Ważność umowy dzierżawy po śmierci współwłaściciela

Ma Pani dwa wyjścia:

1. zanegować umowę dzierżawy jako przekraczającą zakres zwykłego zarządu współwłasnością i przez to nieważną, ale i tak będzie Pani zobowiązana na podstawie testamentu do ustanowienia użytkowania pomieszczeń na rzecz brata;
2. pozostawić umowę dzierżawy, pobierać czynsz, bo zapewne jest jakiś ustalony, i kontynuować dzierżawę według obecnych zapisów – tu musiałabym zapoznać się z treścią umowy, aby powiedzieć, jakie przewiduje możliwości zmiany.

Zakończenie umowy dzierżawy w związku ze śmiercią współwałściciela

Zgodnie z art. 196 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (w skrócie K.c.) współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie artykułu 199 K.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

„Ustanowienie prawa dzierżawy nieruchomości wymagało, stosownie do treści art. 199 K.c., zgody wszystkich współwłaścicieli, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 lutego 2011 roku, sygn. akt I ACa 5/11).

Ma Pani więc podstawy do stwierdzenia, że umowa dzierżawy zawarta bez Pani zgody jest nieważna.

Ale pozostaje zobowiązanie Pani do ustanowienia użytkowania. Umowę użytkowania reguluje Kodeks cywilny przepisami art. 252–284. Użytkowanie należy do ograniczonych praw rzeczowych. Użytkownikowi przysługuje zakres uprawnień w stosunku do cudzej rzeczy, polega na obciążeniu rzeczy prawem jej „używania” i „pobierania pożytków”.

Kontynuacja umowy dzierżawy i jej zmiana

Dzierżawa jako stosunek zobowiązaniowy wchodzi w skład spadku i wiąże spadkobierców. Innymi słowy, spadkobiercy, wchodząc na miejsce zmarłego właściciela, nabywają te same prawa i obowiązki z tytułu umowy dzierżawy co osoba zmarła. Spadkobiercy są związani postanowieniami umowy dzierżawy. Można więc ją zmienić na zasadach określonych w umowie.