Wykupienie nieruchomości przed licytacją komorniczą

Czy można wykupić nieruchomość od komornika przed licytacją?

W praktyce warto odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to zakup nieruchomości od jej właściciela, czyli od dłużnika, mimo że nieruchomość jest już zajęta. Druga to nabycie nieruchomości w toku egzekucji, czyli przez udział w licytacji komorniczej. Komornik nie jest właścicielem nieruchomości i nie może sprzedać jej prywatnie wybranej osobie z pominięciem przepisów o licytacji.

Jeżeli nieruchomość została już zajęta w toku egzekucji, jej sprzedaż przez dłużnika nie powoduje automatycznego odwołania licytacji. Wynika to z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego: rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Innymi słowy — umowa sprzedaży może być ważna między stronami, ale nie zatrzyma egzekucji prowadzonej z tej nieruchomości.

Dla osoby, która chce „uratować” majątek bliskiego przed licytacją, najbezpieczniejszym kierunkiem zwykle nie jest sama umowa sprzedaży, lecz ustalenie pełnej kwoty potrzebnej do spłaty, obejmującej należność główną, odsetki, koszty procesu i koszty egzekucyjne. Podobny problem omawia także artykuł o tym, jak wygląda sprzedaż nieruchomości a egzekucja.

Jak dochodzi do zajęcia nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości rozpoczyna się na wniosek wierzyciela. Jeżeli wniosek wskazuje nieruchomość, z której ma być prowadzona egzekucja, komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Tak wynika z art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego.

Równocześnie komornik składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej albo o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Wobec dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty, a wobec osób trzecich zasadniczo z chwilą wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku do zbioru dokumentów. Jeżeli dana osoba wcześniej wiedziała o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia mogą powstać wobec niej już z chwilą uzyskania tej wiadomości.

Znaczenie wpisu w księdze wieczystej jest bardzo praktyczne. Nabywca, który kupuje nieruchomość z ujawnioną egzekucją, nie powinien zakładać, że sam akt notarialny „czyści” sprawę. Przeciwnie — nabywa nieruchomość obciążoną ryzykiem dalszej egzekucji. Przy współwłasności dodatkowe znaczenie może mieć to, czy egzekucja dotyczy całej nieruchomości, udziału dłużnika, czy tylko jednego ze współwłaścicieli; szerzej wyjaśnia to materiał o tym, czym jest zajęcie w KW współwłaściciela.

Sprzedaż zajętej nieruchomości przez dłużnika

Po zajęciu dłużnik co do zasady nie traci prawa własności i może zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że nabywca jest bezpieczny. Zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego sprzedaż po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, a czynności egzekucyjne są ważne zarówno wobec dłużnika, jak i wobec nabywcy.

W praktyce oznacza to, że jeżeli córka kupi od ojca nieruchomość już zajętą przez komornika, licytacja może nadal się odbyć. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, ale nie powoduje to automatycznego zakończenia egzekucji. Dotychczasowy dłużnik również pozostaje uczestnikiem postępowania.

Trzeba też pamiętać, że po zajęciu nieruchomości obciążenie jej przez dłużnika, np. ustanowienie hipoteki, jest nieważne. Bezskuteczne wobec nabywcy egzekucyjnego jest także oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę. To ważne przy próbach „zabezpieczenia” rodziny umowami zawieranymi już po wszczęciu egzekucji.

Jeżeli problem dotyczy udziału w nieruchomości, a nie całej własności, konieczna jest osobna analiza. Inaczej ocenia się egzekucję z udziału jednego współwłaściciela, a inaczej sprzedaż całej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Pomocny może być tekst o tym, jak wygląda egzekucja z udziału dłużnika.

Kiedy licytacja może zostać odwołana albo egzekucja umorzona?

Najpewniejszym sposobem zatrzymania licytacji jest spłata egzekwowanej należności wraz z kosztami. Art. 981 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że jeżeli należność wierzyciela zostanie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję. W licytacji elektronicznej komornik w razie takiego umorzenia niezwłocznie anuluje przetarg.

Nie wystarczy więc samo przekazanie pieniędzy dłużnikowi ani deklaracja, że dług będzie spłacony po sprzedaży. Trzeba doprowadzić do realnej spłaty kwoty wymaganej w postępowaniu egzekucyjnym albo do formalnego działania wierzyciela, np. wniosku o zawieszenie lub umorzenie egzekucji, zależnie od ustaleń i etapu sprawy.

Drugą drogą jest ugoda z wierzycielem. Ugoda powinna jasno regulować kwotę do zapłaty, terminy, sposób rozliczenia oraz obowiązek wierzyciela złożenia odpowiedniego wniosku do komornika. Sama rozmowa z komornikiem nie zastąpi decyzji wierzyciela, bo to wierzyciel co do zasady decyduje, czy chce kontynuować egzekucję, zawiesić ją albo cofnąć wniosek egzekucyjny.

W niektórych przypadkach możliwe jest też kwestionowanie czynności komornika, opisu i oszacowania, obwieszczenia albo przebiegu licytacji. To jednak wymaga szybkiego działania, znajomości akt i zachowania właściwych terminów. Nie każdy błąd formalny prowadzi do zatrzymania sprzedaży, a sama niekorzystna cena oszacowania nie wystarczy, jeżeli nie zostanie skutecznie zaskarżona.

Czy lepiej kupić nieruchomość od dłużnika, czy spłacić dług?

To zależy od celu. Jeżeli celem jest przejęcie nieruchomości na własność, kupno od dłużnika może wydawać się prostsze, ale po zajęciu jest prawnie ryzykowne. Nabywca może zapłacić cenę, zostać wpisany jako właściciel, a mimo to nadal mierzyć się z egzekucją prowadzoną z tej nieruchomości.

Jeżeli celem jest powstrzymanie licytacji, kluczowe jest doprowadzenie do spłaty długu i kosztów albo zawarcie skutecznej ugody z wierzycielem. W praktyce pieniądze ze sprzedaży mogą posłużyć do spłaty zadłużenia, ale trzeba tak ułożyć transakcję, aby środki trafiły bezpośrednio na rachunek właściwy dla sprawy egzekucyjnej albo do wierzyciela zgodnie z ustaleniami, a nie jedynie do dłużnika bez gwarancji rozliczenia.

Gdy termin licytacji jest już wyznaczony, znaczenie ma szybkie połączenie działań w egzekucji ze spłatą albo porozumieniem z wierzycielem; zobacz jak uratować nieruchomość wystawioną na licytację.

Szczególną ostrożność należy zachować, gdy egzekucja dotyczy mieszkania wspólnego albo majątku, którego współwłaścicielem jest osoba niebędąca dłużnikiem. Wtedy warto sprawdzić również zagadnienie, jak wygląda sprzedaż mieszkania gdy współwłaściciel ma komornika.

Udział w licytacji komorniczej jako sposób nabycia nieruchomości

Jeżeli nie uda się zatrzymać egzekucji, osoba zainteresowana nieruchomością może rozważyć udział w licytacji. Obecnie zajęta nieruchomość może być sprzedawana w drodze licytacji elektronicznej albo publicznej. Po zmianach obowiązujących od końca 2025 r. zasadą jest licytacja elektroniczna, chyba że wierzyciel w odpowiednim czasie zażąda sprzedaży w drodze licytacji publicznej.

Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania ani przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Obwieszczenie o licytacji podaje m.in. oznaczenie nieruchomości, numer księgi wieczystej, sumę oszacowania, cenę wywołania, wysokość rękojmi oraz informacje o prawach osób trzecich.

Rękojmia wynosi zasadniczo jedną dziesiątą sumy oszacowania i powinna zostać złożona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej licytacji dwie trzecie sumy oszacowania. Dłużnik, jego małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo oraz niektóre inne osoby wskazane w art. 976 Kodeksu postępowania cywilnego nie mogą uczestniczyć w przetargu.

Kupowanie nieruchomości z toczącą się egzekucją wymaga szczególnej ostrożności także wtedy, gdy nabywca dopiero zawiera umowę przedwstępną albo finansuje zakup kredytem. Więcej o ryzykach po stronie kupującego wyjaśnia artykuł o tym, czym grozi egzekucja z kupowanej nieruchomości.

Co zrobić przed planowaną licytacją?

Jeżeli licytacja jest już wyznaczona, czas ma zasadnicze znaczenie. W pierwszej kolejności trzeba ustalić numer sprawy u komornika, wysokość całego zadłużenia z kosztami, wierzycieli uczestniczących w egzekucji, etap postępowania oraz to, czy opis i oszacowanie są prawomocne. Następnie należy zdecydować, czy celem jest spłata długu, ugoda, zaskarżenie czynności, sprzedaż nieruchomości z rozliczeniem długu, czy udział w licytacji.

Przy spłacie długu warto uzyskać od komornika aktualną informację o kwocie potrzebnej do zakończenia sprawy. Przy ugodzie trzeba dopilnować, aby wierzyciel złożył właściwy wniosek i aby był on złożony przed kluczowym terminem. Przy sprzedaży nieruchomości konieczne jest zabezpieczenie przepływu środków, np. przez zapłatę bezpośrednio na rachunek wskazany przez komornika lub w sposób uzgodniony z wierzycielem.

Jeżeli w sprawie występuje kilku wierzycieli, częściowa spłata jednego z nich może nie zatrzymać egzekucji. Również kupno tylko po to, aby „przepisać” nieruchomość na członka rodziny, najczęściej nie rozwiąże problemu, gdy zajęcie było już skuteczne.

FAQ

Czy mogę kupić zajętą nieruchomość od ojca przed licytacją?

Możesz zawrzeć umowę sprzedaży z właścicielem, ale jeżeli nieruchomość została już zajęta, taka sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji. Nabywca musi liczyć się z tym, że licytacja może być prowadzona dalej.

Czy komornik może sprzedać nieruchomość bez licytacji konkretnej osobie?

Nie w typowym postępowaniu egzekucyjnym. Komornik działa w ramach procedury określonej w Kodeksie postępowania cywilnego i sprzedaje nieruchomość w trybie licytacji elektronicznej albo publicznej, a nie w drodze prywatnej sprzedaży wybranej osobie.

Czy spłata długu odwoła licytację?

Jeżeli należność wierzyciela zostanie zapłacona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik powinien umorzyć egzekucję. Trzeba jednak ustalić aktualną pełną kwotę, bo obejmuje ona nie tylko dług główny, ale także odsetki i koszty.

Czy ugoda z wierzycielem wystarczy do zatrzymania licytacji?

Ugoda może być skuteczna, jeżeli wierzyciel wykona jej postanowienia w postępowaniu egzekucyjnym, np. złoży wniosek o zawieszenie albo umorzenie egzekucji. Sama obietnica spłaty, bez formalnego działania wierzyciela, zwykle nie daje bezpieczeństwa.

Czy wpis egzekucji w księdze wieczystej uniemożliwia sprzedaż nieruchomości?

Nie zawsze uniemożliwia zawarcie umowy sprzedaży, ale znacząco zwiększa ryzyko dla nabywcy. Wpis informuje, że z nieruchomości prowadzona jest egzekucja, a sprzedaż po zajęciu nie blokuje dalszych czynności komornika.

Czy członek rodziny może przystąpić do licytacji?

To zależy od stopnia pokrewieństwa i roli w sprawie. Art. 976 Kodeksu postępowania cywilnego wyłącza z udziału w przetargu m.in. dłużnika, komornika, ich małżonków, dzieci, rodziców i rodzeństwo oraz inne osoby wskazane w tym przepisie. Przed wpłatą rękojmi trzeba to dokładnie sprawdzić.

Czy można zaskarżyć wycenę nieruchomości?

Tak, ale trzeba dochować właściwego trybu i terminów. Jeżeli opis i oszacowanie są wadliwe albo nie uwzględniają istotnych okoliczności, należy działać szybko, bo po uprawomocnieniu się tych czynności możliwości obrony są mniejsze.

Podsumowanie

Przed licytacją komorniczą nie można po prostu „wykupić nieruchomości od komornika” poza procedurą. Możliwe jest kupno od właściciela, ale jeżeli nieruchomość została już zajęta, sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji i nie chroni nabywcy przed dalszą licytacją. Dla osoby, która chce zapobiec sprzedaży egzekucyjnej, najważniejsze jest szybkie ustalenie całej kwoty zadłużenia, rozmowa z wierzycielem, ewentualna ugoda oraz dopilnowanie formalnego wniosku w postępowaniu egzekucyjnym.

Jeżeli pieniądze ze sprzedaży mają posłużyć do spłaty długu, transakcję trzeba przygotować tak, aby faktycznie doprowadziła do zakończenia egzekucji, a nie tylko do zmiany właściciela nieruchomości obciążonej zajęciem. Przy sprawach z kilkoma wierzycielami, współwłasnością albo krótkim czasem do licytacji wskazana jest indywidualna analiza dokumentów.

Źródła

• Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 468, w szczególności art. 923–925, art. 930, art. 952–955, art. 962, art. 965, art. 981 oraz art. 986[1]–986[10].
• Oficjalny tekst Kodeksu postępowania cywilnego: eli.gov.pl — Dz.U. 2026 poz. 468.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2008 r., sygn. akt I CSK 3/08.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 2009 r., sygn. akt II CSK 651/08.