Odbiór budynku gospodarczego z 1980 r. – czy jest potrzebny?

Czy budynek z 1980 r. wymaga dziś odbioru?

W prawie budowlanym nie funkcjonuje jedno ogólne pojęcie „odbioru budynku” rozumianego jako obowiązkowa wizyta urzędnika przy każdym obiekcie. Obecnie podstawowe zasady rozpoczęcia użytkowania wynikają z art. 54 oraz art. 55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Art. 54 tej ustawy przewiduje, że do użytkowania obiektu budowlanego, na którego budowę wymagano decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia budowy określonych obiektów, można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ w terminie 14 dni od doręczenia zawiadomienia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.

Pozwolenie na użytkowanie jest wymagane tylko w przypadkach wskazanych w art. 55 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, między innymi gdy taki obowiązek wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy inwestor chce przystąpić do użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót albo gdy obiekt należy do kategorii wymienionych w tym przepisie.

W przypadku budynku gospodarczego wybudowanego w 1980 r. nie należy jednak automatycznie stosować dzisiejszych procedur tak, jakby budowa dopiero się kończyła. Najpierw trzeba ustalić, czy budowa została zrealizowana na podstawie ówczesnej decyzji, jakie obowiązki wynikały z tej decyzji oraz czy istnieją dokumenty potwierdzające zakończenie budowy albo dopuszczenie obiektu do użytkowania według przepisów obowiązujących w 1980 r.

Mapa geodezyjna a legalność budynku

Fakt, że budynek został naniesiony na mapę geodezyjną, ma znaczenie dowodowe, ale nie zastępuje decyzji administracyjnej. Inwentaryzacja geodezyjna potwierdza istnienie obiektu i jego położenie, natomiast nie przesądza samodzielnie, że budynek został wybudowany zgodnie z pozwoleniem na budowę albo że został prawidłowo oddany do użytkowania.

Podobnie pismo geodety powiatowego o zgodności z wytyczoną granicą może być ważnym dokumentem przy ocenie usytuowania obiektu, lecz nie jest pozwoleniem na użytkowanie. Legalność budynku ocenia się przede wszystkim przez pryzmat decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzonego projektu, ewentualnych dokumentów zakończenia budowy oraz przepisów obowiązujących w dacie wykonania robót.

Jakie dokumenty warto zgromadzić?

Przy budynku z 1980 r. warto zacząć od dokumentów, które pozwolą odtworzyć historię inwestycji. Najczęściej przydatne są:

• decyzja o pozwoleniu na budowę albo ówczesne zezwolenie na budowę,
• zatwierdzony projekt budowlany lub plan budynku,
• dziennik budowy, jeżeli zachował się w dokumentach prywatnych albo archiwum,
• dokumenty geodezyjne, w tym mapa z inwentaryzacją powykonawczą,
• pisma organów administracji dotyczące zakończenia budowy lub użytkowania,
• zaświadczenia albo kopie akt z archiwum starostwa, urzędu gminy, urzędu miasta albo powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego,
• dowody wieloletniego ujawnienia budynku w ewidencji gruntów i budynków oraz dokumentach podatku od nieruchomości.

Jeżeli dokumenty zaginęły, właściciel może wystąpić do właściwego organu o kwerendę akt archiwalnych. W praktyce warto sprawdzić zarówno archiwum organu administracji architektoniczno-budowlanej, jak i archiwum powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego, ponieważ po reformach administracyjnych akta mogły zostać przekazane między organami.

Budynek z 1980 r. a dawne Prawo budowlane

Budynek wybudowany w 1980 r. powstawał pod rządami ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane. Ma to istotne znaczenie, ponieważ zgodnie z art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie obecnej ustawy, czyli przed 1 stycznia 1995 r., co do zasady nie stosuje się art. 48 obecnej ustawy dotyczącego typowej samowoli budowlanej, lecz przepisy dotychczasowe.

W praktyce oznacza to, że dla budynków z PB 1974 stosuje się szczególne przepisy i odmienny sposób oceny niż przy nowych samowolach. Art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane przewidywał nakaz rozbiórki obiektu wybudowanego bez wymaganego pozwolenia między innymi wtedy, gdy obiekt znajdował się na terenie nieprzeznaczonym pod zabudowę danego rodzaju albo powodował niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

Jeżeli więc budynek gospodarczy rzeczywiście został wybudowany legalnie, na podstawie ówczesnego pozwolenia, podstawowym zadaniem właściciela jest wykazanie tego dokumentami. Jeżeli natomiast pozwolenia nie było albo budynek istotnie odbiega od zatwierdzonego projektu, organ może badać sprawę w trybie właściwym dla obiektów wzniesionych przed 1995 r.

Kiedy potrzebne jest pozwolenie na użytkowanie?

Obecnie pozwolenie na użytkowanie wynika z art. 55 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. W sprawach historycznych trzeba jednak sprawdzić, czy obowiązek uzyskania takiego dokumentu wynikał z dawnej decyzji, przepisów obowiązujących w chwili zakończenia budowy albo późniejszego postępowania nadzoru budowlanego.

Jeżeli budynek był użytkowany od wielu lat, organ nie powinien automatycznie żądać dokumentów typowych dla nowej inwestycji, których po kilkudziesięciu latach obiektywnie nie da się uzyskać. Może jednak wezwać właściciela do przedstawienia dostępnych dowodów, a przy braku dokumentów przeprowadzić postępowanie wyjaśniające.

W razie stwierdzenia, że do użytkowania przystąpiono z naruszeniem art. 54 albo art. 55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, znaczenie może mieć art. 57 ust. 7 tej ustawy. Kwestia kary za użytkowanie bez odbioru ma własne przedawnienie i zależy od ustalonego stanu faktycznego, daty rozpoczęcia użytkowania oraz tego, czy organ może wykazać naruszenie aktualnych obowiązków.

Co zrobić, gdy nie ma pewności, czy budynek jest legalny?

Jeżeli właściciel ma plan, zezwolenie z urzędu i dokument geodezyjny, ale nie ma dowodu zakończenia budowy albo dopuszczenia do użytkowania, najbezpieczniej jest najpierw uporządkować dokumentację. Nie zawsze dobrym rozwiązaniem jest składanie przypadkowego wniosku o pozwolenie na użytkowanie, ponieważ może to uruchomić postępowanie, w którym organ zacznie badać całą historię obiektu.

W pierwszej kolejności warto:

1. ustalić, jaki organ wydał decyzję w 1980 r. i gdzie znajdują się akta,
2. porównać istniejący budynek z zatwierdzonym projektem albo planem,
3. sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzje planistyczne historyczne, jeżeli są dostępne,
4. ustalić, czy budynek był ujawniany w podatku od nieruchomości i ewidencji budynków,
5. ocenić, czy ewentualne odstępstwa od projektu były istotne według przepisów obowiązujących w czasie budowy.

Jeżeli okaże się, że obiekt powstał bez wymaganego pozwolenia albo nie da się wykazać legalności budowy, obecnie istnieje uproszczona legalizacja po 20 latach przewidziana w art. 49f ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Ten tryb dotyczy obiektów, od których zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, ale wymaga spełnienia warunków ustawowych i przedstawienia dokumentów, w tym między innymi geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej, zgodnie z art. 49g tej ustawy.

Porównanie możliwych sytuacji

FAQ

Czy samo naniesienie budynku na mapę oznacza, że budynek jest odebrany?

Nie. Mapa geodezyjna potwierdza położenie i istnienie budynku, ale nie zastępuje pozwolenia na budowę, zawiadomienia o zakończeniu budowy ani pozwolenia na użytkowanie.

Czy po kilkudziesięciu latach trzeba składać zawiadomienie o zakończeniu budowy?

Nie zawsze. Najpierw trzeba ustalić, jakie przepisy obowiązywały w chwili budowy i czy obowiązek został już wykonany. Przy obiekcie z 1980 r. kluczowe są akta archiwalne i treść dawnej decyzji.

Co grozi, jeżeli budynek był użytkowany bez wymaganego pozwolenia?

Jeżeli organ wykaże naruszenie obowiązków z art. 54 albo art. 55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, może badać podstawy do zastosowania art. 57 ust. 7 tej ustawy. W sprawach bardzo starych znaczenie mają jednak konkretne daty, dowody i przepisy o przedawnieniu administracyjnych kar pieniężnych.

Czy stary budynek gospodarczy można zalegalizować?

Tak, jeżeli spełnia warunki ustawowe. Dla obiektów sprzed 1995 r. istotny jest art. 103 ust. 2 obecnego Prawa budowlanego oraz przepisy ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane. W określonych przypadkach możliwa jest też uproszczona legalizacja z art. 49f obecnego Prawa budowlanego.

Czy warto od razu iść do nadzoru budowlanego?

Warto najpierw sprawdzić dokumenty i akta archiwalne. Złożenie nieprzemyślanego wniosku może uruchomić postępowanie, w którym organ będzie badał nie tylko użytkowanie, ale także legalność całej budowy.

Źródła

• Art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane.
• Art. 49f, art. 49g, art. 54, art. 55, art. 57 ust. 7 oraz art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Art. 189g ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego.