Dzicy lokatorzy w domu właściciela, jak ich usunąć?

Dzicy lokatorzy a prawa właściciela domu

Osoba, która weszła do domu i zamieszkuje w nim bez zgody właściciela, co do zasady nie ma tytułu prawnego do władania nieruchomością. Nie oznacza to jednak, że właściciel może samodzielnie zastosować przymus, wyrzucić rzeczy, odłączyć media albo wymienić zamki, gdy w domu przebywają ludzie i ich mienie. Takie działania mogą narazić właściciela na zarzuty cywilne, a w skrajnych sytuacjach również karne.

Podstawą roszczenia właściciela jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala właścicielowi żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W sprawach mieszkaniowych oznacza to zwykle konieczność żądania opróżnienia i wydania domu albo lokalu.

Samo pojęcie eksmisji jest potocznie używane dla opisania całego procesu: od wezwania lokatorów do opuszczenia nieruchomości, przez sprawę sądową, aż po wykonanie wyroku przez komornika. W praktyce warto od razu rozróżnić osoby, które weszły do domu bez jakiejkolwiek podstawy, od osób, które kiedyś miały umowę najmu, użyczenia albo inny tytuł prawny.

Zobacz również: przebieg postępowania eksmisyjnego

Pierwsze kroki, gdy dom został zajęty bez zgody

Właściciel powinien zacząć od ustalenia, kto faktycznie przebywa w domu, na jakiej podstawie osoby te twierdzą, że mogą tam mieszkać, oraz czy w nieruchomości pozostają rzeczy poprzednich lokatorów. Przydatne są informacje od sąsiadów, dokumentacja zdjęciowa stanu nieruchomości wykonana legalnie, korespondencja z lokatorami, rachunki za media, protokoły interwencji Policji albo straży miejskiej oraz dokumenty potwierdzające własność.

Następnie należy skierować do osób zajmujących dom pisemne wezwanie do dobrowolnego opuszczenia, opróżnienia i wydania nieruchomości w oznaczonym terminie. Wezwanie powinno wskazywać właściciela, adres nieruchomości, brak zgody na dalsze zajmowanie domu, żądanie wydania kluczy oraz informację, że po bezskutecznym upływie terminu właściciel wystąpi do sądu i będzie dochodził kosztów oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie.

Jeżeli doszło do włamania, zniszczeń, kradzieży, gróźb, naruszenia miru domowego albo innego przestępstwa, warto złożyć zawiadomienie na Policji. Postępowanie karne nie zastępuje jednak zwykle cywilnego powództwa o opróżnienie i wydanie nieruchomości. Policja może zabezpieczyć sytuację nagłą, ale nie przeprowadza eksmisji w miejsce komornika.

W przypadku domu położonego w Polsce, gdy właściciel mieszka za granicą, praktyczne znaczenie ma ustanowienie pełnomocnika w Polsce. Pełnomocnik może odebrać korespondencję, zlecić doręczenie wezwania, reprezentować właściciela w sądzie i kontaktować się z komornikiem.

Pozew o opróżnienie i wydanie domu

Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, kolejnym krokiem jest pozew o nakazanie opróżnienia, opuszczenia i wydania nieruchomości. W pozwie trzeba wskazać osoby pozwane, opisać, że zajmują dom bez skutecznego tytułu prawnego, wykazać własność nieruchomości oraz przedstawić dowody potwierdzające zajmowanie domu przez pozwanych.

W sprawach dotyczących wydania nieruchomości istotna jest właściwość sądu związana z położeniem nieruchomości. W praktyce pozew składa się do sądu właściwego dla miejsca, w którym znajduje się dom. Jeżeli właściciel nie zna pełnych danych osób zajmujących nieruchomość, powinien podjąć działania zmierzające do ich ustalenia, ponieważ prawidłowe oznaczenie strony pozwanej ma znaczenie dla skutecznego prowadzenia procesu.

Sąd bada, czy pozwanym przysługuje skuteczny tytuł do władania domem. Jeżeli go nie mają, może wydać wyrok eksmisyjny, czyli orzeczenie nakazujące opróżnienie i wydanie nieruchomości. Po uprawomocnieniu wyroku właściciel występuje o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie składa wniosek egzekucyjny do komornika.

Co z lokatorem, który kiedyś miał umowę najmu?

Inaczej należy traktować osobę, która nigdy nie miała zgody właściciela na zamieszkanie, a inaczej osobę, która była najemcą albo współnajemcą. Jeżeli jeden z dotychczasowych lokatorów miał ważną umowę najmu, właściciel powinien najpierw sprawdzić, czy umowa nadal obowiązuje, czy została skutecznie wypowiedziana oraz czy po śmierci innego najemcy ktoś mógł wstąpić w stosunek najmu.

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić określone osoby, między innymi małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby wobec których najemca był zobowiązany alimentacyjnie oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, ale tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Osoby, które wprowadziły się dopiero po śmierci lokatora, co do zasady nie nabywają z tego powodu tytułu prawnego.

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie stosunku prawnego musi być dokonane na piśmie, wskazywać przyczynę i mieścić się w ustawowych podstawach. Przykładowo art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala wypowiedzieć stosunek prawny z miesięcznym terminem na koniec miesiąca kalendarzowego między innymi wtedy, gdy lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu sprzecznie z umową, dopuszcza do szkód albo rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy.

Jeżeli podstawą wypowiedzenia są zaległości płatnicze, lokator musi pozostawać w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a właściciel powinien wcześniej pisemnie uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Pominięcie tych etapów może spowodować, że sąd uzna wypowiedzenie za nieskuteczne.

Zobacz również: zasady wypowiedzenia umowy najmu

Egzekucja komornicza po wyroku eksmisyjnym

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku i klauzuli wykonalności właściciel składa do komornika wniosek o wykonanie obowiązku opróżnienia i wydania nieruchomości. Zgodnie z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie dokonuje czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

Jeżeli lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, komornik musi stosować szczególne zasady ochronne. Gdy z tytułu wykonawczego nie wynika uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu ani prawo do lokalu zamiennego, komornik usuwa dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego ma on tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli takiego miejsca nie ma, komornik wstrzymuje czynności do czasu wskazania tymczasowego pomieszczenia przez gminę, chyba że odpowiednie pomieszczenie wskaże wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usuwa go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę. Przy samowolnym zajęciu lokalu ważny jest art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów: przepisów o najmie socjalnym i okresie ochronnym od 1 listopada do 31 marca nie stosuje się między innymi wtedy, gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Sąd może jednak wyjątkowo przyznać uprawnienie do najmu socjalnego osobie, która zajęła lokal bez tytułu prawnego, jeżeli byłoby to szczególnie usprawiedliwione zasadami współżycia społecznego.

Komornik zajmuje się także rzeczami pozostawionymi w lokalu. Ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji powinny zostać oddane dłużnikowi, a jeżeli nie jest to możliwe, mogą zostać oddane na przechowanie dozorcy na koszt dłużnika. Właściciel nie powinien samodzielnie wyrzucać cudzych rzeczy bez udokumentowania i bez zachowania procedur, bo może to prowadzić do dalszych sporów.

Meldunek nie daje prawa do mieszkania

Meldunek ma charakter ewidencyjny i sam przez się nie tworzy prawa do zajmowania domu. Osoba zameldowana może nie mieć tytułu prawnego do lokalu, a osoba niezameldowana może taki tytuł posiadać, jeżeli wynika on z umowy, orzeczenia albo ustawy. Dlatego w sprawie o eksmisję kluczowe jest nie samo zameldowanie, lecz to, czy pozwany ma skuteczne wobec właściciela prawo do władania nieruchomością.

Jeżeli osoby zajmujące dom są zameldowane, właściciel może rozważyć odrębne postępowanie administracyjne o wymeldowanie, ale nie zastępuje ono wyroku nakazującego opróżnienie nieruchomości. W praktyce kwestie meldunkowe lokatora warto traktować jako sprawę pomocniczą wobec zasadniczego problemu, czyli braku dobrowolnego wydania domu.

Podobny problem pojawia się, gdy po rozstaniu były partner lub była partnerka nie chce się wyprowadzić ani wymeldować. W takim przypadku liczy się przede wszystkim to, czy dana osoba ma własny tytuł prawny do lokalu, czy jedynie korzystała z niego za zgodą właściciela. Szerzej omawiamy to w materiale o tym, jak wygląda wymeldowanie osoby zajmującej lokal po rozstaniu.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie i zniszczenia

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są zobowiązane do comiesięcznego odszkodowania do dnia opróżnienia lokalu. Co do zasady odpowiada ono czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu. Jeżeli rzeczywista szkoda jest wyższa, na przykład obejmuje koszty napraw, zniszczone wyposażenie, zaległe media albo utracone korzyści, właściciel może dochodzić roszczeń uzupełniających, ale musi je wykazać.

Warto więc dokumentować stan domu, rachunki, korespondencję, zdjęcia zniszczeń, kosztorysy napraw, protokoły interwencji oraz zeznania świadków. Przy większych szkodach pomocna może być opinia rzeczoznawcy albo szczegółowy kosztorys remontu. Roszczenia finansowe można dochodzić razem z żądaniem opróżnienia nieruchomości albo w odrębnym postępowaniu, zależnie od sytuacji i dowodów.

FAQ

Czy właściciel może wymienić zamki, gdy dzicy lokatorzy wyszli z domu?

To ryzykowne, jeżeli w domu nadal znajdują się cudze rzeczy albo osoby te faktycznie traktują lokal jako miejsce zamieszkania. Bezpieczniejsza jest droga sądowa i komornicza. Samodzielne odcięcie dostępu do lokalu może doprowadzić do sporu o naruszenie posiadania albo odpowiedzialność za rzeczy pozostawione w domu.

Czy Policja usunie osoby, które zajęły dom?

Policja może interweniować, gdy zachodzi podejrzenie przestępstwa, na przykład włamania, zniszczenia mienia, gróźb albo naruszenia miru domowego. Co do zasady nie zastępuje jednak komornika w wykonaniu wyroku eksmisyjnego. Do przymusowego opróżnienia lokalu potrzebny jest zwykle tytuł wykonawczy.

Czy osoba bez umowy może dostać najem socjalny lokalu?

Przy zajęciu lokalu bez tytułu prawnego przepisy ochronne są ograniczone. Zgodnie z art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów sąd może jednak wyjątkowo orzec uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli byłoby to szczególnie usprawiedliwione zasadami współżycia społecznego.

Czy meldunek blokuje eksmisję?

Nie. Meldunek nie tworzy prawa do lokalu i nie zastępuje umowy najmu, użyczenia ani innego tytułu prawnego. Może wymagać osobnego uporządkowania w ewidencji ludności, ale w sprawie eksmisyjnej najważniejsze jest to, czy dana osoba ma skuteczne prawo do zajmowania nieruchomości.

Czy właściciel może żądać pieniędzy za czas zajmowania domu?

Tak. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego powinna płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie aż do opróżnienia lokalu. Właściciel może też dochodzić naprawienia szkód, jeżeli udowodni zniszczenia, koszty napraw albo inne straty.

Źródła

• Art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.
• Art. 11, art. 14, art. 16, art. 17, art. 18 oraz art. 25d ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.
• Art. 691 Kodeksu cywilnego dotyczący wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy.