie prawa do zakupu – warunki umowy przedwstępnej
W przypadku Pana sprawy mielibyśmy do czynienia z ustną umową przedwstępną przeniesienia na Pana własności nieruchomości. W umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej takie jak terminy i warunki wynagrodzenia, które są definiowane podczas rozmowy. Odwołując się do treści art. 535, do essentialia negotii umowy sprzedaży będącej umową nazwaną należy określenie przedmiotu sprzedaży oraz ceny i w zdecydowanej większości przypadków będą to wystarczające w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego istotne postanowienia umowy sprzedaży. Jeśli wszystkie kwestie zostały w ten sposób ustalone, można uznać, że zachodzi stosunek prawny w postaci umowy przedwstępnej. Celem bowiem zawarcia umowy przedwstępnej jest stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa, zostanie zawarta ( tutaj: umowa sprzedaży działki rolnej). Przepisy Kodeksu cywilnego nie zastrzegają dla umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości formy szczególnej pod rygorem nieważności (art. 390 § 1 i 2). Ma to jedynie znaczenie w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Uchylanie się od zawarcia umowy
Przez „uchylanie się” od zawarcia umowy należy rozumieć brak współdziałania niezbędnego do zawarcia umowy przyrzeczonej; szerokie ujmowanie tego pojęcia pozwala tak kwalifikować nie tylko sytuacje, w których jedna strona bezpodstawnie odmawia złożenia oświadczenia woli, ale także zaniechania uniemożliwiające zawarcie umowy przyrzeczonej na zasadach przewidzianych w umowie przedwstępnej. W zależności od tego, w jakiej formie umowę przedwstępną zawarto (pisemnej czy w formie aktu notarialnego), różne są konsekwencje nieprzystąpienia do umowy przez jedną ze stron. Jeśli zatem umowę zawarto na piśmie czy ustnie, wówczas strony, która odmawia przystąpienia do umowy przyrzeczonej, nie można prawnie zmusić do jej zawarcia. Strona ta zobowiązana jest jedynie do naprawienia szkody, jaką druga strona (ta, która umowę chce zawrzeć) poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
„Art. 390. [Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej]
§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej”.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Dochodzenie odszkodowania od niezawartej umowy
Odszkodowanie przewidziane w art. 390 § 1 obejmuje szkodę wynikłą z niedojścia umowy do skutku, a więc z niezawarcia umowy przyrzeczonej; chodzi ściśle o wyrównanie uszczerbku majątkowego, którego uprawniony doznał wskutek tego, że zawarł umowę przedwstępną licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Rozmiar szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego ustala się, według obecnie powszechnie akceptowanej metody, przeprowadzając porównanie stanu majątku poszkodowanego powstałego na skutek jego „wdania się w umowę” ze stanem, który by istniał, gdyby w umowę się nie wdał. Zakres obowiązku odszkodowawczego, dochodzonego na podstawie art. 390 § 1, ograniczony został przez ustawodawcę do naprawienia szkody poniesionej przez to, że strona „liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej”. Celem ustalenia rozmiaru szkody porównuje się stan majątku poszkodowanego, powstały na skutek podjęcia procesu kontraktowania (zawarcia umowy przedwstępnej), z hipotetycznym stanem jego majątku, jaki istniałby, gdyby poszkodowany – nie licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej – w ogóle nie podjął żadnych działań prowadzących do jej zawarcia (nie wdał się w proces kontraktowania z drugą stroną).
Dowody na ustne przyrzeczenie – dla sądu
Do uprawdopodobnienia faktu dokonania zawarcia umowy ustnej posłużyć może jakikolwiek i sporządzony przez kogokolwiek pisemny dokument, który nie stwierdza co prawda treści samej umowy, jednak którego treść uzasadnia mimo wszystko prawdopodobieństwo zaistnienia takiego faktu. Należy więc przekazać sądowi listę świadków, którzy uczestniczyli podczas zawierania umowy, wszelkie maile, SMS-y i liczyć, że sąd uzna te dowody za wystarczające.
Niezależnie od trudności procesowych oczywiście umowa jest ważna i może zostać wykonana dobrowolnie, do czego namawiam przez próbę podjęcia rozmowy z właścicielem działki. Proszę również pamiętać, że o ile wspomniana działka ma więcej niż 0,3 ha, musicie Państwo legitymować się uprawnieniami rolnymi.
Przykłady
Przykład 1 — obietnica sąsiada
Pan Marek kupił dom na obrzeżach miasta. Podczas finalizacji transakcji właściciel posesji, pan Jan, zapewnił go ustnie, że w przypadku sprzedaży przyległej działki rekreacyjnej skontaktuje się najpierw z panem Markiem i da mu możliwość zakupu. Po kilku miesiącach pan Marek zauważył, że na sąsiedniej działce rozpoczęły się pomiary geodezyjne. Okazało się, że pan Jan sprzedał działkę osobie trzeciej, nie informując o tym wcześniej pana Marka. Gdy pan Marek próbował dochodzić swoich praw, napotkał problem z udowodnieniem, że jakakolwiek ustna umowa w ogóle została zawarta — rozmowy miały miejsce w cztery oczy, bez świadków, a strony nie wymieniły żadnej korespondencji.
Przykład 2 — rozmowa przy kawie
Pani Anna mieszkała w domu, którego część ogrodu formalnie należała do jej sąsiadki, pani Ewy. Podczas wspólnych rozmów panie kilkukrotnie omawiały możliwość sprzedaży tej części ogrodu pani Annie, gdyby pani Ewa kiedyś zdecydowała się ją zbyć. Panie nie spisały jednak żadnej umowy. Po kilku latach pani Ewa sprzedała działkę innemu kupcowi, który ogrodził teren i utrudnił pani Annie dostęp do swojej posesji. Pani Anna próbowała dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej, powołując się na ustne przyrzeczenie, jednak sąd oddalił powództwo z braku wystarczających dowodów na zawarcie umowy przedwstępnej.
Przykład 3 — świadkowie na weselu
Podczas wesela córki pana Tomasza, które odbywało się w rodzinnym ogrodzie, właściciel sąsiedniej działki, pan Roman, publicznie zadeklarował, że jeśli kiedykolwiek będzie sprzedawał swoją działkę budowlaną, to w pierwszej kolejności zaoferuje ją panu Tomaszowi. Po kilku latach okazało się, że działka została sprzedana komuś innemu. Pan Tomasz pozwał pana Romana, wskazując na obecność wielu świadków, którzy słyszeli deklarację na weselu. Dzięki zeznaniom świadków i korespondencji e-mailowej, która pojawiła się później, sąd uznał, że istniało zobowiązanie do zawarcia umowy przedwstępnej i przyznał panu Tomaszowi odszkodowanie z tytułu utraconych korzyści.
Podsumowanie
Ustne przyrzeczenie sprzedaży nieruchomości, choć co do zasady jest ważne w świetle prawa cywilnego, w praktyce rodzi liczne problemy dowodowe. Brak zachowania formy pisemnej, zwłaszcza w sprawach dotyczących nieruchomości, znacznie utrudnia dochodzenie roszczeń w przypadku sporu. W sytuacji, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, dochodzenie zawarcia samej umowy nie jest możliwe, a roszczenia ograniczają się zwykle do żądania odszkodowania za poniesioną szkodę. W takich sprawach kluczowe znaczenie mają wszelkie dowody pośrednie: zeznania świadków, korespondencja czy inne dokumenty potwierdzające zawarte ustalenia. Dlatego też, mimo iż prawo dopuszcza swobodę formy przy zawieraniu umów przedwstępnych, w przypadku nieruchomości zawsze warto zadbać o zachowanie formy pisemnej lub notarialnej.
Oferta porad prawnych
Jeżeli znalazłeś się w podobnej sytuacji i potrzebujesz pomocy prawnej, skorzystaj z naszych porad online. Pomożemy ocenić Twoją sytuację, przeanalizujemy dostępne dowody i wskażemy możliwe rozwiązania prawne. Konsultacja odbywa się szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
