Rzeczy najemcy pozostawione w lokalu po zakończeniu najmu

Co wynika z zakończenia umowy najmu lub podnajmu?

Po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia wynikającego z prawidłowego używania. Wynika to wprost z art. 675 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Z kolei zgodnie z art. 675 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca oddał rzecz w podnajem albo do bezpłatnego używania, obowiązek ten ciąży także na tej osobie.

W praktyce oznacza to, że po wygaśnięciu umowy podnajemca powinien nie tylko opuścić lokal, ale też usunąć z niego swoje rzeczy. Jeżeli tego nie zrobi, narusza obowiązek zwrotu lokalu.

Zobacz również: podnajem bez zgody wynajmującego – co może zrobić właściciel?

Czy można obciążyć byłego najemcę kosztami po ustaniu umowy?

Tak, ale trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli po ustaniu umowy były najemca nadal faktycznie włada lokalem, można dochodzić zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu. Podstawą roszczenia bywa zarówno art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 230 Kodeksu cywilnego, jak i ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 471 Kodeksu cywilnego albo art. 415 Kodeksu cywilnego – zależnie od stanu faktycznego i podstawy prawnej przyjętej w sporze.

Jeżeli natomiast były najemca nie przebywa już w lokalu, ale pozostawił w nim rzeczy, ocena jest bardziej złożona. Samo pozostawienie rzeczy nie zawsze oznacza, że nadal korzysta z całego lokalu w takim zakresie, jak przy normalnym najmie. Można jednak dochodzić naprawienia szkody lub zapłaty kwoty odpowiadającej zajętej powierzchni, jeżeli rzeczywiście ogranicza to możliwość korzystania z lokalu albo jego dalszego wynajęcia. W takim przypadku trzeba wykazać rozmiar szkody, związek przyczynowy i wysokość żądania.

W orzecznictwie przyjmuje się, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości co do zasady odpowiada temu, co właściciel lub uprawniony mógłby uzyskać z tytułu najmu lub dzierżawy. Taki kierunek potwierdził Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z 15 września 2005 r., sygn. akt II CK 61/05. Jeżeli jednak zajęta jest tylko część lokalu, wysokość roszczenia powinna być odpowiednio uzasadniona i proporcjonalna.

Czy wolno zatrzymać, używać albo sprzedać pozostawione rzeczy?

Co do zasady – nie. To, że umowa najmu się skończyła, nie przenosi własności rzeczy pozostawionych w lokalu na wynajmującego ani najemcę głównego. Własność rzeczy ruchomej nadal przysługuje dotychczasowemu właścicielowi, a ochronę własności przewiduje art. 140 Kodeksu cywilnego.

Samowolne przejęcie rzeczy do własnego użytku, ich sprzedaż, zniszczenie albo wyrzucenie może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wskutek takiego działania właściciel rzeczy poniesie szkodę, może żądać jej naprawienia. W zależności od okoliczności może też wchodzić w grę odpowiedzialność karna, zwłaszcza za przywłaszczenie cudzej rzeczy ruchomej z art. 284 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny.

Nie należy więc zakładać, że brak zainteresowania byłego najemcy rzeczami oznacza ich porzucenie w sensie prawnym. Porzucenie rzeczy z zamiarem wyzbycia się własności wymaga zamiaru właściciela. Sama bierność albo opóźnienie w odbiorze rzeczy zwykle nie wystarcza do bezpiecznego przyjęcia, że własność wygasła.

Jak postąpić bezpiecznie krok po kroku?

Najbezpieczniejsza procedura powinna obejmować kilka działań praktycznych:

1. Wezwanie do odbioru rzeczy – najlepiej na piśmie, listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a dodatkowo e-mailem. W piśmie warto wskazać, że umowa ustała, lokal nie został w pełni opróżniony, rzeczy należy odebrać w konkretnym terminie oraz że po bezskutecznym upływie terminu zostaną one przeniesione do przechowania na koszt i ryzyko właściciela.
2. Sporządzenie dokumentacji – zdjęcia, nagranie, spis rzeczy, opis stanu lokalu, najlepiej z udziałem świadka. Przy cenniejszym mieniu warto sporządzić protokół.
3. Wyznaczenie rozsądnego terminu – termin powinien realnie umożliwiać odbiór rzeczy. To, jaki termin będzie wystarczający, zależy od rodzaju mienia i kontaktu z byłym najemcą.
4. Przechowanie rzeczy – jeżeli lokal musi być odzyskany, rzeczy można co do zasady zabezpieczyć i przenieść do magazynu lub innego miejsca przechowania, ale z zachowaniem staranności. Podstawy rozliczeń za przechowanie można szukać w przepisach o naprawieniu szkody albo prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, tj. art. 752–757 Kodeksu cywilnego, zależnie od sposobu działania i okoliczności.
5. Wezwanie do zapłaty – osobno warto wezwać byłego najemcę do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu albo odszkodowania za blokowanie powierzchni, jeżeli są do tego podstawy faktyczne.

Jeżeli były najemca nadal nie reaguje, pozostaje dochodzenie roszczeń przed sądem. W pozwie można żądać m.in. zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, odszkodowania, a w określonych przypadkach także zwrotu kosztów przechowania rzeczy.

Czy można samodzielnie wejść do lokalu i usunąć rzeczy?

Jeżeli lokal został już zwrócony, a były najemca nie ma do niego tytułu prawnego, wynajmujący co do zasady może nim dysponować. Trzeba jednak odróżnić dysponowanie lokalem od dysponowania cudzym mieniem znajdującym się w lokalu. Samo otwarcie lokalu i zabezpieczenie rzeczy nie jest tym samym co ich przywłaszczenie czy zniszczenie.

W praktyce warto unikać działań siłowych i nie usuwać rzeczy bez dokumentacji, zwłaszcza gdy były najemca może twierdzić, że utracił wartościowe przedmioty, dokumentację księgową, sprzęt lub towar. W sporze to wynajmujący często musi wykazać, co faktycznie zostało pozostawione i w jakim stanie.

Zobacz również: wypowiedzenie umowy o współpracy – skutki i rozliczenia po zakończeniu umowy

Czy należność za bezumowne korzystanie podlega VAT?

To zależy od charakteru świadczenia. Nie można dziś bezwarunkowo przyjąć, że każda kwota płacona po ustaniu najmu pozostaje poza VAT. Jeżeli strony faktycznie tolerują dalsze korzystanie z lokalu w zamian za zapłatę, organy podatkowe i orzecznictwo unijne oraz krajowe mogą traktować takie świadczenie jako odpłatne udostępnienie lokalu, a więc usługę podlegającą opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych wynikających z art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Jeżeli natomiast dochodzona kwota ma rzeczywiście charakter odszkodowawczy, bo wynajmujący nie godził się na dalsze zajmowanie lokalu i podejmował działania w celu odzyskania władania, możliwe jest stanowisko, że nie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług. Kwalifikacja podatkowa zależy więc od konkretnych okoliczności, treści wezwań, sposobu rozliczeń i zachowania stron.

W sprawach gospodarczych ten wątek warto ocenić także z księgowym lub doradcą podatkowym, zanim zostanie wystawiona nota lub faktura.

Tabela: co wolno, a czego lepiej nie robić?

FAQ

Czy po zakończeniu najmu rzeczy automatycznie przechodzą na wynajmującego?

Nie. Ustanie najmu nie powoduje przejścia własności rzeczy pozostawionych w lokalu. Nadal należą one do właściciela, chyba że w konkretnym przypadku można udowodnić ich porzucenie z zamiarem wyzbycia się własności.

Czy można naliczać czynsz po wygaśnięciu umowy?

Nie jako czynsz z nieistniejącej już umowy. Można natomiast dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu albo odszkodowania, jeśli są ku temu podstawy faktyczne i prawne.

Czy rzeczy można wyrzucić, jeśli były najemca milczy?

To bardzo ryzykowne. Najpierw należy wezwać do odbioru rzeczy, udokumentować ich stan i rozważyć bezpieczne przechowanie. Wyrzucenie rzeczy bez podstawy może prowadzić do roszczeń o odszkodowanie.

Czy można obciążyć byłego najemcę kosztami magazynowania?

W wielu przypadkach tak, ale roszczenie trzeba odpowiednio uzasadnić i wykazać, że koszty były celowe oraz pozostają w związku z niewykonaniem obowiązku opróżnienia lokalu.

Czy taka sprawa zawsze wymaga pozwu?

Nie zawsze. Czasem wystarcza skuteczne wezwanie do odbioru rzeczy i zapłaty. Jeżeli jednak były najemca nie reaguje albo kwestionuje roszczenie, spór często kończy się postępowaniem sądowym.

Źródła

• art. 140, art. 224 § 2, art. 225, art. 230, art. 415, art. 471, art. 675 § 1 i § 2, art. 752–757 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 284 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny
• art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
• wyrok Sądu Najwyższego z 15 września 2005 r., sygn. akt II CK 61/05