Ustanie stosunku najmu a rzeczy najemcy pozostawione w lokalu

Obowiązki wynikające z zakończenia umowy najmu

Z zakończeniem umowy najmu (podnajmu) wiążą się określone obowiązki (pomimo że stosunek umowy już ustał). Należy tu zaliczyć przede wszystkim obowiązek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym. Zgodnie bowiem z art. 675 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego „po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie”.

Jak wynika z powyższego artykułu, obowiązek zwrotu przedmiotu najmu obciąża nie tylko najemcę, ale także osobę, której oddał on przedmiot najmu w podnajem albo do bezpłatnego używania. Przedmiot najmu powinien zostać zwrócony w stanie niepogorszonym (ponad normalne zużycie).

Rozwiązanie umowy najmu i obowiązek najemcy do oddania wynajmującemu przedmiotu najmu

W sytuacji gdy następuje rozwiązanie umowy najmu, ustaje łączący strony stosunek najmu, co powoduje po stronie najemcy obowiązek oddania wynajmującemu przedmiotu najmu. Do chwili wydania tegoż przedmiotu zachodzi po stronie byłego najemcy tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy.

Wynajmującemu – niezależnie od tego, czy jest on właścicielem rzeczy, czy przysługuje mu do niej inny tytuł prawny – służy roszczenie o zwrot przedmiotu najmu.

Jeśli były najemca nie oddaje przedmiotu najmu, to korzysta z niego w drodze bezumownej (gdyż umowa została już rozwiązana).

Za bezumowne korzystanie z rzeczy właścicielowi należy się wynagrodzenie, które jest formą odszkodowania. Czasami wysokość odszkodowania jest trudna do oszacowania.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Generalnie przyjmuje się, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości obejmuje spodziewane korzyści z tytułu umowy najmu czy dzierżawy, która zostałaby zawarta, gdyby nieruchomość nie została zajęta. Przepisy prawa przyznają właścicielowi roszczenie o odszkodowanie, które obejmuje kompensatę utraconych korzyści, jakie właściciel by uzyskał, gdyby rzecz wynajął. Utratą korzyści jest w szczególności szkoda polegająca na nieuzyskaniu pożytków cywilnych (czynszu z najmu, dzierżawy), które rzecz przynosi.

Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości powinno odpowiadać wysokości ewentualnego czynszu za wynajem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15.09.2005 r., sygn. akt II CK 61/05). Jeżeli jednak zajęta jest jedynie część nieruchomości, to moim zdaniem wysokość odszkodowania powinna odpowiadać proporcjonalnie części czynszu za wynajem. Ocena tej sytuacji zawsze będzie należała do sądu, który oceni, czy wysokość żądanego w pozwie roszczenia jest uzasadniona.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości

Mając na uwadze powyższe, powinien Pan wezwać podnajemcę do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. W przypadku odmowy będzie trzeba skierować pozew do sądu.

Na koniec dodam tylko, że otrzymane wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium RP. Odszkodowanie nie stanowi dostawy towaru ani świadczenia usługi, jest wypłacane przez stronę jako ekwiwalent za bezprawne zajmowanie lokalu, więc nie jest wynagrodzeniem z tytułu dostawy towarów czy też świadczenia usług i dlatego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.