Wykup mieszkania po ślubie a prawa żony i długi męża

Od czego zależy, do kogo należy mieszkanie?

W opisanej sytuacji najpierw trzeba ustalić, jakie prawo do lokalu rzeczywiście przysługiwało mężowi przed ślubem i co dokładnie oznaczał późniejszy „wykup”. W potocznym języku tym określeniem nazywa się kilka różnych czynności:

• przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• spłatę wkładu budowlanego albo kredytu przypadającego na lokal,
• przeniesienie przez spółdzielnię odrębnej własności lokalu,
• zakup lokalu od spółdzielni na podstawie odrębnej umowy.

Każda z tych sytuacji może wywoływać inne skutki. Nie wystarczy zatem ustalenie, że formalności zostały przeprowadzone po zawarciu małżeństwa. Konieczne jest sprawdzenie dokumentu, na podstawie którego mąż uzyskał pierwotne prawo do lokalu, oraz późniejszej umowy zawartej ze spółdzielnią.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków albo przez jednego z nich co do zasady wchodzą do majątku wspólnego. Od tej zasady istnieją jednak wyjątki. Na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej należą do majątku osobistego danego małżonka.

Jeżeli więc mąż jeszcze przed ślubem skutecznie nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo to zasadniczo stanowiło jego majątek osobisty. Samo zawarcie małżeństwa nie uczyniło żony współuprawnioną.

Przeniesienie własności lokalu po ślubie

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalnym i podlegającym egzekucji ograniczonym prawem rzeczowym. Na pisemne żądanie osoby, której prawo to przysługuje, spółdzielnia może być zobowiązana do zawarcia umowy przenoszącej odrębną własność lokalu po spełnieniu warunków wskazanych w art. 17¹⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo należało wyłącznie do męża, umowa przeniesienia własności mogła zostać zawarta wyłącznie na jego rzecz. Żona nie musiała być stroną aktu notarialnego tylko dlatego, że pozostawała z nim w małżeństwie. Pierwotne stwierdzenie, że w każdym takim przypadku do aktu muszą stanąć oboje małżonkowie, byłoby nieprawidłowe.

Nowe prawo, nabyte w miejsce składnika majątku osobistego, co do zasady również należy do majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jest to tak zwana surogacja. Sąd Najwyższy w uchwale z 22 kwietnia 2015 r., sygn. akt III CZP 13/15, potwierdził, że odrębna własność lokalu uzyskana wskutek przekształcenia prawa należącego do majątku osobistego może pozostać składnikiem tego majątku.

Nie oznacza to jednak, że wynik każdej sprawy będzie identyczny. Znaczenie mogą mieć data nabycia i przekształcenia prawa, obowiązujące wówczas przepisy, treść aktu notarialnego, oświadczenia małżonków oraz to, czy pierwotnym prawem było prawo własnościowe, czy jedynie lokatorskie.

Spłaty z majątku wspólnego nie zawsze dają udział w mieszkaniu

Jeżeli po ślubie spłaty związane z lokalem, wkład budowlany, zadłużenie kredytowe spółdzielni albo koszty przekształcenia zostały pokryte z bieżących dochodów małżonków, nie oznacza to automatycznie, że żona stała się współwłaścicielką mieszkania.

Pobrane wynagrodzenia za pracę i dochody z działalności zarobkowej należą co do zasady do majątku wspólnego. Jeżeli środki te przeznaczono na majątek osobisty męża, może powstać roszczenie o rozliczenie wydatków i nakładów na podstawie art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Rozliczenie następuje zasadniczo przy podziale majątku wspólnego.

Roszczenie o zwrot nakładów jest jednak czymś innym niż udział we własności lokalu. Żona może mieć prawo do rozliczenia określonych kwot, mimo że samo mieszkanie nadal należy wyłącznie do męża.

Czy żona może korzystać z mieszkania należącego do męża?

Nawet jeżeli mieszkanie stanowi majątek osobisty męża, żona może mieć prawo do korzystania z niego w celu zaspokajania potrzeb rodziny. Wynika to z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Uprawnienie to nie czyni jednak żony właścicielką ani współwłaścicielką mieszkania. Nie daje jej również udziału, który mogłaby sprzedać, podarować albo samodzielnie obciążyć. Samo prawo korzystania nie zabezpiecza też lokalu przed sprzedażą w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przeciwko właścicielowi.

Jak sprawdzić rzeczywisty stan prawny lokalu?

Przed podejmowaniem decyzji o rozdzielności majątkowej, podziale majątku albo przeniesieniu udziału należy zgromadzić dokumenty. Najważniejsze jest ustalenie, czy obecnie istnieje odrębna własność lokalu, czy nadal funkcjonuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jeżeli dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta i jej numer jest znany, można sprawdzić jej aktualną treść. Sam brak księgi wieczystej nie oznacza jednak, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie istnieje ani że nie może być przedmiotem egzekucji.

Czy kara pieniężna męża jest również długiem żony?

Nie można przyjąć, że każdy dług męża automatycznie staje się długiem żony. Osobistym dłużnikiem jest co do zasady ten małżonek, który zaciągnął zobowiązanie albo wobec którego wydano orzeczenie.

Przy zwykłych zobowiązaniach cywilnych zakres egzekucji zależy między innymi od tego, czy drugi małżonek wyraził zgodę na zaciągnięcie zobowiązania. Zgodnie z art. 41 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli zobowiązanie zostało zaciągnięte za zgodą drugiego małżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego.

Jeżeli zobowiązanie zostało zaciągnięte bez zgody małżonka albo nie wynika z czynności prawnej, zastosowanie znajduje art. 41 § 2 Kodeksu. Wierzyciel może wówczas co do zasady sięgać do majątku osobistego dłużnika, jego wynagrodzenia, dochodów z działalności zarobkowej i niektórych innych praw. Osobna zasada dotyczy zobowiązań zaciąganych w sprawach wynikających z zaspokajania zwykłych potrzeb rodziny, za które małżonkowie mogą odpowiadać solidarnie na podstawie art. 30 Kodeksu.

Egzekucja grzywny orzeczonej wobec jednego małżonka

W przypadku grzywny, nawiązki i należności sądowych orzeczonych wobec jednego małżonka zastosowanie ma szczególny art. 28 Kodeksu karnego wykonawczego. Należności te są w pierwszej kolejności zaspokajane z majątku osobistego skazanego, jego wynagrodzenia za pracę lub inne usługi świadczone osobiście oraz z praw wskazanych w tym przepisie.

Jeżeli zaspokojenie z tych źródeł okaże się niemożliwe, egzekucja może zostać skierowana również do majątku wspólnego małżonków. Nie oznacza to, że żona staje się osobą skazaną albo osobistym dłużnikiem. Oznacza jednak, że skutki egzekucji mogą dotknąć składników majątku wspólnego.

Małżonek skazanego może żądać ograniczenia albo wyłączenia zaspokojenia z majątku wspólnego lub z niektórych jego składników, jeżeli zachodzą przesłanki określone w art. 28 § 3 Kodeksu karnego wykonawczego. Może to mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy skazany nie przyczynił się albo przyczynił się tylko nieznacznie do powstania danego składnika majątku lub gdy egzekucja byłaby sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Jeżeli mieszkanie jest majątkiem osobistym męża, może być ono bezpośrednio objęte egzekucją jego zobowiązań. W takim przypadku żona nie może powołać się na udział we własności, którego nie posiada.

Pismo skierowane do spółdzielni nie musi oznaczać ustanowienia hipoteki. Może być zawiadomieniem o zajęciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo żądaniem udzielenia informacji o prawie dłużnika. Zgodnie z art. 17¹³ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Co daje rozdzielność majątkowa?

Małżonkowie mogą ustanowić rozdzielność majątkową w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Wymaga to zgody obojga małżonków. Po ustanowieniu rozdzielności każdy z nich zachowuje majątek należący do niego przed zawarciem umowy oraz majątek nabywany później.

Jeżeli jeden z małżonków nie zgadza się na zawarcie umowy, drugi może żądać ustanowienia rozdzielności przez sąd, o ile istnieją ważne powody. Zgodnie z art. 52 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego sąd oznacza dzień powstania rozdzielności. Jedynie w wyjątkowych przypadkach może ustanowić ją z datą wcześniejszą niż dzień wniesienia pozwu, w szczególności gdy małżonkowie żyli w rozłączeniu.

Rozdzielność ustanowiona u notariusza działa zasadniczo na przyszłość. Nie powoduje usunięcia wcześniejszych zajęć, hipotek ani innych skutecznie ustanowionych zabezpieczeń. Nie sprawia również, że mieszkanie będące majątkiem osobistym męża staje się własnością żony.

Jeżeli określony składnik należał do majątku wspólnego, po ustaniu wspólności powstają udziały małżonków w dotychczasowym majątku. Zasadniczo są one równe, ale konieczne może być przeprowadzenie umownego lub sądowego podziału majątku. Samo podpisanie intercyzy nie przyznaje automatycznie konkretnych rzeczy jednemu z małżonków.

Trzeba również pamiętać o art. 47¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Małżonek może powoływać się wobec osób trzecich na umowę majątkową, jeżeli jej zawarcie oraz rodzaj były tym osobom wiadome.

Jak zabezpieczyć swoją sytuację?

W opisanej sprawie racjonalna kolejność działań powinna wyglądać następująco:

1. uzyskać dokument potwierdzający rodzaj i datę nabycia pierwotnego prawa do lokalu;
2. sprawdzić akt notarialny dotyczący przeniesienia własności oraz aktualną treść księgi wieczystej;
3. ustalić, czy do spółdzielni skierowano zawiadomienie o zajęciu prawa, czy jedynie zapytanie o majątek dłużnika;
4. sprawdzić, czy spłaty związane z mieszkaniem były dokonywane z majątku wspólnego i zgromadzić potwierdzenia wpłat;
5. rozważyć rozdzielność majątkową w celu ograniczenia ryzyka związanego z przyszłymi zobowiązaniami;
6. jeżeli istnieje majątek wspólny, rozważyć także jego podział, ponieważ sama rozdzielność nie przypisuje poszczególnych składników do jednego małżonka;
7. w razie egzekucji z majątku wspólnego ocenić możliwość skorzystania z uprawnień przewidzianych w art. 28 § 3 Kodeksu karnego wykonawczego.

Jeżeli mąż chciałby przyznać żonie udział w swoim mieszkaniu, wymagałoby to odrębnej czynności prawnej, na przykład darowizny udziału, sprzedaży albo odpowiedniej umowy majątkowej. Przy istniejącym zadłużeniu takie działanie musi zostać szczególnie dokładnie przeanalizowane. Przenoszenie majątku w celu uniemożliwienia wierzycielowi zaspokojenia może zostać zakwestionowane i nie stanowi bezpiecznego sposobu ochrony przed egzekucją.

Najczęstsze pytania

Źródła

• Kodeks rodzinny i opiekuńczy – tekst jednolity, w szczególności art. 28¹, art. 30, art. 31, art. 33, art. 41, art. 45, art. 47, art. 47¹, art. 51 i art. 52.
• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych – tekst jednolity, w szczególności art. 17², art. 17¹³ i art. 17¹⁴.
• Kodeks karny wykonawczy – tekst jednolity, w szczególności art. 28.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 22 kwietnia 2015 r., sygn. akt III CZP 13/15.