.
Mamy 11 988 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ważność umowy dzierżawy po śmierci współwłaściciela

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 29.03.2021 • Zaktualizowane: 29.03.2021

Miesiąc temu zmarł mój tata, z którym byłam współwłaścicielem działki. Na działce znajduje się dom jednorodzinny, w którym mieszkam ze swoją rodziną, oraz mieszkał w nim tata – opiekowałam się nim. W suterenie domu znajduje się warsztat mechaniczny, który założył tata, a potem prowadził razem z moim bratem. Po przejściu na emeryturę działalność prowadzi brat ze swoim synem – w spółce cywilnej. W 2014 r. tata podpisał z ww. spółką umowę dzierżawy pomieszczeń, w których znajduje się warsztat – umowa ma obowiązywać do 2035 r. Dokument podpisał tata i brat z ramienia spółki. Dodam, że w tamtym czasie byłam już wpisana do ksiąg wieczystych jako współwłaściciel. Tata pozostawił testament, w którym powołał mnie do całości spadku z zaznaczeniem o zobowiązaniu mnie do dokonania na rzecz brata zapisu użytkowania pomieszczeń warsztatowych (z ich wyszczególnieniem) oraz służebności osobistej przejazdu i przechodu. Czy umowa dzierżawy mnie obowiązuje, czy mogę ją zmienić co do pewnych punktów i czy zapis dla brata w tej chwili jest w ogóle możliwy, skoro wskazane pomieszczenia są dzierżawione przez spółkę?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ważność umowy dzierżawy po śmierci współwłaściciela

Ma Pani dwa wyjścia:

 

  1. zanegować umowę dzierżawy jako przekraczającą zakres zwykłego zarządu współwłasnością i przez to nieważną, ale i tak będzie Pani zobowiązana na podstawie testamentu do ustanowienia użytkowania pomieszczeń na rzecz brata;
  2. pozostawić umowę dzierżawy, pobierać czynsz, bo zapewne jest jakiś ustalony, i kontynuować dzierżawę według obecnych zapisów – tu musiałabym zapoznać się z treścią umowy, aby powiedzieć, jakie przewiduje możliwości zmiany.

Zakończenie umowy dzierżawy w związku ze śmiercią współwałściciela

Zgodnie z art. 196 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (w skrócie K.c.) współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

 

Na podstawie artykułu 199 K.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

„Ustanowienie prawa dzierżawy nieruchomości wymagało, stosownie do treści art. 199 K.c., zgody wszystkich współwłaścicieli, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 lutego 2011 roku, sygn. akt I ACa 5/11).

 

Ma Pani więc podstawy do stwierdzenia, że umowa dzierżawy zawarta bez Pani zgody jest nieważna.

 

Ale pozostaje zobowiązanie Pani do ustanowienia użytkowania. Umowę użytkowania reguluje Kodeks cywilny przepisami art. 252–284. Użytkowanie należy do ograniczonych praw rzeczowych. Użytkownikowi przysługuje zakres uprawnień w stosunku do cudzej rzeczy, polega na obciążeniu rzeczy prawem jej „używania” i „pobierania pożytków”.

Kontynuacja umowy dzierżawy i jej zmiana

 

Dzierżawa jako stosunek zobowiązaniowy wchodzi w skład spadku i wiąże spadkobierców. Innymi słowy, spadkobiercy, wchodząc na miejsce zmarłego właściciela, nabywają te same prawa i obowiązki z tytułu umowy dzierżawy co osoba zmarła. Spadkobiercy są związani postanowieniami umowy dzierżawy. Można więc ją zmienić na zasadach określonych w umowie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • sześć - 6 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe spadek.info

porady budowlane prawo-budowlane.info

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton