Działka po rodzicach jako posiadaczach samoistnych

Od czego zacząć przy działce po rodzicach bez księgi wieczystej?

Jeżeli działka leśna nie ma księgi wieczystej, a w gminie rodzice figurują jako posiadacze samoistni, pierwszym krokiem nie powinno być składanie jednego uniwersalnego wniosku, lecz ustalenie podstawy prawnej nabycia własności. W praktyce wchodzą w grę trzy główne warianty: uwłaszczenie na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, zasiedzenie na podstawie art. 172 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny albo wykazanie, że własność należała już do spadku po rodzicach.

Wpis w rejestrach podatkowych lub ewidencji gruntów nie jest samodzielnym tytułem własności. Może jednak potwierdzać, że rodzice byli traktowani jako osoby władające działką i że ponosili ciężary związane z nieruchomością. Ma to znaczenie dowodowe przy ocenie posiadania samoistnego z art. 336 Kodeksu cywilnego.

Uwłaszczenie z 1971 r. a działka leśna

Art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych przewidywał nabycie z mocy prawa własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych, jeżeli 4 listopada 1971 r. znajdowały się one w samoistnym posiadaniu rolników, którzy objęli je na podstawie nieformalnej umowy, na przykład sprzedaży, zamiany, darowizny, dożywocia, działu spadku albo zniesienia współwłasności.

Art. 1 ust. 2 tej samej ustawy obejmował także rolników, którzy 4 listopada 1971 r. posiadali nieruchomość samoistnie nieprzerwanie co najmniej od 5 lat, a przy złej wierze co najmniej od 10 lat. Nabycie następowało z mocy prawa, ale w praktyce trzeba je wykazać dokumentami i zeznaniami świadków.

Działka leśna nie jest wykluczona automatycznie. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2008 r., sygn. akt II CSK 119/08, wskazano, że art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1971 r. może dotyczyć działki leśnej, jeżeli 4 listopada 1971 r. działka ta wchodziła w skład gospodarstwa rolnego samoistnego posiadacza, czyli stanowiła lub mogła stanowić z innymi nieruchomościami zorganizowaną całość gospodarczą.

W opisanej sytuacji ojciec zmarł w 1968 r., więc 4 listopada 1971 r. nie mógł już być posiadaczem. Można natomiast badać, czy posiadaczem samoistnym była wówczas matka, ewentualnie matka wraz ze spadkobiercami ojca. To wymaga sprawdzenia dokumentów po ojcu, dokumentów podatkowych, ewidencji gruntów i rzeczywistego sposobu korzystania z działki.

Zasiedzenie działki po rodzicach

Podstawową instytucją przy wieloletnim władaniu cudzą albo nieuregulowaną nieruchomością jest zasiedzenie. Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Zgodnie z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego po 30 latach posiadacz nabywa własność nieruchomości, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Wynika to z art. 336 Kodeksu cywilnego. Przy działce leśnej przejawami takiego władania mogą być między innymi: pobieranie drewna zgodnie z przepisami, zlecanie prac porządkowych, dbanie o granice, reagowanie na naruszenia, ujawnianie się w gminie jako władający oraz ponoszenie podatków. Samo opłacanie podatku, bez innych przejawów władania, zwykle jest dowodem pomocniczym, a nie rozstrzygającym.

Art. 339 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Art. 340 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie ciągłości posiadania. Domniemania te pomagają w sprawie, ale mogą zostać obalone przez przeciwników, na przykład przez wykazanie, że dana osoba tylko administrowała działką za właścicieli albo płaciła podatek jako pośrednik.

Jeżeli posiadanie przechodziło z rodziców na spadkobierców, znaczenie może mieć art. 176 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala obecnemu posiadaczowi doliczyć czas posiadania poprzednika, a zasada ta ma odpowiednie zastosowanie także wtedy, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Jeżeli poprzednik był posiadaczem w złej wierze, doliczenie jest możliwe tylko tak, aby łącznie spełnić termin wymagany przy złej wierze, czyli obecnie 30 lat.

Czy kuzyni mogli zasiedzieć działkę, skoro płacili podatek?

Nie można tego wykluczyć wyłącznie na podstawie informacji, że podatek był opłacany przez kuzynów. Dla zasiedzenia z art. 172 Kodeksu cywilnego decyduje posiadanie samoistne, czyli faktyczne zachowywanie się jak właściciel. Jeżeli kuzyni tylko przekazywali pieniądze do gminy, ponieważ siostry mieszkały za granicą, a następnie otrzymywali zwrot kosztów, taki układ bardziej przypomina pomoc techniczną albo pełnomocnicze administrowanie niż samoistne posiadanie.

Inaczej byłoby, gdyby kuzyni przez wiele lat samodzielnie decydowali o działce, korzystali z niej, pobierali pożytki, występowali wobec sąsiadów i urzędów jako właściciele oraz nikt z rodziny temu nie sprzeciwiał się. Wtedy ich opłacanie podatku mogłoby być jednym z dowodów posiadania samoistnego. Ocena zależy od całego materiału dowodowego.

Jakie dokumenty warto zebrać?

Przed wyborem trybu postępowania warto zebrać jak najwięcej dokumentów, ponieważ w sprawach o zasiedzenie i uwłaszczenie sąd bada historię posiadania nieruchomości na przestrzeni wielu lat. Przydatne będą zwłaszcza:

• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• zaświadczenia z gminy o osobach ujawnionych jako podatnicy lub posiadacze samoistni,
• dowody zapłaty podatku oraz potwierdzenia, kto faktycznie finansował te płatności,
• dawne mapy, rejestry pomiarowe, wykazy zmian gruntowych, dokumenty scaleniowe lub klasyfikacyjne,
• akty zgonu rodziców i dokumenty spadkowe,
• zeznania świadków, zwłaszcza sąsiadów i osób pamiętających sposób korzystania z działki,
• dokumenty potwierdzające, czy działka była częścią gospodarstwa rolnego w dniu 4 listopada 1971 r.

Jeżeli nie przeprowadzono sprawy spadkowej po rodzicach, należy ją uporządkować. Zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Dokumentem potwierdzającym prawa spadkobierców może być postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego albo akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza na podstawie art. 95a ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie.

Jaki wniosek złożyć do sądu?

Jeżeli z zebranych dowodów wynika, że rodzice albo ich spadkobiercy posiadali działkę samoistnie przez wymagany czas, właściwym trybem będzie co do zasady wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Postępowanie prowadzi sąd rejonowy właściwy według położenia nieruchomości. Zasady postępowania wynikają z art. 609 § 1 oraz art. 610 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.

Wnioskodawca powinien wskazać wszystkich zainteresowanych uczestników. Wynika to z art. 510 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym zainteresowanym w sprawie nieprocesowej jest każdy, czyich praw dotyczy wynik postępowania. W sprawie o działkę bez księgi wieczystej uczestnikami mogą być między innymi spadkobiercy dawnych właścicieli, gmina, Skarb Państwa albo osoby faktycznie władające gruntem, zależnie od ustaleń.

Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości wynosi 2000 zł. Wynika to z art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Dodatkowe koszty mogą dotyczyć map, odpisów dokumentów, ogłoszeń albo opinii biegłego geodety, jeżeli będą potrzebne.

Jeżeli główną podstawą ma być uwłaszczenie z 1971 r., trzeba bardzo precyzyjnie opisać stan na 4 listopada 1971 r. oraz wykazać, że działka była nieruchomością wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 1 ust. 1 albo art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1971 r. W praktyce często konieczna jest analiza dokumentów archiwalnych i ustalenie, czy nie wydano kiedyś aktu własności ziemi.

Co oznacza fakt, że rodzice figurowali jako posiadacze samoistni?

Informacja z gminy, że rodzice byli ujawnieni jako posiadacze samoistni, jest korzystna dowodowo, ale nie zastępuje orzeczenia sądu ani dokumentu własności. Może pomóc wykazać, że rodzice wykonywali władztwo nad działką jak właściciele w rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w 1971 r. matka nadal figurowała jako posiadacz, a działka była częścią gospodarstwa rolnego, warto zbadać wariant uwłaszczenia. Jeżeli natomiast posiadanie trwało dalej przez kolejne dekady, należy rozważyć zasiedzenie.

Jeżeli działka została nabyta przez rodziców albo matkę z mocy prawa, do spadkobierców przechodzi nie sama możliwość zasiedzenia, lecz prawo własności wchodzące do spadku. Wtedy potrzebne będzie wykazanie dziedziczenia po rodzicach oraz uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Jeżeli natomiast nabycie przez rodziców nie nastąpiło, spadkobiercy mogą próbować wykazać własne nabycie przez zasiedzenie z doliczeniem posiadania poprzedników na podstawie art. 176 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Praktyczna kolejność działania

1. Uzyskać z gminy zaświadczenia podatkowe i informacje, od kiedy rodzice byli ujawnieni jako posiadacze samoistni.
2. Sprawdzić w starostwie wypis z rejestru gruntów, mapę ewidencyjną, dokumenty archiwalne i ewentualne dane o braku księgi wieczystej.
3. Ustalić, czy 4 listopada 1971 r. działka wchodziła w skład gospodarstwa rolnego matki albo rodziców.
4. Ustalić, kto po śmierci ojca i matki faktycznie decydował o działce oraz czy kuzyni działali tylko jako pośrednicy.
5. Przeprowadzić albo odszukać postępowania spadkowe po rodzicach.
6. Po analizie dowodów wybrać tryb: uwłaszczenie, zasiedzenie albo dalsze czynności spadkowe i wieczystoksięgowe.

FAQ

Czy wpis w gminie jako posiadacz samoistny oznacza własność?

Nie. Wpis podatkowy lub ewidencyjny nie tworzy prawa własności. Jest jednak dowodem, który może wspierać twierdzenie o posiadaniu samoistnym z art. 336 Kodeksu cywilnego albo o spełnieniu warunków uwłaszczenia z art. 1 ustawy z dnia 26 października 1971 r.

Czy można zasiedzieć działkę leśną?

Co do zasady tak, jeżeli nie zachodzi szczególne wyłączenie i spełnione są przesłanki z art. 172 § 1 albo § 2 Kodeksu cywilnego. Trzeba wykazać samoistne i nieprzerwane posiadanie przez 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze.

Czy podatek płacony przez kuzynów działa przeciwko spadkobiercom?

Nie zawsze. Jeżeli kuzyni płacili podatek tylko jako pośrednicy i otrzymywali zwrot pieniędzy, jest to argument przeciwko ich posiadaniu samoistnemu. Jeżeli jednak samodzielnie władali działką jak właściciele przez wymagany czas, podatek może być jednym z dowodów w ich sprawie.

Czy trzeba najpierw przeprowadzić spadek po rodzicach?

Zwykle tak, ponieważ spadkobiercy muszą wykazać następstwo prawne po rodzicach. Podstawą jest art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego w przypadku sądowego stwierdzenia nabycia spadku albo art. 95a Prawa o notariacie w przypadku aktu poświadczenia dziedziczenia.

Ile kosztuje wniosek o zasiedzenie nieruchomości?

Opłata stała od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości wynosi 2000 zł zgodnie z art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Do tego mogą dojść koszty dokumentów, map, ogłoszeń lub opinii biegłego.

Podsumowanie

W opisanej sprawie nie należy zakładać automatycznie, że działkę trzeba „odzyskać” od kuzynów. Najpierw trzeba ustalić, czy własność nie została nabyta już wcześniej przez matkę albo spadkobierców rodziców. Kluczowe będą dokumenty z gminy, starostwa, archiwów geodezyjnych oraz zeznania świadków dotyczące faktycznego władania działką.

Jeżeli działka w 1971 r. była częścią gospodarstwa rolnego, warto sprawdzić możliwość powołania się na ustawę z dnia 26 października 1971 r. Jeżeli natomiast najważniejsze jest wieloletnie posiadanie po rodzicach, zasadniczym trybem będzie wniosek o stwierdzenie zasiedzenia na podstawie art. 172 Kodeksu cywilnego i art. 609-610 Kodeksu postępowania cywilnego.

Źródła

• Art. 172, art. 176, art. 336, art. 339, art. 340, art. 924, art. 925 i art. 1025 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 609, art. 610 i art. 510 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 1 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.
• Art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Art. 95a ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2008 r., sygn. akt II CSK 119/08.