Współwłasność lokalu po licytacji komorniczej – prawa nabywcy udziału

Dalsze zamieszkiwanie w lokalu po sprzedaży udziału w egzekucji

Jeżeli w egzekucji komorniczej została sprzedana 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym, to po prawomocnym postanowieniu o przysądzeniu własności nabywca staje się współwłaścicielem w zakresie tego udziału. Skutek ten wynika z art. 999 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę.

Od tego momentu zastosowanie mają zasady współwłasności ułamkowej. Zgodnie z art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że nabywca udziału może korzystać z lokalu, ale nie oznacza to jeszcze prawa do wyłącznego zajęcia konkretnego pokoju lub konkretnej „połowy mieszkania”.

Jeżeli lokal jest już zajmowany przez drugiego współwłaściciela albo osoby trzecie działające za jego zgodą, to nowy współwłaściciel nie może samodzielnie narzucić nowego sposobu korzystania. W praktyce najczęściej potrzebne jest porozumienie albo rozstrzygnięcie sądu.

Czy nabywca może zamieszkać w mieszkaniu?

Co do zasady tak, ale tylko w granicach wynikających z art. 206 Kodeksu cywilnego. Sam udział we współwłasności nie daje jeszcze prawa do wyłącznego objęcia w posiadanie fizycznie oznaczonej części lokalu. W mieszkaniu nie istnieje automatyczny podział na „moją połowę” i „twoją połowę”, nawet jeżeli udziały wynoszą po 1/2.

Jeżeli drugi współwłaściciel nie zgadza się na wspólne korzystanie albo lokal jest zajmowany przez inne osoby, spór może dotyczyć zarówno sposobu korzystania, jak i samego prawa do przebywania w lokalu. W takiej sytuacji istotne jest ustalenie:

• czy osoby mieszkające w lokalu mają jakikolwiek tytuł prawny, np. najem, użyczenie, zgodę współwłaściciela,
• czy nabywca udziału został faktycznie dopuszczony do współposiadania,
• czy możliwe jest wydzielenie sposobu korzystania z mieszkania bez nadmiernego konfliktu.

Warto też pamiętać, że współwłaściciel nie może samowolnie pozbawiać innych osób posiadania, np. przez wymianę zamków, odcięcie mediów czy wynoszenie rzeczy. Ochrona posiadania wynika z art. 342 oraz art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego.

Zobacz również:

czy można zmusić współwłaściciela do sprzedaży udziału w nieruchomości

Jak uregulować korzystanie z mieszkania?

Najprostszym rozwiązaniem jest porozumienie współwłaścicieli co do sposobu korzystania z lokalu, tzw. podział quoad usum. Taka umowa nie znosi współwłasności i nie przenosi własności poszczególnych części mieszkania, ale pozwala ustalić, kto korzysta z jakich pomieszczeń oraz jak rozliczane są opłaty.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, można wystąpić do sądu o uregulowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Podstawą prawną jest art. 201 Kodeksu cywilnego w związku z art. 206 Kodeksu cywilnego oraz ukształtowaną praktyką orzeczniczą dopuszczającą sądowy podział do korzystania. Takie rozstrzygnięcie zależy jednak od konkretnego układu lokalu, liczby osób mieszkających w mieszkaniu i tego, czy da się realnie pogodzić interesy współwłaścicieli.

Jeżeli wspólne korzystanie w ogóle nie rokuje, często bardziej praktyczne okazuje się zniesienie współwłasności nieruchomości. Uprawnienie to wynika z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Sąd może wtedy:

• dokonać podziału fizycznego, jeśli jest możliwy,
• przyznać lokal jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego,
• zarządzić sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny.

Czy można usunąć osoby trzecie z mieszkania?

Nie zawsze od razu i nie zawsze samodzielnie. Trzeba odróżnić dwie sytuacje.

Pierwsza: w lokalu mieszka drugi współwłaściciel. Wobec współwłaściciela nie stosuje się zwykłego roszczenia windykacyjnego o wydanie całego lokalu, ponieważ ma on własny tytuł do współposiadania rzeczy na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego.

Druga: w lokalu mieszkają osoby trzecie. Jeżeli zajmują lokal bez tytułu prawnego, co do zasady możliwe jest dochodzenie wydania lokalu na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. W praktyce jednak przy współwłasności pojawia się problem, czy jeden współwłaściciel może sam żądać wydania całego lokalu. To zależy od konkretnego roszczenia, zakresu żądania i stanowiska drugiego współwłaściciela. Często bezpieczniej jest łączyć takie działania z żądaniem uregulowania sposobu korzystania albo ze zniesieniem współwłasności.

Jeżeli osoby mieszkające w lokalu korzystają z niego za zgodą drugiego współwłaściciela, sprawa jest bardziej złożona. Wtedy spór dotyczy nie tylko wydania lokalu, ale także granic uprawnień współwłaściciela do oddania lokalu do używania osobom trzecim. Ocena zależy od tego, czy chodzi o zwykły zarząd, czy czynność przekraczającą zwykły zarząd, a także od realnego wpływu na prawa drugiego współwłaściciela.

Czy meldunek daje prawo do mieszkania?

Nie. Meldunek nie tworzy prawa do lokalu i nie zastępuje umowy najmu, użyczenia ani prawa własności. Wynika to z charakteru instytucji meldunkowej określonej w ustawie z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, w szczególności z art. 24 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym obywatel polski przebywający na terytorium RP jest obowiązany zameldować się w miejscu pobytu stałego albo czasowego. Jest to obowiązek ewidencyjny, a nie źródło prawa do lokalu.

Zameldowanie może mieć jedynie znaczenie dowodowe – np. wskazywać, że dana osoba faktycznie tam mieszkała. Samo w sobie nie chroni jednak przed roszczeniem o wydanie lokalu ani nie daje prawa do dalszego zajmowania mieszkania.

Zobacz również:

nakaz opuszczenia mieszkania i eksmisja – kiedy są możliwe

Roszczenia finansowe między współwłaścicielami

Jeżeli jeden współwłaściciel wyłącznie korzysta z całego lokalu i faktycznie wyłącza drugiego ze współposiadania, w określonych sytuacjach można rozważyć roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej ponad udział. Takie roszczenia nie wynikają automatycznie w każdej sprawie i zależą od konkretnych okoliczności – m.in. od tego, czy drugi współwłaściciel był rzeczywiście niedopuszczany do korzystania z lokalu, od kiedy trwa taki stan i czy zgłaszał sprzeciw.

Dodatkowo współwłaściciele powinni uczestniczyć w wydatkach i ciężarach związanych z rzeczą wspólną stosownie do wielkości udziałów, co wynika z art. 207 Kodeksu cywilnego. Może to dotyczyć np. czynszu administracyjnego, opłat eksploatacyjnych czy nakładów koniecznych.

Jakie działania są najczęściej praktyczne?

W sprawach takich jak opisana zwykle warto działać etapami:

Wniosek praktyczny

Osoba, która kupiła 1/2 udziału w mieszkaniu na licytacji komorniczej, nie traci prawa tylko dlatego, że w lokalu mieszka drugi współwłaściciel albo osoby zameldowane. Ma prawo do współposiadania i współkorzystania z lokalu, ale zwykle musi to prawo wyegzekwować w sposób zgodny z przepisami – przez porozumienie, postępowanie o uregulowanie korzystania albo przez zniesienie współwłasności.

Jeżeli w mieszkaniu mieszkają osoby trzecie, trzeba osobno ocenić, czy mają tytuł prawny, kto im go udzielił i czy nabywca udziału może skutecznie domagać się wydania lokalu. Odpowiedź zależy więc od szczegółów stanu faktycznego: treści księgi wieczystej, postanowienia o przysądzeniu własności, tego kto zajmuje lokal i na jakiej podstawie.

FAQ

Czy kupno udziału na licytacji daje prawo do jednego pokoju?

Nie automatycznie. Udział daje prawo do współkorzystania z całego lokalu na zasadach z art. 206 Kodeksu cywilnego. Wyłączne korzystanie z konkretnego pokoju wymaga porozumienia albo rozstrzygnięcia sądu.

Czy zameldowaną osobę można po prostu wymeldować i usunąć?

Nie. Wymeldowanie i opuszczenie lokalu to dwie różne kwestie. Meldunek nie daje prawa do lokalu, ale samo wymeldowanie nie usuwa fizycznie osoby z mieszkania i nie zastępuje odpowiedniego postępowania cywilnego.

Czy jeden współwłaściciel może wnieść o eksmisję osób trzecich?

Bywa to możliwe, ale przy współwłasności trzeba ocenić zakres żądania, sytuację drugiego współwłaściciela i tytuł prawny lokatorów. W takich sprawach istotne są szczegóły stanu faktycznego.

Czy można żądać pieniędzy, gdy drugi współwłaściciel zajmuje całe mieszkanie?

Tak, w niektórych sytuacjach można rozważyć roszczenie o wynagrodzenie za wyłączne korzystanie ponad udział oraz rozliczenie opłat. Zależy to jednak od tego, czy rzeczywiście doszło do wyłączenia drugiego współwłaściciela z korzystania.

Czy najlepszym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności?

Bardzo często tak, zwłaszcza gdy wspólne zamieszkiwanie jest konfliktowe. Podstawa prawna to art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, ale wybór tego rozwiązania powinien uwzględniać wartość lokalu, możliwość spłaty i koszty postępowania.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 201, art. 206, art. 207, art. 210–212, art. 222 § 1, art. 336, art. 342 i art. 344 § 1 – ISAP

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 999 § 1 – ISAP

3. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, w szczególności art. 24 ust. 1 – ISAP