Współwłasność lokalu po egzekucji komorniczej

Dalsze zamieszkiwanie lokatorów

Po prawomocnym przysądzeniu własności udziału w lokalu mieszkalnym na skutek przeprowadzonej egzekucji komorniczej nabywca staje się współwłaścicielem tego lokalu w zakresie ułamkowym (w tym przypadku 1/2). Zgodnie z art. 336 i 206 ustawy Kodeks cywilny współwłaścicielowi przysługuje prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z podobnym prawem pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że nabywca udziału ma prawo realnie korzystać z lokalu, o ile nie wykracza to poza granice współwłasności i nie narusza uprawnień drugiego współwłaściciela.

Nie oznacza to jednak automatycznie prawa do wyłącznego korzystania z fizycznie wyodrębnionej części lokalu ani tym bardziej prawa do usunięcia osób trzecich zameldowanych lub faktycznie zamieszkujących w lokalu, bez względu na ich status prawny wobec dotychczasowego współwłaściciela. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zameldowanie ma charakter administracyjny i nie tworzy ani nie potwierdza prawa do korzystania z lokalu. Niemniej jednak osoby zameldowane mogą faktycznie przebywać w lokalu, co ogranicza możliwość swobodnego korzystania przez nabywcę.

Jak korzystać z mieszkania?

W sytuacji, gdy nowy współwłaściciel chciałby rzeczywiście korzystać z lokalu (np. zamieszkiwać), ale spotyka się z oporem pozostałych użytkowników (w tym innych współwłaścicieli lub osób trzecich), konieczne może okazać się podjęcie dalszych działań prawnych. Przede wszystkim w grę wchodzi: zawarcie porozumienia między współwłaścicielami co do sposobu korzystania z lokalu, czyli tzw. umowy o podział quoad usum (podział do używania), która może przewidywać fizyczne wyodrębnienie części lokalu do wyłącznego korzystania przez każdego z nich. Tego rodzaju porozumienie nie powoduje jednak zniesienia współwłasności, a jedynie reguluje bieżące korzystanie. Ewentualnie wystąpienie do sądu o sądowy podział quoad usum, jeżeli porozumienie nie jest możliwe. Orzeczenie takie jest dopuszczalne na podstawie art. 201 i odpowiada sytuacji, w której współwłaściciele nie potrafią zgodnie korzystać z rzeczy wspólnej. Możliwe jest także wszczęcie powództwa windykacyjnego przeciwko osobom trzecim, które bez tytułu prawnego zajmują lokal, o ile nabywca udziału uzyska zgodę współwłaściciela lub działa w ramach powództwa o ochronę wspólnego posiadania.

W praktyce jednak nabycie 1/2 udziału nie uprawnia do samodzielnego dochodzenia wydania całego lokalu. W takich przypadkach zazwyczaj wymagane jest współdziałanie wszystkich współwłaścicieli. I zawsze pozostaje też wystąpienie z wnioskiem o zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 i nast. co może prowadzić do podziału fizycznego, przyznania całego lokalu jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty drugiego lub do sprzedaży lokalu i podziału ceny.

Wskazać należy, że istnieje możliwość zamieszkiwania w lokalu przez współwłaściciela w zakresie odpowiadającym jego udziałowi, o ile nie narusza to uprawnień drugiego współwłaściciela. Z drugiej strony współwłaściciel nie może samowolnie objąć we władanie lokalu bez uzgodnienia sposobu korzystania, jeżeli dotychczas faktyczne posiadanie wykonywał inny współwłaściciel lub osoba trzecia z jego zgody.

Kwestia zameldowania w lokalu

Zameldowanie jako instytucja prawa administracyjnego nie stanowi źródła prawa do lokalu ani nie tworzy tytułu prawnego do przebywania w nim. Jest jedynie potwierdzeniem faktu pobytu danej osoby pod określonym adresem w kontekście ewidencyjnym . Oznacza to, że osoba zameldowana nie ma ani uprawnienia do korzystania z lokalu, ani tym bardziej ochrony posiadania w sensie cywilnoprawnym wyłącznie z tego tytułu.

Jednakże w praktyce sądowej meldunek może mieć pośrednie znaczenie dowodowe – np. potwierdzać, że dana osoba faktycznie zamieszkiwała w lokalu, co z kolei może zostać uwzględnione przy ocenie posiadania zależnego (np. użyczenie, najem, bezumowne korzystanie za zgodą). Nie zmienia to jednak zasadniczej konkluzji: meldunek nie chroni przed roszczeniem windykacyjnym współwłaściciela ani przed żądaniem opuszczenia lokalu w przypadku braku tytułu prawnego.

Podsumowując, nabywca udziału we współwłasności lokalu na drodze egzekucji ma prawo do współposiadania lokalu oraz do korzystania z niego proporcjonalnie do swojego udziału. Prawo to może być jednak ograniczone w praktyce przez fakt zamieszkania w lokalu osób trzecich lub przez brak zgody drugiego współwłaściciela na fizyczne wyodrębnienie części lokalu. Skuteczne korzystanie z nabytego udziału wymaga zatem podjęcia dalszych działań – negocjacyjnych lub sądowych – przy czym każde z tych rozwiązań powinno być poprzedzone analizą ryzyka procesowego i kosztów.

W Pani interesie najrozsądniejsze wydaje się w pierwszej kolejności dążenie do zawarcia porozumienia w formie umowy o korzystanie z lokalu (quoad usum), tu w razie potrzeby mogę przygotować projekt porozumienia o sposobie korzystania z lokalu (quoad usum), pozwu o sądowy podział do używania, wniosku o zniesienie współwłasności lub powództwa windykacyjnego, bo w razie braku zgody – trzeba będzie rozważyć wystąpienie z odpowiednim powództwem cywilnym.