Zniesienie współwłasności mieszkania po spadku a brak zgody spadkobiercy

Czy można najpierw przejąć udziały zgodnych spadkobierców?

Tak. Jeżeli część współspadkobierców zgadza się na przekazanie udziałów, mogą oni zawrzeć z żoną umowę w formie aktu notarialnego. W przypadku nieruchomości lub udziału w nieruchomości forma aktu notarialnego jest obowiązkowa pod rygorem nieważności na podstawie art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W praktyce najczęściej wchodzi w grę:

• sprzedaż udziału,
• darowizna udziału,
• umowa działu spadku połączona ze zniesieniem współwłasności – ale tylko wtedy, gdy wszyscy uprawnieni są zgodni.

Jeżeli więc kilku współwłaścicieli chce polubownie wyjść ze sprawy, notarialne przeniesienie ich udziałów na żonę jest rozwiązaniem szybkim i zwykle prostszym niż od razu prowadzenie pełnego postępowania sądowego ze wszystkimi.

Czy sprawę o zniesienie współwłasności można prowadzić tylko z jednym „opornym” współspadkobiercą?

Tak, ale tylko wtedy, gdy przed złożeniem wniosku żona skutecznie nabędzie udziały wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Wówczas po stronie przeciwnej pozostanie już tylko jeden inny współwłaściciel i to on będzie jedynym uczestnikiem postępowania obok żony.

Jeżeli jednak pozostali współspadkobiercy nadal będą wpisani jako współwłaściciele, to muszą brać udział w sprawie. Wynika to z charakteru postępowania o zniesienie współwłasności – sąd rozstrzyga o całej rzeczy wspólnej i o prawach wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko wybranych osób.

Podstawą materialnoprawną żądania jest art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sposoby zniesienia współwłasności określają art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

Od strony proceduralnej sprawa toczy się w postępowaniu nieprocesowym. Wniosek o zniesienie współwłasności rozpoznaje sąd rejonowy, co wynika z art. 507 w zw. z art. 606 i art. 617 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Uczestnikami postępowania muszą być wszystkie osoby, których praw dotyczy rozstrzygnięcie.

Jakie rozstrzygnięcie może wydać sąd?

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że byłoby to sprzeczne z ustawą, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałoby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W przypadku mieszkania najczęściej fizyczny podział jest niemożliwy. Dlatego w praktyce sąd zwykle rozważa rozwiązanie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego, czyli:

• przyznanie całego mieszkania jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych albo
• sprzedaż mieszkania stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli żona realnie chce przejąć lokal i ma środki na spłatę, powinna już we wniosku wyraźnie żądać przyznania jej mieszkania na wyłączną własność za spłatą pozostałych współwłaścicieli. Warto dołączyć dowody potwierdzające możliwość zapłaty, np. środki własne, promesę kredytową, historię rachunku lub inne dokumenty finansowe.

Zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego sąd oznacza termin i sposób uiszczenia spłat, wysokość i termin odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia. Sąd może też rozłożyć spłatę na raty, przy czym ich łączny termin co do zasady nie może przekraczać 10 lat.

Czy wcześniejszy dział spadku zamyka drogę do zniesienia współwłasności?

Nie zawsze. Trzeba odróżnić dział spadku od zniesienia współwłasności. Jeżeli wcześniejsze postępowanie nie doprowadziło do pełnego przyznania własności jednej osobie albo do sprzedaży rzeczy i podziału ceny, współwłasność może nadal istnieć. W takiej sytuacji dopuszczalne jest odrębne postępowanie o zniesienie współwłasności.

Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy po postanowieniu spadkowym strony pozostają współwłaścicielami mieszkania w udziałach ułamkowych i dopiero później pojawia się konflikt co do sprzedaży albo spłaty.

Jak przygotować wniosek do sądu?

We wniosku warto zawrzeć:

• dane wszystkich aktualnych współwłaścicieli,
• dokładny opis nieruchomości i numer księgi wieczystej,
• wskazanie udziałów każdego współwłaściciela,
• żądanie przyznania mieszkania żonie na wyłączną własność,
• propozycję spłat wraz z terminem,
• wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, jeśli wartość jest sporna,
• wniosek o zasądzenie kosztów stosownie do wyniku sprawy – jeśli konflikt jest wyraźny.

Do wniosku zwykle dołącza się: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, dokumenty potwierdzające aktualne nabycie udziałów od pozostałych współspadkobierców, odpis księgi wieczystej oraz ewentualne dokumenty dotyczące nakładów na mieszkanie.

Jeżeli po nabyciu części udziałów dojdzie też do potrzeby uregulowania kwestii korzystania z lokalu lub rozliczenia nakładów, można rozważyć równoległą analizę szerszego postępowania w sprawie o podział współwłasności.

Koszty i praktyczne ryzyka

W sprawie trzeba uwzględnić nie tylko opłatę sądową, ale też możliwe koszty opinii biegłego. Jeżeli stanowiska uczestników są sporne, koszt opinii bywa istotny. Dodatkowo mogą pojawić się rozliczenia z tytułu:

• nakładów poniesionych na mieszkanie,
• spłaconych długów związanych z nieruchomością,
• pożytków i przychodów z rzeczy wspólnej,
• wyłącznego korzystania z lokalu przez jednego współwłaściciela.

Takie roszczenia zależą już od konkretnego stanu faktycznego i dokumentów. Nie w każdej sprawie sąd rozstrzygnie je automatycznie bez odpowiedniego wniosku strony.

Co jest najlepszym rozwiązaniem w opisanej sytuacji?

Najpraktyczniejszy wariant jest zwykle dwuetapowy:

1. najpierw przejęcie notarialne udziałów od tych współspadkobierców, którzy są zgodni,
2. następnie wniosek do sądu o zniesienie współwłasności z udziałem już tylko tych osób, które nadal pozostają współwłaścicielami.

Jeżeli po notarialnym przejęciu udziałów pozostanie tylko jeden inny współwłaściciel, sprawa sądowa będzie prostsza organizacyjnie. Nadal jednak sąd zbada wartość mieszkania, sposób zniesienia współwłasności i warunki spłaty.

FAQ

Czy jeden współspadkobierca może zablokować zniesienie współwłasności?

Nie. Może utrudnić polubowne załatwienie sprawy, ale nie odbiera innemu współwłaścicielowi prawa do żądania zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy trzeba mieć zgodę wszystkich na spłatę udziałów?

Do dobrowolnego przeniesienia udziałów u notariusza potrzebna jest zgoda tych osób, które mają zbyć swój udział. Jeżeli ktoś się nie zgadza, jego udziału nie da się przejąć bez orzeczenia sądu.

Czy sąd może nakazać sprzedaż mieszkania?

Tak. Jeżeli przyznanie mieszkania jednemu współwłaścicielowi ze spłatą nie będzie możliwe lub zasadne, sąd może zarządzić sprzedaż rzeczy wspólnej na podstawie art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy brak pieniędzy na spłatę ma znaczenie?

Tak. Jeżeli osoba domagająca się przyznania mieszkania nie wykaże realnej możliwości spłaty, sąd może uznać, że właściwszym rozwiązaniem będzie sprzedaż nieruchomości.

Do którego sądu złożyć wniosek?

Co do zasady do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości, w postępowaniu nieprocesowym.

Źródła

Akty prawne:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 507, art. 606, art. 617 i nast. – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296