Czy mogę żądać czynszu od siostry i szwagra za wspólny dom, prawnik wyjaśnia, kiedy to w ogóle możliwe

Współwłaściciel pod jednym dachem – co wolno, a czego nie?

Współwłaściciel ma prawo korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie, który nie narusza prawa drugiego współwłaściciela (art. 206 Kodeksu cywilnego – „K.c.”). Oznacza to, że sam fakt zamieszkiwania przez siostrę – jako współwłaścicielkę – nie stanowi podstawy do żądania od niej czynszu.

Kwestia dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy wspólnej mogłaby pojawić się np. wobec osoby trzeciej (jak małżonek siostry), która nie ma własnego tytułu prawnego do przebywania w nieruchomości, a jednocześnie uniemożliwia właścicielowi lub współwłaścicielowi korzystanie z jego własności.

Czy można żądać pieniędzy od własnej siostry? Prawo mówi jasno

W orzecznictwie dominuje pogląd, że współwłaściciel nie może żądać od drugiego współwłaściciela wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej, nawet jeśli robi on to w sposób wyłączny – o ile nie doszło do wyraźnego wyłączenia pozostałych ze współposiadania.

Dorozumiana zgoda – najtrudniejszy przeciwnik w sądzie

Jednak w sytuacji, gdy:

• została Pani faktycznie wyłączona z możliwości korzystania z domu, mimo braku zgody na tak daleko idące ograniczenie,
• siostra lub jej mąż odmówili współdzielenia posiadania rzeczy,
• albo użytkowanie rzeczy przez nich było wyraźnie ponad przysługujący im udział,
  – wtedy mogłaby pojawić się podstawa do dochodzenia roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Przy czym na Pani ciążyłby obowiązek udowodnienia tych okoliczności (art. 6  K.c.).

Z przekazanych informacji wynika jednak, że wyraziła Pani zgodę na zamieszkanie siostry i jej męża bez ustalania odpłatności. To element kluczowy. Nie było żadnych zastrzeżeń co do płatności ani żadnej umowy najmu czy użyczenia wprost, ale w praktyce doszło do dorozumianego, nieodpłatnego udostępnienia nieruchomości.

Taka zgoda – nawet niewyrażona na piśmie – znacząco utrudnia dochodzenie roszczeń o czynsz czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, bo realnie Pani na to zezwoliła.

Co realnie można zrobić? Najlepsze wyjście z tej rodzinnej układanki

1. Co do zasady nie ma podstaw prawnych do żądania zapłaty czynszu od siostry jako współwłaścicielki nieruchomości, nawet jeśli korzystała z niej w sposób wyłączny – skoro była na to Pani zgoda.
2. Roszczenie wobec szwagra byłoby teoretycznie możliwe, jeśli uznać go za osobę trzecią korzystającą z rzeczy bez tytułu prawnego i jednocześnie wyłączającą drugiego współwłaściciela z posiadania. Szanse powodzenia są jednak niewielkie, bo:
   – wyraziła Pani zgodę na ich zamieszkanie,
   – nie sprzeciwiała się Pani przez wiele lat,
   – nie kierowała Pani żadnych wezwań do zaprzestania korzystania ani propozycji zawarcia umowy najmu.
3. Przy planowanej darowiźnie udziału i późniejszej rekompensacie finansowej warto uwzględnić koszty remontów czy szkody, które powstały przez lata. Najrozsądniej zrobić to w formie potrącenia lub dodatkowego rozliczenia (np. pod tytułem odpłatnym lub mieszanym), bo to daje bardziej realny i uzasadniony efekt niż próba dochodzenia zaległego czynszu.
   W razie braku porozumienia możliwe jest wystąpienie do sądu z powództwem o zniesienie współwłasności wraz z rozliczeniem posiadania rzeczy i nakładów.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93