Czy dzierżawca wieczysty może zbyć użytkowany grunt?
Zakładam, że wskazane przez Pana określenie „wieczysty dzierżawca” dotyczy instytucji wieczystego użytkowania.
Jeśli kontrahent jest użytkownikiem wieczystym niezabudowanej nieruchomości, której właścicielem jest Skarb Państwa, to może Pan nabyć od tego kontrahenta jedynie użytkowanie wieczyste tego gruntu, nie nabędzie Pan zaś prawa własności gruntu. Użytkownik wieczysty może bowiem zbyć jedynie prawo, które posiada. Tylko w drodze umowy z właścicielem (jednostką Skarbu Państwa) może Pan nabyć własność nieruchomości. Odmienna sytuacja dotyczy jedynie budynków stanowiących własność użytkownika wieczystego, które nabył lub wybudował na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa przez wieczystego użytkownika
Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 Kodeksu cywilnego).
Jednak prawem głównym (nadrzędnym) jest użytkowanie wieczyste, a prawo własności budynków jest prawem związanym (podrzędnym). Oznacza to, że żadne z tych praw nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego. Jeśli zatem w drodze umowy nabędzie Pan własność budynków znajdujących się na gruncie Skarbu Państwa, to przedmiotem umowy musi być również użytkowanie wieczyste gruntu, na którym te budynki są posadowione.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Zakończenie okresu użytkowania wieczystego
Jeśli po upływie okresu użytkowania wieczystego (maksymalnie 99 lat, minimalnie 40 lat) prawo to nie zostanie przedłużone na dalszy okres, to wygasa. Prawo własności budynków jako prawo podrzędne (akcesoryjne) wygasa wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego, za co użytkownik otrzymuje przewidziane w umowie wynagrodzenie.
Jeśli zaś działki, które mają być przedmiotem umowy, są niezabudowane, a Pana kontrahentowi przysługuje prawo użytkowania wieczystego, to przedmiotem umowy może być jedynie prawo użytkowania wieczystego gruntu, gdyż nikt nie może przenieść więcej praw, niż sam posiada.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Opłaty za użytkowanie wieczyste
Należy również podkreślić, iż wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Jeśli zatem nabędzie Pan prawo własności budynków i prawo wieczystego użytkowania gruntów, to musi Pan liczyć się z koniecznością uiszczania corocznej opłaty właścicielowi gruntów (Skarbowi Państwa).
Przed zawarciem takiej umowy należy więc zapoznać się z umową, na podstawie której dotychczasowy wieczysty użytkownik nabył swoje prawo, gdyż ta umowa określa, jakiej wysokości opłaty będzie Pan zobowiązany ponosić z tytułu użytkowania wieczystego.
Trudno o odpowiedź na pytanie, czy warto nabyć taką działkę, gdyż zależy to od szeregu okoliczności (kwoty rocznej opłaty, rodzaju zabudowy i Pana oczekiwań).
Jeśli działka jest zabudowana i jest Pan jedynym kontrahentem, to zawarcie takiej umowy oznacza, iż będzie Pan właścicielem budynków i użytkownikiem wieczystym gruntów. Prawo własności gruntów będzie nadal przysługiwało Skarbowi Państwa.
Przykłady
Pan Adam od kilku lat planował zakup działki pod budowę domu. Znalazł atrakcyjną ofertę na obrzeżach miasta, jednak szybko okazało się, że grunt nie należy do sprzedającego, lecz jest objęty użytkowaniem wieczystym Skarbu Państwa. Pan Adam po konsultacji z prawnikiem dowiedział się, że może nabyć prawo użytkowania wieczystego wraz z domem, który już stał na działce i należał do sprzedającego. Po zakupie stał się właścicielem budynku i użytkownikiem wieczystym gruntu, za który co roku opłaca Skarbowi Państwa ustaloną wcześniej opłatę roczną.
Pani Barbara rozważała zakup działki inwestycyjnej pod niewielki pensjonat. Sprzedający oferował przeniesienie prawa użytkowania wieczystego na 80 lat, jednak grunt był całkowicie niezabudowany. Pani Barbara, świadoma ograniczeń, że będzie mogła nabyć jedynie prawo użytkowania wieczystego, a nie własność gruntu, zdecydowała się dokładnie przeanalizować umowę pierwotną. Dzięki temu poznała wysokość rocznych opłat oraz zasady ich aktualizacji, co pomogło jej ocenić, czy inwestycja będzie opłacalna na przestrzeni lat.
Pan Marek kupił kilka lat temu niewielki pawilon handlowy na terenie należącym do gminy. Budynek był jego własnością, natomiast grunt był objęty użytkowaniem wieczystym. Po latach działalności gmina wypowiedziała użytkowanie wieczyste i odmówiła jego przedłużenia po wygaśnięciu okresu 40-letniego. W związku z tym pan Marek musiał przekazać grunt wraz z budynkiem właścicielowi, otrzymując jedynie wynagrodzenie przewidziane w umowie. To doświadczenie uświadomiło mu ryzyka związane z czasowym charakterem użytkowania wieczystego.
Podsumowanie
Użytkowanie wieczyste to specyficzna forma władania nieruchomością, w której właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu, a nabywca uzyskuje prawo jego użytkowania przez długi czas, zwykle do 99 lat. Kupując taką działkę, można stać się właścicielem budynków znajdujących się na niej, lecz sam grunt pozostaje w użytkowaniu wieczystym, co wiąże się m.in. z obowiązkiem uiszczania corocznych opłat. Decyzja o zakupie powinna być poprzedzona dokładną analizą warunków umowy oraz oceny ryzyka związanego z czasowym charakterem tego prawa.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości związane z zakupem nieruchomości na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Doświadczeni prawnicy przeanalizują Twoją sytuację, wyjaśnią ryzyka i wskażą najlepsze rozwiązania, abyś mógł bezpiecznie podjąć decyzję o zakupie.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
