Jak uratować nieruchomość wystawioną na licytację?

Czy można uratować nieruchomość, gdy wyznaczono licytację?

Tak, ale możliwości zależą od etapu sprawy. Inaczej wygląda sytuacja, gdy dopiero doręczono zawiadomienie o zajęciu nieruchomości, inaczej gdy wyznaczono termin licytacji, a jeszcze inaczej po udzieleniu przybicia i po prawomocnym przysądzeniu własności. Im bliżej licytacji, tym większe znaczenie ma szybkie uzyskanie pisemnego stanowiska wierzyciela i ustalenie aktualnej kwoty do spłaty.

Komornik nie decyduje samodzielnie, czy dług jest zasadny i czy warto prowadzić egzekucję. Zgodnie z art. 804 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego komornik nie jest uprawniony do badania zasadności i wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym. Dlatego w praktyce kluczowe jest porozumienie z wierzycielem, najczęściej bankiem, funduszem sekurytyzacyjnym albo innym wierzycielem hipotecznym.

Jeżeli dłużnik lub osoba trzecia spłaci dług, albo wierzyciel udzieli zwłoki, komornik może wstrzymać konkretną czynność. Wynika to z art. 822 zdanie pierwsze Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności, jeżeli przed jej rozpoczęciem dłużnik złoży niebudzący wątpliwości dowód na piśmie, że obowiązku dopełnił albo że wierzyciel udzielił mu zwłoki.

Ugoda z bankiem albo innym wierzycielem

Najbardziej praktycznym sposobem uratowania domu jest zawarcie porozumienia z wierzycielem. Może to być ugoda, aneks do umowy kredytu, restrukturyzacja zadłużenia, jednorazowa spłata części długu, rozłożenie zaległości na raty albo uzgodnienie terminu sprzedaży nieruchomości poza licytacją. Trzeba jednak pamiętać, że żaden przepis nie zmusza banku do zawarcia ugody z dłużnikiem.

Jeżeli wierzyciel zgadza się dać czas na spłatę, powinno to wynikać z dokumentu, który można niezwłocznie przekazać komornikowi. Sama rozmowa telefoniczna z bankiem nie wystarczy. Dla bezpieczeństwa należy uzyskać pisemne potwierdzenie, że wierzyciel udziela zwłoki, wnosi o zawieszenie egzekucji na podstawie art. 820 Kodeksu postępowania cywilnego albo wnosi o umorzenie egzekucji w całości lub w części na podstawie art. 825 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

W piśmie do banku warto przedstawić konkrety: wysokość wpłaty natychmiastowej, źródło finansowania, termin dalszych rat, propozycję dodatkowego zabezpieczenia oraz prośbę o pilne przesłanie pisma do komornika. Jeżeli dług ma spłacić dziecko dłużnika, małżonek albo inny członek rodziny, dobrze jest od razu ustalić, czy wpłata ma być zwykłą spłatą cudzego długu, pożyczką dla dłużnika, cesją wierzytelności czy wstąpieniem w prawa zaspokojonego wierzyciela.

Warto wiedzieć, że przy wymagalnym długu pieniężnym wierzyciel co do zasady nie może odmówić przyjęcia zapłaty od osoby trzeciej. Wynika to z art. 356 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Jeżeli osoba spłacająca chce później dochodzić zwrotu od dłużnika, trzeba odrębnie zadbać o dokumenty. Wstąpienie w prawa zaspokojonego wierzyciela może wynikać z art. 518 § 1 Kodeksu cywilnego, ale wymaga spełnienia przesłanek przewidzianych w tym przepisie, a w niektórych wariantach także pisemnej zgody dłużnika.

Co zrobić krok po kroku przed licytacją?

Najpierw należy ustalić aktualny stan egzekucji. W tym celu trzeba skontaktować się z komornikiem i poprosić o informację, jaka kwota jest potrzebna do spłaty zadłużenia wraz z kosztami egzekucyjnymi, odsetkami i kosztami zastępstwa prawnego, jeżeli zostały naliczone. Warto też uzyskać numer rachunku bankowego komornika i sygnaturę sprawy.

Następnie trzeba równolegle działać wobec wierzyciela. To wierzyciel może złożyć wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego na podstawie art. 820 Kodeksu postępowania cywilnego albo wniosek o umorzenie egzekucji na podstawie art. 825 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli wierzyciel tylko obiecuje, że wstrzyma sprawę, ale nie wysyła pisma do komornika, licytacja może się odbyć.

Czy przepisanie domu na córkę albo inną osobę pomoże?

Jeżeli nieruchomość została już zajęta w egzekucji, darowizna albo sprzedaż domu członkowi rodziny zasadniczo nie zatrzyma licytacji. Art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Czynności egzekucyjne są ważne zarówno wobec dłużnika, jak i wobec nabywcy.

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, zmiana właściciela nie usuwa hipoteki. Z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wynika, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Dodatkowo przenoszenie majątku w celu pokrzywdzenia wierzycieli może narazić strony na spór pauliański. Zgodnie z art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną wobec niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Czy rodzina może kupić nieruchomość na licytacji?

Nie zawsze. Art. 976 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wskazuje osoby, które nie mogą uczestniczyć w przetargu. W przetargu nie mogą brać udziału między innymi dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo, osoby obecne przy licytacji w charakterze urzędowym oraz licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji. Dlatego córka dłużnika co do zasady nie może po prostu przystąpić do licytacji domu ojca jako licytant.

Jeżeli rodzina chce realnie uratować nieruchomość, bezpieczniejsze prawnie są zwykle: spłata zadłużenia, refinansowanie długu, porozumienie z bankiem, pożyczka dla dłużnika z zabezpieczeniem albo sprzedaż nieruchomości za zgodą wierzyciela przed dojściem do skutku licytacji. Każdy z tych wariantów wymaga jednak sprawdzenia księgi wieczystej, wysokości zadłużenia i etapu egzekucji.

Co, jeśli dojdzie do pierwszej lub drugiej licytacji?

Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Wynika to z art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli pierwsza licytacja nie dojdzie do skutku z powodu braku nabywcy, może zostać wyznaczona druga licytacja, na której cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania - art. 983 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, możliwe jest przejęcie nieruchomości przez uprawnione osoby za cenę nie niższą niż dwie trzecie sumy oszacowania. Zasady takiego przejęcia określa art. 984 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli nikt nie przejmie nieruchomości, postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości podlega umorzeniu, a nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może być wszczęta nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy. Wynika to z art. 985 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Nie należy jednak zakładać, że brak kupca na licytacji automatycznie rozwiąże problem. Odsetki i koszty mogą rosnąć, wierzyciel może prowadzić egzekucję z innych składników majątku, a po upływie ustawowego terminu może wrócić do egzekucji z nieruchomości.

Kiedy składać skargę albo powództwo przeciwegzekucyjne?

Jeżeli problem polega na błędach komornika, na przykład wadliwym obwieszczeniu, naruszeniu zasad opisu i oszacowania albo odmowie uwzględnienia prawidłowego dokumentu od wierzyciela, właściwym środkiem może być skarga na czynność komornika. Podstawą jest art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, a termin wynosi co do zasady tydzień zgodnie z art. 767 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli natomiast dłużnik twierdzi, że obowiązek objęty tytułem wykonawczym wygasł, nie może być egzekwowany albo po powstaniu tytułu egzekucyjnego zaszło zdarzenie niweczące egzekucję, może wchodzić w grę powództwo przeciwegzekucyjne z art. 840 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli swoje prawa do zajętej nieruchomości lub rzeczy objętej egzekucją zgłasza osoba trzecia, zastosowanie może mieć powództwo z art. 841 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Dobór środka zależy od dokumentów i konkretnego stanu sprawy.

FAQ

Czy bank musi zgodzić się na ugodę przed licytacją?

Nie. Żaden przepis nie nakłada na bank obowiązku zawarcia ugody. Bank może jednak zgodzić się na restrukturyzację, jeżeli propozycja jest realna, dłużnik wykazuje źródło spłaty, a porozumienie daje wierzycielowi większą szansę odzyskania pieniędzy niż licytacja.

Czy spłata długu przez córkę zatrzyma licytację?

Może zatrzymać licytację, jeżeli spłata obejmie wymagane zadłużenie i koszty albo wierzyciel potwierdzi, że udziela zwłoki lub wnosi o zawieszenie egzekucji. Dowód zapłaty albo pismo wierzyciela trzeba przekazać komornikowi przed czynnością, powołując się na art. 822 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy darowizna domu po zajęciu zatrzyma egzekucję?

Nie. Art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wprost przewiduje, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Nabywca musi liczyć się z tym, że egzekucja będzie prowadzona dalej.

Czy dziecko dłużnika może kupić dom na licytacji komorniczej?

Co do zasady nie, jeżeli jest dzieckiem dłużnika. Art. 976 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wyłącza z przetargu między innymi dłużnika, jego małżonka, dzieci, rodziców i rodzeństwo.

Co się dzieje, gdy nikt nie kupi nieruchomości na dwóch licytacjach?

Po bezskutecznej drugiej licytacji możliwe jest jeszcze przejęcie nieruchomości przez uprawnione osoby na zasadach z art. 984 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli do przejęcia nie dojdzie, egzekucja z nieruchomości podlega umorzeniu, a ponowna egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta nie wcześniej niż po 6 miesiącach - art. 985 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy można sprzedać nieruchomość samodzielnie przed licytacją?

To zależy od etapu sprawy i zgody wierzyciela. Po zajęciu sprzedaż nie blokuje egzekucji z uwagi na art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce samodzielna sprzedaż ma sens tylko wtedy, gdy wierzyciel zgadza się na warunki spłaty i zwolnienie zabezpieczeń po otrzymaniu ceny.

Źródła

• Art. 804 § 1, art. 820, art. 822, art. 825 pkt 1, art. 767 § 1 i § 4, art. 840 § 1, art. 841 § 1, art. 930 § 1, art. 965, art. 976 § 1, art. 983, art. 984, art. 985 § 1, art. 999 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 356 § 2, art. 518 § 1, art. 527 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.