Przydział mieszkania komunalnego po opuszczeniu lokalu przez najemcę

Odmowa najmu mieszkania komunalnego osobie pozostającej w lokalu

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, że po wypowiedzeniu umowy dotychczasowemu najemcy i po opuszczeniu lokalu przez tę osobę nie dochodzi automatycznie do „przepisania” mieszkania na kogoś z rodziny lub na osobę zameldowaną. Co do zasady najem lokalu komunalnego powstaje dopiero przez zawarcie umowy z gminą.

Podstawą działania gminy jest art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Z przepisu wynika, że gmina tworzy warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej i gospodaruje własnym zasobem mieszkaniowym. Nie oznacza to jednak, że każda osoba zajmująca lokal może żądać podpisania z nią umowy.

Jeżeli po opuszczeniu lokalu przez najemcę nadal Pani w nim mieszka, to z punktu widzenia prawa trzeba oddzielić dwie kwestie: faktyczne zajmowanie lokalu oraz istnienie tytułu prawnego. Brak umowy najmu oznacza co do zasady brak tytułu prawnego do lokalu, nawet jeśli lokal był remontowany i opłaty były regulowane na bieżąco.

Zobacz również: można zająć pustostan

Co naprawdę decyduje o przydziale lokalu komunalnego?

Kluczowe znaczenie ma uchwała rady gminy określająca zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Obowiązek podjęcia takiej uchwały wynika z art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Z kolei art. 21 ust. 3 tej ustawy wskazuje, co taka uchwała powinna regulować. W szczególności obejmuje ona:

• wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie lokalu w najem,
• warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do poprawy,
• kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu,
• tryb rozpatrywania wniosków,
• zasady postępowania wobec osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę albo nie wstąpiły w najem po jego śmierci.

Właśnie ten ostatni element ma w Pani sprawie największe znaczenie. Jeżeli lokal został opuszczony przez ciocię, to trzeba sprawdzić, czy uchwała obowiązująca w danej gminie przewiduje możliwość zawarcia umowy z osobą, która pozostała w lokalu, np. z krewnym, osobą stale tam mieszkającą albo osobą spełniającą określone kryteria dochodowe i rodzinne.

Jeżeli uchwała takiej możliwości nie przewiduje albo przewiduje ją tylko po spełnieniu dodatkowych warunków, gmina może odmówić zawarcia umowy. Sama wcześniejsza deklaracja urzędnika albo nawet pismo o charakterze informacyjnym nie musi jeszcze oznaczać powstania po Pani stronie skutecznego roszczenia o podpisanie umowy.

Czy meldunek, czynsz i remont dają prawo do lokalu?

Nie. Meldunek potwierdza jedynie fakt pobytu pod danym adresem i wynika z przepisów ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Nie tworzy prawa do lokalu i nie zastępuje tytułu prawnego do jego zajmowania.

Tak samo opłacanie czynszu lub innych należności nie oznacza jeszcze, że doszło do zawarcia umowy najmu. Umowa najmu lokalu komunalnego powinna zostać zawarta przez gminę jako właściciela albo zarządzającego zasobem mieszkaniowym.

Poniesione nakłady na lokal również nie tworzą automatycznie prawa do dalszego zamieszkiwania. Mogą natomiast mieć znaczenie przy odrębnym rozliczeniu nakładów, jeżeli były dokonane za zgodą właściciela albo gdy spełnione są przesłanki do rozliczeń na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. To jednak inna kwestia niż prawo do zawarcia umowy najmu.

Zobacz również: pierwszeństwo otrzymaniu mieszkania urzędu

Czy gmina może żądać oświadczenia od dotychczasowego najemcy?

Samo żądanie dodatkowego pisma od cioci nie wynika wprost z jednego ogólnego przepisu, który nakazywałby składać takie oświadczenie w każdej sprawie. W praktyce gmina może jednak oczekiwać dokumentu potwierdzającego, że dotychczasowy najemca przyjmuje do wiadomości rozwiązanie stosunku najmu, opuścił lokal i nie będzie zgłaszał dalszych roszczeń.

Taki dokument może mieć dla urzędu znaczenie porządkowe i dowodowe, ale nie przesądza samodzielnie o tym, że Pani otrzyma lokal. Jeżeli wypowiedzenie było skuteczne, a lokal został wydany gminie, to zasadniczo właśnie te okoliczności powinny mieć największe znaczenie.

Warto jednak sprawdzić, czy urząd nie działa tu według lokalnej procedury przyjętej w uchwale albo w wewnętrznych zasadach obiegu dokumentów. Sam wymóg podpisania oświadczenia nie musi oznaczać „zagrywki”, ale też nie można traktować go jako gwarancji zawarcia umowy.

Kiedy można mówić o wstąpieniu w najem, a kiedy nie?

Trzeba odróżnić dwie różne sytuacje:

1. pozostanie w lokalu po wyprowadzce lub utracie najmu przez dotychczasowego najemcę,
2. wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy.

Wstąpienie w najem po śmierci najemcy reguluje art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis dotyczy jednak wyłącznie określonych osób bliskich, które stale zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci. Nie stosuje się go do sytuacji, gdy najemca żyje, ale utracił najem albo wyprowadził się z lokalu.

Dlatego w opisanym stanie faktycznym nie można powołać się na art. 691 Kodeksu cywilnego. Pani sytuacja zależy nie od ustawowego wstąpienia w najem, lecz od tego, czy uchwała gminy dopuszcza zawarcie umowy z osobą pozostającą w lokalu.

Jeżeli temat dotyczy podobnej, ale nieco innej sytuacji rodzinnej, pomocne może być omówienie zasad wstąpienie w najem komunalny.

Czy gmina może Panią eksmitować?

Jeżeli nie ma Pani tytułu prawnego do lokalu, gmina może wystąpić do sądu z pozwem o opróżnienie lokalu. Podstawą roszczenia właściciela jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która włada nią bez skutecznego względem właściciela uprawnienia.

Jednocześnie w sprawach o opróżnienie lokalu sąd bada, czy osobie pozwanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Zasady te wynikają obecnie z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W szczególności sąd bierze pod uwagę sytuację rodzinną, materialną i zdrowotną, a ustawa przewiduje grupy osób objętych szczególną ochroną, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Jeżeli w lokalu mieszkają dzieci, osoby z niepełnosprawnościami lub osoby spełniające inne przesłanki ochronne, może to mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia o prawie do najmu socjalnego lokalu. Nie oznacza to jednak automatycznego prawa do pozostania w dotychczasowym lokalu komunalnym.

W praktyce warto znać także przebieg postępowania eksmisyjnego, ponieważ sama możliwość eksmisji nie oznacza jeszcze szybkiego usunięcia z lokalu.

Czy można zmusić gminę do zawarcia umowy najmu?

Z reguły nie ma prostego roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego tylko dlatego, że dana osoba mieszka w lokalu, jest zameldowana albo opłaca należności. Roszczenie mogłoby istnieć wyjątkowo wtedy, gdyby wynikało z konkretnego przepisu, prawomocnego wyroku, ugody albo jednoznacznie zobowiązującej czynności prawnej gminy.

W praktyce najczęściej można natomiast:

• żądać wydania decyzji lub pisemnego stanowiska, jeśli sprawa jest prowadzona formalnie,
• złożyć wniosek o udostępnienie uchwały i dokumentów dotyczących zasad najmu,
• wnieść ponaglenie lub skargę na bezczynność, jeżeli sprawa ma charakter administracyjny i urząd nie działa w terminie,
• kwestionować bezprawne działania gminy w sądzie, jeżeli naruszają konkretne uprawnienia.

Trzeba jednak uczciwie zaznaczyć: większość sporów o lokal komunalny rozstrzyga się nie na podstawie samego przekonania o „słuszności”, lecz przez analizę uchwały gminy, dokumentów z postępowania i tego, czy gmina zachowała równe zasady wobec wszystkich wnioskodawców.

Co warto zrobić w praktyce?

W opisanej sytuacji najrozsądniejsze są następujące kroki:

Jeżeli lokal ma zostać przeznaczony do innych celów, przebudowy lub wyburzenia, warto dodatkowo sprawdzić, jak wygląda wstąpienie w najem komunalny w szczególnych sytuacjach związanych z zasobem gminy.

FAQ

Czy meldunek w mieszkaniu komunalnym daje prawo do najmu?

Nie. Meldunek potwierdza pobyt, ale nie tworzy tytułu prawnego do lokalu. O prawie do najmu decyduje umowa z gminą oraz zasady określone w uchwale rady gminy.

Czy gmina musi wynająć lokal osobie, która została po najemcy?

Nie zawsze. Taki obowiązek może wynikać tylko z konkretnych zasad przyjętych w uchwale gminy albo z wyjątkowych okoliczności sprawy. Sama obecność w lokalu nie wystarcza.

Czy opłacanie czynszu pomaga w uzyskaniu mieszkania?

Może być argumentem praktycznym na Pani korzyść, ale nie zastępuje umowy najmu i nie tworzy roszczenia o przydział lokalu komunalnego.

Czy po śmierci najemcy zawsze można przejąć mieszkanie komunalne?

Nie zawsze. Wstąpienie w najem po śmierci najemcy reguluje art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego i dotyczy tylko określonych osób, które stale mieszkały z najemcą do chwili jego śmierci.

Czy pismo lub ustna obietnica urzędu gwarantują zawarcie umowy?

Zwykle nie. Aby mówić o realnym uprawnieniu, trzeba ocenić treść dokumentu, podstawę prawną i to, czy gmina podjęła formalną decyzję zgodną z uchwałą.

Źródła

• art. 4 ust. 1 i 2, art. 14, art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 222 § 1 oraz art. 691 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• ustawa z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności
• uchwała właściwej rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy – każdorazowo do sprawdzenia według miejsca położenia lokalu