Zniesienie współwłasności mieszkania po spadku, jak poradzić sobie z opornym współspadkobiercą?

Droga notarialna – szybkie przejęcie udziałów

W przedstawionej sprawie istnieją dwie drogi działania. Pierwsza, szybsza jest taka, aby spadkobiercy, którzy chcą przekazać Pańskiej żonie swój udział, udali się z nią do notariusza w celu albo sprzedaży, albo darowizny na jej rzecz udziału, tak aby stała się współwłaścicielem większościowym. Pozostanie jedynie udział spadkobiercy, który nie chce się dogadać – wtedy należy skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.

Postępowanie sądowe i możliwości zniesienia współwłasności

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego (K.c.): Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Obecnie współwłaścicielami nieruchomości są osoby będące spadkobiercami po zmarłej osobie, a więc Pana żona i pozostali spadkobiercy.

Zgodnie natomiast z art. 212 K.c.:

§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Najlepsze rozwiązanie w praktyce

Dział może nastąpić poprzez przyznanie jednemu spadkobiercy całości z obowiązkiem lub bez obowiązku spłaty pozostałych. Dlatego najlepiej, gdyby żona udała się ze współwłaścicielami do notariusza, aby przekazali jej udział. Następnie powinna zainicjować w sądzie rejonowym miejsca położenia nieruchomości postępowanie o zniesienie współwłasności i wskazanie możliwości spłaty współwłaściciela mniejszościowego.

Całość może odbyć się na etapie sądowym – a więc także zniesienie współwłasności z pozostałymi spadkobiercami – jednak proponuję dokonać tego w szybszy sposób na poziomie notariusza, a do sądu udać się już jedynie z jednym spadkobiercą.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296