Podwyższenie czynszu w trakcie obowiązywania umowy najmu okazjonalnego

Aneks do umowy najmu okazjonalnego

Odpowiedź na przedstawione zagadnienie jest jak najbardziej twierdząca, zwłaszcza wobec pierwszego pytania. Skoro bowiem nie uregulował Pan w ogóle kwestii zmiany czynszu w umowie najmu okazjonalnego, to jej postanowienia, jako takie, obowiązują i mogą być zmienione tylko zgodną wolą stron. Formą tej zmiany jest właśnie aneks do umowy.

O powyższym stanowi art. 19c ust.2 ustawy z dn. 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„Art. 19c [Czynsz, opłaty]

1. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie”.

Zaznaczyć jednak trzeba, iż aneksem wprowadza Pan, tak czy inaczej, możliwość podwyższenia czynszu i przedstawia mechanizm tego podwyższenia. Jeżeli ma być on oparty o kolejny aneks (za każdym razem), gdzie umówicie się Państwo, jak rozumiem, na konkretną wysokość, to także jest to możliwe. Ale można także, i to jest częstsze, wprowadzić pierwszym aneksem sposób zmiany czynszu przez jednostronne oświadczenie woli wynajmującego i później już to tylko stosować, bez konieczności podpisywania kolejnego aneksu.

Tyle, że mówimy tutaj zarówno o tym, iż może Pan to zrobić w proponowany przez siebie sposób, jako formę zmiany samej umowy, jak i również o samej kwestii podwyższenia czynszu. A to jest, niejako przy okazji, jeszcze inna sprawa.

Kwota podwyżki czynszu

Piśmiennictwo bowiem nie jest w tej kwestii zgodne co do całkowitego braku możliwości podwyższenia czynszu, gdy w umowie najmu okazjonalnego strony nie uregulowały tej kwestii.

Poniżej komentarz do ww. przepisu (red. Chaciński, 2019):

„Podwyższenie czynszu. Zgodnie z art. 19e OchrLokU w przypadku dokonania zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego nie mają do niej zastosowania art. 8a i 9 OchrLokU. Oznacza to, że ustalenie zasad podwyższania czynszu pozostawiono samym stronom umowy. W przypadku braku regulacji umownej zastosowanie znajdzie art. 6851 KC, zgodnie z którym wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Użycie w art. 19c ust. 2 OchrLokU zwrotu »wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie« nie należy rozumieć jako wyłączającego zastosowanie art. 6851 KC, ale jako potwierdzającego wyłączenie stosowania unormowań zawartych w art. 8 i 9a OchrLokU. Taka interpretacja wynika zarówno z wykładni systemowej, jak i funkcjonalnej. Wprowadzenie szczególnych unormowań dotyczących umowy najmu okazjonalnego miało na celu wyłączenie takich umów spod restrykcyjnych uregulowań OchrLokU, m.in. w zakresie podwyższania czynszu. W konsekwencji do umowy najmu okazjonalnego jako czynności cywilnoprawnej mają zastosowanie przepisy KC. Trudno byłoby przyjąć, aby w przypadku zawarcia wieloletniej umowy najmu – przy braku umownej regulacji dotyczącej podwyższenie czynszu – wynajmujący był pozbawiony uprawnienia do jego wypowiedzenia”.

Wydaje się, więc, iż zgodnie z art. 685¹ Kodeksu cywilnego [Wypowiedzenie wysokości czynszu]: „wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego” – mógłby Pan i tak podwyższyć czynsz, bez zmiany umowy aneksem.

Wiedząc o przedstawionych przeze mnie rozwiązaniach, może Pan zadecydować, które z nich wybrać. Skoro jednak podaje Pan, że najemca podpisze aneks, to zawsze lepiej uzyskać porozumienie i wprowadzić aneks. Ale w tym miejscu dałbym sobie możliwość mechanizmu swojego oświadczenia woli, bez konieczności drugiego aneksu na samą podwyżkę.