Możliwość postawienia garażu na działce należącej do Skarbu Państwa

Konieczność uzyskania zgody na postawienie garażu

Zgodnie z art. 233 Kodeku cywilnego (w skrócie K.c.) użytkownik wieczysty może korzystać z nieruchomości w granicach określonych przez cel, na jaki nieruchomość została oddana, oraz zgodnie z treścią umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że zakres uprawnień użytkownika wieczystego jest ściśle określony zarówno w umowie, jak i w decyzjach administracyjnych dotyczących danej nieruchomości. Ponadto, na mocy art. 239 K.c., użytkownik wieczysty może wznosić na gruncie budynki i inne urządzenia stanowiące jego własność, pod warunkiem, że jest to zgodne z umową użytkowania wieczystego oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W praktyce oznacza to konieczność uwzględnienia wszelkich ograniczeń wynikających z planu miejscowego, a w przypadku jego braku – uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Co więcej, wzniesienie obiektów budowlanych musi mieścić się w granicach dopuszczalnego przeznaczenia nieruchomości, co może wymagać dodatkowych uzgodnień z organami administracji publicznej.

W przypadku, gdy użytkowanie wieczyste przysługuje kilku osobom (współużytkowanie wieczyste), stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności. Oznacza to, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest zgoda wszystkich współużytkowników. Budowa garażu stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, ponieważ prowadzi do trwałej zmiany w sposobie korzystania z nieruchomości, a także może wpływać na wartość oraz funkcjonalność nieruchomości wspólnej. W związku z tym przed przystąpieniem do budowy konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współużytkowników wieczystych. Należy również uwzględnić, że brak zgody współużytkowników może prowadzić do potencjalnych sporów sądowych, a także skutkować kwestionowaniem legalności budowy.

Zniesienie współużytkowania wieczystego nie jest formalnym wymogiem dla realizacji inwestycji, jednak może istotnie uprościć proces decyzyjny. Współużytkowanie wieczyste można znieść na drodze umowy zawartej między współużytkownikami lub na podstawie orzeczenia sądu. W przypadku konfliktu interesów zniesienie współużytkowania może być jedynym sposobem, który umożliwi samodzielne podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości.

Nawet jeśli uzyskana zostanie zgoda współużytkowników wieczystych, budowa garażu wymaga również zgodności z warunkami użytkowania wieczystego określonymi w umowie oraz zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W praktyce, jeśli wzniesienie garażu nie jest przewidziane w umowie użytkowania wieczystego, konieczne może być uzyskanie zgody właściciela gruntu (Skarbu Państwa). Brak takiej zgody może skutkować naruszeniem warunków użytkowania wieczystego i potencjalnym ryzykiem jego rozwiązania.

Pozwolenie na postawienie garażu na działce

Niezależnie od zgody współużytkowników i właściciela gruntu wzniesienie garażu wymaga uzyskania odpowiednich zezwoleń budowlanych. W przypadku, gdy planowana inwestycja podlega obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, konieczne będzie przeprowadzenie stosownego postępowania administracyjnego.

Podsumowując, na gruncie obowiązujących przepisów budowa garażu na działce oddanej w użytkowanie wieczyste, której użytkowanie wieczyste przysługuje kilku osobom, wymaga uzyskania zgody pozostałych współużytkowników wieczystych. Wynika to z faktu, że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. W przypadku braku zgody współużytkowników konieczne może być sądowe zniesienie współużytkowania wieczystego. Dodatkowo niezbędne może być uzyskanie zgody właściciela gruntu (Skarbu Państwa), jeśli budowa garażu wykracza poza zakres pierwotnie ustalonego przeznaczenia użytkowania wieczystego. Wzniesienie garażu będzie także podlegało przepisom Prawa budowlanego, co oznacza konieczność uzyskania wymaganych decyzji administracyjnych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93