Przywrócenie posiadania po wyrzuceniu lokatora z mieszkania

W opisanej sytuacji właściciel co do zasady nie powinien był usuwać Pani i rodziny z mieszkania przez zmianę zamków podczas nieobecności. Nawet gdy najemca zalega z opłatami, właściciel musi działać zgodnie z procedurą wypowiedzenia i – jeżeli lokator nie opuszcza lokalu dobrowolnie – dochodzić wydania lokalu na drodze sądowej, a nie „siłowo”.

Jeżeli chce Pani lepiej zrozumieć przebieg postępowania eksmisyjnego, warto pamiętać, że samo niezadowolenie właściciela albo zadłużenie nie daje mu prawa do natychmiastowego przejęcia lokalu bez wyroku i bez udziału komornika.

Status lokatora i ochrona przed samowolnym usunięciem

Jeżeli korzystała Pani z lokalu na podstawie umowy najmu, miała Pani status lokatora w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten obejmuje nie tylko najemcę, ale także osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

To ważne, ponieważ wobec lokalu mieszkalnego właściciel nie może dowolnie zakończyć najmu ani tym bardziej samodzielnie pozbawić lokatora władania lokalem. Ochrona dotyczy zarówno prawa wynikającego z umowy, jak i samego posiadania lokalu.

Z punktu widzenia ochrony posesoryjnej nie rozstrzyga się od razu, kto ma „lepsze prawo” do mieszkania. Sąd bada przede wszystkim ostatni stan posiadania i sam fakt jego naruszenia – tak wynika z art. 478 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem z powodu zaległości?

Jeżeli chodzi o lokal mieszkalny, podstawowe zasady wypowiedzenia przez właściciela reguluje art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku zaległości zastosowanie ma art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.

Zgodnie z tym przepisem właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności,
• został uprzedzony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego,
• otrzymał dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności,
• mimo tego nie uregulował zadłużenia.

W praktyce oznacza to, że samo istnienie długu nie pozwala jeszcze na natychmiastowe usunięcie najemcy z mieszkania. Najpierw musi nastąpić prawidłowe pisemne uprzedzenie, potem dodatkowy termin do zapłaty, a dopiero następnie skuteczne wypowiedzenie.

Jeżeli wynajmujący pominął te etapy, wypowiedzenie może być wadliwe. Jeżeli zaś w ogóle nie doszło do skutecznego wypowiedzenia, tym bardziej brak było podstaw do żądania niezwłocznego opuszczenia lokalu.

Zmiana zamków a naruszenie posiadania

Kluczowe znaczenie ma art. 342 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Zakaz ten dotyczy również właściciela lokalu.

Jeżeli więc właściciel podczas Pani nieobecności zmienił zamki i uniemożliwił dostęp do mieszkania, doszło co do zasady do samowolnego naruszenia posiadania. Dotyczy to także sytuacji, gdy w lokalu pozostały Pani rzeczy.

W takich sprawach przydatna bywa także analiza sytuacji, gdy w lokalu pozostają rzeczy innych osób, np. zmuszenie brata zabrania swoich rzeczy z mieszkania. Nie wolno jednak mylić problemu rzeczy pozostawionych w lokalu z prawem do samodzielnego pozbawienia posiadania osoby, która lokal zajmuje.

Warto też odróżnić Pani sytuację od przypadków bezumownego zajęcia lokalu przez osobę trzecią, takich jak wprowadzenie dzikiego lokatora pozbyć. Tam stan faktyczny może być inny, ale również nie usprawiedliwia samowolnych działań naruszających posiadanie bez podstawy prawnej.

Pozew o przywrócenie posiadania – podstawa prawna i termin

Podstawą roszczenia jest art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń.

To oznacza, że w pozwie można żądać przede wszystkim:

• przywrócenia posiadania lokalu, np. przez wydanie kluczy i umożliwienie wejścia do mieszkania,
• zaniechania dalszych naruszeń, np. zakazu ponownej wymiany zamków lub utrudniania dostępu.

Bardzo ważny jest termin. Zgodnie z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia. Nie jest to zwykłe przedawnienie, lecz termin zawity. Po jego upływie roszczenie posesoryjne co do zasady przepada.

Jeżeli od zdarzenia minął już rok, trzeba rozważyć inne roszczenia, zależnie od stanu faktycznego, np. roszczenia odszkodowawcze albo roszczenia o wydanie rzeczy pozostawionych w lokalu.

Jaki sąd jest właściwy i ile kosztuje pozew?

Sprawę należy wnieść do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Wynika to z art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który przewiduje właściwość wyłączną dla praw rzeczowych na nieruchomości i posiadania nieruchomości.

Postępowanie o naruszenie posiadania należy do właściwości rzeczowej sądu rejonowego na podstawie art. 17 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego a contrario, ponieważ sprawy te nie zostały zastrzeżone dla sądu okręgowego.

Opłata od pozwu o naruszenie posiadania wynosi 200 zł – zgodnie z art. 27 pkt 7 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jeżeli sytuacja finansowa nie pozwala na opłacenie pozwu, można złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych na podstawie art. 102 ust. 1 tej ustawy, dołączając oświadczenie o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania sporządzone na urzędowym formularzu.

Co powinno znaleźć się w pozwie?

Pozew powinien spełniać wymogi pisma procesowego określone w art. 126 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego oraz dodatkowe wymogi pozwu z art. 187 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce należy wskazać:

• oznaczenie sądu,
• imię, nazwisko i adres powoda oraz pozwanego,
• dokładne żądanie przywrócenia posiadania i zaniechania naruszeń,
• opis zdarzenia: kiedy i w jaki sposób zmieniono zamki oraz od kiedy uniemożliwiono dostęp,
• wniosek o zasądzenie kosztów procesu,
• dowody, np. umowę najmu, korespondencję, wiadomości, zdjęcia zamków, zeznania świadków, potwierdzenia pozostawienia rzeczy w lokalu.

Jeżeli żąda Pani również zabezpieczenia roszczenia na czas procesu, trzeba osobno uzasadnić interes prawny zgodnie z art. 730¹ § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. W niektórych sprawach może to mieć znaczenie, ale zasadność takiego wniosku zależy od konkretnych okoliczności.

Wartość przedmiotu sporu

W sprawach o naruszenie posiadania nieruchomości wartość przedmiotu sporu ustala się według art. 23 Kodeksu postępowania cywilnego. Co do zasady jest to suma odpowiadająca rocznemu pożytkowi lub dochodowi, a przy najmie często przyjmuje się sumę czynszu za czas sporny, nie więcej niż za rok.

W praktyce sposób wyliczenia może zależeć od konstrukcji żądania i okoliczności sprawy, dlatego przy sporządzaniu pozwu warto sprawdzić, czy podana kwota odpowiada rzeczywistemu przedmiotowi sporu i utrwalonej praktyce sądu.

Jak sąd rozpoznaje sprawę o naruszenie posiadania?

Zgodnie z art. 478 Kodeksu postępowania cywilnego sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego. To właśnie dlatego postępowanie posesoryjne ma zwykle charakter uproszczony dowodowo.

Nie oznacza to jednak automatycznej wygranej. Trzeba wykazać, że rzeczywiście władała Pani lokalem jako posiadacz oraz że doszło do samowolnego pozbawienia tego władztwa. Jeżeli pozwany będzie twierdził, że lokal został dobrowolnie opuszczony albo że nie doszło do wyłączenia dostępu, spór dowodowy może być istotny.

Czy można dochodzić także innych roszczeń?

Tak, ale zależy to od stanu faktycznego. Oprócz pozwu posesoryjnego można czasem rozważyć:

• roszczenie o wydanie rzeczy pozostawionych w lokalu, jeżeli właściciel zatrzymał mienie bez podstawy prawnej,
• roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego, jeżeli wskutek bezprawnego działania powstała szkoda, np. utrata rzeczy, koszty noclegu, zniszczenia mienia,
• zawiadomienie organów ścigania, jeżeli zachowanie właściciela wypełnia znamiona czynu zabronionego – wymaga to jednak odrębnej oceny konkretnych okoliczności.

Warto pamiętać, że pozew o przywrócenie posiadania nie zastępuje sprawy o zapłatę odszkodowania. To dwa różne typy roszczeń, które czasem można dochodzić równolegle, ale nie zawsze w jednym postępowaniu.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te same przepisy działają w praktyce przy różnych stanach faktycznych.

FAQ

Czy właściciel może zmienić zamki, jeśli najemca nie płaci?

Nie. Zaległości nie dają właścicielowi prawa do samowolnego odebrania lokalu. Ochronę przed takim działaniem przewiduje art. 342 Kodeksu cywilnego, a wypowiedzenie lokalu mieszkalnego wymaga zachowania procedury z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ile czasu jest na wniesienie pozwu o przywrócenie posiadania?

Rok od dnia naruszenia posiadania. Wynika to wprost z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jaki sąd rozpoznaje sprawę?

Sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia lokalu, zgodnie z art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Ile wynosi opłata od pozwu?

200 zł, na podstawie art. 27 pkt 7 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy w sprawie o naruszenie posiadania sąd bada, kto jest właścicielem?

Nie w pełnym zakresie. Zgodnie z art. 478 Kodeksu postępowania cywilnego sąd bada głównie ostatni stan posiadania i sam fakt naruszenia.

Źródła

• Art. 342, art. 344 § 1–2, art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 38 § 1, art. 126 § 1–2, art. 187 § 1, art. 478, art. 730¹ § 1–2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 2 ust. 1 pkt 1 i art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 27 pkt 7 oraz art. 102 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.