Sprzedaż hałdy żwiru i piasku – jaki podatek?

Czy właściciel gruntu może sprzedać hałdę żwiru lub piasku?

Jeżeli na kupionym gruncie znajduje się hałda już wydobytego żwiru lub piasku, to w praktyce można zawrzeć umowę sprzedaży tego materiału. Podstawą prawną sprzedaży jest art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić cenę.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to sprzedaż materiału już wydobytego i zgromadzonego na powierzchni gruntu. Druga to umożliwienie kupującemu dalszego wydobywania piasku lub żwiru ze złoża. Ta druga sytuacja może oznaczać działalność górniczą, a nie zwykłą sprzedaż rzeczy. Jeżeli problem dotyczy samego złoża pozostającego w gruncie, a nie już wydobytej hałdy, zobacz także złoża surowców naturalnych na działce. Jeżeli właściciel zamiast sprzedawać gotową hałdę chce odpłatnie udostępnić spółce złoże do wydobycia, trzeba rozważyć odrębny model rozliczeń; omawiamy go w materiale o udostępnieniu złoża piasku i żwiru spółce.

Na gruncie prawa cywilnego rzeczami są tylko przedmioty materialne, co wynika z art. 45 Kodeksu cywilnego. Nieruchomościami są m.in. części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, o czym stanowi art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności, co wynika z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego. Własność gruntu rozciąga się, w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią, co przewiduje art. 143 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli piasek lub żwir pozostaje w złożu, jest związany z nieruchomością. Jeżeli natomiast został już wydobyty i utworzono z niego hałdę, materiał może być traktowany jak rzecz ruchoma albo jak surowiec znajdujący się na nieruchomości. Właśnie ta kwalifikacja ma duże znaczenie podatkowe.

Sprzedaż hałdy a dalsze wydobywanie kopalin

Jeżeli kupujący ma wyłącznie zabierać własnym transportem materiał już wydobyty, umowa może dotyczyć sprzedaży rzeczy ruchomej albo surowca zgromadzonego na gruncie. W umowie warto jasno opisać, że przedmiotem sprzedaży jest istniejąca hałda, a nie prawo do wydobywania kopalin ze złoża.

Jeżeli natomiast kupujący miałby wydobywać piasek lub żwir z gruntu, wchodzi w grę ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze. Art. 21 ust. 1 pkt 2 tej ustawy przewiduje, że działalność w zakresie wydobywania kopalin ze złóż może być wykonywana po uzyskaniu koncesji, chyba że ustawa przewiduje wyjątek.

Wyjątek dla osoby fizycznej jest bardzo wąski. Art. 4 ust. 1 Prawa geologicznego i górniczego dotyczy m.in. wydobywania piasków i żwirów na własne potrzeby osoby fizycznej z nieruchomości stanowiącej przedmiot jej prawa własności lub użytkowania wieczystego, bez prawa rozporządzania wydobytą kopaliną, w ilości nieprzekraczającej 10 m³ w roku kalendarzowym z danej nieruchomości. Komercyjna sprzedaż kruszywa nie mieści się w tym wyjątku.

Przed transakcją warto też ustalić, czy hałda nie jest kwalifikowana jako odpad wydobywczy albo inny odpad. Jeżeli materiał ma status odpadu, mogą dojść obowiązki z ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach oraz ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o odpadach wydobywczych. W typowej sytuacji sprzedaży czystego żwiru lub piasku jako kruszywa problem ten nie wystąpi, ale przy terenach po dawnej kopalni warto to sprawdzić w dokumentacji rekultywacyjnej i środowiskowej.

Jak kwalifikować sprzedaż podatkowo?

Najważniejsze pytanie brzmi: czy sprzedaż hałdy jest zwykłym zarządem majątkiem prywatnym, czy jest wykonywana w warunkach działalności gospodarczej. Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten obejmuje działalność zarobkową, w tym działalność polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, prowadzoną we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły.

Jednorazowa sprzedaż majątku prywatnego, dokonana bez zorganizowanej działalności handlowej i bez dalszego wydobycia, co do zasady nie powinna być automatycznie uznawana za działalność gospodarczą. Znaczenie mają jednak okoliczności: skala transakcji, liczba umów, sposób reklamy, powtarzalność dostaw, organizacja wywozu, ewentualne ważenie, sortowanie, przesiewanie lub przygotowanie kruszywa do sprzedaży.

PIT przy sprzedaży hałdy żwiru lub piasku

Jeżeli hałda była już wydobyta w chwili zakupu nieruchomości, a sprzedawca nabył ją wraz z gruntem ponad 6 miesięcy temu, można rozważać kwalifikację sprzedaży jako odpłatne zbycie rzeczy ruchomej. Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o PIT obejmuje odpłatne zbycie innych rzeczy, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. Po upływie tego terminu przychód z takiej prywatnej sprzedaży rzeczy nie powstaje w tym źródle.

W opisanej sytuacji, gdy grunt z hałdą został kupiony 3 lata temu, a sprzedaż ma być jednorazowa i prywatna, argument za brakiem PIT jest istotny. Dobrze jednak mieć dowody, że hałda istniała już przy zakupie gruntu, np. zapisy aktu notarialnego, protokół przekazania, zdjęcia, mapy, dokumenty po dawnej kopalni, operat szacunkowy albo korespondencję ze sprzedawcą.

Jeżeli organ podatkowy uzna, że nie doszło do sprzedaży rzeczy nabytej ponad pół roku wcześniej, lecz do sprzedaży surowca mineralnego pozyskanego przez właściciela, może próbować kwalifikować przychód jako przychód z innych źródeł. Podstawą byłby art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT w związku z art. 20 ust. 1 ustawy o PIT. Wtedy dochód rozlicza się w zeznaniu PIT-36 według skali podatkowej z art. 27 ust. 1 ustawy o PIT.

Aktualna skala podatkowa z art. 27 ust. 1 ustawy o PIT przewiduje stawkę 12% do podstawy opodatkowania 120 000 zł oraz 32% od nadwyżki ponad 120 000 zł, z uwzględnieniem kwoty zmniejszającej podatek wynikającej z kwoty wolnej. Zeznanie roczne składa się zasadniczo do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, co wynika z art. 45 ust. 1 ustawy o PIT.

Koszty uzyskania przychodu, gdy sprzedaż trzeba rozliczyć w PIT

Jeżeli sprzedaż zostanie zakwalifikowana jako przychód opodatkowany, podatek dochodowy płaci się od dochodu, a nie od samego przychodu. Wynika to z art. 9 ust. 1 i 2 ustawy o PIT. Dochodem jest różnica między przychodem a kosztami jego uzyskania, jeżeli koszty można wykazać i udokumentować.

Problem praktyczny polega na tym, że cena zakupu nieruchomości zwykle obejmuje grunt jako całość. Jeżeli w akcie notarialnym albo w operacie szacunkowym nie wyodrębniono wartości hałdy żwiru lub piasku, udowodnienie kosztu przypadającego na sprzedawany materiał może być trudne. Sam wydatek na zakup gruntu nie zawsze będzie kosztem sprzedaży kruszywa, zwłaszcza gdy grunt pozostaje nadal własnością sprzedawcy.

W takiej sytuacji można rozważyć trzy rozwiązania: rozliczyć sprzedaż bez kosztów, przygotować rzetelną wycenę wartości hałdy z dnia nabycia albo wystąpić o interpretację indywidualną na podstawie art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Interpretacja indywidualna nie zastąpi dowodów, ale może ograniczyć ryzyko sporu co do przyjętej kwalifikacji podatkowej.

VAT przy sprzedaży żwiru lub piasku

Podatnikiem VAT jest podmiot wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Jeżeli właściciel sprzedaje prywatnie jedną hałdę, bez działań typowych dla handlowca lub producenta kruszywa, można argumentować, że nie działa jako podatnik VAT w tej konkretnej transakcji.

Jeżeli jednak sprzedaż ma charakter zorganizowany, powtarzalny albo obejmuje przygotowanie, sortowanie, ważenie, transport lub regularne dostawy kruszywa, organ może uznać, że sprzedawca działa jako podatnik VAT. Wtedy trzeba zbadać zwolnienie podmiotowe z art. 113 ust. 1 albo art. 113 ust. 9 ustawy o VAT, czyli limit 200 000 zł wartości sprzedaży rocznie, oraz wyłączenia ze zwolnienia wymienione w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.

Jeżeli sprzedaż podlega VAT i jest opodatkowana albo zwolniona z VAT, zastosowanie może mieć wyłączenie z PCC określone w art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli natomiast jest to zwykła sprzedaż prywatna poza VAT, trzeba pamiętać o PCC.

PCC przy sprzedaży prywatnej hałdy

Umowa sprzedaży rzeczy podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, co wynika z art. 4 pkt 1 tej ustawy. Stawka PCC od sprzedaży rzeczy ruchomych wynosi 2%, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC.

Jeżeli wartość rynkowa rzeczy ruchomej nie przekracza 1000 zł, sprzedaż korzysta ze zwolnienia z art. 9 pkt 6 ustawy o PCC. Przy dużej hałdzie limit ten zwykle nie będzie miał praktycznego znaczenia. Kupujący powinien złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić podatek w terminie 14 dni od powstania obowiązku podatkowego, co wynika z art. 10 ust. 1 ustawy o PCC.

Co wpisać do umowy sprzedaży?

Umowa powinna możliwie precyzyjnie opisywać przedmiot sprzedaży. Warto wskazać, że chodzi o istniejącą hałdę wydobytego żwiru lub piasku, jej orientacyjną lokalizację, przewidywaną ilość, sposób ustalenia ceny, zasady ważenia lub pomiaru, terminy odbioru, odpowiedzialność za transport, naprawienie szkód w gruncie oraz zakaz prowadzenia wydobycia poza istniejącą hałdą.

Jeżeli odbiór będzie następował sukcesywnie, nie oznacza to automatycznie działalności gospodarczej, ale może zwiększać ryzyko podatkowe przy dużej skali i długim okresie realizacji. Warto zadbać, aby umowa nie przypominała koncesjonowanego udostępnienia złoża ani stałej dostawy kruszywa zorganizowanej jak działalność handlowa.

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż hałdy żwiru lub piasku jest najbezpieczniejsza prawnie wtedy, gdy dotyczy materiału już wydobytego, a umowa nie pozwala kupującemu na dalsze wydobywanie kopalin ze złoża. Przy prywatnej, jednorazowej sprzedaży hałdy nabytej ponad pół roku wcześniej można rozważać brak PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o PIT. Jeżeli jednak sprzedaż ma cechy działalności gospodarczej albo dotyczy surowca pozyskanego przez właściciela, rozliczenie może obejmować PIT, VAT oraz dodatkowe obowiązki formalne.

Przy większej wartości transakcji warto przygotować dokumentację potwierdzającą pochodzenie hałdy, jej istnienie w chwili zakupu oraz brak dalszego wydobycia. Dobrze sporządzona umowa i wcześniejsza analiza podatkowa zmniejszają ryzyko sporu z urzędem skarbowym lub organami nadzoru górniczego.

Źródła

• Art. 45, art. 46 § 1, art. 47 § 1-2, art. 143, art. 155 § 1 i art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 5a pkt 6, art. 9 ust. 1-2, art. 10 ust. 1 pkt 3, pkt 8 lit. d i pkt 9, art. 20 ust. 1, art. 27 ust. 1 oraz art. 45 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 15 ust. 1-2, art. 113 ust. 1, ust. 9 i ust. 13 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 2 pkt 4, art. 4 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 9 pkt 6 i art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 4 ust. 1 oraz art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze.
• Art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.