DPS dla najemcy mieszkania komunalnego

Czy pobyt najemcy mieszkania komunalnego w DPS powoduje utratę lokalu?

Samo skierowanie najemcy do domu pomocy społecznej nie powoduje automatycznie wygaśnięcia ani rozwiązania umowy najmu mieszkania komunalnego. Umowa najmu trwa tak długo, jak długo nie zostanie rozwiązana zgodnie z umową, za porozumieniem stron albo przez wypowiedzenie dokonane na podstawie przepisów ustawy.

W przypadku lokali komunalnych istotne znaczenie ma ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 11 ust. 1 tej ustawy wypowiedzenie stosunku prawnego przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w ustawie, na piśmie oraz pod rygorem nieważności z podaniem przyczyny wypowiedzenia. Gmina nie może więc dowolnie odebrać lokalu tylko dlatego, że najemca zachorował lub wymaga całodobowej opieki.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy najemca na stałe przenosi centrum życiowe do innego miejsca, a lokal faktycznie przestaje być jego mieszkaniem. Wtedy gmina może badać, czy lokal nadal jest zajmowany zgodnie z przeznaczeniem i czy nie zachodzą podstawy do wypowiedzenia umowy. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego: długości pobytu poza lokalem, charakteru pobytu w DPS, stanu zdrowia najemcy, zamiaru powrotu oraz treści umowy najmu i uchwały mieszkaniowej danej gminy.

Czy siostra może wymeldować ojca i zdać mieszkanie gminie?

Siostra nie może skutecznie rozwiązać umowy najmu ani zdać lokalu gminie tylko dlatego, że jest córką najemcy. Do działania w imieniu ojca potrzebny jest tytuł prawny, na przykład pełnomocnictwo udzielone przez ojca, o ile ojciec ma zdolność świadomego i swobodnego złożenia oświadczenia woli.

Podstawą pełnomocnictwa są art. 98 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 98 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo ogólne obejmuje czynności zwykłego zarządu, a do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do konkretnej czynności. Rozwiązanie umowy najmu i wydanie lokalu gminie powinno być oceniane jako czynność poważna, dlatego w praktyce gmina powinna żądać wyraźnego umocowania.

Jeżeli ojciec nie jest w stanie sam prowadzić swoich spraw, można rozważyć ustanowienie kuratora dla osoby z niepełnosprawnością. Wynika to z art. 183 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym dla osoby z niepełnosprawnością ustanawia się kuratora, jeżeli potrzebuje ona pomocy do prowadzenia wszelkich spraw albo spraw określonego rodzaju. Zakres uprawnień kuratora określa sąd opiekuńczy. Samo ustanowienie kuratora nie oznacza jednak automatycznie prawa do rezygnacji z lokalu, jeżeli byłoby to sprzeczne z interesem osoby, dla której kurator został ustanowiony.

Jakie znaczenie ma meldunek w mieszkaniu komunalnym?

Meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu. Obowiązek meldunkowy wynika z ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, ale zameldowanie potwierdza zasadniczo fakt pobytu pod danym adresem, a nie prawo do najmu. Z kolei wymeldowanie nie rozwiązuje samo przez się umowy najmu.

Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności obywatel polski przebywający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązany wykonywać obowiązek meldunkowy. Natomiast art. 35 tej ustawy przewiduje administracyjne wymeldowanie osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego albo czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się. Postępowanie meldunkowe dotyczy jednak ewidencji ludności, a nie bezpośrednio prawa do lokalu.

W praktyce wymeldowanie najemcy może być dla gminy sygnałem, że najemca trwale opuścił lokal. Dlatego przed podejmowaniem działań meldunkowych warto ustalić, czy pobyt w DPS ma charakter stały, czy okresowy, oraz czy ojciec zachowuje zamiar powrotu do mieszkania. Ważne są dokumenty medyczne, decyzje z pomocy społecznej, korespondencja z gminą i faktyczny sposób korzystania z lokalu.

Wstąpienie w najem po śmierci najemcy

Najważniejszym przepisem dla rodziny najemcy jest art. 691 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunek jest jednak bardzo konkretny. Art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Nie wystarcza więc sam meldunek, okazjonalne nocowanie ani pomoc w opiece. Trzeba wykazać faktyczne, stałe zamieszkiwanie, czyli że lokal był centrum życia danej osoby.

W opisanej sytuacji syn najemcy, który mieszka w lokalu od wielu lat i faktycznie prowadzi tam swoje gospodarstwo domowe, ma zasadniczo silną pozycję do wstąpienia w najem po śmierci ojca, o ile ojciec do chwili śmierci pozostanie najemcą, a syn będzie z nim stale zamieszkiwał. Żona syna nie wstępuje w najem po teściu tylko dlatego, że mieszka w lokalu. Małoletnia wnuczka również nie jest automatycznie objęta art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego jako dziecko najemcy, chyba że w konkretnym stanie faktycznym zachodziłaby szczególna podstawa, na przykład obowiązek alimentacyjny najemcy wobec niej. Jeżeli sprawa przechodzi już w etap po śmierci najemcy, warto osobno sprawdzić zasady przejęcia mieszkania komunalnego przez osobę, która wcześniej opiekowała się starszym najemcą.

Czy można dopisać syna jako współnajemcę za życia ojca?

Dopisanie syna jako współnajemcy nie następuje automatycznie. W przypadku lokali z mieszkaniowego zasobu gminy zasady wynajmowania lokali określa uchwała rady gminy wydana na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. To lokalne przepisy decydują między innymi o kryteriach dochodowych, powierzchniowych, zasadach zamiany lokali i możliwości uregulowania tytułu prawnego osób zamieszkujących z najemcą.

W praktyce należy złożyć do gminy pisemny wniosek o zmianę umowy najmu, zawarcie aneksu albo uregulowanie sytuacji mieszkaniowej osób stale zamieszkujących z najemcą. Do wniosku warto dołączyć dokumenty potwierdzające wieloletnie zamieszkiwanie, prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego, opiekę nad najemcą, brak innego lokalu oraz sytuację rodzinną.

Jeżeli ojciec jest w stanie świadomie podpisać pismo, warto uzyskać jego jednoznaczne oświadczenie, że syn mieszka z nim stale, opiekuje się nim i że ojciec popiera uregulowanie sytuacji najmu. Pismo należy złożyć za potwierdzeniem odbioru albo wysłać listem poleconym.

Co z opłatami za dom pomocy społecznej?

Zasady kierowania do DPS i ponoszenia odpłatności określa ustawa z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej. Zgodnie z art. 54 ust. 1 tej ustawy osobie wymagającej całodobowej opieki z powodu wieku, choroby lub niepełnosprawności, której nie można zapewnić niezbędnej pomocy w formie usług opiekuńczych, przysługuje prawo do umieszczenia w domu pomocy społecznej.

Decyzję o skierowaniu do DPS i decyzję ustalającą opłatę wydaje właściwy organ gminy na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy o pomocy społecznej. Średni miesięczny koszt utrzymania mieszkańca ustala się zgodnie z art. 60 tej ustawy.

Kolejność ponoszenia opłaty wynika z art. 61 ust. 1 ustawy o pomocy społecznej: w pierwszej kolejności płaci mieszkaniec domu, następnie małżonek, zstępni przed wstępnymi, a na końcu gmina, z której osoba została skierowana do DPS. Zgodnie z art. 61 ust. 2 pkt 1 ustawy mieszkaniec domu ponosi opłatę nie większą niż 70% swojego dochodu.

Obowiązek dopłaty przez rodzinę zależy od dochodu. Art. 61 ust. 2 pkt 2 ustawy o pomocy społecznej przewiduje, że małżonek, zstępni i wstępni ponoszą opłatę tylko wtedy, gdy ich dochód przekracza 300% odpowiedniego kryterium dochodowego, a po wniesieniu opłaty musi im pozostać co najmniej 300% tego kryterium. Od 1 stycznia 2025 r. kryteria dochodowe wynoszą 1010 zł dla osoby samotnie gospodarującej i 823 zł na osobę w rodzinie, co wynika z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 lipca 2024 r. w sprawie zweryfikowanych kryteriów dochodowych oraz kwot świadczeń pieniężnych z pomocy społecznej. Oznacza to odpowiednio progi 3030 zł oraz 2469 zł.

Jak zabezpieczyć sytuację rodziny mieszkającej w lokalu?

Najbezpieczniejsze jest działanie na piśmie i możliwie wcześnie. W pierwszej kolejności warto ustalić w gminie, jakie są lokalne zasady regulowania tytułu prawnego osób mieszkających z najemcą. Następnie należy złożyć wniosek o dopisanie do umowy, zmianę umowy albo pisemne potwierdzenie zasad dalszego zajmowania lokalu.

Do wniosku warto dołączyć:

• kopię umowy najmu lub decyzji przydziałowej, jeżeli rodzina ją posiada,
• dokumenty potwierdzające zamieszkiwanie w lokalu, na przykład korespondencję, rachunki, zaświadczenia ze szkoły lub przedszkola dziecka,
• oświadczenie ojca jako najemcy, jeżeli może je świadomie podpisać,
• dokumenty dotyczące opieki nad ojcem i jego stanu zdrowia,
• informację o braku innego lokalu po stronie syna, żony i dziecka,
• potwierdzenie złożenia wniosku lub nadania listu poleconego.

Jeżeli gmina odmówi, trzeba przeanalizować uzasadnienie odmowy, lokalną uchwałę mieszkaniową i możliwość odwołania albo wystąpienia na drogę sądową. Jeżeli natomiast po śmierci ojca gmina zakwestionuje wstąpienie w najem, można dochodzić ustalenia istnienia stosunku najmu przed sądem cywilnym na podstawie art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, jeżeli istnieje interes prawny w takim ustaleniu.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji największe znaczenie ma szybkie zabezpieczenie tytułu prawnego do lokalu. Siostra nie może sama, bez umocowania, rozwiązać umowy najmu ojca ani skutecznie zdać mieszkania gminie. Może jednak próbować wykazywać, że ojciec opuścił lokal na stałe, co może wywołać spór z gminą.

Dlatego warto nie ograniczać się do meldunku. Należy zebrać dokumenty potwierdzające stałe zamieszkiwanie, złożyć wniosek do gminy o uregulowanie statusu lokalu, uzyskać oświadczenie ojca, jeżeli jest to możliwe, oraz rozważyć pełnomocnictwo albo kuratora dla osoby z niepełnosprawnością. Po śmierci ojca syn może powołać się na art. 691 Kodeksu cywilnego, jeżeli wykaże, że stale mieszkał z ojcem do chwili jego śmierci.

Źródła

• Art. 691, art. 98 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 183 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 11, art. 18, art. 21 ust. 1 pkt 2 i art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 24 i art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 54, art. 59, art. 60, art. 61, art. 64 i art. 64a ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej.
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 12 lipca 2024 r. w sprawie zweryfikowanych kryteriów dochodowych oraz kwot świadczeń pieniężnych z pomocy społecznej.