Przeniesienie własności domu po rozwodzie i wspólny kredyt

Do kogo należy dom wybudowany na działce męża?

W opisanym stanie faktycznym kluczowe znaczenie ma to, że działki zostały nabyte przez męża w drodze darowizny. Zgodnie z art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że darczyńca inaczej postanowił.

Jeżeli więc obie działki weszły do majątku osobistego męża, to sam grunt nie stał się majątkiem wspólnym tylko dlatego, że małżeństwo trwało albo że później ustanowiono rozdzielność majątkową.

To prowadzi do drugiej ważnej zasady. Na podstawie art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Z kolei art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W praktyce oznacza to, że dom wybudowany na gruncie należącym wyłącznie do męża co do zasady również stał się jego własnością. Nie powstał automatycznie udział żony w prawie własności domu tylko dlatego, że budowa była finansowana wspólnie.

Dlaczego wspólny kredyt nie daje udziału we własności?

To częsty problem po rozwodzie. Wspólny kredyt oznacza wspólne zobowiązanie wobec banku, ale nie przesądza o prawie własności nieruchomości. Odpowiedzialność za spłatę długu i prawo własności to dwie różne kwestie.

Jeżeli oboje byli małżonkowie podpisali umowę kredytową, bank może dochodzić spłaty zgodnie z treścią tej umowy od wszystkich kredytobiorców. Jednocześnie właścicielem domu może pozostawać tylko jeden z nich, jeśli tylko on był właścicielem gruntu i nie doszło później do skutecznego przeniesienia własności w formie aktu notarialnego.

Jeżeli rozważają Państwo przepisanie mieszkania kredyt, warto pamiętać, że sama zgoda między byłymi małżonkami nie zastępuje zgody banku na zmianę dłużnika.

Jakie roszczenia przysługują byłej żonie?

Skoro nieruchomość należy co do zasady do majątku osobistego męża, podstawowym kierunkiem działania nie jest „uznanie” żony za współwłaściciela z mocy prawa, lecz rozliczenie nakładów i ewentualne umowne przeniesienie własności.

Podstawą rozliczeń między byłymi małżonkami jest przede wszystkim art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może także żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednak sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny. Jeżeli dom należał do jednego z małżonków jeszcze przed ślubem, osobno omawiamy podział rozliczeń dotyczących domu sprzed ślubu i wspólnego kredytu hipotecznego po rozwodzie.

W opisanej sprawie najczęściej w grę wchodzą:

• nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty męża, np. finansowanie budowy domu z wynagrodzeń pobieranych w czasie wspólności ustawowej,
• nakłady z majątku osobistego żony na majątek osobisty męża, jeżeli żona wyłożyła własne środki, np. oszczędności sprzed ślubu, darowiznę otrzymaną wyłącznie dla siebie albo środki uzyskane ze sprzedaży składnika jej majątku osobistego,
• rozliczenie rat kredytu spłacanych po ustaniu wspólności lub po rozwodzie.

Jeżeli potrzebne jest dokładne wyliczenie tych roszczeń, znaczenie mają daty wpłat, źródło środków, wysokość zadłużenia, wartość nieruchomości i to, czy po rozwodzie tylko jedna osoba spłaca kredyt.

Czy po rozwodzie można przepisać dom na byłą żonę?

Tak, ale nie dzieje się to automatycznie. Jeżeli wyłącznym właścicielem jest były mąż, to przeniesienie własności nieruchomości wymaga umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak również umowa przenosząca własność nieruchomości, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W praktyce możliwe są najczęściej trzy rozwiązania:

Jeżeli między stronami jest zgoda, najprostsza bywa umowa notarialna połączona z ustaleniem, kto przejmuje dług i jak nastąpi spłata drugiej strony. W podobnych sprawach znaczenie ma też spłata po rozwodzie, zwłaszcza gdy jedna osoba zatrzymuje nieruchomość, a druga ma otrzymać rozliczenie pieniężne.

Czy można przejąć cały kredyt na siebie?

Tak, ale wymaga to zgody banku. Sam rozwód, rozdzielność majątkowa ani nawet umowa między byłymi małżonkami nie powodują automatycznego zwolnienia jednego z kredytobiorców z długu.

Jeżeli chcą Państwo, aby od tej pory wyłącznie była żona spłacała kredyt i odpowiadała wobec banku, potrzebny jest aneks do umowy kredytowej albo inna forma zgody banku na przejęcie długu. Co do zasady zastosowanie mają tu przepisy art. 519 § 1 i § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi przejęcie długu następuje przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela.

Wierzycielem jest tu bank. Bez jego zgody były mąż może nadal pozostawać współdłużnikiem wobec banku, nawet jeżeli między stronami ustalono, że kredyt będzie spłacać tylko była żona.

Bank zwykle bada wtedy:

• zdolność kredytową osoby, która ma przejąć zobowiązanie,
• wysokość dochodów i stabilność zatrudnienia,
• aktualną wartość nieruchomości i stan zabezpieczenia,
• historię dotychczasowej spłaty kredytu.

Od czego zacząć krok po kroku?

W takiej sprawie najbezpieczniejsza jest kolejność działań:

1. Ustalić stan prawny nieruchomości – pobrać aktualny odpis księgi wieczystej, sprawdzić właściciela, hipotekę, wysokość zabezpieczenia i oznaczenie działek.
2. Zebrać dokumenty finansowe – umowę kredytową, harmonogram spłat, potwierdzenia wpłat, faktury, przelewy, dokumenty dotyczące źródeł środków na budowę.
3. Ustalić z byłym mężem wariant porozumienia – czy ma to być sprzedaż, darowizna, przeniesienie za spłatą, czy rozliczenie nakładów bez przenoszenia własności.
4. Wystąpić do banku – zapytać o procedurę przejęcia długu, zmianę kredytobiorcy albo zwolnienie współdłużnika.
5. Przygotować akt notarialny – jeżeli strony są zgodne co do przeniesienia własności.
6. Jeżeli nie ma zgody – rozważyć postępowanie sądowe o podział majątku wspólnego oraz rozliczenie nakładów z art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Zobacz również:

• podział z kredytem
• zrzeczenie udziału

Co można uzyskać w sądzie, jeśli nie ma zgody byłego męża?

Jeżeli były mąż nie chce dobrowolnie przenieść własności, sąd nie „dopisze” automatycznie byłej żony jako współwłaściciela tylko z tego powodu, że współfinansowała budowę. W sporze sądowym najczęściej dochodzi się rozliczenia nakładów albo spłat związanych z kredytem i budową.

W postępowaniu o podział majątku wspólnego sąd ustala skład i wartość majątku wspólnego, a także może rozliczyć nakłady zgodnie z art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli jednak nieruchomość była majątkiem osobistym męża, sama nieruchomość nie staje się przez to składnikiem majątku wspólnego. Przedmiotem rozliczenia pozostaje wartość nakładów poniesionych na tę nieruchomość.

W zależności od stanu sprawy może być też potrzebna opinia biegłego do ustalenia:

• wartości nieruchomości,
• wartości nakładów zwiększających wartość domu,
• zakresu spłat dokonanych po ustaniu wspólności ustawowej.

Jak udowodnić nakłady i spłaty?

To zwykle najtrudniejszy element sprawy. Warto zabezpieczyć:

• umowy darowizny działek,
• odpis księgi wieczystej,
• umowę kredytu i wszystkie aneksy,
• historię rachunku kredytowego,
• wyciągi bankowe pokazujące źródło środków na budowę,
• faktury za materiały i usługi,
• umowy z wykonawcami,
• korespondencję dotyczącą uzgodnień między małżonkami,
• dowody na środki stanowiące majątek osobisty, np. oszczędności sprzed ślubu lub darowiznę wyłącznie dla żony.

Samo twierdzenie, że „budowaliśmy razem”, zwykle nie wystarcza. Sąd ocenia konkretne dowody i ich związek z finansowaniem inwestycji.

FAQ

Czy po rozwodzie mogę zostać właścicielem domu, jeśli kredyt jest wspólny?

Nie automatycznie. Wspólny kredyt nie daje sam z siebie prawa własności. Potrzebne jest skuteczne przeniesienie własności, zwykle w akcie notarialnym, oraz odrębne uzgodnienia z bankiem.

Czy dom wybudowany w małżeństwie zawsze jest wspólny?

Nie. Jeżeli dom został wybudowany na gruncie należącym do majątku osobistego jednego z małżonków, to co do zasady również dom należy do tego majątku osobistego.

Czy mogę żądać zwrotu pieniędzy włożonych w budowę domu byłego męża?

Tak, co do zasady można dochodzić rozliczenia nakładów na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Trzeba jednak wykazać źródło środków i ich przeznaczenie na nieruchomość.

Czy rozdzielność majątkowa zmienia własność domu?

Nie. Ustanowienie rozdzielności majątkowej nie przenosi własności nieruchomości. Zmienia ustrój majątkowy na przyszłość, ale nie powoduje automatycznego podziału ani przepisania domu.

Czy bank musi zgodzić się na przepisanie kredytu na jedną osobę?

Nie. Bank ocenia zdolność kredytową i może odmówić zgody na przejęcie długu albo zażądać dodatkowych zabezpieczeń.

Źródła

• art. 31 § 1 i § 2, art. 33 pkt 2, art. 45 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 47 § 1, art. 48, art. 158, art. 519 § 1 i § 2 pkt 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny