Podwyższenie czynszu w najmie okazjonalnym

Aneks do umowy najmu okazjonalnego a podwyżka czynszu

Przy podwyższenie czynszu w najmie okazjonalnym decydujące znaczenie ma treść umowy i przewidziany w niej mechanizm zmiany stawki. Jeżeli właściciel mieszkania zawarł z najemcą umowę najmu okazjonalnego i w tej umowie nie ma żadnych postanowień o podwyższaniu czynszu, to nie oznacza automatycznie, że czynsz można dowolnie zmienić jednostronnym pismem. W najmie okazjonalnym kluczowe znaczenie ma art. 19c ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Dlatego w opisanej sytuacji najbezpieczniejsze jest zawarcie pisemnego aneksu. Aneks może zmienić samą wysokość czynszu albo wprowadzić do umowy mechanizm przyszłych podwyżek. Skoro obie strony zgadzają się na zmianę, nie ma przeszkód, aby w trakcie obowiązywania umowy najmu okazjonalnego podpisać aneks zmieniający jej treść.

Nie trzeba jednak robić tego w dwóch etapach, czyli najpierw aneksem dopisywać możliwość podwyżki, a dopiero potem drugim aneksem podwyższać czynsz. Praktycznie lepsze jest przygotowanie jednego aneksu, w którym strony jednocześnie:

• wskazują nową wysokość czynszu i datę, od której będzie obowiązywać,
• opisują zasady kolejnych podwyżek, np. waloryzację raz w roku, wypowiedzenie dotychczasowej stawki albo konieczność pisemnego porozumienia,
• określają formę zawiadomienia najemcy i termin wejścia podwyżki w życie,
• porządkują rozliczanie opłat niezależnych od właściciela, jeżeli w praktyce również one ulegają zmianie.

Co powinien zawierać aneks podwyższający czynsz?

Aneks do umowy najmu okazjonalnego powinien być konkretny. Nie wystarczy ogólne sformułowanie, że właściciel może w przyszłości podnieść czynsz według własnego uznania. Taki zapis może prowadzić do sporu, bo najemca powinien wiedzieć, kiedy, w jaki sposób i w jakich granicach czynsz może zostać zmieniony.

Jeżeli strony chcą przewidzieć waloryzację, można odwołać się np. do wskaźnika inflacji albo innego mierzalnego kryterium. Jeżeli właściciel chce zachować możliwość jednostronnego wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu, umowa powinna jasno wskazywać termin wypowiedzenia, formę oświadczenia oraz moment, od którego nowy czynsz zacznie obowiązywać.

Czy można podwyższyć czynsz bez aneksu?

W praktyce odpowiedź zależy od treści umowy i od tego, czy najem okazjonalny został prawidłowo zawarty oraz zgłoszony do urzędu skarbowego. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że w najmie okazjonalnym, po spełnieniu warunków ustawowych, nie stosuje się wielu ogólnych przepisów tej ustawy, w tym standardowych zasad podwyższania czynszu z art. 8a i art. 9. Jednocześnie art. 19c ust. 2 stanowi, że właściciel może podwyższyć czynsz zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

W doktrynie i praktyce pojawia się pogląd, że przy braku szczególnego mechanizmu w umowie można rozważać zastosowanie art. 685¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie jest to jednak rozwiązanie całkowicie wolne od ryzyka, ponieważ w najmie okazjonalnym ustawodawca wyraźnie odsyła do warunków określonych w umowie.

Z punktu widzenia właściciela bezpieczniejsze jest więc nie opieranie podwyżki wyłącznie na jednostronnym oświadczeniu, lecz uzyskanie zgody najemcy i podpisanie aneksu. Jest to szczególnie istotne wtedy, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony i nie przewiduje wypowiedzenia z powodu braku zgody na wyższy czynsz.

Najem okazjonalny, zgłoszenie do urzędu skarbowego i skutki dla czynszu

Najem okazjonalny jest szczególnym typem najmu lokalu mieszkalnego. Co do zasady może go zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, i wymaga spełnienia dodatkowych warunków, w tym dołączenia oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji opróżnienia lokalu.

Dla pełnej skuteczności najmu okazjonalnego ważne jest również zgłoszenie zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli właściciel nie dopełni tego obowiązku, najem może nie korzystać z uproszczeń właściwych dla najmu okazjonalnego, a ocena podwyżki czynszu może przesunąć się w stronę ogólnych zasad ochrony lokatorów.

Podwyżka czynszu nie wymaga co do zasady nowego aktu notarialnego obejmującego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Inaczej może być tylko wtedy, gdy konkretna treść dokumentów notarialnych albo załączników została powiązana z innymi postanowieniami ekonomicznymi w sposób wymagający uporządkowania. W typowej sytuacji wystarczy pisemny aneks do umowy najmu.

Przy okazji aneksu można też zweryfikować całe zabezpieczenie najmu okazjonalnego, w tym aktualność adresu lokalu, do którego najemca ma się wyprowadzić po ustaniu najmu, oraz zgodę właściciela tego lokalu, jeżeli jest wymagana w danym stanie faktycznym.

Czynsz a opłaty niezależne od właściciela

W najmie okazjonalnym trzeba odróżnić czynsz od opłat niezależnych od właściciela. Czynsz jest wynagrodzeniem właściciela za oddanie lokalu do używania. Opłaty niezależne to najczęściej koszty mediów, zaliczki do wspólnoty lub spółdzielni, opłaty za wodę, ogrzewanie, śmieci czy energię, jeżeli są rozliczane według zasad przyjętych w umowie.

Art. 19c ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że z tytułu najmu okazjonalnego właściciel pobiera, oprócz czynszu, jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Warto więc w aneksie jasno wskazać, co jest podwyżką czynszu, a co jedynie aktualizacją opłat wynikających z decyzji wspólnoty, spółdzielni, dostawców mediów albo rzeczywistego zużycia.

Jeżeli w umowie przewidziano kaucję, trzeba pamiętać o limicie ustawowym właściwym dla najmu okazjonalnego. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Zmiana czynszu w trakcie najmu może uzasadniać rozmowę o zmianie zabezpieczenia, ale nie powinna prowadzić do obejścia tego limitu.

Co zrobić, gdy najemca nie zgadza się na podwyżkę?

Aneks jest porozumieniem stron. Jeżeli najemca nie chce go podpisać, właściciel nie może jednostronnie dopisać do umowy nowych postanowień i traktować ich tak, jakby zostały zaakceptowane. Brak zgody najemcy oznacza, że nadal obowiązuje dotychczasowa treść umowy, chyba że umowa zawiera już skuteczny mechanizm zmiany czynszu albo właściciel zdecyduje się na rozwiązanie dopuszczalne przez ustawę lub samą umowę.

W przypadku umowy zawartej na czas oznaczony trzeba dodatkowo pamiętać o art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Sama chęć uzyskania wyższego czynszu nie zawsze będzie więc wystarczająca do wcześniejszego zakończenia najmu.

FAQ

Czy aneks do umowy najmu okazjonalnego musi być pisemny?

Tak, w praktyce aneks powinien być pisemny. Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej, a zmiana jej istotnych postanowień, takich jak wysokość czynszu, powinna zostać dokonana w tej samej formie.

Czy można jednym aneksem podwyższyć czynsz i ustalić zasady kolejnych podwyżek?

Tak. Jest to często najlepsze rozwiązanie. W jednym aneksie można wskazać nową stawkę czynszu oraz dodać mechanizm przyszłych zmian, np. waloryzację albo wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu z określonym terminem.

Czy najemca musi zgodzić się na podwyżkę czynszu?

Jeżeli umowa nie przewiduje skutecznego mechanizmu podwyżki, zmiana czynszu w drodze aneksu wymaga zgody najemcy. Bez tej zgody właściciel powinien bardzo ostrożnie ocenić, czy może zastosować jednostronne wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu.

Czy podwyższenie czynszu wymaga nowego aktu notarialnego?

Zwykle nie. Podwyższenie czynszu co do zasady nie wymaga nowego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Wystarczający jest pisemny aneks, chyba że szczególna treść wcześniejszych dokumentów uzasadnia ich aktualizację.

Czy wzrost opłat do wspólnoty jest podwyżką czynszu?

Nie zawsze. Trzeba odróżnić czynsz należny właścicielowi od opłat niezależnych od właściciela. Jeżeli rosną opłaty administracyjne lub media, sposób ich przeniesienia na najemcę powinien wynikać z umowy i zasad rozliczeń w niej opisanych.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 19a, art. 19b, art. 19c i art. 19e: tekst aktu w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 673 § 3 i art. 685¹: tekst aktu w systemie ELI.