Umowa dzierżawy po śmierci współwłaściciela

W opisanej sytuacji trzeba oddzielić dwie kwestie: ważność umowy dzierżawy warsztatu podpisanej przez ojca oraz obowiązek wykonania testamentu, w którym ojciec przewidział dla brata użytkowanie pomieszczeń warsztatowych i służebność przejazdu oraz przechodu. Wynik zależy przede wszystkim od treści umowy, rodzaju współwłasności, udziałów w nieruchomości, formy testamentu oraz od tego, czy wyrażała Pani zgodę na dzierżawę albo później ją potwierdzała.

Jeżeli w 2014 r. była Pani już ujawniona w księdze wieczystej jako współwłaścicielka, ojciec nie mógł samodzielnie rozporządzać całą nieruchomością ani oddawać jej istotnej części do wieloletniej dzierżawy z pominięciem Pani uprawnień. Nie oznacza to jednak automatycznie, że w każdej sprawie można po latach po prostu ignorować umowę. Należy sprawdzić, czy dzierżawa dotyczyła części wspólnej, czy ojciec działał za Pani zgodą, czy pobierała Pani czynsz, czy wiedziała Pani o umowie i czy swoim zachowaniem nie zaakceptowała jej wykonywania.

Czy dzierżawa zawarta przez jednego współwłaściciela była ważna?

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny współwłasność może być współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Jeżeli ojciec i córka byli wpisani w księdze wieczystej jako współwłaściciele w częściach ułamkowych, zastosowanie mają art. 199–209 Kodeksu cywilnego.

Art. 199 Kodeksu cywilnego stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który ocenia cel czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Oddanie pomieszczeń warsztatowych do używania przedsiębiorcy na okres od 2014 r. do 2035 r. może być uznane za czynność przekraczającą zwykły zarząd. Szczególne znaczenie ma długi czas trwania umowy, gospodarcze przeznaczenie pomieszczeń, ograniczenie możliwości korzystania z części domu przez pozostałego współwłaściciela oraz wpływ umowy na wartość i sposób korzystania z nieruchomości. W takim przypadku brak zgody współwłaścicielki daje podstawę do kwestionowania skuteczności umowy wobec niej, a w wielu stanach faktycznych także do powoływania się na nieważność czynności jako dokonanej z naruszeniem art. 199 Kodeksu cywilnego.

W orzecznictwie wskazywano, że ustanowienie prawa dzierżawy nieruchomości może wymagać zgody wszystkich współwłaścicieli jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Tak przyjął między innymi Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 25 lutego 2011 r., sygn. akt I ACa 5/11. Ocena zawsze zależy jednak od konkretnej umowy i sposobu korzystania z nieruchomości.

Skutki śmierci wydzierżawiającego

Śmierć ojca nie powoduje sama przez się wygaśnięcia umowy dzierżawy. Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców. Art. 922 § 2 Kodeksu cywilnego wyłącza ze spadku prawa i obowiązki ściśle związane z osobą zmarłego oraz prawa, które z chwilą śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od dziedziczenia. Typowe prawa i obowiązki wydzierżawiającego z umowy dzierżawy nie mają charakteru ściśle osobistego.

Jeżeli więc umowa dzierżawy była ważna, spadkobierczyni wchodzi w miejsce ojca jako wydzierżawiająca w zakresie odziedziczonego udziału, a jeżeli po dziedziczeniu staje się jedyną właścicielką nieruchomości – powinna wykonywać prawa i obowiązki właściciela zgodnie z umową. Może wtedy żądać czynszu, egzekwować obowiązki dzierżawców oraz korzystać z uprawnień przewidzianych w umowie i w Kodeksie cywilnym.

Jeżeli natomiast umowa została zawarta z naruszeniem art. 199 Kodeksu cywilnego, spadkobierczyni może rozważyć zakwestionowanie jej skuteczności. Trzeba jednak zachować ostrożność: późniejsze przyjmowanie czynszu, podpisanie aneksu, prowadzenie korespondencji jako wydzierżawiająca albo inne działania potwierdzające kontynuowanie dzierżawy mogą utrudniać powoływanie się na brak zgody z 2014 r.

Czy można zmienić albo wypowiedzieć umowę do 2035 r.?

Dzierżawa została uregulowana w art. 693–709 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić czynsz. Na podstawie art. 694 Kodeksu cywilnego do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, jeżeli przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej.

Umowa zawarta do 2035 r. jest umową na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, stosowanym do dzierżawy przez art. 694 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że przy dzierżawie terminowej zasadą jest związanie stron do końca okresu, a wcześniejsze wypowiedzenie jest możliwe wtedy, gdy przewiduje je umowa albo gdy zachodzi szczególna podstawa ustawowa.

Zmiana treści umowy wymaga co do zasady porozumienia stron. Jeżeli dzierżawcami są wspólnicy spółki cywilnej, należy pamiętać, że spółka cywilna nie jest odrębną osobą prawną. Art. 860 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w oznaczony sposób. W praktyce stronami umowy dzierżawy są więc wspólnicy, a nie sama spółka cywilna jako osobny podmiot. Aneks powinien być podpisany przez osoby będące stronami umowy albo prawidłowo umocowane do ich reprezentowania.

Testament, zapis użytkowania i służebność dla brata

Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków. Służebność osobista została uregulowana w art. 296–305 Kodeksu cywilnego, a jej treść odpowiada potrzebom oznaczonej osoby fizycznej. Służebność przejazdu i przechodu może także przybrać postać służebności gruntowej, jeżeli ma służyć każdoczesnemu właścicielowi innej nieruchomości, co wynika z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego.

Kluczowe jest ustalenie, czy testament zawiera zapis zwykły, czy zapis windykacyjny. Zapis zwykły, uregulowany w art. 968 § 1 Kodeksu cywilnego, polega na zobowiązaniu spadkobiercy do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby. W takim wariancie brat nie nabywa automatycznie użytkowania ani służebności z chwilą śmierci ojca, lecz może żądać od spadkobierczyni wykonania zapisu.

Zapis windykacyjny jest możliwy tylko w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 981¹ § 2 pkt 4 Kodeksu cywilnego przedmiotem zapisu windykacyjnego może być ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania albo służebności. Jeżeli testament ojca był testamentem notarialnym i prawidłowo ustanawiał zapis windykacyjny, brat mógł nabyć wskazane prawo z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy, zgodnie z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli natomiast testament nie był notarialny albo jego treść nie spełnia warunków zapisu windykacyjnego, pozostaje zapis zwykły. Wykonanie takiego zapisu wymaga zwykle zawarcia odpowiedniej umowy albo złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego. Art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela ustanawiającego ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości.

Czy zapis dla brata jest możliwy, jeśli pomieszczenia są dzierżawione?

Sama dzierżawa nie wyklucza ustanowienia użytkowania lub służebności, ale może powodować konflikt praktyczny. Użytkownik powinien mieć realną możliwość korzystania z rzeczy i pobierania pożytków w zakresie określonym w akcie ustanawiającym prawo. Jeżeli te same pomieszczenia są już oddane w dzierżawę wspólnikom spółki cywilnej, trzeba ustalić, czy użytkowanie ma obejmować korzystanie osobiste przez brata, pobieranie czynszu z dzierżawy, czy tylko prawo dalszego prowadzenia warsztatu.

Warto również zauważyć, że brat występuje tu w dwóch rolach: jako osoba uprawniona z testamentu oraz jako jeden ze wspólników prowadzących działalność w dzierżawionych pomieszczeniach. To nie przekreśla zapisu, ale wymaga precyzyjnego uregulowania, aby nie powstał spór między bratem, drugim wspólnikiem i właścicielką nieruchomości.

Jeżeli zapis ma być wykonany dobrowolnie, najlepiej przygotować akt notarialny, w którym dokładnie opisze się pomieszczenia, zakres użytkowania, zasady przejazdu i przechodu, obowiązki utrzymania pomieszczeń, rozliczenia mediów, naprawy, podatki, dostęp do części wspólnych i wpływ istniejącej dzierżawy. Dla bezpieczeństwa warto także rozważyć ujawnienie ograniczonych praw rzeczowych w księdze wieczystej.

Co może zrobić spadkobierczyni?

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy nabycie spadku zostało już formalnie potwierdzone. Art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę, a notariusz może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia na zasadach przewidzianych w przepisach o notariacie. Dokument ten będzie potrzebny między innymi przy rozmowach z dzierżawcami, zmianach w księdze wieczystej i wykonywaniu testamentu.

Następnie warto przeanalizować samą umowę dzierżawy. Szczególnie istotne są: oznaczenie stron, opis pomieszczeń, data końcowa, czynsz, zasady podwyżki czynszu, możliwość wypowiedzenia, zakaz poddzierżawy, obowiązki remontowe, rozliczenie mediów, zgody właścicielskie oraz podpisy. Jeżeli umowę podpisał tylko ojciec i jeden wspólnik, trzeba sprawdzić, czy drugi wspólnik spółki cywilnej stał się stroną umowy, czy przystąpił do niej później i kto faktycznie korzysta z pomieszczeń.

Jeżeli celem jest polubowne uporządkowanie sytuacji, praktycznym rozwiązaniem może być aneks: potwierdzenie, kto jest wydzierżawiającym, kto jest dzierżawcą, jakie pomieszczenia obejmuje umowa, jaki czynsz ma być płacony, jak rozliczane są koszty i jak dzierżawa ma współistnieć z ewentualnym użytkowaniem albo służebnością. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, pozostaje droga sądowa: ustalenie nieważności lub bezskuteczności umowy, roszczenia o wydanie części nieruchomości, rozliczenie pożytków albo spór o wykonanie zapisu testamentowego.

FAQ

Czy śmierć współwłaściciela kończy dzierżawę?

Nie z mocy samego prawa. Jeżeli umowa była ważna, prawa i obowiązki wydzierżawiającego przechodzą na spadkobierców zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. Inaczej może być wtedy, gdy umowa przewiduje wygaśnięcie po śmierci strony albo zobowiązanie ma wyjątkowo osobisty charakter.

Czy jeden współwłaściciel mógł wydzierżawić warsztat bez zgody drugiego?

Przy krótkich, bieżących umowach odpowiedź może zależeć od okoliczności. Jednak wieloletnia dzierżawa pomieszczeń warsztatowych do 2035 r. najczęściej będzie traktowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, a wtedy art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Czy spadkobierczyni może podnieść czynsz albo zmienić warunki dzierżawy?

Może to zrobić jednostronnie tylko wtedy, gdy pozwala na to umowa albo przepis prawa. W pozostałych przypadkach potrzebne jest porozumienie z dzierżawcami i podpisanie aneksu. Przy umowie terminowej szczególnie ważne są postanowienia o zmianie czynszu i wypowiedzeniu.

Czy zapis użytkowania dla brata blokuje możliwość zakwestionowania dzierżawy?

Nie zawsze. To są dwie odrębne kwestie. Można badać ważność dzierżawy, a jednocześnie oceniać obowiązek wykonania testamentu. Jeżeli jednak brat ma skuteczny zapis windykacyjny albo roszczenie z zapisu zwykłego, spadkobierczyni musi liczyć się z obowiązkiem ustanowienia albo respektowania określonego prawa.

Czy spółka cywilna może być dzierżawcą?

W potocznym języku mówi się o dzierżawie dla spółki cywilnej, ale prawnie stronami są jej wspólnicy. Wynika to z art. 860 § 1 Kodeksu cywilnego. Dlatego przy aneksie, wypowiedzeniu lub sporze trzeba ustalić, którzy wspólnicy podpisali umowę i kto faktycznie jest stroną zobowiązania.

Źródła

• Art. 196, art. 199, art. 201, art. 206, art. 252, art. 285 § 1, art. 296–305, art. 673 § 3, art. 693 § 1, art. 694, art. 860 § 1, art. 922 § 1–2, art. 924, art. 925, art. 968 § 1, art. 981¹ § 2 pkt 4, art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 lutego 2011 r., sygn. akt I ACa 5/11.