Rozstanie z narzeczoną a wspólny kredyt na mieszkanie

Czy po rozstaniu była narzeczona nadal ma prawa do mieszkania?

Tak – jeżeli mieszkanie zostało nabyte do współwłasności ułamkowej, np. po 1/2 udziału dla każdego, to po rozstaniu obie osoby nadal pozostają współwłaścicielami. Wynika to z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz z art. 197 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym domniemywa się równość udziałów, jeżeli nie wynika co innego z czynności prawnej.

To oznacza, że sama okoliczność rozstania nie powoduje utraty udziału przez byłą narzeczoną. Jeżeli figuruje ona w akcie notarialnym jako współwłaścicielka, to co do zasady ma prawo do udziału w nieruchomości, a niekiedy także do odpowiedniej spłaty przy zniesieniu współwłasności.

Nie można więc przyjąć automatycznie, że skoro tylko Pan spłacał kredyt, to druga strona „niczego nie może żądać”. Trzeba oddzielić dwie kwestie: prawo własności do udziału w mieszkaniu oraz rozliczenia z tytułu spłacanych rat, nakładów i kosztów utrzymania.

Co ze wspólnym kredytem po rozstaniu?

Jeżeli oboje podpisali Państwo umowę kredytową, to wobec banku najczęściej pozostają Państwo współdłużnikami solidarnymi. Zgodnie z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna.

W praktyce bank może żądać spłaty całej raty od każdego z kredytobiorców, niezależnie od ich ustaleń prywatnych po rozstaniu. Dla banku znaczenie ma treść umowy kredytowej, a nie to, kto faktycznie mieszka w lokalu.

Jeżeli więc tylko jedna osoba spłaca kredyt, nie oznacza to automatycznie, że druga przestaje być dłużnikiem wobec banku. Zmiana w tym zakresie wymaga zgody banku i zwykle zawarcia aneksu albo nowej decyzji kredytowej po ponownej ocenie zdolności kredytowej.

Zobacz również:

• rozdzielność majątkowa a kredyt hipoteczny – komu przypadnie mieszkanie
• czy można zmusić współwłaściciela do sprzedaży udziału w nieruchomości

Czy osoba, która sama spłacała raty, może domagać się rozliczenia?

Co do zasady tak. Jeżeli współdłużnik solidarny spłacił dług ponad część, która powinna go obciążać we wzajemnych relacjach, może żądać zwrotu od pozostałego współdłużnika. Wynika to z art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego.

Przykładowo, gdy kredyt obciążał obie osoby po połowie, a po rozstaniu tylko Pan spłacał całe raty, może Pan dochodzić od byłej narzeczonej zwrotu odpowiedniej części tych spłat. Zakres tego roszczenia zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego, w tym od tego:

• czy strony inaczej ustaliły między sobą zasady spłaty,
• kto korzystał z mieszkania po rozstaniu,
• czy druga strona ponosiła inne koszty związane z lokalem,
• czy spłaty obejmowały tylko kapitał i odsetki, czy także ubezpieczenia i opłaty dodatkowe.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd może rozliczać również wzajemne roszczenia współwłaścicieli związane z posiadaniem rzeczy i nakładami. Podstawę procesową stanowi art. 618 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Na czym polega zniesienie współwłasności mieszkania?

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Wynika to wprost z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli nie ma zgody co do sposobu zakończenia współwłasności, sprawę rozstrzyga sąd.

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać podziału rzeczy wspólnej, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W przypadku mieszkania taki fizyczny podział zazwyczaj nie jest możliwy.

Dlatego w praktyce najczęściej stosuje się rozwiązania z art. 212 Kodeksu cywilnego, czyli:

• przyznanie mieszkania jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego,
• sprzedaż mieszkania i podział uzyskanej ceny między współwłaścicieli.

Jeżeli chce Pan zatrzymać mieszkanie, zwykle najwłaściwszy jest wniosek o przyznanie własności Panu z obowiązkiem spłaty byłej narzeczonej, ale z jednoczesnym żądaniem rozliczenia rat kredytu, nakładów i innych kosztów, które poniósł Pan samodzielnie.

Jakie dokumenty i dowody przygotować do sprawy?

We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności – tak stanowi art. 617 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce warto dołączyć przede wszystkim:

• akt notarialny nabycia mieszkania,
• numer księgi wieczystej i odpis księgi wieczystej,
• umowę kredytową i aneksy,
• harmonogram spłat,
• potwierdzenia przelewów rat kredytu,
• dowody opłat za czynsz, media, podatek od nieruchomości i ubezpieczenie,
• faktury za remonty i inne nakłady na lokal,
• korespondencję między stronami dotyczącą uzgodnień finansowych.

W sprawach o zniesienie współwłasności bardzo często potrzebna jest także wycena nieruchomości. Sąd zwykle dopuszcza dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy, aby ustalić aktualną wartość mieszkania i wyliczyć ewentualną spłatę.

Co może orzec sąd?

W toku postępowania sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu podziału, sąd może wydać orzeczenie odpowiadające treści tego wniosku, o ile nie sprzeciwia się on prawu. Wynika to z art. 622 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli porozumienia nie ma, sąd może:

• przyznać mieszkanie jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty drugiego,
• zarządzić sprzedaż lokalu i podział ceny,
• rozliczyć wzajemne roszczenia między współwłaścicielami, w tym dotyczące ponoszonych wydatków i ciężarów.

Podstawą rozliczania wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną jest również art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Czy była narzeczona może żądać „połowy mieszkania”?

Nie w dosłownym sensie fizycznego wydzielenia połowy lokalu, ale może co do zasady żądać rozliczenia odpowiadającego jej udziałowi. Jeżeli ma 1/2 udziału, punktem wyjścia do rozmów lub rozstrzygnięcia sądu jest wartość tego udziału.

Jednocześnie ta kwota może zostać odpowiednio skorygowana o wzajemne rozliczenia. Jeżeli tylko Pan spłacał kredyt, finansował remonty i ponosił opłaty, może Pan podnosić, że należna byłej narzeczonej spłata powinna zostać pomniejszona o jej część niespłaconego wobec Pana regresu oraz o inne rozliczalne wydatki.

Nieprawidłowe byłoby natomiast stwierdzenie, że skoro nie płaciła rat, to automatycznie nic jej się nie należy. O tym, czy i w jakiej wysokości przysługuje spłata, decydują łącznie: udział we własności, wzajemne rozliczenia oraz aktualna wartość nieruchomości.

Czy można przepisać kredyt tylko na jedną osobę?

Tak, ale tylko za zgodą banku. Samo zniesienie współwłasności między byłymi narzeczonymi nie powoduje automatycznego „wypisania” jednej osoby z kredytu. Bank nie jest związany prywatnym porozumieniem współkredytobiorców ani samym postanowieniem sądu dotyczącym własności, jeśli nie był stroną zmiany umowy.

W praktyce bank bada wtedy przede wszystkim zdolność kredytową osoby, która ma przejąć zobowiązanie. Jeżeli jej nie ma, bank może odmówić zwolnienia drugiego kredytobiorcy z długu. W takiej sytuacji możliwe jest np. utrzymanie wspólnego kredytu mimo przyznania mieszkania jednej osobie albo sprzedaż lokalu i spłata kredytu.

Jakie są opłaty sądowe?

Od wniosku o zniesienie współwłasności pobiera się opłatę stałą 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – 300 zł. Wynika to z art. 38 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Trzeba jednak uwzględnić także możliwe koszty dodatkowe, zwłaszcza zaliczkę na opinię biegłego, koszty pełnomocnika oraz późniejszy wpis własności do księgi wieczystej po prawomocnym zakończeniu sprawy.

Zobacz również:

• przesłuchanie w sprawie o podział współwłasności – jak się przygotować
• częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości – czy to możliwe

Co zrobić krok po kroku?

FAQ

Czy była narzeczona może żądać pieniędzy, jeśli nie płaciła rat kredytu?

Tak, może co do zasady żądać rozliczenia swojego udziału we współwłasności. Brak spłaty rat nie przekreśla automatycznie prawa do udziału, ale pozwala drugiej stronie żądać odpowiednich rozliczeń.

Czy sąd może przyznać mieszkanie tylko mnie?

Tak. Na podstawie art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego sąd może przyznać rzecz jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałego współwłaściciela, jeżeli taki sposób jest najwłaściwszy.

Czy po wyroku bank automatycznie usunie drugą osobę z kredytu?

Nie. Zmiana dłużnika wymaga zgody banku. Samo zniesienie współwłasności nie powoduje automatycznej zmiany umowy kredytowej.

Czy mogę domagać się zwrotu połowy rat, które spłaciłem sam?

Co do zasady tak, na podstawie art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak wykazać wysokość spłat i uwzględnić konkretne ustalenia między stronami oraz sposób korzystania z mieszkania.

Ile kosztuje wniosek o zniesienie współwłasności?

Opłata wynosi 1000 zł, a jeśli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – 300 zł, zgodnie z art. 38 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie można przyjąć ani że była narzeczona automatycznie ma prawo do pełnej spłaty połowy wartości mieszkania, ani że nic jej się nie należy. Jeżeli jest współwłaścicielką, zachowuje udział w nieruchomości. Z drugiej strony fakt, że tylko Pan spłacał kredyt i ponosił koszty, może istotnie zmienić ostateczne rozliczenia między Państwem.

Najczęściej właściwą drogą jest ugoda albo sądowe zniesienie współwłasności połączone z rozliczeniem rat, nakładów i wydatków. Osobno trzeba też uregulować relacje z bankiem, bo bez jego zgody wspólny kredyt zwykle pozostaje wspólny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398