Sprzedaż mieszkania własnemu dziecku• Data: 14-02-2024 • Autor: Anna Wyląg |
|
Transakcja sprzedaży nieruchomości pomiędzy dzieckiem a rodzicem to temat, który wywołuje wiele pytań, szczególnie w sytuacji, gdy transakcja ma miejsce w kontekście długów jednej ze stron. Polskie prawo pozwala na sprzedaż nieruchomości osobom najbliższym, jednak istnieje kilka istotnych aspektów prawnych i podatkowych, które warto rozważyć. Ważne jest zrozumienie, jak taka transakcja wpływa na obie strony, oraz jakie są możliwe konsekwencje prawne, zwłaszcza w kontekście ochrony interesów wierzycieli. W niniejszym artykule omówimy kluczowe kwestie prawne związane z taką transakcją, mając na uwadze specyfikę relacji między dzieckiem a rodzicem. |
|
|
Syn pani Marii z powodu długów postanowił sprzedać swoje mieszkanie. Pani Maria pyta, czy jako matka może je kupić. Sprzedaż nieruchomości osobie najbliższejJeżeli chodzi o dokonanie transakcji sprzedaży nieruchomości pomiędzy osobami najbliższym, to prawo polskie nie przewiduje przeszkód prawnych w tym zakresie. Warto dodać, że ustawa o podatku od spadków i darowizn przewiduje nawet zwolnienie od podatku w razie dokonania darowizny przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę (art. 4a ustawy).
Pamiętać jednak należy o zachowaniu formy aktu notarialnego, zgodnie bowiem z treścią art. 158 Kodeksu cywilnego „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”. Nabycie nieruchomości obciążonej hipotekąBrak jest również jakichkolwiek przeszkód prawnych w nabyciu nieruchomości, jeżeli jest ona obciążona zabezpieczeniem hipotecznym (wpis w dziale IV księgi wieczystej).
Zgodnie bowiem z treścią art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.
Wówczas jednak tylko część kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości uzyska syn pani Marii. Pozostała część środków powinna trafić do wierzyciela hipotecznego (najczęściej banku). Sprzedaż nieruchomości przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieliProblem może pojawić się natomiast w sytuacji, gdyby celem sprzedaży nieruchomości przez syna pani Marii było pokrzywdzenie wierzycieli. Ochronę wierzycieli w razie niewypłacalności dłużnika przewidują przepisy tytułu X Kodeksu cywilnego (K.c.).
Zgodnie z treścią art. 527 K.c.: „gdy w skutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć”.
Zgodnie z § 2 tego artykułu „czynność prawna jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli w skutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny, albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności”.
Natomiast § 3 brzmi: „jeżeli w skutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał z pokrzywdzeniem wierzycieli”. Uznanie czynności dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskutecznąNadto, jak wynika z treści art. 528, „jeżeli w skutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli, osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik dział ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.
Uznanie, zgodnie z art. 531 § 1, „za bezskuteczną czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli następuje w drodze powództwa albo zarzutu przeciwko osobie trzeciej, która w skutek tej czynności uzyskała korzyść majątkową”.
Według art. 534 „uznania czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną można żądać po upływie lat 5 od tej czynności”.
W związku z powyższym, gdyby syn pani Marii sprzedał jej nieruchomość w celu pokrzywdzenia wierzycieli, wierzyciel mógłby wnieść przeciwko niej powództwo o uznanie czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną (tzw. skarga paulińska). PrzykładyPrzypadek Pani Anny i jej syna Jakuba Pani Anna postanowiła kupić mieszkanie od swojego syna Jakuba, który znalazł się w trudnej sytuacji finansowej. Transakcja została przeprowadzona zgodnie z wymogami prawnymi, a notariusz zadbał o odpowiednią formę aktu notarialnego. Mimo że sprzedaż ta pomogła Jakubowi spłacić długi, pojawił się problem z wierzycielami, którzy zakwestionowali transakcję, sugerując, że została ona przeprowadzona w celu ich pokrzywdzenia.
Historia Pana Marka i jego córki Karoliny Pan Marek zdecydował się na zakup mieszkania od swojej córki Karoliny, która przenosiła się za granicę. Jednak Karolina nie zdawała sobie sprawy, że mieszkanie jest obciążone hipoteką, co skomplikowało proces transakcji i wymagało dodatkowych uregulowań z bankiem.
Sytuacja Pana Krzysztofa, który kupił dom od swojej matki Pan Krzysztof, chcąc pomóc swojej matce w trudnej sytuacji finansowej, zdecydował się kupić od niej dom. Mimo że transakcja odbyła się w pełni legalnie i z poszanowaniem wszystkich wymogów prawa, po jakimś czasie wierzyciele matki podnieśli zarzuty dotyczące możliwości pokrzywdzenia ich przez tę transakcję. Sytuacja ta doprowadziła do dodatkowych postępowań prawnych, mających na celu wyjaśnienie motywów i uczciwości stron transakcji. PodsumowanieTransakcje sprzedaży nieruchomości pomiędzy dzieckiem a rodzicem są dozwolone w polskim prawie i mogą być korzystne pod względem podatkowym. Jednakże kluczowe jest przestrzeganie przepisów prawa, w tym wymogu aktu notarialnego oraz uwzględnienie ewentualnych obciążeń hipotecznych. Ponadto istotne jest świadomość potencjalnych konsekwencji prawnych, zwłaszcza w kontekście ochrony interesów wierzycieli, aby uniknąć problemów prawnych, takich jak skarga paulińska. Oferta porad prawnychPotrzebujesz profesjonalnej porady prawnej lub pomocy w przygotowaniu dokumentów związanych z transakcją sprzedaży nieruchomości? Skorzystaj z naszych usług online – nasi doświadczeni prawnicy są do Twojej dyspozycji, aby zapewnić Ci kompleksowe wsparcie i spersonalizowane rozwiązania prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online O autorze: Anna Wyląg |
|
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Cesja kredytu na faktycznego kredytobiorcę 
