Przejęcie kredytu hipotecznego po rozwodzie – zgoda banku, umowa i refinansowanie

Wspólny kredyt po rozwodzie a odpowiedzialność wobec banku

Jeżeli małżonkowie zaciągnęli razem kredyt hipoteczny, to po rozwodzie nadal pozostają współdłużnikami banku. Odpowiedzialność ma najczęściej charakter solidarny, co oznacza, że bank może żądać zapłaty całej raty od obojga kredytobiorców łącznie, od jednego z nich albo od każdego z osobna. Wynika to z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że sam wyrok rozwodowy, faktyczne wyprowadzenie się jednego z małżonków albo przekazanie udziału w nieruchomości nie zmieniają automatycznie umowy kredytowej. Dla banku nadal liczy się treść podpisanej umowy kredytu i aneksów. Dlatego sprawy kredytu trzeba odróżnić od spraw własności nieruchomości, podziału majątku po rozwodzie oraz rozliczeń między byłymi małżonkami.

Na czym polega przejęcie długu hipotecznego?

Przejęcie kredytu przez jednego z byłych małżonków jest w sensie prawnym najczęściej przejęciem długu. Zgodnie z art. 519–525 Kodeksu cywilnego osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony. W przypadku kredytu po rozwodzie chodzi o to, aby jeden z kredytobiorców przejął całość zobowiązania, a drugi został zwolniony wobec banku.

Do takiej zmiany nie wystarczy prywatne porozumienie byłych małżonków. Jeżeli bank nie wyrazi zgody i nie podpisze odpowiedniego aneksu albo umowy, były małżonek wskazany w umowie kredytowej nadal pozostaje dłużnikiem banku. Porozumienie między byłymi małżonkami może wtedy działać jedynie wewnętrznie, czyli regulować wzajemne rozliczenia, ale nie wiąże banku.

Zgoda banku i ponowna ocena zdolności kredytowej

Bank nie ma obowiązku zgodzić się na zwolnienie jednego kredytobiorcy z długu. Zwykle ponownie bada zdolność kredytową osoby, która ma zostać jedynym kredytobiorcą. Może żądać dokumentów o dochodach, historii spłat, informacji o innych zobowiązaniach, wyceny nieruchomości albo aktualnego stanu księgi wieczystej.

Jeżeli jedna osoba nie ma wystarczającej zdolności kredytowej, bank może odmówić zmiany umowy albo zaproponować dodatkowe warunki, np. dołączenie nowego współkredytobiorcy, poręczyciela, ustanowienie dodatkowej hipoteki albo inne zabezpieczenie. To element praktyki prawa bankowego, ponieważ bank musi ocenić ryzyko dalszej spłaty kredytu.

Terminowa spłata kredytu działa na korzyść kredytobiorcy, ale sama w sobie nie gwarantuje zgody banku. Bank patrzy przede wszystkim na przyszłą zdolność do spłaty, wysokość zadłużenia, wartość zabezpieczenia i stabilność dochodów osoby, która ma przejąć kredyt.

Forma umowy o przejęcie długu

Umowa o przejęcie długu powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Ten sam wymóg dotyczy zgody banku na przejęcie długu. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przygotowanie dokumentów w porozumieniu z bankiem, ponieważ kredyt hipoteczny wymaga zwykle aneksu do umowy kredytowej oraz aktualizacji dokumentów zabezpieczenia.

W praktyce stosuje się dwa warianty:

• umowę między bankiem a osobą przejmującą kredyt, za zgodą dotychczasowego dłużnika,
• umowę między dotychczasowym dłużnikiem a osobą przejmującą kredyt, za zgodą banku.

Możliwe jest również zawarcie umowy trójstronnej pomiędzy bankiem, osobą przejmującą kredyt i osobą zwalnianą z długu. Taki wariant bywa najczytelniejszy, bo wszystkie wymagane oświadczenia znajdują się w jednym dokumencie.

Co powinno znaleźć się w porozumieniu z byłym małżonkiem?

Porozumienie między byłymi małżonkami powinno być precyzyjne i nie powinno ograniczać się do ogólnego stwierdzenia, że jedna osoba „bierze kredyt na siebie”. Warto wskazać w nim co najmniej:

• numer i datę umowy kredytowej, bank oraz aktualną wysokość zadłużenia,
• osobę, która ma przejąć kredyt i spłacać go po zmianie umowy,
• osobę, która ma zostać zwolniona z długu wobec banku,
• zasady ponoszenia rat do czasu podpisania aneksu z bankiem,
• rozliczenie dotychczas zapłaconych rat, nakładów, opłat i ewentualnych spłat między małżonkami,
• terminy współdziałania przy składaniu wniosków do banku i podpisywaniu dokumentów.

Jeżeli przejęcie kredytu jest powiązane z przeniesieniem własności nieruchomości albo udziału w nieruchomości, trzeba zadbać również o formę notarialną czynności dotyczących własności. Właściwe ułożenie tych elementów jest szczególnie ważne przy zniesieniu współwłasności nieruchomości albo rozliczeniach po ustaniu związku partnerskiego.

Hipoteka i inne zabezpieczenia kredytu

Przejęcie długu zmienia osobę dłużnika, ale nie oznacza automatycznie, że bank rezygnuje z hipoteki. W kredycie hipotecznym to właśnie zabezpieczenie na nieruchomości ma kluczowe znaczenie. Bank może wymagać utrzymania dotychczasowej hipoteki, aktualizacji wpisów w księdze wieczystej albo ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia.

Trzeba odróżnić zabezpieczenia ustanowione przez samego dłużnika od zabezpieczeń ustanowionych przez osobę trzecią. Zgodnie z art. 525 Kodeksu cywilnego poręczenie albo ograniczone prawo rzeczowe ustanowione przez osobę trzecią co do zasady wygasa z chwilą przejęcia długu, chyba że ta osoba zgodzi się na dalsze trwanie zabezpieczenia. W praktyce bank będzie więc badał, kto ustanowił zabezpieczenie i czy potrzebne są dodatkowe zgody.

Długi firmowe byłego małżonka a wspólny kredyt hipoteczny

Jeżeli były małżonek zaciągnął kredyt firmowy już po ustanowieniu notarialnej rozdzielności majątkowej, drugi małżonek co do zasady nie odpowiada za ten dług tylko dlatego, że wcześniej pozostawał w małżeństwie. Znaczenie ma jednak data powstania zobowiązania, treść umowy majątkowej małżeńskiej oraz to, czy wierzyciel wiedział o ustanowieniu rozdzielności. W tym zakresie pomocna może być analiza spraw z obszaru rozdzielności majątkowej i intercyzy.

Pismo wierzyciela znajdujące się w banku nie oznacza jeszcze automatycznie, że drugi małżonek odpowiada za dług firmowy albo że bank musi odmówić przejęcia kredytu hipotecznego. Może jednak spowodować, że bank będzie bardziej ostrożny i poprosi o wyjaśnienia. Należy sprawdzić, czy wierzyciel kwestionuje darowiznę udziału, czy toczy się egzekucja, czy złożono wniosek o wpis w księdze wieczystej albo czy w postępowaniu upadłościowym podnoszone są zarzuty dotyczące rozporządzenia majątkiem.

Jeżeli darowizna udziału w nieruchomości została dokonana przed powstaniem długu firmowego, sytuacja jest zwykle inna niż wtedy, gdy dłużnik przekazywał majątek już po powstaniu zobowiązań albo z pokrzywdzeniem wierzycieli. W razie sporu wierzyciel może próbować korzystać z instrumentów ochrony wierzycieli, np. skargi pauliańskiej, ale skuteczność takich działań zależy od konkretnych dat, dokumentów i dowodów.

Rozliczenie rat, nakładów i udziału w nieruchomości

Przejęcie kredytu przez jednego kredytobiorcę nie oznacza automatycznie, że druga osoba może żądać zwrotu wszystkich rat zapłaconych w przeszłości. Jeżeli oboje byli współwłaścicielami nieruchomości, spłata kredytu mogła służyć utrzymaniu wspólnego majątku albo zachowaniu wspólnego prawa własności.

Rozliczenia trzeba oceniać osobno. Inaczej wygląda sytuacja małżonków rozliczających majątek wspólny, inaczej byłych partnerów, którzy kupili nieruchomość w udziałach, a jeszcze inaczej osoby, która spłacała kredyt sama po rozstaniu. Znaczenie mają m.in. udziały w nieruchomości, treść aktu notarialnego, źródło pieniędzy na wkład własny, faktyczne korzystanie z nieruchomości i ustalenia między stronami.

W praktyce temat zwrotu nakładów, rat albo spłat najczęściej pojawia się przy podziale majątku, zniesieniu współwłasności albo sprzedaży nieruchomości. Warto rozdzielić dwie płaszczyzny: odpowiedzialność wobec banku oraz wzajemne rozliczenia między byłymi małżonkami lub partnerami.

Refinansowanie kredytu w innym banku

Jeżeli dotychczasowy bank nie zgadza się na zwolnienie byłego małżonka z długu, możliwym rozwiązaniem jest refinansowanie kredytu. Polega ono na zaciągnięciu nowego kredytu w innym banku i spłacie dotychczasowego zobowiązania. Nowa umowa może zostać zawarta już tylko z osobą, która ma dalej spłacać kredyt, o ile ma ona wystarczającą zdolność kredytową.

Refinansowanie nie jest tym samym co przejęcie długu z Kodeksu cywilnego. W praktyce prowadzi jednak do podobnego celu: stary kredyt zostaje spłacony, a były małżonek nie jest stroną nowej umowy. Trzeba przy tym sprawdzić koszty wcześniejszej spłaty, prowizje, wycenę nieruchomości, koszty wykreślenia i wpisania hipoteki oraz opłaty sądowe i notarialne.

Często bank odmawia zwolnienia z długu jednego z małżonków. Jak wskazuje doradca kredytowy Marek Grobelny, skutecznym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku, co pozwala na ponowne przeliczenie zdolności kredytowej na korzystniejszych zasadach.

Jakie są inne możliwości, gdy bank odmawia?

Odmowa banku nie zamyka całkowicie sprawy, ale wymaga wyboru innej ścieżki. Najczęściej rozważa się:

• dołączenie nowego współkredytobiorcy, np. członka rodziny osoby pozostającej w nieruchomości,
• ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia akceptowanego przez bank,
• refinansowanie kredytu w innym banku,
• sprzedaż nieruchomości i spłatę kredytu z ceny sprzedaży,
• pozostawienie obu osób jako kredytobiorców z wewnętrzną umową określającą, kto faktycznie płaci raty i jak strony rozliczą się w przyszłości.

Ostatnie rozwiązanie jest najsłabsze z punktu widzenia osoby, która chce definitywnie odciąć się od kredytu. Nawet jeśli drugi były małżonek zobowiąże się płacić raty, bank nadal może żądać zapłaty od obojga kredytobiorców, dopóki nie dojdzie do formalnej zmiany umowy kredytowej.

FAQ

Czy rozwód zwalnia z kredytu hipotecznego?

Nie. Rozwód nie zmienia automatycznie umowy kredytowej. Były małżonek pozostaje kredytobiorcą, dopóki bank nie zgodzi się na jego zwolnienie z długu albo dopóki kredyt nie zostanie spłacony, np. przez refinansowanie lub sprzedaż nieruchomości.

Czy były małżonek musi zgodzić się na przejęcie kredytu?

Co do zasady tak, jeżeli zmiana ma polegać na przejęciu długu i zwolnieniu go z odpowiedzialności. W praktyce potrzebne są zgodne oświadczenia zainteresowanych osób oraz zgoda banku. Najczęściej wszystko odbywa się przez aneks albo umowę trójstronną.

Czy bank może odmówić przejęcia kredytu przez jedną osobę?

Tak. Bank może odmówić, jeżeli uzna, że jedna osoba nie ma wystarczającej zdolności kredytowej albo zabezpieczenie kredytu jest niewystarczające. Może też zaproponować warunki dodatkowe, np. poręczyciela, nowego współkredytobiorcę albo dodatkową hipotekę.

Czy darowizna udziału w nieruchomości wystarczy, aby przejąć kredyt?

Nie. Darowizna udziału może przenieść własność nieruchomości, ale nie zmienia automatycznie umowy kredytowej. Osoba darująca udział nadal może być dłużnikiem banku, jeżeli pozostaje stroną umowy kredytowej.

Czy kredyt firmowy byłego małżonka po rozdzielności majątkowej obciąża drugiego małżonka?

Nie automatycznie. Jeżeli zobowiązanie powstało po ustanowieniu rozdzielności majątkowej i drugi małżonek nie był stroną umowy ani poręczycielem, co do zasady nie odpowiada za ten dług. Trzeba jednak sprawdzić, czy wierzyciel znał rozdzielność oraz czy nie kwestionuje wcześniejszych czynności majątkowych.

Czy refinansowanie kredytu może zastąpić zgodę obecnego banku?

Refinansowanie nie zastępuje zgody obecnego banku na przejęcie długu, ale może doprowadzić do spłaty starego kredytu nowym kredytem w innym banku. Wtedy były małżonek nie musi być stroną nowej umowy, o ile nowy bank zaakceptuje zdolność kredytową osoby przejmującej finansowanie.

Czy można żądać zwrotu rat zapłaconych przed przejęciem kredytu?

To zależy od okoliczności. Jeżeli raty były płacone w czasie współwłasności albo z majątku wspólnego, ich rozliczenie może nastąpić przy podziale majątku lub zniesieniu współwłasności. Sam fakt, że jedna osoba później przejmuje kredyt, nie oznacza automatycznie zwrotu wszystkich wcześniejszych spłat.

Podsumowanie

Przejęcie kredytu hipotecznego po rozwodzie jest możliwe, ale wymaga formalnej zgody banku i odpowiedniej dokumentacji. Były małżonek nie zostaje zwolniony z odpowiedzialności tylko dlatego, że doszło do rozwodu, darowizny udziału albo ustnego porozumienia stron. Kluczowe są: pisemna umowa, aneks do kredytu, ocena zdolności kredytowej oraz prawidłowe uregulowanie zabezpieczeń.

Jeżeli bank nie zgadza się na przejęcie kredytu, warto rozważyć refinansowanie, sprzedaż nieruchomości albo inne zabezpieczenie. Równolegle należy zadbać o rozliczenia między byłymi małżonkami lub partnerami, zwłaszcza gdy w tle pojawiają się darowizny, długi firmowe, rozdzielność majątkowa albo pisma wierzycieli.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe - Dz.U. 1997 nr 140 poz. 939
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
4. Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami - Dz.U. 2017 poz. 819