Budowa garażu na działce Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym

Czy można samodzielnie postawić garaż na działce Skarbu Państwa oddanej w użytkowanie wieczyste?

Co do zasady nie należy zakładać, że jeden ze współużytkowników wieczystych może sam zdecydować o budowie garażu. Jeżeli prawo użytkowania wieczystego przysługuje kilku osobom, do takiego stosunku odpowiednio stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, w szczególności art. 196 § 1 i art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z konstrukcją współużytkowania wieczystego przyjmowaną w orzecznictwie i praktyce.

Budowa nowego garażu jest zazwyczaj traktowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą wspólną, bo prowadzi do trwałej zmiany nieruchomości i wpływa na sposób korzystania przez wszystkich uprawnionych. W takiej sytuacji zastosowanie ma art. 199 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że bez zgody pozostałych współużytkowników wieczystych rozpoczęcie budowy garażu jest bardzo ryzykowne, nawet jeśli fizycznie dysponuje Pan/Pani częścią gruntu od lat.

Jakie znaczenie ma treść użytkowania wieczystego?

Nawet jednomyślna zgoda współużytkowników nie przesądza jeszcze, że garaż można legalnie wybudować. Zakres uprawnień użytkownika wieczystego wyznacza przede wszystkim art. 233 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób i rozporządzać swoim prawem w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa albo gruntu jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste.

Z kolei art. 239 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste powinien być określony w umowie. Jeżeli więc z umowy, decyzji, celu oddania gruntu albo dokumentów planistycznych wynika, że grunt ma służyć wyłącznie określonej funkcji, np. istniejącej zabudowie garażowej, magazynowej lub mieszkaniowej, trzeba sprawdzić, czy planowany obiekt mieści się w tym przeznaczeniu.

Jeżeli garaż wykracza poza ustalony sposób korzystania z nieruchomości, organ reprezentujący właściciela gruntu może zakwestionować inwestycję. W przypadku gruntów Skarbu Państwa najczęściej będzie to starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej albo inny właściwy podmiot, zależnie od rodzaju nieruchomości.

Zobacz również:

• częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości
• użyczenie lub najem wspólnej nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Czy potrzebna jest zgoda właściciela gruntu?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego i treści dokumentów dotyczących nieruchomości. Nie ma przepisu, który w każdym przypadku nakazywałby uzyskanie odrębnej, dodatkowej zgody Skarbu Państwa na każdy garaż. Jednak taka zgoda lub co najmniej brak sprzeciwu właściciela może okazać się konieczna, gdy:

• umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ogranicza rodzaj dopuszczalnej zabudowy,
• na nieruchomości obowiązują szczególne warunki zagospodarowania,
• planowana budowa wymaga wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie wykraczającym poza dotychczasowe ustalenia.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem terminu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie albo używa jej niezgodnie z przeznaczeniem. W praktyce sankcja ta jest stosowana wyjątkowo, ale ryzyka nie wolno lekceważyć.

Czy zamiast zgody wszystkich można iść do sądu?

Tak, ale tylko w określonym zakresie. Jeżeli nie da się uzyskać zgody wszystkich współużytkowników na czynność przekraczającą zwykły zarząd, współuprawnieni, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 199 zdanie drugie Kodeksu cywilnego. Sąd ocenia wtedy cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Nie zawsze trzeba więc od razu wnosić o zniesienie współwłasności lub współużytkowania wieczystego. Czasem wystarczy wniosek o rozstrzygnięcie w przedmiocie zgody na konkretną inwestycję. Jeżeli jednak konflikt jest trwały i dotyczy całego sposobu korzystania z gruntu, rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. To jednak osobne postępowanie i nie w każdej sprawie będzie praktyczne.

Jakie formalności budowlane obowiązują przy garażu?

Oprócz relacji między współużytkownikami trzeba sprawdzić przepisy budowlane. Kluczowe znaczenie ma ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. To, czy garaż wymaga pozwolenia na budowę, czy tylko zgłoszenia, zależy przede wszystkim od jego parametrów, usytuowania, funkcji i liczby takich obiektów na działce.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa stanowi inaczej. Wyjątki znajdują się m.in. w art. 29 tej ustawy.

Dla inwestora praktycznie najważniejsze jest to, że część wolno stojących garaży może być realizowana na podstawie zgłoszenia, a niektóre obiekty o mniejszych parametrach mogą korzystać z dalej idących uproszczeń. Jednak o kwalifikacji nie decyduje sama nazwa „garaż”, tylko konkretne cechy inwestycji. Trzeba także zbadać zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli planu nie ma – z decyzją o warunkach zabudowy, zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Czy można budować bez zniesienia współużytkowania wieczystego?

Tak, zniesienie współużytkowania nie jest automatycznym warunkiem budowy. Jeżeli wszyscy współużytkownicy wyrażą zgodę, a inwestycja jest zgodna z umową, przeznaczeniem gruntu i przepisami budowlanymi, garaż można realizować bez wcześniejszego zniesienia współużytkowania.

Zniesienie współużytkowania staje się istotne dopiero wtedy, gdy konflikt między uprawnionymi uniemożliwia podejmowanie decyzji albo gdy podział prawny lub fizyczny nieruchomości ma uporządkować sposób korzystania z gruntu na przyszłość.

Zobacz również:

• czy można zmusić współwłaściciela do sprzedaży udziału w nieruchomości
• sprzedaż udziału przez współwłaściciela bez zgody pozostałych

Jakie mogą być skutki samowolnego postawienia garażu?

Skutki mogą pojawić się równolegle na kilku płaszczyznach:

• cywilnej – pozostali współużytkownicy mogą żądać ochrony swoich uprawnień, usunięcia naruszeń albo rozliczeń związanych z bezumownym korzystaniem z części wspólnej,
• administracyjnobudowlanej – w razie naruszenia Prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie dotyczące samowoli budowlanej,
• związanej z użytkowaniem wieczystym – gdy sposób korzystania z gruntu jest sprzeczny z umową i przeznaczeniem, właściciel gruntu może podejmować działania na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie każda nieprawidłowość skończy się od razu nakazem rozbiórki albo rozwiązaniem użytkowania wieczystego, ale rozpoczęcie inwestycji bez uporządkowania tych kwestii zwykle znacząco komplikuje sytuację.

FAQ

Czy zgoda większości współużytkowników wystarczy?

Nie zawsze. Jeżeli budowa garażu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, co zwykle ma miejsce, potrzebna jest zgoda wszystkich na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Przy braku zgody możliwe jest zwrócenie się do sądu.

Czy zniesienie współużytkowania jest obowiązkowe przed budową?

Nie. Jeżeli wszyscy współużytkownicy wyrażą zgodę, a inwestycja jest dopuszczalna z punktu widzenia umowy, planu i Prawa budowlanego, nie trzeba najpierw znosić współużytkowania.

Czy na garaż zawsze trzeba mieć pozwolenie na budowę?

Nie. To zależy od rodzaju, wielkości i usytuowania obiektu oraz od aktualnych wyjątków przewidzianych w art. 29 ustawy – Prawo budowlane. W części przypadków wystarczy zgłoszenie, ale trzeba to ocenić indywidualnie.

Czy właściciel gruntu może sprzeciwić się budowie?

Tak, jeżeli inwestycja narusza warunki użytkowania wieczystego albo przeznaczenie nieruchomości. Znaczenie ma zwłaszcza treść umowy i cel, na jaki grunt został oddany.

Czy postawienie garażu bez zgody innych można później zalegalizować?

Czasem część problemów da się uporządkować, ale nie ma gwarancji. Trzeba osobno ocenić kwestie cywilne, budowlane i związane z użytkowaniem wieczystym. Im wcześniej sprawa zostanie wyjaśniona, tym mniejsze ryzyko kosztownych sporów.

Podsumowanie

Jeżeli działka Skarbu Państwa pozostaje we współużytkowaniu wieczystym kilku osób, budowa garażu co do zasady wymaga zgody wszystkich współużytkowników, ponieważ najczęściej jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd w rozumieniu art. 199 Kodeksu cywilnego. Dodatkowo trzeba sprawdzić art. 233 i art. 239 Kodeksu cywilnego, czyli zgodność inwestycji z treścią użytkowania wieczystego, a także przepisy planistyczne i budowlane, w tym art. 28–30 Prawa budowlanego. Samodzielne rozpoczęcie budowy bez uporządkowania tych kwestii jest obarczone znacznym ryzykiem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

4. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717