Ustanowienie odpłatnej służebności gruntowej
Jako właściciel nieruchomości ma Pani prawo żądać od osoby, która korzysta z Pani nieruchomości, stosownej opłaty albo ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej. Pani roszczenie jest tym bardziej zasadne, że ani Pani, ani poprzedni właściciel nieruchomości nie wyraziliście zgody na korzystanie z działki przez gminę. Może też Pani żądać usunięcia instalacji z Pani nieruchomości.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z części prywatnej nieruchomości przez gminę
Jak stwierdził Sąd Najwyższy Izba Cywilna w uchwale z dnia 17 czerwca 2005 r., sygn. akt. III CZP 29/2005, właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z niej, przeciwko posiadaczowi służebności w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 § 2 K.c. (przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń).
W innym orzeczeniu Sąd Najwyższy stwierdza, iż do istoty prawa własności należy prawo pobierania pożytków ze swej rzeczy, a zatem korzystanie przez inne osoby z rzeczy cudzej co do zasady winno być odpłatne (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 28 czerwca 2005 r., sygn. akt. I CK 14/2005).
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Wezwanie gminy do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Swoje działania powinna Pani rozpocząć od pisemnego wezwania gminy (lub przedsiębiorstwa wodociągowego i kanalizacyjnego) do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z Pana nieruchomości. Może Pani domagać się zapłaty za korzystanie z działki w okresie od wybudowania wodociągu i kanalizacji.
Wysokość opłaty za bezumowne korzystanie będzie uzależniona od tego, jaką powierzchnię działki zajmują instalacje przesyłowe, jaką średnice mają rury (od tego uzależniona jest strefa ochronna), jakie jest przeznaczenie działki oraz od cen rynkowych dzierżaw w okolicy, w której położona jest działka.
Najwłaściwsze byłoby skorzystanie z usług rzeczoznawcy w celu określenia należnego Pani wynagrodzenia za korzystanie z działki, ale nie musi Pani tego robić (jest to dość droga usługa). Może Pani natomiast zażądać od właściciela instalacji opłaty ustalonej przez Panią samemu.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Bezumowne przeprowadzenie przez gminę wodociągu i kanalizacji przez prywatną działkę
W piśmie do gminy może Pani wskazać, że przebiegający przez działkę wodociąg i kanalizacja w znacznym stopniu powodują obniżenie wartości działki. Rury przebiegające przez działkę ograniczają prawo własności, ponieważ wyłączają w całości grunt nad tymi rurami z użytkowania.
Jeżeli nie dojdzie Pani do porozumienia w sprawie korzystania z Pani działki przez właściciela wodociągu i kanalizacji, będzie Pani mogła wystąpić ze swoim roszczeniem na drogę postępowania sądowego.
Przykłady
Pani Anna kilka miesięcy temu nabyła działkę budowlaną na obrzeżach miasta. Podczas planowania budowy domu okazało się, że przez środek jej działki przebiega rurociąg wodociągowy i kanał ściekowy. Po rozmowie z sąsiadami dowiedziała się, że instalacje zostały wybudowane przez gminę około pięciu lat temu, bez zgody poprzedniego właściciela. Gmina nie zawarła żadnej umowy ani nie ustaliła wynagrodzenia za korzystanie z prywatnego gruntu. Ponieważ sieć utrudniała zaplanowanie inwestycji budowlanej, pani Anna wystąpiła do gminy z wezwaniem do zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu. Po negocjacjach gmina zgodziła się na podpisanie umowy i wypłatę wynagrodzenia za pięć lat wstecz.
Pan Marek odziedziczył działkę rolną po swoich rodzicach. Podczas sporządzania planu zagospodarowania stwierdził, że przez działkę przebiega kanalizacja sanitarna i wodociąg. Sprawdzając księgi wieczyste i dokumentację geodezyjną, zauważył, że brak jest jakichkolwiek wpisów dotyczących służebności przesyłu czy decyzji administracyjnych w tej sprawie. Gdy zwrócił się do przedsiębiorstwa wodociągowego, usłyszał, że instalacje zostały położone za zgodą gminy kilkanaście lat temu, jednak rodzice pana Marka nigdy żadnej zgody nie podpisywali. W tej sytuacji pan Marek wystąpił na drogę sądową, żądając wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości i odszkodowania za ograniczenie możliwości wykorzystania działki rolnej.
Państwo Kowalscy kupili atrakcyjną działkę rekreacyjną z zamiarem budowy domku letniskowego. Po zakupie odkryli, że na działce, tuż pod powierzchnią gruntu, przebiegają magistrale wodociągowe dużej średnicy. Okazało się, że rury zostały ułożone przez miejskie wodociągi w ramach inwestycji gminnej prowadzonej bez wiedzy i zgody ówczesnego właściciela. Obecność sieci nie tylko utrudniała realizację planów budowlanych, ale także obniżała wartość rynkową nieruchomości. Po konsultacji z prawnikiem, państwo Kowalscy wystosowali do gminy wezwanie do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ich działki oraz za utratę wartości gruntu. Sprawa zakończyła się ugodą przed mediatorem.
Podsumowanie
Brak zgody właściciela działki na przeprowadzenie przez nią kanalizacji czy wodociągu nie pozbawia go prawa do dochodzenia roszczeń. Zarówno obecny, jak i poprzedni właściciel mogą domagać się od gminy lub przedsiębiorstwa przesyłowego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a także ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej. W sytuacjach spornych możliwe jest również skierowanie sprawy na drogę sądową, gdzie sąd oceni zasadność żądań oraz wysokość należnego wynagrodzenia.
Oferta porad prawnych
Jeśli znajdują się Państwo w podobnej sytuacji i potrzebują pomocy w dochodzeniu roszczeń związanych z bezumownym korzystaniem z nieruchomości, zapraszamy do skorzystania z naszych porad prawnych online. Przeanalizujemy sprawę, wskażemy możliwe rozwiązania i przygotujemy niezbędne pisma, aby skutecznie dochodzić należnych Państwu praw.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 17 czerwca 2005 r., sygn. akt. III CZP 29/2005
3. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 28 czerwca 2005 r., sygn. akt. I CK 14/2005
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
