Jak odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna i zadatek przy zakupie mieszkania

W opisanej sytuacji kupujący zawarł umowę przedwstępną zakupu mieszkania, wpłacił sprzedającemu 20 000 zł tytułem zadatku, poniósł koszty związane z kredytem i zapłacił prowizję pośrednikowi. Do umowy przyrzeczonej nie doszło, ponieważ okazało się, że piwnica nie była ujawniona jako pomieszczenie przynależne w księdze wieczystej, a sprzedający nie dysponował dokumentem potwierdzającym prawo do tej piwnicy.

Najpierw trzeba odróżnić dwie kwestie: czy brak dokumentów dotyczących piwnicy rzeczywiście uniemożliwiał zawarcie umowy przyrzeczonej na warunkach opisanych w umowie przedwstępnej oraz kto ponosi odpowiedzialność za niedojście transakcji do skutku. Od tej oceny zależy, czy można żądać zwrotu zwykłego zadatku, podwójnego zadatku, odszkodowania albo ewentualnie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości chodzi przede wszystkim o oznaczenie stron, przedmiotu sprzedaży i ceny. Jeżeli przedmiot sprzedaży został opisany jako lokal z określoną piwnicą albo sprzedający zapewniał, że piwnica stanowi pomieszczenie przynależne, brak możliwości wykazania tego prawa może mieć zasadnicze znaczenie dla oceny odpowiedzialności sprzedającego.

Czy można żądać podwójnego zadatku?

Zadatek reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli przy zawarciu umowy dano zadatek, a umowa nie została wykonana przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to, że kupujący, który dał zadatek, może żądać podwójnej kwoty, jeżeli niewykonanie umowy obciąża sprzedającego.

Nie w każdej sprawie samo niedojście do aktu notarialnego automatycznie oznacza prawo do podwójnego zadatku. Jeżeli transakcja nie doszła do skutku z przyczyn niezależnych od obu stron albo z przyczyn, za które odpowiadają obie strony, zadatek powinien zostać zwrócony, ale obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Tak samo dzieje się przy rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron, chyba że strony wyraźnie inaczej uregulują rozliczenia.

W praktyce należy więc ustalić, czy sprzedający zobowiązał się sprzedać lokal z piwnicą, czy wiedział o problemie, czy mógł go usunąć w terminie przewidzianym w umowie oraz czy kupujący był gotowy do zawarcia umowy, gdyby sprzedający przedstawił prawidłowe dokumenty. Ważne będą: umowa przedwstępna, odpis księgi wieczystej, dokumenty ze spółdzielni lub wspólnoty, korespondencja ze sprzedającym, stanowisko banku oraz ewentualne projekty aktu notarialnego.

Jak odstąpić od umowy i wezwać do zwrotu zadatku?

Jeżeli kupujący chce dochodzić podwójnego zadatku, powinien złożyć sprzedającemu jednoznaczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. W piśmie należy wskazać umowę, opisać przyczynę odstąpienia, powołać się na niewykonanie umowy przez sprzedającego i zażądać zapłaty podwójnego zadatku w wyznaczonym terminie. Dla celów dowodowych pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę doręczenia.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej nie zawsze wymaga aktu notarialnego. Co do zasady oświadczenie może zostać złożone w zwykłej formie pisemnej, chyba że z ustawy, treści umowy albo szczególnych okoliczności wynika surowszy wymóg. W sprawach nieruchomościowych warto jednak zachować szczególną staranność, ponieważ spór często dotyczy dużych kwot i terminów przedawnienia.

W wezwaniu warto unikać nieprecyzyjnych sformułowań. Jeżeli kupujący żąda podwójnego zadatku, powinien wskazać pełną kwotę, numer rachunku, podstawę prawną oraz termin zapłaty. Jeżeli sprawa jest mniej jednoznaczna, można alternatywnie żądać zwrotu zadatku w kwocie nominalnej, z zastrzeżeniem dochodzenia dalszych roszczeń po analizie dokumentów.

Termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej

Art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje szczególny, roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej. Termin ten liczy się od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Roczny termin ma znaczenie między innymi dla roszczeń o naprawienie szkody z art. 390 Kodeksu cywilnego, roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz roszczeń związanych z zadatkiem zastrzeżonym w umowie przedwstępnej. Dlatego z dochodzeniem zadatku nie należy zwlekać. Jeżeli termin zawarcia aktu notarialnego już minął, trzeba pilnie ustalić datę wymagalności roszczeń i przygotować wezwanie albo pozew.

Inaczej może być oceniana wpłata, która w rzeczywistości była zaliczką, a nie zadatkiem. Zaliczka nie pełni funkcji sankcyjnej. Gdy umowa ostateczna nie zostanie zawarta, co do zasady podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne, a termin przedawnienia ocenia się według zasad ogólnych, z uwzględnieniem statusu stron i charakteru roszczenia. Przy rezerwacji mieszkania osobno omawiamy zasady zwrotu zaliczki wpłaconej przed zawarciem właściwej umowy.

Czy można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej?

Możliwość przymusowego doprowadzenia do umowy przyrzeczonej zależy od formy umowy przedwstępnej. Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego i spełnia wymagania ważności umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce wyrok sądu może wtedy zastąpić oświadczenie woli drugiej strony.

Jeżeli umowa była zawarta tylko w zwykłej formie pisemnej, zwykle pozostaje tak zwany słabszy skutek umowy przedwstępnej, czyli możliwość dochodzenia odszkodowania za to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, a także rozliczenia zadatku. Nie można wtedy skutecznie żądać przeniesienia własności nieruchomości wyłącznie na podstawie takiej zwykłej pisemnej umowy.

Wybór między żądaniem zawarcia umowy, żądaniem odszkodowania i żądaniem zadatku wymaga analizy konkretnej umowy. W wielu sprawach kupującemu bardziej zależy na szybkim odzyskaniu pieniędzy niż na wieloletnim sporze o zawarcie umowy, ale nie zawsze jest to najkorzystniejsze rozwiązanie.

Odszkodowanie ponad zadatek i koszty kredytu

Jeżeli kupujący nie odstępuje od umowy i nie ogranicza się do mechanizmu zadatku, może rozważyć dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych. W przypadku umowy przedwstępnej odszkodowanie z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego obejmuje zwykle szkodę poniesioną przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi więc przede wszystkim o uzasadnione koszty przygotowania transakcji, a nie o pełne korzyści, jakie kupujący osiągnąłby po nabyciu mieszkania.

Do takiej szkody mogą w konkretnych okolicznościach należeć koszty notarialne, opłaty za dokumenty, koszty dojazdów, część kosztów bankowych albo inne wydatki racjonalnie poniesione w celu zawarcia umowy przyrzeczonej. Każdy wydatek trzeba jednak udowodnić i wykazać jego normalny związek przyczynowy z niewykonaniem umowy przez sprzedającego.

Trzeba też odróżnić odszkodowanie majątkowe od zadośćuczynienia za krzywdę. W typowych sporach o niewykonanie umowy przedwstępnej sądy nie zasądzają dodatkowej kwoty za stres, rozczarowanie czy utratę planów życiowych, jeżeli nie doszło do naruszenia dóbr osobistych albo innej szczególnej podstawy odpowiedzialności. Sam fakt, że sprawa była dla kupującego bardzo dotkliwa, zwykle nie wystarcza do uzyskania zadośćuczynienia.

Zwrot prowizji od pośrednika nieruchomości

Roszczenie wobec agencji nieruchomości trzeba oceniać przede wszystkim na podstawie umowy pośrednictwa. Aktualne przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, że pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa, a pośrednictwo polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby określonych umów dotyczących nieruchomości. Zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Nieaktualne jest opieranie się na dawnych przepisach o licencji zawodowej pośrednika i dawnym brzmieniu art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obecnie istotne jest to, jaki zakres obowiązków przyjął pośrednik, czy działał jako profesjonalista z należytą starannością, czy miał obowiązkowe ubezpieczenie OC i czy należycie poinformował klienta o ryzykach związanych ze stanem prawnym lokalu.

Jeżeli umowa pośrednictwa przewidywała prowizję dopiero za doprowadzenie do umowy sprzedaży, a sprzedaż nie została zawarta, kupujący może mieć podstawę do żądania zwrotu prowizji. Jeżeli natomiast prowizja była należna już za doprowadzenie do zawarcia umowy przedwstępnej, spór będzie trudniejszy i trzeba badać, czy takie postanowienie jest jasne, uczciwe wobec konsumenta oraz czy pośrednik wykonał swoje obowiązki prawidłowo.

W razie nienależytego wykonania umowy przez pośrednika można żądać naprawienia szkody na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. W sprawach konsumenckich znaczenie mogą mieć także przepisy o niedozwolonych postanowieniach umownych, w szczególności art. 385¹ i art. 385³ Kodeksu cywilnego. Kluczowe będzie jednak wykazanie, że pośrednik miał obowiązek zweryfikować stan prawny lokalu lub co najmniej ostrzec klienta o widocznym ryzyku, a zaniechanie tego obowiązku spowodowało szkodę.

Czy brak zwrotu zadatku jest oszustwem?

Oszustwo z art. 286 Kodeksu karnego wymaga wykazania, że sprawca działał w celu osiągnięcia korzyści majątkowej i doprowadził drugą osobę do niekorzystnego rozporządzenia mieniem przez wprowadzenie jej w błąd, wyzyskanie błędu albo niezdolności do należytego pojmowania działania. Samo niewykonanie umowy, spór o dokumenty albo odmowa zwrotu zadatku zwykle nie wystarczają do przypisania oszustwa.

Sprawa może nabrać charakteru karnego, jeżeli już w chwili zawierania umowy sprzedający wiedział, że nie może sprzedać przedmiotu w uzgodnionym stanie, świadomie zataił istotne informacje i przyjął zadatek, nie mając zamiaru doprowadzić do transakcji albo zwrócić pieniędzy. Takie okoliczności trzeba jednak udowodnić. W praktyce wiele podobnych sporów pozostaje sprawami cywilnymi o zapłatę.

Zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa można złożyć, jeżeli istnieją konkretne dowody świadomego wprowadzenia w błąd. Nie powinno ono jednak zastępować działań cywilnych, zwłaszcza gdy zbliża się termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej. Postępowanie karne może pomóc w zabezpieczeniu dowodów, ale nie gwarantuje szybkiego odzyskania zadatku.

FAQ

Czy zadatek zawsze należy się w podwójnej wysokości?

Nie. Podwójnego zadatku można żądać zasadniczo wtedy, gdy do niewykonania umowy doszło z przyczyn obciążających drugą stronę. Jeżeli żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiedzialność ponoszą obie strony, zadatek zwykle powinien zostać zwrócony w kwocie nominalnej.

Czy trzeba wyznaczać sprzedającemu dodatkowy termin?

Przy zadatku art. 394 Kodeksu cywilnego pozwala odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu, chyba że umowa stron stanowi inaczej. Mimo to w praktyce warto poprzedzić pozew jasnym pismem z odstąpieniem i wezwaniem do zapłaty, aby uporządkować dowody.

Czy odmowa kredytu daje prawo do zwrotu zadatku?

To zależy od treści umowy. Jeżeli umowa przewidywała, że brak kredytu uprawnia kupującego do odstąpienia bez utraty zadatku, kupujący ma silniejszą pozycję. Jeżeli takiego zastrzeżenia nie było, odmowa kredytu może zostać potraktowana jako okoliczność obciążająca kupującego.

Czy można odzyskać prowizję pośrednika, gdy sprzedaż nie doszła do skutku?

Można próbować, ale decydująca jest treść umowy pośrednictwa i sposób wykonania obowiązków przez pośrednika. Jeżeli wynagrodzenie było uzależnione od zawarcia umowy sprzedaży albo pośrednik nienależycie zweryfikował dokumenty, istnieją argumenty za żądaniem zwrotu prowizji lub odszkodowania.

Ile jest czasu na pozew o zwrot zadatku z umowy przedwstępnej?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się zasadniczo z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W sprawie zadatku nie warto czekać do końca tego terminu, ponieważ wcześniej trzeba przygotować dowody, wezwanie i pozew.

Co zrobić krok po kroku?

W pierwszej kolejności należy zebrać dokumenty: umowę przedwstępną, potwierdzenie przelewu zadatku, umowę pośrednictwa, korespondencję ze sprzedającym i pośrednikiem, dokumenty z księgi wieczystej oraz stanowisko banku. Następnie trzeba ustalić, czy kwota została nazwana i uregulowana jako zadatek, czy była tylko zaliczką.

Kolejny krok to pisemne odstąpienie od umowy i wezwanie sprzedającego do zapłaty. Jeżeli sprzedający nie zapłaci, należy rozważyć pozew o zapłatę. Równolegle można wystąpić do pośrednika z reklamacją usługi i żądaniem zwrotu prowizji albo odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy.

W sprawie o zapłatę sąd będzie badał, czy umowa przedwstępna była ważna, co dokładnie obejmował przedmiot sprzedaży, która strona ponosi odpowiedzialność za brak aktu notarialnego, czy kupujący skutecznie odstąpił od umowy i czy roszczenie nie jest przedawnione.

Źródła

• art. 389, art. 390, art. 394, art. 471, art. 385¹ i art. 385³ Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: ISAP
• art. 179a, art. 179b, art. 180, art. 180a, art. 181 i art. 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity: ISAP
• art. 286 Kodeksu karnego, tekst jednolity: ISAP
• uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., III CZP 102/06, dotycząca przedawnienia roszczenia o zwrot zadatku z umowy przedwstępnej
• uchwała Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09, dotycząca relacji między zadatkiem a odszkodowaniem na zasadach ogólnych
• uchwała Sądu Najwyższego z 8 marca 2007 r., III CZP 3/07, dotycząca zwrotu kwoty zapłaconej na poczet umowy przyrzeczonej jako świadczenia nienależnego