Częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości – czy jest możliwe?

Czy częściowe zniesienie współwłasności jest dopuszczalne?

Tak – w praktyce jest to możliwe, ale trzeba odróżnić dwa zagadnienia. Po pierwsze, zgodnie z art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Po drugie, sam sposób zniesienia współwłasności może zostać tak ukształtowany, aby z kręgu współwłaścicieli wyszły tylko niektóre osoby, a pozostali nadal pozostali współwłaścicielami albo aby własność została przyznana jednej osobie z obowiązkiem spłaty wybranych współwłaścicieli.

Innymi słowy: sąd nie musi zawsze doprowadzić do tego, aby nieruchomość miała tylko jednego właściciela. Jeżeli wniosek będzie zmierzał do przejęcia udziałów dwóch skonfliktowanych osób przez Panią albo przez grupę pozostałych współwłaścicieli, to taki wariant może zostać uwzględniony, o ile jest prawnie i faktycznie wykonalny.

W sprawach tego typu bardzo ważne jest dokładne sformułowanie żądania. Jeżeli stan faktyczny jest złożony, warto też przeanalizować, czy korzystniejsze będzie równoległe uregulowanie działu spadku i podatków, zwłaszcza gdy współwłasność wynika z dziedziczenia.

Podstawy prawne zniesienia współwłasności

Najważniejsze przepisy to:

• art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego – każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności;
• art. 211 Kodeksu cywilnego – pierwszeństwo ma podział rzeczy wspólnej, chyba że byłby sprzeczny z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo powodował istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości;
• art. 212 § 1–3 Kodeksu cywilnego – dopłaty, spłaty, przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom oraz sprzedaż rzeczy;
• art. 617–625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności.

Z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego wynika wprost, że rzecz, której nie da się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. W orzecznictwie i praktyce sądowej przyjmuje się także możliwość przyznania rzeczy kilku współwłaścicielom łącznie, jeżeli odpowiada to ich wnioskowi i udziałom.

Jakie rozstrzygnięcia może wydać sąd?

W sprawie o zniesienie współwłasności sąd co do zasady bierze pod uwagę sposób podziału proponowany przez uczestników, ale nie jest nim bezwzględnie związany. Jeżeli jednak uczestnicy są zgodni, a proponowany wariant nie narusza prawa ani interesu osób uprawnionych, zwykle zwiększa to szansę na jego przyjęcie.

Najczęstsze warianty przedstawia poniższa tabela:

Jeżeli zależy Pani na „uwolnieniu się” od dwóch blokujących współwłaścicieli, to najbliższy Pani celowi będzie wariant polegający na przyznaniu ich udziałów Pani, ewentualnie Pani i innym zgodnym współwłaścicielom, za odpowiednią spłatą.

Czy sąd może zostawić współwłasność między częścią osób?

Tak, może. W praktyce niekiedy mówi się o „częściowym zniesieniu współwłasności”, choć formalnie chodzi raczej o takie ukształtowanie skutku orzeczenia, aby nie wszyscy dotychczasowi współwłaściciele utracili status właściciela. Przepisy Kodeksu cywilnego nie wprowadzają zakazu takiego rozwiązania, jeżeli końcowy stan prawny jest jednoznaczny i możliwy do ujawnienia w księdze wieczystej.

To oznacza, że sąd nie ma obowiązku zawsze wskazywać jednego właściciela całej nieruchomości. Może pozostawić współwłasność między częścią osób, jeżeli taki wariant odpowiada okolicznościom sprawy, udziałom i wnioskom uczestników.

W sprawach dotyczących nieruchomości odziedziczonej po rodzinie często łączy się ten problem z wcześniejszym ustaleniem tytułu dziedziczenia i ważności dokumentów spadkowych, bo od tego zależy, kto w ogóle powinien uczestniczyć w postępowaniu.

Jak wygląda postępowanie sądowe?

Sprawa o zniesienie współwłasności toczy się w trybie nieprocesowym. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości – wynika to z art. 606 w zw. z art. 507 i art. 617 Kodeksu postępowania cywilnego.

We wniosku trzeba wskazać przede wszystkim:

• wszystkich współwłaścicieli jako uczestników postępowania,
• udziały każdego z nich,
• dokładny opis nieruchomości, najlepiej z numerem księgi wieczystej,
• żądany sposób zniesienia współwłasności,
• proponowaną wysokość spłat i termin ich zapłaty,
• dowody, np. odpis księgi wieczystej, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, operat szacunkowy lub wniosek o opinię biegłego.

Jeżeli między współwłaścicielami istnieje spór co do wartości nieruchomości, sąd zwykle korzysta z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Od ustalonej wartości zależy wysokość spłat.

Spłata współwłaścicieli i raty

Zgodnie z art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego wartość udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Natomiast zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego, gdy sąd ustali spłaty lub dopłaty, oznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość oraz termin odsetek, a w razie potrzeby również sposób zabezpieczenia.

Ten sam przepis stanowi, że przy rozłożeniu spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd może na wniosek dłużnika odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Jeżeli więc nie ma Pani środków na natychmiastową spłatę wszystkich uczestników, można rozważyć wniosek o rozłożenie spłaty na raty wraz z odpowiednim uzasadnieniem. Trzeba jednak liczyć się z tym, że sąd będzie oceniał realność takiego planu finansowego.

Co jeśli nie ma zgody między współwłaścicielami?

Brak zgody nie blokuje samego postępowania. Skoro art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego przyznaje każdemu współwłaścicielowi roszczenie o zniesienie współwłasności, to sprzeciw innych osób nie zamyka drogi sądowej.

Problem pojawia się dopiero przy wyborze sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli nieruchomości nie da się sensownie podzielić, a nikt nie chce lub nie może przejąć jej za spłatą, sąd może dojść do wniosku, że konieczna jest sprzedaż. Tego wariantu zwykle warto unikać, bo sprzedaż sądowa bywa mniej korzystna ekonomicznie niż przejęcie udziałów za spłatą ustaloną według wartości rynkowej.

Jeżeli konflikt dotyczy także sposobu korzystania z lokalu lub domu, pomocne może być przeanalizowanie problemu razem z zasadami współposiadania i obowiązków współwłaścicieli, np. w materiale: obowiązki współwłaścicieli nieruchomości po spadku.

Czy postanowienie spadkowe z 2022 r. wystarcza?

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli dysponuje prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku z 2022 r., to co do zasady dokument ten potwierdza jego następstwo prawne po zmarłym. Dla sądu w sprawie o zniesienie współwłasności istotne jest, aby krąg uczestników był prawidłowo ustalony. Jeżeli po którymś ze współwłaścicieli doszło do dziedziczenia, trzeba wykazać, kto wszedł w jego prawa.

W niektórych sprawach przed zniesieniem współwłasności konieczne jest najpierw przeprowadzenie działu spadku albo uzupełnienie dokumentów spadkowych. To zależy od konkretnego stanu faktycznego i od tego, czy obecny wpis w księdze wieczystej odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Czy sprzedaż udziału po spadku powoduje podatek?

Tu trzeba rozdzielić dwa różne podatki:

• podatek od spadków i darowizn – związany z samym nabyciem udziału w drodze dziedziczenia,
• podatek dochodowy od osób fizycznych – związany z późniejszą sprzedażą odziedziczonego udziału.

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn

Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli spełnione są warunki ustawowe.

W przypadku dziedziczenia podstawowy warunek z art. 4a ust. 1 pkt 1 tej ustawy polega na zgłoszeniu nabycia naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, chyba że zachodzi wyjątek przewidziany w ustawie. W praktyce zgłoszenia dokonuje się na formularzu SD-Z2.

Jeżeli spadkobierca należy do tzw. grupy zerowej i zachował termin oraz wymogi formalne, nabycie udziału w spadku może korzystać ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn.

Sprzedaż odziedziczonego udziału a podatek dochodowy

Sama sprzedaż udziału to już odrębna kwestia. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości przed upływem określonego terminu może stanowić źródło przychodu.

Przy sprzedaży rzeczy nabytej w drodze spadku trzeba uwzględnić art. 10 ust. 5 tej ustawy. Przepis ten stanowi, że 5-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość lub prawo majątkowe nabył lub wybudował spadkodawca, a nie spadkobierca. To bardzo ważne, bo w wielu przypadkach pozwala uniknąć podatku dochodowego, mimo że samo postanowienie spadkowe jest stosunkowo nowe.

Dlatego odpowiedź na pytanie, czy sprzedaż udziału po postanowieniu z 2022 r. będzie opodatkowana, zależy nie od samej daty postanowienia, lecz przede wszystkim od tego, kiedy nieruchomość nabył spadkodawca. Jeżeli od końca roku, w którym spadkodawca nabył nieruchomość, minęło już 5 lat, sprzedaż co do zasady nie powinna powodować obowiązku zapłaty podatku dochodowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT.

Jeżeli ten termin jeszcze nie upłynął, trzeba dodatkowo przeanalizować możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT – o ile środki ze sprzedaży zostałyby przeznaczone na własne cele mieszkaniowe i zostałyby spełnione pozostałe warunki ustawowe.

Praktyczny wniosek dla opisanej sytuacji

Jeżeli chce Pani zakończyć współwłasność tylko wobec dwóch osób, które utrudniają zarząd nieruchomością, to taki kierunek jest prawnie dopuszczalny. Najbardziej racjonalne będzie przygotowanie wniosku o zniesienie współwłasności poprzez przyznanie ich udziałów Pani, ewentualnie Pani i innym współwłaścicielom, którzy chcą pozostać przy nieruchomości, z odpowiednią spłatą.

Nie można jednak zagwarantować konkretnego rozstrzygnięcia bez analizy całego stanu faktycznego, w szczególności:

• czy nieruchomość da się podzielić fizycznie,
• jakie są dokładne udziały wszystkich osób,
• czy istnieją rozliczenia za nakłady lub korzystanie z nieruchomości,
• czy ma Pani realną zdolność do spłaty,
• czy stan spadkowy i księga wieczysta są w pełni uporządkowane.

FAQ

Czy mogę złożyć wniosek o zniesienie współwłasności bez zgody pozostałych?

Tak. Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności wynika z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego i nie zależy od zgody innych współwłaścicieli.

Czy sąd zawsze przyznaje nieruchomość jednej osobie?

Nie. Sąd może dokonać podziału fizycznego, przyznać nieruchomość jednemu albo kilku współwłaścicielom za spłatą lub zarządzić sprzedaż – zależnie od okoliczności sprawy i art. 211–212 Kodeksu cywilnego.

Czy spłatę można rozłożyć na raty?

Tak. Zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego sąd może rozłożyć spłatę na raty, ale ich łączny termin nie może przekraczać 10 lat.

Czy nowe postanowienie spadkowe oznacza automatycznie podatek przy sprzedaży udziału?

Nie. Przy podatku dochodowym decydujące znaczenie ma zwykle data nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT.

Czy zgłoszenie SD-Z2 ma znaczenie przy dziedziczeniu udziału po rodzicu?

Tak. Dla zwolnienia przewidzianego w art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn zasadniczo trzeba dochować 6-miesięcznego terminu na zgłoszenie nabycia, chyba że w konkretnej sprawie zachodzi ustawowy wyjątek.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350